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第七章 假设开发法,调查待开发不动产的基本情况,估算开发经营期,测算开发完成后的不动产的价值,测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开不动产产应负担的税费,选择最佳的开发利用方式,进行具体计算，求出待开发不动产的价值,概念 假设开发法又称预期开发法、剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法 假设开发法的本质是以不动产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值第1节 假设开发法的基本原理,理论依据 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同，是预期原理 假设开发法在形式上是评估新开发完成的不动产价格的成本法的倒算法 两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的不动产价格；假设开发法中开发完成后的不动产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格适用对象和条件 假设开发法适用对象是具有开发或再开发潜力的不动产： (1)待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)； (2)在建工程(包括不动产开发项目) ； (3)可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴) 。

注意：对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发不动产，难以采用假设开发法估价在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于两个预测： 是否根据不动产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了不动产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)； 是否根据当地不动产市场行情或供求状况，确地预测了未来开发完成后的不动产的价值运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境： (1)要求有一个明朗、开放及长远的房地产政策确保预测的准确性； (2)要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； (3)要有一个完整、公开及透明的房地产资料库确保预测数据的来源； (4)要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和税费缴纳清单确保参数选择的准确性； (5)要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划确保土地价格的稳定性及可预测性假设开发法的操作步骤 调查待开发房地产的基本情况； 选择最佳的开发利用方式； 估算开发经营期； 预测开发完成后的不动产价值 ； 测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发不动产应负担的税费； 进行具体计算，求出待开发不动产的价值。

调查待开发土地的基本情况主要包括以下几个方面： (1)搞清楚土地的位置包括：土地的性质；土地所在城市内的区域性质；具体的坐落 (2)搞清楚土地的面积、形状、工程地质及水文地质状况、基础设施的完备程度、平整程度为测算开发成本及费用提供依据 (3)搞清楚城市规划设计条件包括：规定的用途、建筑物高度、容积率等限制条件 (4)搞清楚将拥有的土地权利包括土地权利的性质(当然是使用权)、使用年限、是否可以续期，以及对转让、出租、抵押等有关规定目的是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等假设开发法的其他用途 (1)测算拟开发土地的最高价格； (2)测算开发项目的预期利润； (3)测算开发中可能发生的最高费用第2节 假设开发法的基本公式,假设开发法最基本的公式 待开发房地产价值开发完成后的房地产价值一开发成本一管理费用投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一投资者购买待开发房地产应负担的税费 对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想得到估价对象之后，往后至开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润按估价对象和开发完成后房地产细化的公式 1、求生地价值公式 (1)适用于在生地上进行房屋建设的公式 生地价值开发完成后的房地产价值-由生地建成房物的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-取得生地的税费 (2)适用于将生地开发成熟地的公式 生地价值开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-取得生地的税费 2、求毛地价值公式 (1)适用于在毛地上进行房屋建设的公式 毛地价值开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-取得毛地的税费 (2)适用于将毛地开发成熟地的公式 毛地价值开发完成后的熟地价值-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-取得毛地的税费,按估价对象和开发完成后房地产细化的公式 3、求熟地价值的公式 熟地价值开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-取得熟地的税费 4、求在建工程价值的公式 在建工程价值续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-取得在建工程的税费 5、求旧房装修改造成新房价值的公式 旧房价值装修改造或者改变用途后的房地产价值-装修或改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-装修改造投资利润-取得旧房地产的税费 注意：上述公式均可理解为土地、旧建筑物、在建工程的剩余价值公式。

此外不能直接利用上述公式计算，可以视为方程平衡条件具体计算时要先设未知数，然后根据上述方程平衡条件列出方程，最后解方程，才能计算出未知数按开发完成后的房地产经营方式细化的公式 1、适用于开发完成后的房地产出售的公式 V=VP-C 式中：V待开发房地产的价值； VP用市场法或长期趋势法估算的开发完成后的房地产价值； C应扣除项目 2、适用于开发完成后出租或经营的公式 V=VR-C 式中：VR用收益法估算的开发完成后的房地产价值 C应扣除项目运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值但考虑资金的时间价值有如下两种不同的方式： 采用折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法； 采用计算利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法第3节 现金流量折现法和传统方法,现金流量折现法与传统方法的区别 (1)对开发完成后的不动产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的不动产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟不动产开发过程预测它们在未来发生所发生的数额，即要进行现金流量预测 (2)传统方法不考虑各项支出、收入发生的不同时间，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的不同时间，即首先要将它们折算到同一时点上的价值(最终是折算到估价时点上) ，然后再相加减。

(3)在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中因此，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含风险收益部分(利润率)开发经营期 开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发不动产)的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的不动产经营结束的日期开发经营期可分为开发期和经营期 （1）开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是预计待开发不动产开发完成(竣工)的日期 （2）经营期根据未来开发完成后的不动产的不同经营使用方式而可以具体化，可以具体化为销售期(针对销售这种情况)和运营期(针对出租、营业、自用这些情况) 估算开发经营期可以采用类似于市场法的方法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估算第4节 假设开发法计算中各项的求取,开发完成后的不动产价值 开发完成后的不动产价值，是指开发完成时的不动产状况的市场价值该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期 开发完成后的不动产价值一般是通过预测来求取对于销售的不动产，通常是采用市场法，并考虑类似不动产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似不动产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。

开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中测算开发成本、管理费用、销售费用、销售税费时，可根据当地的不动产价格构成情况来分项测算，测算的方法与成本法中的相同，所不同的是需要预测投资利息 投资利息测算只有在传统方法中才需要在传统方法中，正确地测算投资利息需要把握下列6个方面： (1)应计息的项目应计息的项目包括：未知、需要求取的待开发不动产的价值；投资者购买待开发不动产应负担的税费；开发成本、管理费用和销售费用销售税费和开发利润一般不计息 (2)计息期的长短计息期是某项费用应计息的时间长度 (3)计息的方式有单利计息和复利计息两种 (4)利率的高低 (5)计息周期计息周期是计算利息的单位时间通常为年 (6)名义利率和实际利率在复利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的概念开发利润 开发利润测算也只有在传统方法中才需要测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似不动产开发项目所要求的相应平均利润率在测算时要注意计算基数与利润率的对应利润率来测算 投资者购买待开发不动产应负担的税费 投资者购买待开发不动产应负担的税费，是假定一旦购买了待开发不动产，在交易时作为买方应负担的有关税费，如契税、交易手续费等。

该项税费通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，无规定的依照当地习惯，按照待开发不动产价值的一定比率测算折现率 折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似不动产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分第5节 假设开发法总结与应用举例,假设开发法的内容归纳总结： (1)假设开发法的估价对象是具有开发或再开发潜力的不动产，统称为待开发不动产，可分为待开发的土地、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧房三大类 (2)假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的倒算法，其估价结果为开发完成后的价值减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费 (3)未来开发完成后的价值可以用市场法或长期趋势法求取，也可以用收益法求取 (4)根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法实例1：需要评估一宗熟地2005年9月的价值已知该宗土地面积为5000m2，土地剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅，预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费每平方米800元，勘察设计等专用费用及管理费为建筑安装工程费12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费用，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专业费用及管理费用；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其销售价的2%，卖方需要缴纳的销售税费为交易价格的6%，买方需要缴纳的契税(土地税)为交易额的3%；预计该商品住宅建成时可全部出售，出售的平均价格为每平方米2000元。

用现金流量折算法计算该宗土地2005年的总价格、单价及楼面价(折现率为12%)实例1 解：该类问题不能直接计算出土地的价值，设该宗土地的价值为V (1)开发后的总价值200050002/（1+12）2 1594.39万元 (2)建筑安装工程等总价值 800(112%)5000260/（1+12）0.5+ 40/（1+12）1.5 810.36万元 注意：第一次投入假设为半年时的投入，n0.5；第二次投入时，在第二年的半年时投入，n1.5 (3)销售费用和销售税费总额159。