【对土地储备中心授信、发放贷款的调查报告】 授信企业贷后调查报告.doc

对土地储藏中心授信、发放贷款的调查报告】 授信企业贷后调查报告 关于对XXXX市土地储藏中心评级、分类、授信53000万元并发放39000万元政府土地储藏贷款的调查报告 第一章 借款人资信评价 1.1 借款人概况 XXXX市土地储藏中心成立于xx年4月1日，是经XXXX市人民政府批准成立的全民事业单位（编发[xx]47号文件），为XXXX市国土资源局下属副处级单位中心注册地址位于XXXX市爱民路西首，法定代表人高鹏，开办资金人民币5005万元人民币，为XXXX市财政拨款，出资方式为货币资金，已全部到位(经XXXX新元会计师事务所淮新会验[xx]160号验资）该中心是XXXX市政府为建立健全土地收购储藏机制，增强政府调控土地一级市场能力而成立的土地收购储藏机构，代表XXXX市政府经营城市土地资产，承当城市存量土地的收购、储藏、管理等事务性工作中心事业单位法人证书号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXX市土地储藏中心主要工作职责为：受政府委托，依照土地利用总体规划和城市规划，对《XXXX市国有土地收（预）购储藏方法》中所列土地收（预）购范围内的土地统一进行收购储藏； 并对收购储藏的土地组织前期开发； 会同开展方案、建设、规划等部门编制土地出让方案，报市政府批准后，有方案地向土地市场供地。

1.2 借款人机构概况 中心核定全民事业编制人员14名，其中主任1名（由XXXX市国土资源局副局长兼任），副主任2名（其中一名兼职），财务总监1名（由市财政局派驻），专业技术人员6名，内勤人员4名内设方案财务科、综合科、储藏开发科3个科室 中心法定代表人XXX，男，45岁，本科学历，高级会计师，1986年至1999年分别就职XXX市政规划设计室、**市土地事务所、**市土地估价事务所副所长； 1999年10月至xx年5月任XXXX市征地事务所所长； xx年5月至xx年1月任XXXX市征地开发中心主任;xx年1月-xx年8月任**县国土资源局局长； xx年8月被XXXX省国土资源厅任命为XXXX市土地储藏中心主任，具有较高的业务素质和经营管理能力 1.3 借款人运作模式 1.土地运作模式 根据XXXX市人民政府《XXXX市市区国有土地储藏实施方法》（淮政发[xx]181号）规定，XXXX市土地收购储藏中心具体负责实施国有土地收购、储藏、前期开发利用和供给工作具体运作程序如下： (1)申请收购城市规划区内凡符合土地收购条件、且有意转让的土地使用权人，向XXXX市土地收购储藏中心提出申请； (2)权属核查。

中心受国土资源局委托，根据申请人提供的土地及地上物权属证件、四至范围、土地用途等进行实地调查和审核； (3)征询意见根据调查结果和审核意见，由中心向市规划部门征求该地块控制性规划意见，拟定地块的开发利用方案，确定收购储藏地块； (4)费用测算中心按土地投资本钱及其它各种补助费并结合土地利用现状、规划用途和土地级别等因素，综合测算土地收（预）购补偿费； (5)方案报批根据权属核查、费用测算结果，中心提出制定土地收购具体方案，报请市国土资源局批准； (6)签订合同收（预）购方案经批准后，由XXXX市土地收购储藏中心与原土地使用权人签订《土地使用权收（预）购合同》； (7)收购补偿根据《土地使用权收（预）购合同》约定的金额、期限和方式，由中心向原土地使用权人支付土地收购补偿费用，或者支付预购土地定金； (8)权属变更按合同约定支付收购补偿费后，原土地使用权人与中心共同向市国土资源局、房产管理部门申请办理原土地、房产权属注销登记和变更登记 ⑼交付收购土地根据收购合同约定期限和方式，原土地使用权人向市土地储藏中心交付被收购的土地和地面附着物 ⑽前期开发和利用对收购的土地进行拆迁、平整加工，并根据需要完善配套设施； 可依法将储藏土地使用权单独或连同地上附着物出租、抵押，临时改变用途。

⑾编制出让方案储藏中心对拟出让的储藏土地编制出让方案，报市级政府批准 ⑿土地出让储藏中心及时发布经营性用地信息，以挂牌、公开招标、拍卖等方式出让 2.资金运作模式 根据XXXX省财政厅、XXXX省国土资源厅和民银行**分行联合下达的苏财综[xx]25号《 XXXX省财政厅 XXXX省国土资源厅 民银行**分行转发财政部 国土资源部 民银行关于国有土地使用权出让收支管理方法的通知》文件规定：从xx年7月1日起国有土地出让收支全额纳入地方基金预算，全面实行“收支两条线”管理各地土地出让收入属各级非税收入管理范围，国有土地使用权受让人依法将土地出让金全额缴入财政部门在商业银行设立的土地出让收入专户，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，并从支出专户中列支土地出让收入除优先用于支付土地收储本钱外，市、县财政部门应从缴入地方国库的招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权取得的总成交价款中划出5%用于建立国有土地收益基金财政部门在当地人民银行国库设立“国有土地收益基金”专户，实行专帐核算，资金封闭运转 1.4 借款人经营业绩 XXXX市土地储藏中心从xx年至xx年12月末，中心累计出让土地38宗，面积1842.07亩，土地出让金收入287020万元。

XXXX市土地储藏中心历年土地出让明细表 单位：万元 其中：xx年前10个月，XXXX市土地储藏中心储藏已成交土地6宗，计430.6亩，成交价为60880万元，均价为141.4万/亩 目前在手土地29宗，计1343.07亩，支出本钱共计37337.12万元，主要明细如下： 1.5 借款人财务状况 XXXX市土地储藏中心近三年主要财务数据如下: 单位：万元 xx年12月末主要财务情况说明： 1.其他应收款8758.93万元主要为：市建设局3750万元，**分局180万元，**分局260万元，**地产中心559.42万元，经济开发区财政局1050万元，高教园区投资实业1000万元，城乡用地增减挂钩工程经费1680万元 2.土地储藏支出42189.06万元，均为目前中心名下已收储的储藏土地，其中土地补偿费43002.28万元，拆迁补偿费13424.92万元，开发性支出12660.52万元 3.预付帐款26537.12万元，主要为已支付但尚未返还的土地收储本钱，其中拆迁补偿费22628.3万元，土地补偿费25147.72万元，开发性支出1692.54万元 4.无形资产56307万元，主要核算中心收储的存量土地资产经按现价重新评估后较本钱增值局部。

5.在建工程534万元主要为中心新建办公楼工程 6.专款支出47017.12万元，主要是xx年以来与财政拨入专款相对应的已出让地块的土地储藏本钱 8.应缴财政专户款28922万元形成原因：xx年以前，中心对上市土地出让金直接收支xx年市审计局审计时，按照审计意见，将以前年度未交财政而直接列支的土地出让金按地块列为对财政负债xx年审计时，审计意见已建议中心办理相关审批手续后，将其与相关土地储藏支出帐户对冲，主要是相应调减在预付帐款中核算的已出让未结转本钱地块的储藏支出具体为： 9.其他应付款6688万元主要是按照拆迁协议应付款，以及历史上形成的与政府其他部门间的资金往来主要为： 10.事业基金61066万元主要为根据财政、审计相关批复意见，重估土地资产价值后增加的净值局部和历年土地出让收益结转的事业基金 11.拨入专款55493万元，主要为财政返还的土地储藏本钱具体为： 1.5 与我行合作情况 1. 已合作工程根本情况：工程分别是①“XXXX市淮**路西侧、枚皋路以南地块”，位于**区黄码乡吴圩村，面积236496.9平方米（约355亩），规划用地性质为商业、金融及居住用； ②“**区五号”地块，地块位于前进路北侧、盛世名门东隔壁，地块面积54384平方米（约81亩）。

该地块于xx年12月由XXXX市**房地产开发取得 XXXX市土地储藏中心银行负债情况见下表： 单位：万元 1.7 借款人评级、分类及授信 1.7.1 信用评级 依据《中国XXXX银行法人客户信用等级评定管理方法》（苏XXXX银发[xx]669号），通过CMS系统打分卡测评，该公司的信用等级为AAA级，同时满足AAA级的核心定义，建议将该公司评为AAA级信贷客户 1.7.2 客户分类 依据《中国农业银行XXXX省分行法人信贷客户管理方法》重点分类标准，该中心符合以下指标：1.该中心为地市级土地储藏中心，符合县级（含）以上本级政府土地储藏标准； 2. XXXX市xx年GDP为1315亿元，符合地市级大于1000亿元（含）的标准； 3.信用等级AAA级，符合AA+级（含）以上标准； 4.金融负债与前三年土地出让年平均收入比=42500/40347=1.05，符合小于2倍的标准； 5.信用状况良好，在我行及他行无不良贷款综上所述，XXXX市土地储藏中心符合重点客户分类条件，因此建议认定其为AAA级重点客户 第二章 工程根本情况 2.1　工程概况 本次XXXX市土地中心拟收储两宗地块，分别为： 1.“财校大治路地块”，地块位于XXXX市大治路7号、10号，面积约55.76亩，规划用地性质为商业、金融及居住用地。

2.“工业园区地块”，地块位于XXXX市工业园区，面积约786.852亩，规划用地性质为商住 XXXXXXXX工业园区是1995年批准成立的由XXXX市政府直管的省级开发区，享有市级审批权限园区周边规划配套建设苏北灌溉总渠800万吨码头、大运河集装箱港口、宁淮铁路火车站本次工业园区储藏地块位于园区胡庄村、渠北村、宋潮村、朱桥村、高坝村、团结存、小李村等七个自然村落，共有七十四块，面积为786.852亩本次收储的工业园区地块较为分散，主要原因是因为该地块均为庄台地，有的地块之间只相距几米 ，xx年10月经省政府《关于批准XXXX市xx年度第36批次城镇建设用地的通知》将其征收为国有，园区将会在在挂牌出让前利用每年的土地方案，整合并填充地块之间的间隔，使其成为完整的地块，然后挂牌出让因此，工程收储地块看似分散，实际相对集中 2.2 工程合法性分析 2.2.1“大治路”地块 1.XXXX市开展改革委员会以淮发改投资复[xx]147号文件，批复同意XXXX市土地储藏中收储大治路地块，方案总投资11000万元 2. XXXX市开展改革委员会以淮发改投资复[xx]432号文件，批复同意将财校大治路地块收储工程总投资11000万元调整为16000万元。

3.XXXX市人民政府以淮政办发[xx]37号文件，批复同意由XXXX市土地储藏中心对财校老校区，大治路南北侧地块实施储藏 4.XXXX市财政局出具《关于核定市土地储藏中心xx年度贷款规模的意见》确定XXXX市土地储藏中心xx年度贷款规模为7亿元 5.XXXX市土地储藏中心与XXXX财经职业技术学院签订《国有土地使用权收购合同》，约定以10000万元收购XXXX市大治路7、10号地块，土地面积约37174.5平方米（约55.76亩） 6.XXXX市土地储藏中心取得位于XXXX市**区大治路三份国有土地使用权证书，证号分别为淮市国用xx储第7号、淮市国用xx储第8号、淮市国用xx储第9号，面积约55.76亩，规划用地性质为商业、金融及居住用地 2.2.2 “市工业园区”地块 1.XXXX省人民政府以苏政地[xx]745号文件，批复同意XXXX市将工业园区宁连路办事处高坝村、团结村、小李存、胡庄村、渠北村、宋潮村、朱桥村的52.1002公顷集体建设用地征收为国用 2.XXXX市人民政府以淮政复[xx]104号文件，批复同意由XXXX市土地储藏中心对市工业园区胡庄村、渠北村、宋潮村、朱桥村、高坝村、团结村、小李村约1200亩土地实施储藏。

3、XXXX市财政局出具《关于追加市土地储藏中心xx年度贷款规模的意见》同意 XXXX市土。