合生创展天戴河汇报..ppt

[于董机构 2010年7月25日〕,合生创展/绥中天戴河项目,总体销售策略方案,人无法选择自然的故乡， 但可以选择心灵的故乡！ ——哈佛建筑学院硕士 贝聿铭,The human is unable to choose the natural hometown, But the human may choose the mind the hometown!,十八年地产发展征程，十二年上市企业发展经验，合生创展/珠江地产已经在行业内确立了不争的领衔地位，在赢得了多项殊荣的同时，也掌握了行业的至高话语权 我们可以预见到，合生天戴河/合生创展企业将沿着专业化----规模化------集团化------品牌化-------的道路稳步向前 在此，于董机构以专业地产销售代理机构的身份加入到“合生天戴河”的销售策略与执行工作中，意义深远，目标远大，我们信心十足销售原则,1、效益最大化原则 即实现项目的资金收益最大化，品牌价值积累最大化 2、四位一体的原则 本案将在市场创新性、物业标志性、品牌升级和可延续性上同时并举，钜筑合生天戴河的超高价值结构以及大盘气势1、社区目标 中国东北/华北区域撼市大盘，支撑点：企业品牌、自然资源、建筑理念、生活方式、发展潜力等… 2、方案目标 科学分析市场----确立目标市场----进行决策定位----做出营销建议,本案策划目标,绥中：辽宁第二大连，北方第二青岛,项目认知,环渤海经济圈,,“环渤海经济圈“已经进入跨越式发展，未来环渤海经济圈在全国经济中的比重会进一步增大。

以辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，同时延伸辐射到山西、辽宁、山东及内蒙古中东部环渤海地区是我国北方经济最活跃的地区,2005年，国务院下发了《关于促进东北老工业基地进一步扩大对外开放的实施意见》，辽宁省委、省政府提出了打造“五点一线”沿海经济带的战略构想 2006年6月，“五点一线”战略扩展为辽宁省丹东、大连、盘锦、营口、锦州、葫芦岛全部的沿海城市 2008年3月，绥中滨海经济区被正式纳入“五点一线”沿海经济带重点支持区域葫芦岛地区地处沿海，海岸线达261公里，居辽宁省第二位 市下所辖县级市绥中是中国第一位宇航员杨利伟的出生地 ，也是辽宁省“五点一线”战略规划中，“一线”的起点 葫芦岛市下辖高新技术产业开发区、北港工业区 、杨家杖子经济开发区、龙湾海滨CBD 、绥中滨海经济新区等五大经济区 其中绥中滨海经济新区时省重点开发区域，也是辽西唯一的数字化经济区，联合北京中关村各大IT集团，全力打造：“海岸中关村，生态新城区”项目认知,“五点一线”战略规划,辽宁省“五点一线”的产业规划已上升到国家战略的高度，绥中是“一线”的起点；同时绥中滨海经济新区也是省重点开发区域，是辽西唯一的数字化经济区，未来将成为辽宁经济的“一极”，带动整个辽西的经济发展。

绥中交通便捷京哈铁路、秦沈客运专线、京沈高速公路、102及306国道、滨海公路贯穿全境 130海里半径内有大连港、营口港、锦州港、秦皇岛港和绥中港 机场：经济区—山海关机场12公里 京沈高速：经济区—北京300公里， 绥中—沈阳300公里 客运专线由经济区—北京仅需2小时，绥中—沈阳仅需1小时40分项目认知,绥中概况,绥中具有四通八达的立体交通体系，交通足，则发展足，绥中的交通基础为其未来发展奠定了坚实的基础绥中滨海经济区是辽宁沿海经济带的起点，规划面积105平方公里 滨海经济区建设方向定位为“海岸中关村、生态新城区”，全力打造以高新技术产业为支撑，集旅游、休闲于一体的现代化生态宜居新城 经济区主要规划三个功能区域：西部是海岸中关村生态新城区；中部为滨海新城区；东部是装备制造业园区绥中滨海经济区以其诸多优势成为环渤海区域最具投资潜力的热土 一是区位独特、交通便捷 二是资源丰富、文化厚重 三是政策优惠、服务高效 四是领导重视、大力支持项目认知,到2020年，滨海经济区将成为一座可容纳20万人口居住，年产值实现1000亿元的滨海新城绥中滨海新区,项目认知,绥中，素称“关外第一县”，地处辽宁省最西端，南襟渤海，北枕燕山，东与兴城市为邻，西与“天下第一关”山海关接壤。

绥中属温带半湿润大陆性季风气候年降水量平均为600-700mm，年平均气温为9.6ºC，冬无严寒，夏无酷暑 绥中历史悠久，全县文物古迹多达114处，有九门口水上长城、秦汉遗址碣石宫、前所古城、永安长城等4处国家级保护单位，朱梅墓、妙峰寺双塔、三台子烽火台等3处省级保护单位,其中九门口长城还是东北首家世界文化遗产挂牌地景观、人文环境,绥中具有丰富的旅游渡假资源，目前在东北区域内，绥中的旅游口碑正在逐步上升，初步具备了旅游、渡假胜地的基本因素，未来发展无可限量项目认知,区域环境认知——小结,环渤海经济圈的经济发展，必将催生众多新兴的中小城市群及经济新区 辽宁省“五点一线”的发展规划上升到国家战略的高度，将极大地提升辽宁经济在环渤海经济圈中的作用 绥中滨海经济新区作为“一线”的起点，将伴随环渤海经济的腾飞而获得巨大发展 绥中及滨海经济新区，具有良好的交通条件，为经济的发展奠定坚实的基础 陈政高省长给予滨海经济区 “海岸中关村、生态新城区”的明确定位，全力打造“以高新技术产业为支撑，集旅游、休闲于一体的现代化生态宜居新城”的发展方向，为新区的发展奠定了指导基础 绥中还具有丰富的海景、旅游渡假资源，在东北内蒙、京津唐等城市中的旅游口碑正在逐步上升。

高新技术的经济技术开发区，加上丰富、秀美的海景旅游资源，未来经济新区具有巨大的发展空间报告框图,宏观市场分析,,房地产楼盘市场调查,本案SWOT分析,项目营销思路,,城市宏观分析,房地产宏观分析,,,,,楼盘个案调查,市场竞争形势,,SWOT分析,核心竞争力,,,,,属性定位比较分析,项目营销拓展渠道,,,,,,,,,Ⅰ、宏观市场分析,近期房地产调控政策,,近期房地产调控政策,,近期房地产调控政策,无论是之前的国十一条，还是后来的新国四条、新国十条，都可以看出国家政策指向： 决心凛然： 政策层面连出组合重拳，同时从土地、财税、信贷、预售监管各方面陆续出台落地措施，从房地产各个环节一齐加大执行力度，强度空前，显示出政府抑制房价上涨的决心 精准打击： 加强预售监管，意在打击开发商捂盘惜售等不规范企业行为 提高二套房首付和利率，停发三套房贷，禁止外地购房……重点针对二套房以上购房者，对投资、投机型客户影响较大，对于刚性需求客户影响较小此旨在于抑制炒房和投机行为，增加住房有效供给 促稳定、保和谐、利发展： CPI高位运行，通货膨胀预期增加，房地产存在泡沫，因此为了促进社会和谐发展，保障国计民生的平稳运营，缓解购房压力，国家拉开又一轮政策调控的序幕。

国家高力度宏观调控的目的在于打击开发商的违法行为，限制、抑制过量投资性、投机性购房行为，但不可否认，调控对旅游渡假类产品具有相当影响政策环境认知——小结,II、房地产楼盘市场调查,通过我司项目工作人员对市场的调查以及分析，我们不难得出这样的结论：绥中是一个刚刚进入发展期，但是发展速度却远远能够超出我们的预期绥中的房地产市场刚刚进入一个拥有无限发展潜力的时代，竞争项目其实是来自于整个秦皇岛—绥中海岸线……既是竞争，又将共同发展，促进和提升绥中滨海新区的建设……,注： 颜色为绥中地区项目 颜色为南戴河地区项目 颜色为北戴河地区项目,,,,本地区域尚未发展，未来山海同湾可能存在竞争关系,由于区位和产业的距离较大，未来戴河区域与滨海新区竞争关系不大,,在售住宅项目除去别墅外，户型一般为一室到三室，主力户型集中在80—120的两室产品； 在秦皇岛以及周边沿海在售项目总建筑面积将近350万平米； 项目全部以海作为主打卖点，在资源占有性上，区域内项目差距并不大，在开发条件上戴河区域相对占据一定优势； 房价提升较快，近一年时间房价提升约1000元/平方米当前市场均价绥中区域在3000-3500元左右，南戴河区域在4500元左右，北戴河区域在6500-10000元左右，山海关区域在4500元左右。

由于地缘关系，未来山海关区域是主要竞争版块,山海同湾 项目位置：山海关老龙头沿海往东3000米 滨海经济区滨海大道1号 总建面积：100万平米 绿 化 率：35.1% 容 积 率：1.85（住宅区） 开盘时间：2010.6.16 当前均价：5000元/㎡ 建筑形态：公寓,别墅,独栋别墅,高层 主力户型：一居40㎡-50㎡ 二居60㎡-100㎡ 三居120㎡-230㎡,项目主推广告语 —— 中国北方·首席地中海风情海湾度假城,湾景风情 比邻海岸，绵延海岸，私享奢华，完善的生活配套设施以及娱乐场所总建筑面积100万平方米的山海同湾堪称渤海湾上最令人惊艳的“原版地中海新大陆” 贵族私属 世界级大规划、休闲度假大经典引入山海同湾 ，缔创海湾第一绿色园区 落地观景窗、弧形空中花园阳台，力求户户拥享绝佳的“庭、园、林、滩、山、海”六重景观,营销情况 价格：均价5000元/㎡ 推盘： 2010年6月16日开盘，现开3栋高层建筑，项目现已建至6-7层主力客群 当前项目仅推出移动公寓式住宅，为内部销售，客户绝大多数为公司内部关系客群分布 项目客群主要是以东北区域城市、北京区域为主占绝大部分以及其他发达城市，开发商北京盛邦基业房地产在北京有售房点。

另外相当一部分的为当地周边的人员购买项目位置：山海关区南海西路与正和街交叉口 总建面积：10万平米 绿 化 率：35% 容 积 率：1.5 开盘时间：2007年12月15日 当前均价：4300元/㎡ 建筑形态：高层 主力户型：53㎡-130㎡一室到三室 停车位：地下停车位486个,里维埃拉·观山海,项目主推广告语 —— 观山、观海、观景、观湖、观长城,怡人美景 毗邻海岸，纵览长城海岸，绵延海岸尽享游艇生活紧邻区政府，完善的生活配套设施、一应俱全的娱乐场所以及四通八达的交通为您的生活带来更多的便利品质享受 里维埃拉式的简约建筑风格 ，浪漫别致的园林景观，雅致舒适的户型，智能化安防系统，管家式贴心服务，健康、人文、和谐的社区文化给居者以品质生活营销情况 价格：均价4700元/㎡ 推盘： 2007年12月15日开盘现基本售完只剩尾盘,主力客群 置业目的：项目客户多数为当地自住型客户+东北城市客户客群分布 项目客群主要是以当代改善性住房和东北、内蒙以及京唐区域客户为主为旅游度假和休闲养老为用途不管是戴河区域、山海关区域乃至绥中当地，具有海景属性的住宅产品主力户型80-100㎡，但40-60 ㎡的一居、零居数量也很多，渡假、投资属性的购房在滨海项目市场巨大。

戴河区域房地产市场繁荣，因北戴河大部分海景被中直机关占领，因此房地产项目主要集中在南戴河，且产品品质和价格相当高 相对戴河区域的繁荣市场，北部区域市场薄弱山海关区域的四个项目均价也是最近时间才出现了较大幅度的价格提升 至于绥中区域，以前基本没有成型的、成品质的供应项目，但今年入市的山海同湾规模大、档次较高，推广力度也较大，可能带动区域认知度的提升 各滨海区域的主要客户均针对异地客户，东北内蒙区域+北京+当地，将是我们的主要目标客户群地产市场特点,III 项目SWOT分析,项目周边状况,,,,,,本案,绥中电厂,山海关造船厂,山海关开发区,山海关船厂,哈动力,金海粮油,中粮鹏泰,绥中电厂,地块东侧，距东北总装机容量最大的火力发电厂——绥中电厂车程约15分钟 地块西侧，距山海关开发区及山海关造船厂车程约5分钟 山海关开发区聚集了中粮鹏泰、哈动力、金海粮油、保变等一大批规模企业周边企业单位状况,项目周边存在较多数量的大型企事业单位，他们的员工具有较高购买力，也将是我们项目的主力潜在客群；,合生天戴河的核心竞争力,（一）十年成绩竞争力——华北及全国城市的深度信赖 （二）绝对资源竞争力——海景,沙滩,滨海。