9月盐城盐渎路地块营销策划报告.ppt

2010年年9月月第一部分盐渎路地块市场部分盐渎路地块市场部分Part1Part1、宏观市场分析、宏观市场分析1、盐城城市发展概况1、盐城位于江苏沿海中部，是江苏省规划中的沿海中心城市之一，全市拥有810万人口，总面积1.69万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的城市2、交通也比较完善，铁路、公路、航空等均可对外于一些大型城市连接3、城市总体规划分为市域、市区、主城区市域、市区、主城区三个层次，其中市区划分为城中、城南、城西、西南、城北、河东五大片区，各片区功能定位明确城市概要城市概要以商业服务和居住功能为主以居住和行政、文化、教育功能为主以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地基本维持现状功能，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地居住、工业相对平衡的城市新区以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地城中片区城中片区城南片区城南片区城西片区城西片区西南片区西南片区城北片区城北片区河东片区河东片区城市发展概况城市发展概况————城市空间结构城市空间结构以通榆运河、新洋港、西环路、世纪大道、青年路等主要河流、道路为界限，将主城区划分为城中、城南、城西、西南、城北、河东六大片区。

重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西逐步向西；形成；形成““一城六片一城六片””的空间布局结构，的空间布局结构，构筑体现现代化大城市和构筑体现现代化大城市和““水绿盐城水绿盐城””特色的特色的城市总体框架城市总体框架城市总体规划城市总体规划————城市发展方向城市发展方向/ /建设重点建设重点盐城市城南新区位于市区南部，规划建设范围为：东至通榆河，西至西环路，北至青年路，南至新河，面积45.3平方公里新河以南至徐淮盐高速的用地纳入整体考虑的范畴，面积约为25平方公里规划控制面积共计约70平方公里2、宏观经济发展研究■生产总值连年上升，2009年GDP突破1900亿元，比上年增长18.5%；宏观经济发展研究宏观经济发展研究————地区生产总值地区生产总值■人均GDP高于苏北地区平均水平，略低于徐州，但与南通相比仍有较大差距地区生产总值连年上升，在苏北地区位居前列■2009年人均GDP达到2.5万元，首次超过3000美元，经济发展稳定宏观经济发展研究宏观经济发展研究————人均地区生产总值人均地区生产总值■人均GDP高于苏北地区平均水平，略低于徐州。

但与南通相比，差距较大人均GDP持续走高，高于苏北地区平均水平宏观经济发展研究宏观经济发展研究————固定资产投资固定资产投资■2009年全市社会固定资产投资达1500亿元，比上年增长33.9%近几年固定资产投资增速保持在35%左右，投资增幅较大■与苏北地区其他城市相比，2009年盐城市社会固定资产投资总额略低于徐州，高于连云港、淮安等市固定资产投资增速平稳，位于苏北区域前列宏观经济发展研究宏观经济发展研究————居民收入居民收入■2005-2009年，市区居民人均可支配收入从10580元上升至17770元，涨幅接近68%■ 2009年盐城市区居民人均可支配收入达17770元，高于苏北平均水平，增长率也居于苏北第二、全省中游人民生活水平不断提高，位居全省中游宏观经济发展研究宏观经济发展研究————城乡居民人均消费支出城乡居民人均消费支出生活消费支出呈现出强劲的快速增长势头，人均消费支出数额持续上涨居民收入稳步提高，生活水平不断改善，消费能力不断增强，至2009年，城市居民人均生活消费支出猛增，达12837元，同比增长39.92%Part2:Part2:城市房地产市场研究城市房地产市场研究地方政府重要政策地方政府重要政策 □□ 2002 2002年，盐城实行商品房价格一套一标。

年，盐城实行商品房价格一套一标 ——标价内容为：房址、房号建筑面积、平均销售价格或平均预售价格、楼层系数、优良工程加价、房价款、商品房套型平面图以及代收费、契税、公共设施维修基金以及总价款 □□20062006年，盐城公布房价成本清单年，盐城公布房价成本清单 ——普通住宅商品房实行政府指导价，价格部门依据有资质成本认证机构确认的合理成本，核定普通住宅商品房基准销售价格住宅商品房的平均销售价格，以价格部门核定的基准销售价格为基数加减浮动幅度计算，盐城市区允许上浮的幅度为8%，下浮不设限 □□ 20092009年盐城房贷政策年盐城房贷政策 ——2009年对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，按照二套住房贷款标准 ——无论购房面积大小，首付都是30% □□ 2010 2010年预售政策年预售政策 ——多层需要封顶，小高层、高层至少需建造工程量的一半方能预售 近年来，盐城市商品房相关政策一直在江苏省乃至全国范围内都是从严执行的因此，近年来，盐城市商品房相关政策一直在江苏省乃至全国范围内都是从严执行的因此，盐城市场上操作项目，要区分对待于我省其他城市。

盐城市场上操作项目，要区分对待于我省其他城市1、盐城房地产市场总体发展状况市场发展状况市场发展状况————投资额投资额 2003年-2009盐城市房地产投资额呈逐年增长趋势；市场运行基本正常，仍有更大投资空间.地产市场投资额呈逐年增长趋势，增长速度平稳地产市场投资额呈逐年增长趋势，增长速度平稳市场发展状况市场发展状况————土地供应土地供应09年盐城一共成交土地141幅，总面积8250亩（550万㎡ ），同比增长44%创近几年土地成交新高，成交地块主要还是以居住用地为主全市土地存量巨大，城南板块土地后市供应量不容小觑全市土地存量巨大，城南板块土地后市供应量不容小觑2009年，盐城全市土地供应量550万，以容积率1.5计算，预计总建筑面积达825万㎡而城南板块土地成交量达233.3万㎡ ，且土地容积率指标较高，以平均容积率2计算，预计该区域内后市商品房总建筑面积达466万㎡，供应量较大，未来该区域内的竞争不容忽视2009年盐城市区商品房上市量349.19万，去化量355.11万，同比增长137.5%，其中住宅供应量253.65万㎡，去化292.54万㎡，均达历史最高水平，前期凡开工的项目销售基本结束，供需关系明显趋向于卖方市场，市场呈现供不应求现象市场发展状况市场发展状况————商品房供应分析商品房供应分析20082008年年-2009-2009年，盐城市区商品房供应量年，盐城市区商品房供应量612.83612.83万㎡，去化万㎡，去化488.28488.28万㎡，余量万㎡，余量124.55124.55万㎡，其中住万㎡，其中住宅上市宅上市471.03471.03万万 ㎡，去化㎡，去化372.12372.12万㎡，余量万㎡，余量98.9198.91万㎡，市场呈良好发展态势。

万㎡，市场呈良好发展态势2009年，住宅成交面积292.59万㎡，成交套数28961套，08年积压的刚性需求在09年得到了有效的释放，而2010年由于市场政策影响，开发商的推案节奏放缓，市场在售体量减少，成交量下滑市场发展状况市场发展状况————商品房住宅成交情况商品房住宅成交情况2010年，由于预售政策的影响以及开发商捂盘现象，市场推案量减少，成交量较去年呈下滑趋势年，由于预售政策的影响以及开发商捂盘现象，市场推案量减少，成交量较去年呈下滑趋势盐城市区住宅成交价格呈逐年增长趋势，整体市场发展比较健康、平稳盐城市区住宅成交价格呈逐年增长趋势，整体市场发展比较健康、平稳市场发展状况市场发展状况————住宅价格情况住宅价格情况盐城的房价增长有两个跳跃点，一是2003年：在地产开发之初，房价有一个大幅提升的过程；二是2006年，由于城市旧改、住宅供应量不足，且政府对于城市进行整体规划，很多项目被叫停，加剧了市场上供不应求的局面，所以造成了价格的再次提升，2006年的涨幅约在600-700元，2007年整个一年市场放量，但是市场还是处于供不应求的局面，造成07年整个市场价格飙升涨幅约800元。

2008年初,由国内房地产市场的整体形式,导致盐城市场也停止不前,全市范围内价格有所回落,但是幅度不是很大到09年年后市场普遍回暖，价格大幅提升2、盐城房地产商业发展状况建军路商圈级别：级别：城市级商业规模：商业规模：50万M2核心商圈：核心商圈：盐城市级别：级别：区域级商业规模：商业规模：40万M2核核心心商商圈圈：：大庆路区域大庆路商圈盐渎商圈级别：级别：区域级商商业业规规模模：：50万M2核核心心商商圈圈：：盐城盐渎板块世纪大道商圈级别：级别：区域级商商业业规规模模：：50万M2市场发展状况市场发展状况————商圈特征描述商圈特征描述内港湖商圈级别：级别：区域级商商业业规规模模：：60万M2核核心心商商圈圈：：解放南路板块本案本案本案 盐阜人民商场 鑫天地商业街 时代超市 东进路主题美食街，被誉为盐城的1912商圈名称商圈名称商圈级别商圈级别商圈基本商圈基本功能功能本项目距本项目距离离日均人流日均人流量量消费者组消费者组成成主力客户主力客户经营水平经营水平商圈核心组成商圈核心组成建军路商圈全市最核心商圈综合7.5公里5万全市家庭顾客全市家庭较高商业大厦+文锋大世界+人民商场+中茵·海华广场盐渎商圈区域型商圈生活购物、餐饮3公里2万本区家庭顾客本区家庭较低缤纷亚洲+国飞·尚城+东进路美食街+沃尔玛大庆路商圈区域型商圈生活购物、餐饮5.5公里4万人本区家庭顾客本区家庭较低永基·时代旺角+中天时尚米兰广场世纪大道商圈区域商圈生活购物、餐饮1公里1.5万本区家庭顾客和建材专业市场客户专业市场的客户较低家居建材专业市场+汽配+住商业网点市场发展状况市场发展状况————商圈特征商圈特征商圈名称商圈名称内港湖商圈主力客户主力客户——商圈描述商圈描述商圈级别商圈级别打造全市最核心商圈聚集度聚集度较集中以城市中心轴线的解放南路两侧、人民南路西侧、开发大道南侧为主的商业圈，以在建的金鹰国际、新百项目，凤凰汇商业、盐渎名城等为主要节点。

档次：档次：中高档为主经营特点：经营特点：餐饮、娱乐休闲，连锁品牌等，发展城南商业商圈基本功商圈基本功能能综合经营水平经营水平——距项目距离距项目距离0.5公里政府关注度政府关注度支持全面内港湖周边商贸分布图金鹰国际盐渎明城市场发展状况市场发展状况————商圈特征商圈特征盐城市商业特征小结盐城市商业特征小结 本案所处位置与城南在建商圈仅一条盐渎路之隔，商圈的辐射力较广，未来消费潜力也相应地得到提高，由此也将引发南城区商业业态结构和商业档次的提升开发商也纷纷进驻南城区，启动商业地产的开发因此本项目未来将有足够的商业配套支撑 盐城市现有几大商圈中，以传统商业业态为主，建军路的中心商圈地位依然不容撼动，城南新区逐渐形成专业型、特色商业，商圈定位较有层次，目前在建的国际风情街、盐渎明城、紫薇国际广场、金鹰天地等商业项目，从高档百货、IT-MALL、餐饮、娱乐等各个角度全方位包装了现在的南城区 盐城商业属典型苏北城市商业布局，中心单一且经营档次偏低随着城市逐步向南扩张，城市中心有逐步南移的趋势在保证目前中心城区商业核心地位的同时，南部区域随着人气的聚集以及居住人口的增多，势必形成一个新的城市副中心。

3、别墅市场发展状况项目名称项目名称面积（㎡）面积（㎡）销售均价（元销售均价（元/ /㎡㎡））备注备注奥林匹克花园2106800已售完依云香溪180-2407800 联排别墅已售完月湖花城50018000一期23套独栋消化完毕，剩余22套独栋别墅预计年底销售盐城市场上别墅产品较少，纯别墅产品只有奥林匹克花园项目，早期规划的社区，规划无出奇之处，品质一般，无特色带别墅产品的其他项目，一般区位较好的，基本全部售罄，说明盐城的别墅市场潜力还是比较大月湖花城奥林匹克花园依云香溪市场发展状况市场发展状况————别墅市场别墅市场4、盐城板块对比分析房地产发展状况房地产发展状况————板块对比板块对比板板块块优势优势劣势劣势城城中中市政配套成熟、生活便利、区域认可度强供应量低，价格偏高，消费者承受力有限城城南南市政基础设施到位、名校较市政基础设施到位、名校较多、后发优势明显多、后发优势明显潜在供应量较大，市场潜在供应量较大，市场供需矛盾明显供需矛盾明显西西南南价格相对合理，楼盘品质较高周边生活配套欠缺、交通不便、区域接受度有限河河东东价格不高，生活配套较为齐全，升值潜力大市政配套不成熟，交通相对不便，区域接受度有限城城北北展较早，距主城较近，配套较为成熟周边环境较为嘈杂，区域认知度不高老城区 华府景城项目地址项目地址人民中路66号开发商开发商盐城市天华置业有限公司总建面积（万㎡）总建面积（万㎡）18.6万㎡容积率容积率2.0物业类型物业类型小高层、高层建筑风格建筑风格现代开盘日期开盘日期08.11均价（元均价（元/ /㎡㎡））6000已推案去化率已推案去化率客户群分析客户群分析客户构成：本地小企业主，教师，及公务员购房因素：改善型年 龄 段：30-50岁推广策略推广策略推广主题：老城区的诱惑主要诉求：地脉人文、成熟配套、繁华街区其他其他月去化20-30套，户型三房：123 ㎡ ；122 ㎡四房：130㎡ ；134 ㎡一期一期（总（总数约数约400400余余套）套）三栋小高层三栋小高层中央绿化及水化及水景景个案点评：以小高层为主的中心城区项目，生活配套齐全，价格较高城东区城东区 朗地英郡朗地英郡项目地址项目地址东至南机场路，西至希望大道，南至纬五路，北至新河路 开发商开发商盐城朗地置业有限公司总建面积（万㎡）总建面积（万㎡）20容积率容积率1.6物业类型物业类型多层、高层、小高层、花园洋房建筑风格建筑风格英伦风格开盘日期开盘日期2010.5均价（元均价（元/ /㎡㎡））4300已推案去化率已推案去化率100%客户群分析客户群分析客户构成：教师、及公务员购房因素：改善型年 龄 段：30-50岁推广策略推广策略推广主题：20万平方米的英伦风尚社区主要诉求：人文地脉，成熟配套其他其他目前西区一期已售罄，二期预计在年底上市，包括2栋11层小高层(79-120平方米)、2栋14层高层、1栋多层(93、114、123平方米3种户型)、1栋花园洋房个案点评物业形态丰富，整体品质良好，英伦建筑风格同新古典主义建筑风格有机的融合，户型多样，且面积控制较为合理，目前交通系统不完善，区域价格较低项目地址项目地址新富路8#开发商开发商盐城苏东房地产开发有限公司总建面积（万㎡）总建面积（万㎡）26容积率容积率1.29物业类型物业类型多层、小高层建筑风格建筑风格西班牙开盘日期开盘日期09.1.10均价（元均价（元/ /㎡㎡））4200已推案去化率已推案去化率100%客户群分析客户群分析客户构成：拆迁户、个体工商户、周边居民购房因素：改善型年 龄 段：30-50岁推广策略推广策略推广主题：20万平方米的英伦风尚社区主要诉求：人文地脉，成熟配套其他其他七期9层小高层户型从96平米—251平米的两房—五房 ，配置日立电梯，楼宇彩色可视刷卡对讲门，进户钢质防火防盗门，智能监控 城西区 翠洲嘉园个案点评户型多样，面积较大，多以舒适性为主，七期9层小高层户型从96平米—251平米的两房—五房，7—9楼安装太阳能热水器，户户赠送水质净化机，该项目地段一般，周边配套较为欠缺，价格较低城北区 苏东翡翠园项目地址项目地址新富路8号开发商开发商盐城苏东房地产开发有限公司总建面积（万㎡）总建面积（万㎡）81容积率容积率1.3物业类型物业类型多层、小高层建筑风格建筑风格西班牙开盘日期开盘日期09.1.10均价（元均价（元/ /㎡㎡））4200已推案去化率已推案去化率95%客户群分析客户群分析私营业主、医务工作者推广策略推广策略推广主题：造高性价比的好房子主要诉求：人文地脉，成熟配套其他其他目前一期多层还有少量房源在售，面积有90、96、108、109、125平方米5种，均价4100-4200元/平方米.2011年6月30日前交房。

另外预计在10月份5栋小高层近200套房源开盘销售 个案点评物业以高层和小高层为主，整体品质良好，西班牙本土化建筑风格，户型多样，面积控制较为合理，多以紧凑型两房和小三房为主、基本无面积浪费区域环境差，周边认知度低，价格无突破□地产市场投资额呈逐年增长趋势，增长速度平稳地产市场投资额呈逐年增长趋势，增长速度平稳□土地存量巨大，其中城南土地供应量占总存量一半左右，后市市场竞争激烈土地存量巨大，其中城南土地供应量占总存量一半左右，后市市场竞争激烈□政策影响显现，上市量减少，市场呈现供不应求现象政策影响显现，上市量减少，市场呈现供不应求现象□价格呈逐年增长趋势，整体发展比较平稳价格呈逐年增长趋势，整体发展比较平稳□从各区域板块优势上看，城南区域名校较多以及各项市政配套的完善，后发优势明显从各区域板块优势上看，城南区域名校较多以及各项市政配套的完善，后发优势明显□地价成本的上涨使得城中区发展大幅减速，地价成本的上涨使得城中区发展大幅减速，老城区开发体量太小，老城区开发体量太小，高容积率使得盐城进入高层时高容积率使得盐城进入高层时代，城市内的低密度住宅已经难以实现代，城市内的低密度住宅已经难以实现。

□盐城市现有几大商圈中，以传统商业业态为主，在建的内港湖商圈将为整个城南区域带来市场商盐城市现有几大商圈中，以传统商业业态为主，在建的内港湖商圈将为整个城南区域带来市场商机机整体房产市场发展状况小结产品小结产品小结物业类型：物业类型：盐城之前普通住宅多以多层为主，近几年由于市政规划对土地指标的要求，小高层和高层小高层和高层产品成为市场的主流产品成为市场的主流，市场上多层物业较少居民住房消费结构也在发生积极变化，在住宅的选择过程中，由于购房者缺少产品的选择性也开始逐渐接受小高层和高层物业规划：规划：产品由兵营式布局向半围合、围合空间、错落式布局发展半围合、围合空间、错落式布局发展户型面积：户型面积：消随着房地产市场的变化，购房者在选择产品时越来越看重其实用性，所以中小户型越来越受青睐目前市场上热销的面积范围为80-9080-90平米的两房和平米的两房和100-130100-130平米的三房平米的三房中小户型成为市场热点户型特点：户型特点：两房偏好两房偏好两房向南两房向南，三房偏好三房偏好两个卧室及客厅向南两个卧室及客厅向南车库、地下室：车库、地下室：每户均需要有一个一楼车库或是半地下室的储藏室每户均需要有一个一楼车库或是半地下室的储藏室集中车库：集中车库：通常采用半地下室结构通常采用半地下室结构，车库的顶部做成绿化的园林增加了项目绿化以及休闲活动的空间园林绿化：园林绿化：各项目园林规划水平不一、但是总体均会营造水系，园林内部采用高低错落的常青植物以及竹子来进行点缀通过我们对盐城市区在售的大部分楼盘走访情况来看，总结得出：Part3、城南房地产市场研究1、城南新区规划及利好城南新区发展概况城南新区发展概况————现状描述现状描述A区：城南新区发展最为成熟的片区，大量住宅小区已建成并入住，市政、商业配套完善，生活氛围浓郁；B区：新区发展次成熟片区，随着市政府行政中心搬迁及内港湖建设，目前有部分建成小区，公用市政配套基本具备，大量小区在建；C区：目前已吸引大量企业进入拿地，有少量在建的市政配套设施和商业；D区：总面积约25平方公里范围为远景规划中的产业园区。

目前仍处于规划状态本案本案城南新区发展概况城南新区发展概况————区域定位区域定位城南新区功能定位为：全市的政治、经济、文化中心和以现代服务业为主的地区总部经济中心全市的政治、经济、文化中心和以现代服务业为主的地区总部经济中心盐城都市圈区域协调和合作发展的中心环节盐城都市圈区域协调和合作发展的中心环节盐城未来盐城未来城市形象的集中体现区域城市形象的集中体现区域 城南新区规划城南新区规划————城南规划布局城南规划布局规划布局结构为规划布局结构为““一心、两轴、五廊、四片一心、两轴、五廊、四片””一心一心是指基于盐城都市圈的发展所确立的盐城市未来发展的“新都心”，功能上主要包括行政中心、商贸中心、金融中心及居住等两轴两轴构筑联系城南新区与老城区的功能纽带与历史文化纽带五廊五廊依托利民河、盐塘河、小新河、徐淮盐高速公路和通榆运河形成由北至南的五条生态廊道四片四片规划以道路及横向通廊为界形成四个特色区块： 新兴产业和居住综合区块（青年路与世纪大道之间）：新兴产业和居住综合区块（青年路与世纪大道之间）：将环境保护与文化艺术、创意设计相结合，满足现代生产和制造需求，创造文化型、创新型社区行政文化商务区块（世纪大道与盐渎路之间）：行政文化商务区块（世纪大道与盐渎路之间）：发展生态与高科技信息网络技术相结合的CBD区域。

科教与生态居住区块（盐渎路与南环路之间）：科教与生态居住区块（盐渎路与南环路之间）：科教园区、科创服科教园区、科创服务中心与周边社区的友好互动，设施共享、文化渗透，形成区块独务中心与周边社区的友好互动，设施共享、文化渗透，形成区块独特的文化氛围；特的文化氛围；生态旅游休闲区块（南环路与徐淮盐高速公路之间）：生态旅游休闲区块（南环路与徐淮盐高速公路之间）：主要是盐城市未来发展战略控制用地，功能上以旅游服务为导向.城南市场——城南利好消息一2010年5月29日，盐城市教育局出台了今年市区中、小学施教区划分和调整方案，本项目所在区域学区房主要为： 盐城第一小学盐城第一小学 盐都区实验学校盐都区实验学校学区房的重新划分给城南区域带来大量客源学区房的重新划分给城南区域带来大量客源,且周边房价应势上涨且周边房价应势上涨本案本案一小一小盐盐 都都 区区 实实验学校验学校职教园职教园市政府以及行政审批中心的南迁、城南大量市政配套的建设、大型商业项目的进市政府以及行政审批中心的南迁、城南大量市政配套的建设、大型商业项目的进驻、五星级酒店的运营、高尔夫球场的投入营驻、五星级酒店的运营、高尔夫球场的投入营…………，为整个城南区域带来无限前，为整个城南区域带来无限前景景城南板块——城南利好消息二 驿都金陵大酒店盐城市政府毕华丽庄园城南板块——城南利好消息三政府规划科教城总建设用地约政府规划科教城总建设用地约12.7812.78平方公里，将打造成为集博览交易、产业平方公里，将打造成为集博览交易、产业创意、孵化研发、中试、商务商贸、居住配套为一体的综合性组团创意、孵化研发、中试、商务商贸、居住配套为一体的综合性组团. .建设范围：北至盐渎路、西至小马沟、东至解放南路、南至盐徐高速。

而本项目即属于科教城范围内2、城南房地产市场发展状况分析城南发展状况城南发展状况————土地成交情况土地成交情况20092009年到年到20102010年，城南一共成交地块年，城南一共成交地块8888幅，成交面积幅，成交面积392.75392.75万平米，万平米，成交的土地基本往城南郊区方成交的土地基本往城南郊区方向开发，后市市场竞争激烈向开发，后市市场竞争激烈标准地块均为本项目三公里范围之内标准地块均为本项目三公里范围之内城南发展状况城南发展状况————土地成交价格分析土地成交价格分析2009年城南板块的土地成交价为66.1万/亩，而09年全市住宅用地成交均价为52.2万/亩，城南板块住宅用地成交价格高于盐城市区住宅用地价格27%左右重点打造城南的利好规划刺激了2010年土地价格疯涨，涨幅达200%以上从土地性质来看，近两年居住用地成交价格颇高 ，略超商业用地价格随着城中地块的减少，城南在整体市场当中已经占据着越来越重要的地位，已成为最具发展潜力的板块 20102010年土地价格疯涨，涨幅达年土地价格疯涨，涨幅达200%200%以上以上城南发展状况城南发展状况————商品房市场价格情况商品房市场价格情况盐城城中区域价格位于榜首，城南次之，由于市政府、行政中心的南迁，以及城南学区房的重新划分，加上大量对城南区域的城市规划的刺激，一批新盘相继入市，使得这一片区价格进入高速发展阶段，未来，城南区将成为置业的首选；城南区域价格位居区域前列，进入高速发展时代城南区域价格位居区域前列，进入高速发展时代□区域升级规划带动地产发展区域升级规划带动地产发展盐城市政府的南移，学区房的重新划分，职教园的规划等，给盐城这个并不很大的区域带来了一个震动。

随着城南区建设工作的深入、配套完善、居住价值高的区域优势越来越明显，城南区房地产市场是整个盐城楼市的热点由于城南区板块楼市供应量、需求量均为盐城市区各板块之首，成交价格也位于板块前列，所以成为盐城房地产市场发展的领航者□前期市场供应量大，后市的开发量持续增加前期市场供应量大，后市的开发量持续增加随着城南区域的大力发展，前两年城南区域的土地供应量较大，开发商前期拿的土地都开始动工并销售，前期开发的大盘项目进入大消化阶段，市场上还同时存在开发商已经拿下而没有动工的土地随着开发量的持续增加，城南市场存在一定的销售压力城南市场存在一定的销售压力城南发展状况城南发展状况————市场综述市场综述3、周边项目市场分析城南板块——区域在售个案分析城南片区现有项目多个处于尾盘期，而本案上市时可参考的在售项目主要为恒盛都市豪庭、天澜湾和领秀嘉园，其余红色的标注项目为本项目上市时重点竞争楼盘标注项目于本案相距均在一公里范围之内3.1区域在售个案分析区域在售项目分析区域在售项目分析————总量分析总量分析楼盘名称楼盘名称 总建总建（万㎡）（万㎡） 容积率容积率规划户数规划户数华厦绿城302.21600瑞尔国际302.52000都市豪庭131.81000公园道1号602.983000汇景新城161.451100钱江方洲611.863300学林雅苑102.0700恒荣世家2221500天澜湾331.82000棕榈泉广场4.91.2221领秀嘉园201.81900小计小计299.9——18321区域在售项目总体量达区域在售项目总体量达300300万平方米，大部分处于尾盘状态，对本项目上市直接威胁较小万平方米，大部分处于尾盘状态，对本项目上市直接威胁较小区域在售项目分析区域在售项目分析————供需分析供需分析项目名称项目名称总建面总建面积（万积（万㎡）㎡）在售量（万在售量（万㎡）㎡）在售在售户数户数已售量已售量（万㎡）（万㎡）已售户已售户数数总余量总余量（万（万㎡）㎡）已售销售率已售销售率华厦绿城30271324271314399%瑞尔国际3019178019178011(商业)100%都市豪庭恒盛139.07618.26644.888%公园道一号6019.6160019.6152740.495%汇景新城169.21926.51129.558%钱江方洲615561553.14567.974%学林雅苑106.55965.75014.385%恒荣世家2219127017.611264.489%天澜湾天澜湾3333111130930910.810.829729722.222.296%96%棕榈泉广场4.93.62213.32061.693%领秀嘉园领秀嘉园20201313117011706.286.2849849813.713.7拆迁户未签约拆迁户未签约34%34%（）（）小计299.9191.99838180122.8——区域供应区域供应191.9万万㎡，去化㎡，去化180万㎡，剩余体量多为为签约的拆迁安置用房，整个市场万㎡，剩余体量多为为签约的拆迁安置用房，整个市场呈现供不应求态势呈现供不应求态势区域在售项目分析区域在售项目分析————供应产品分析供应产品分析项目名称项目名称物业类型物业类型主力户主力户型型主力面积主力面积（㎡）（㎡）目前销售均价目前销售均价（元（元/ /㎡㎡））华厦绿城华厦绿城高层3/2/12/2/1115、955000瑞尔国际瑞尔国际高层2/2/183-955400都市豪庭都市豪庭多层、小高层、高层3/2/13/2/2109-1265400公园道公园道1 1号号多层、小高层、高层2/2/13/2/196-1205800汇景新城汇景新城多层、小高层3/2/2136-139.55800钱江方洲钱江方洲多层、小高层高层2/2/13/2/281-91.6116-127.45800学林雅苑学林雅苑高层2/2/13/2/170.5-95.696.424800恒荣世家恒荣世家高层3/2/1109.9-126挑高公寓7200，普通住宅5200天澜湾天澜湾高层3/2/13/2/2109、1424700棕榈泉广场棕榈泉广场高层3/2/2125-1425500领秀嘉园领秀嘉园多层、小高层、高层2/2/187-915600目前在售楼盘主要以中小面积为主，两房面积控制在目前在售楼盘主要以中小面积为主，两房面积控制在8080㎡㎡ -95 -95 ㎡㎡之间，三房面积主要控之间，三房面积主要控制在制在100 100 ㎡㎡-130-130㎡㎡，主力总价控制在，主力总价控制在50-7050-70万内万内项目名称项目名称0909年销售均价（元年销售均价（元/ /㎡㎡ ））目前销售均价目前销售均价（元（元/ /㎡㎡））华厦绿城华厦绿城41005000瑞尔国际瑞尔国际43005400都市豪庭都市豪庭39005400公园道公园道1 1号号4500 5800汇景新城汇景新城 45005800钱江方洲钱江方洲48005800学林雅苑学林雅苑36004800恒荣世家恒荣世家4100挑高公寓7200，普通住宅5200天澜湾天澜湾36004700棕榈泉广场棕榈泉广场39005500领秀嘉园领秀嘉园41005600区域在售项目分析区域在售项目分析————价格分析价格分析各种利好消息刺激下，价格强势上涨，目前销售价格因产品迥异而高低不同，各种利好消息刺激下，价格强势上涨，目前销售价格因产品迥异而高低不同，主要在主要在47004700元元/ /平米平米-5800-5800元元/ /平米之间，相比去年，平均提升平米之间，相比去年，平均提升10001000元元/ /平方平方-1500-1500元元/ /平方平方项目名称项目名称客群客群购房目的华厦绿城华厦绿城老师、公务员，私营业主改善型居多瑞尔国际瑞尔国际　公务员、个体工商业主、拆迁户改善型居多都市豪庭都市豪庭老师、公务员、私营业主　改善+投资公园道公园道1 1号号　私营业主、公务员、外来投资客、周边老小区客户投资型居多汇景新城汇景新城　公务员、老师、私营业主县城自住型居多钱江方洲钱江方洲　公务员、拆迁户、私营业主改善型居多学林雅苑学林雅苑　老师、私营业主、拆迁户投资客居多恒荣世家恒荣世家　私营业主，老师改善型居多天澜湾天澜湾　老师、私营业主、县城改善型居多棕榈泉广场棕榈泉广场　个体工商业主、老师投资性居多领秀嘉园领秀嘉园　周边老小区客户、私营业主、老师、拆迁户改善型居多区域在售项目分析区域在售项目分析————客群分析客群分析购房客群主要以公务员和周边学校老师居多，多为改善型。

购房客群主要以公务员和周边学校老师居多，多为改善型楼盘名称楼盘名称配套生活配套生活景观景观智能化智能化华夏绿城华夏绿城驿都金陵大酒店三大公园环绕在侧　楼宇可视对讲系统、安防系统瑞尔国际瑞尔国际滨水商业街　内港湖公园、湿地公园楼宇可视对讲系统、红外线扫描系统　都市豪庭都市豪庭暂时比较欠缺世纪公园、城南公园、规划中央湿地公园、盐塘河公园楼宇可视对讲系统、电子巡更管理系统、远红外监控系统、火灾自动报警系统、尖端科技安防设施公园道公园道1 1号号驿都金陵大酒店（五星）、麦当劳1000亩生态湿地盐渎公园、串场河景观带智能安保系统　汇景新城汇景新城体育娱乐中心、大型超市盐渎公园红外线扫描系统钱江方洲钱江方洲东进路餐饮一条街、缤纷亚洲盐渎公园智能安保系统、楼宇可视对讲系统、火灾自动报警系统、红外线扫描系统　学林雅苑学林雅苑周边配套暂时欠缺内港湖公园、世纪公园楼宇可视对讲系统　，智能安保系统，火灾自动报警系统恒荣世家恒荣世家暂时比较欠缺世纪公园楼宇安保系统天澜湾天澜湾配套暂时欠缺水岸、绿化带、艺术雕塑小品全智能安保系统，楼宇可视对讲系统棕榈泉广场棕榈泉广场超市、银行公园全智能安保系统，楼宇可视对讲系统领秀嘉园领秀嘉园涵邦俱乐部盐塘河公园、生态梅花园、内港湖公园　全智能安保系统区域在售项目分析区域在售项目分析————配套设施分析配套设施分析在售项目中，自身配套不健全，主要借助外界生活配套，且智能化系统偏低在售项目中，自身配套不健全，主要借助外界生活配套，且智能化系统偏低区域在售项目分析区域在售项目分析————未来市场竞争分析类别类别项目名称项目名称规模（万㎡）规模（万㎡）已推量（万㎡已推量（万㎡ ））余量余量（万㎡）（万㎡）合计合计（万㎡）（万㎡）待推待推项目项目中庚.海德公园 65.2 65.2436436543.6543.6中南世纪城280280阳光御园1212凤凰汇33.833.8凤鸣缇香4545市场市场供应供应余量余量华厦绿城3027107.6107.6瑞尔国际3019都市豪庭139公园道1号6019.6汇景新城169.2钱江方洲6155学林雅苑106.5恒荣世家2219天澜湾3311棕榈泉广场4.93.6领秀嘉园2013即将入市的项目总体量达即将入市的项目总体量达436436万㎡（不包括未开发土地），市场供应余量万㎡（不包括未开发土地），市场供应余量107.6107.6万㎡，合计万㎡，合计543.6543.6万万㎡，而前两年年销售量基本在㎡，而前两年年销售量基本在40-6040-60万㎡，按照城南区域每年供应量万㎡，按照城南区域每年供应量60-8060-80万㎡计算，未来两三年万㎡计算，未来两三年内市场供应量预计将达到内市场供应量预计将达到300300万㎡，按照前两年销售速度，需万㎡，按照前两年销售速度，需4-54-5年方能去化市场供应量，竞争日年方能去化市场供应量，竞争日趋激烈趋激烈城南区域房地产住宅市场特征综述城南区域房地产住宅市场特征综述规模：规模：当前在售及即将售罄项目多为中等体量规模，未售体量较大，达543万平米，后市竞争激烈价格价格：区域均价在4800-5800/平米左右（毛坯），主力户型总价在50—70万元之间，热销户型总价款在40万-50万之间，较去年同期，价格基本上涨1000元/平方米-1500元/平方米之间产品：产品：市场在售项目多层、小高层产品基本已交付，当前在售主要以15层-18层左右高层为主，产品逐渐从多层-小高层-高层发展。

配套：配套：配套以满足自身需求为主景观：景观：本地开发商内部景观营造比较普通，无特色，主要借助外界景观智能化：智能化：智能化程度偏低，只有少数外来开发商开发的项目相对较好物业管理：物业管理：以基本物业管理功能为主客群：客群：以改善型置业和学区房关注者居多，关注产品性价比，注重朝向和楼层推广渠道：推广渠道：报纸、杂志、电视、网络、户外广告、高炮、工地围墙 供需：供需：由于新政的影响，开发商推案缓慢，市场供小于求的矛盾比较突出外立面：外立面：基本以浅色外立面、现代风格为主3.2区域重点竞争个案分析待售项目（本项目入市时重点竞争重点楼盘）待售项目（本项目入市时重点竞争重点楼盘）项目名称项目名称总体量（万总体量（万㎡）㎡）容积率容积率总体物业类型总体物业类型销售均价销售均价（元（元/ /㎡㎡））备注备注中庚中庚. .海海德公园德公园 65.22.3高层待定预计2010年10月份开盘，VIP卡全部发放完毕中南世纪中南世纪城城280——70万平米商业， 210万平米高层住宅5100预计10月份推出两幢高层阳光御园阳光御园121.8高层、小高层59009.25日开盘凤凰汇凤凰汇33.82.7住宅部分12栋楼，其中2栋精装修湖景空中别墅、2栋公寓、3栋小高层和5栋高层平层住宅 5700前期预约情况较好，2000张会员卡8月份已发放完凤鸣缇香凤鸣缇香452.0小高层、高层、商业待定由24幢小高层、高层组成小计小计436——以下参考楼盘基本都是于年底前入市，总体量较大，主要集中高层住宅，竞争较为激烈以下参考楼盘基本都是于年底前入市，总体量较大，主要集中高层住宅，竞争较为激烈中庚.海德公园项目地址项目地址解放南路272号开发商开发商江苏中庚房地产开发有限公司总建面积（万㎡）总建面积（万㎡）62.5万㎡物业类型物业类型高层住宅预推量（万㎡）预推量（万㎡）3.2万㎡开盘日期开盘日期预计2010年10月均价（元均价（元/ /㎡㎡））预计5500已推案去化率已推案去化率未售小区配套小区配套超市、菜场外立面风格外立面风格ArtDeco风格（汉语建筑界一般称为装饰派风格）其他其他预计2010年11月份开盘，推出沿解放南路的2幢18层、1幢17层住宅，共270多套，面积有79、90、110平方米几种，目前处于前期预约中，预约情况较好一期户型面积（㎡）套数比例2/2/178.635420%3/2/188.9516460%89.653/2/2111.935420%一期户型配比个案点评个案点评：该项目于本案一路之隔，以高层为主的全新项目，地段较好，采用了英国皇家园林景观设计风格。

周边配套较为完善小三房项目均送空中花园， ，户型面积控制合理，房型比较紧凑，无面积浪费本项目空中花园空中花园进深较长两房朝北厨房正对房间天澜湾项目地址项目地址西环路与盐渎路交界处开发商开发商江苏润嘉置业有限公司总建面积（万㎡）总建面积（万㎡）33物业类型物业类型高层已推案量（万㎡）已推案量（万㎡）11开盘日期开盘日期09.10均价（元均价（元/ /㎡㎡））4700 已推案去化率已推案去化率90%客户群分析客户群分析客户构成：教师，私营业主购房因素：投资型较多年 龄 段：40-50岁推广策略推广策略推广主题：全水景观花园社区主要诉求：地脉人文、水域资源、内部配额套外立面风格外立面风格现代风格其他其他一期推出6幢高层住宅，256套房源，目前在售3#和5#，其余房源已经全部售罄，房源仅剩余142平方米的户型户型面积（㎡）套数比例3/2/2125.123050%4/2/21423050%3#、5#户型配比个案点评个案点评：项目位于盐城市一中对面，一期基本以15层高层为主，周边配套尚不完善，路况较好，小区规划有水景，休闲配套设施等，提升了项目的整体档次，售罄的房源户型面积多样，从46平米-140平米皆有，目前滞销的户型为142平方米的大三房。

三房向南短进深中南世纪城中南世纪城项目地址项目地址北至纬九路，南至园林大道，西至解放南路，东至串场河滨路开发商开发商盐城中南世纪房地产投资有限公司总建面积（万㎡）总建面积（万㎡）280万㎡（住宅210万，商业70万）物业类型物业类型高层住宅、商业、办公、预推案量（万㎡）预推案量（万㎡）3.2万㎡开盘日期开盘日期预计2010年10月均价（元均价（元/ /㎡㎡））预计5100已推案去化率已推案去化率未售预约客群分析预约客群分析客户构成：本地小企业主，教师，及公务员购房因素：投资型较多年 龄 段：30-50岁推广策略推广策略推广主题：城南一座城主要诉求：地脉人文、成熟配套、繁华街区小区配套小区配套菜场、医院外立面风格外立面风格西班牙建筑风格其他其他预计2010年10月份开盘，10月份推出7#和8#两幢，最高21层，面积有95、120、135平方米几种户型，目前处于前期预约中，其中7#和8#诚意卡已发放完毕，客户至现场可以预约5#和6#两幢，户型面积和7#、8#基本一样一期效果图一期效果图7#8#个案点评个案点评：盐城第一大体量，以高层为主的新项目，地段较好，采用了西班牙建筑风格，每户均有独立供暖系统。

小区规划有水景，酒店、超市等，提升了项目的整体档次，户型面积控制合理，户型赠送入户花园，部分房型带270度景观阳台是市场上比较创新的产品户型面积（㎡）套数比例2/2/19516039%2+1/2/112016841%3+1/2/21354210%1204010%7#和8#户型配比入户花园入户花园两房+客厅朝南入户花园绿化平台空中花园弧状景观阳台弧状阳台恒盛都市豪庭项目地址项目地址解放南路与盐渎路交汇处开发商开发商盐城汇通房产与盐海置业有限公司总建面积（万㎡）总建面积（万㎡）13物业类型物业类型7幢多层、10幢小高层、4幢高层住宅、商业、写字楼已推案量（万㎡）已推案量（万㎡）9.4开盘日期开盘日期08年年底均价（元均价（元/ /㎡㎡））5400 ／平方米已推案去化率已推案去化率98%客群分析客群分析客户构成：教师，及公务员，私营业主购房因素：改善型较多年 龄 段：30-50岁推广策略推广策略推广主题：城市向南、生活向上主要诉求：地脉人文、项目品质、繁华街区其他其他目前二期19#、20#、22#楼3栋小高层还有少量房源在售，户型面积：125平米，从目前已经售罄的房型看，该小区户型基本控制在110-130平方米之间。

二期二批预计今年年底推出个案点评：位于盐渎路与解放南路交界处，在建的商业中心边缘地段周边生活配套暂时比较欠缺，目前一期二期已基本售罄，剩余少量三房房源，户型面积控制合理.一期二期售罄房源户型两房主要控制在80-90㎡，三房主要控制在110-135之间后期房源主要以多层和高层为主，两房面积在85-95平方米，小三房面积在108-110平方米，大三放面积在120-135之间132平方米125平方米124平方米120平方米108平方米凤凰汇项目地址项目地址解放南路与聚亨路交汇处开发商开发商盐城国强置业有限公司总建面积（万㎡）总建面积（万㎡）33物业类型物业类型小高层、高层、酒店式公寓、商业已推案量（万㎡）已推案量（万㎡）3开盘日期开盘日期暂定10月均价（元均价（元/ /㎡㎡））5800已推案去化率已推案去化率未售客群分析预约客群分析预约客户构成：本地小企业主，教师，及公务员购房因素：改善型年龄段：30-45岁推广策略推广策略推广主题：全新城市综合体主要诉求：内港湖畔，生态与繁华的双峰值地段其他其他计划9月一期两栋11层和15层的小高层开盘，户型面积：62、100、112、113、114、124、140、145平方米， “100分置业计划”以“日进百分”的方式，从获取“凤凰会”会员资格之日起，每天积100分。

开盘时，累计积分可冲抵购房款，获得购房总价的优惠奖励，具体积分冲抵方案将在凤凰汇开盘前予以公布目前B2地块正在打桩，将建成城市综合体项目年前陆续推出后续房源住宅部分12栋楼，其中2栋精装修湖景空中别墅、2栋活力挑高公寓、3栋小高层和5栋高层平层住宅 户型面积（㎡）套数比例1/2/161.213012%2/2/11004418%3/2/11146024%3/2/23/2/2124124、、140.83140.83145.26145.26858534%34%4/2/2145.13012%小计——249100%户型配比1#、2# 个案点评：位置较好，位于城南区域商业中心地段 目前预约两幢小高层，外观大方，有湖景，其绿化率偏低，外部绿化主要依靠一路之隔的内港湖公园北侧的金鹰国际、西侧的新百商业项目的进驻，“欧洲风情街”等商业配套的不断完善，后期的市场竞争力看好户型面积主要以大三房为主凤鸣缇香项目地址项目地址临环湖二路，南临盐渎路，西面是市区主干道解放南路，东面为胜利路 开发商开发商南京国资新城投资置业有限责任公司 总建面积（万㎡）总建面积（万㎡）45物业类型物业类型住宅建筑面积31.8万平米，由24幢小高层、高层组成 已推案量（万㎡）已推案量（万㎡）——开盘日期开盘日期预计12月份均价（元均价（元/ /㎡㎡））5700已推案去化率已推案去化率未售目前推广手段目前推广手段项目围墙广告其他其他一期凤鸣缇香·御湖由14幢高层组成，将在今年12月前后先行推出6幢769户住宅，户型为80㎡左右的两房至160㎡左右的四房。

凤鸣缇香凤鸣缇香个案点评:项目位于城南在建的商业中心地段，位置较好，交通便利，主要以高层为主，预计今年年底推出，目前售楼处在建中阳光御园项目地址项目地址盐渎路与戴庄路交汇处开发商开发商盐城鑫都房地产开发有限公司总建面积（万㎡）总建面积（万㎡）12物业类型物业类型高层、少量小高层已推案量（万㎡）已推案量（万㎡）2开盘日期开盘日期2010.9.25均价（元均价（元/ /㎡㎡））5200已推案去化率已推案去化率65%主力面积主力面积86-93主力户型主力户型2/2/1小区配套小区配套幼儿园其他其他该项目于2010.9.25首次推出9#楼共计112套房源，当天去化65%，剩余户型主要为顶楼跃层和大三房采用低碳供暖系统，全天恒温9#户型面积（㎡）套数比例2/2/186-935246%3/2/11132623%3/2/21282623%顶楼跃层137-19488%小计——112100%个案点评：该项目体量较小，规划以高层和小高层为主，整个小区规划无特色，户型面积控制合理，基本以紧凑型两房为主一期配比89 ㎡㎡86 ㎡㎡93㎡㎡128㎡㎡113113㎡㎡重点竞争项目分析项目名称总建面积（万㎡）预推量/已售量（万㎡）建筑形态面积范围（㎡）主力户型主力面积（㎡）产品特色中庚海德公园65.2317-18层高层78-1113/2/189送空中花园中南世纪城2803.221层高层95-1352/2/12+1/2/195、120入户花园、270度观景阳台、独立供暖系统凤凰汇33311层小高层和15层高层61-1453/2/2120、140-145短进深阳光御园122高层86-128137-194（跃层）2/2/186-93无特色凤鸣缇香450高层————————恒盛都市豪庭139多层、小高层、高层85-1353/2/2120-125稀缺多层住宅天澜湾3311高层125-1423/2/2125、142无特色建筑形态基本以15-21层高层为主，主力户型以三房为主，小三房面积基本控制在95平方米-120平方米之间，三房面积140平米左右。

项项目目名名称称中庚海德公园中庚海德公园中南世纪城中南世纪城凤凰汇凤凰汇凤鸣缇香凤鸣缇香阳光御园阳光御园天澜湾天澜湾恒盛都市豪庭恒盛都市豪庭总总平平图图规规划划兵营式排布兵营式排布兵营式排布兵营式排布兵营式排布兵营式排布兵营式排布重点参考项目产品对比重点参考项目产品对比以传统的兵营排布为主、市场主力高层住宅规划同质以传统的兵营排布为主、市场主力高层住宅规划同质项项目目名名称称中庚海德公园中庚海德公园中南世纪城中南世纪城凤凰汇凤凰汇凤鸣缇香凤鸣缇香阳光御园阳光御园天澜湾天澜湾恒盛都市豪庭恒盛都市豪庭立立面面风风格格地中海地中海现代现代现代简约现代简约现代重点参考项目产品立面对比重点参考项目产品立面对比中庚海德公园、中南世纪城项目采用地中海风格，其他个案竞争同质中庚海德公园、中南世纪城项目采用地中海风格，其他个案竞争同质重点竞争项目小结重点竞争项目小结1、待推项目体量较大，后市形势不明朗2、后市待推供应量大，竞争激烈3、重点竞争项目规划基本以15-21层高层住宅为主，相对而言，客户还是对多层和小高层产品比较青睐4、户型差异化明显，空中花园、入户花园等成为市场新亮点5、小区规划无特色，主要以兵营式为主。

6、智能化物业管理等层次较低，本项目可以用提升智能化设施和物业管理来来获得市场认可7、紧凑型户型倍受青睐，大面积产品预约一般8、待推产品面积两房主要控制在80平米-93平米，小三房面积基本控制在95平方米-120平方米，大三房面积在140平米左右9、中高端客群的关注，促进了产品品质的提高，产品和品质的竞争成为城南项目的主旋律 第二部分盐渎路地块产品部分盐渎路地块产品部分一、项目地块情况一、项目地块情况首要发展的城南片区首要发展的城南片区C C组团组团项目位于盐渎路南、盐城路东、职教园北侧规划支路北、解放南路西项目所处区位项目所处区位当前略有不足，后期逐步完善中当前略有不足，后期逐步完善中交交 通：通： BRT1开通、贯穿盐城南北，使本案与老城区的联系紧密程度明显得到提高学学 校：校： 5月29日，盐城市教育局出台了今年市区中、小学施教区划分和调整方案新的学区划分后，本案学区可能是盐城第一小学和盐都区实验中学配套：配套： 与内港湖CBD一路之隔，区域升值潜力巨大医医 疗：疗： 市二院新区分院、三院南院基本能满足片区生活需求菜菜 场：场： 缺乏该配套，预计后期将会得到完善。

周边重要配套周边重要配套占地：占地：7371973719平米平米容积率：不高于容积率：不高于2.02.0总建面积：总建面积：147438147438平米平米建筑密度：不高于建筑密度：不高于20%20%绿地率：不低于绿地率：不低于40%40%车位比：不少于车位比：不少于1.51.5辆辆/ /户户其它：详见规划设计要点其它：详见规划设计要点项目重要规划指标项目重要规划指标中央中央往南往南往东往东往西往西往北往北项目地块实景现状项目地块实景现状二、项目二、项目SWOTSWOT分析及针对设想分析及针对设想1、净地，项目推进节奏易于控制；2、东为城市主干道，地块昭示性较好；3、南侧建筑高度有限，且南向朝阳面开阔，整体视野及采光较好；4、西侧紧邻城市水渠，拥有水景优势；5、紧邻内港胡CBD与科教园区，区域发展前景好；6、BRT沿线项目、交通方便，学区及医疗设置优越；7、处于热点区域的待开发龙头位置，地段条件好地块地块SWOT分析分析优势分析优势分析1、地块现状高压线即使后期入地，短期对客户的心理层面影响亦不容小觑；2、地块偏东30余度，对产品日照有影响；3、地块距离北侧在建项目距离近，规划设计时可能对后排建筑退让及形态要求较高；4、菜场过远，生活便利性不足。

地块地块SWOT分析分析劣势分析劣势分析1、城南新区正逐步打造成盐城市文化政治、商业金融中心，升值潜力巨大；2、老城区居民已经接受该区域，客源的区域局限性相对弱化；3、城市人口量大，经济发展较快，房产市场刚性需求量大；4、项目周边项目，基本处于无房可售状态地块地块SWOT分析分析机会分析机会分析1、城南项目较多，未来市场供量大，周边有数百万体量未售，竞争对手多，对本项目构成潜在威胁；2、盐城地方政策法规相对于江苏省其他区域而言显得严厉许多；3、未来房地产相关政策的不确定性较大威胁分析威胁分析1、规划设计时，充分考虑“多层封顶，小高层及高层建筑需要建至总高度的一半以上”的预售政策，尽可能考虑建设周期较短的产品，以利资金回笼2、当前较长时间段内，市场供应处于青黄不接状态，需要抓住机会抢占市场先机3、充分考量区域潜在客群偏好多层、小高层，而高层有待进一步接受的喜好，设计出朝向好、日照充足、户型较为规整的产品，并且具备一定的前瞻性4、区域市场未来竞争激烈，需要从多方面挖掘项目亮点，除产品设计、景观设计外，还需要发挥高力的品牌优势，同事补足区域项目智能化及物业服务一般的问题利用自身优势，在项目的定位上，与竞争项目做切割。

针对设想建议针对设想建议三、项目规划布局及建筑形态建议三、项目规划布局及建筑形态建议1 1、初步规划设计框架建议、初步规划设计框架建议Q1 2.0容积率下项目如何做？容积率下项目如何做？————高层建筑主朝向沿路布置，退让不小于建筑高度高层建筑主朝向沿路布置，退让不小于建筑高度0.50.5倍倍Q2 如何实现效益最大化？如何实现效益最大化？——满足市场的同时，考虑高附加值产品预售政策与市场风满足市场的同时，考虑高附加值产品预售政策与市场风险、资金回笼奏的关系险、资金回笼奏的关系思考点思考点本项目规划的思考本项目规划的思考Q3 1.45的多层日照间距的多层日照间距 ，高车位指标下，车位设置，高车位指标下，车位设置的考虑的考虑 为了充分剖析规划方面的经济性及差异性，我司通过两种为了充分剖析规划方面的经济性及差异性，我司通过两种概念性规划设计方案进行分析概念性规划设计方案进行分析 概念方案一：全概念方案一：全11F11F公寓房方案公寓房方案 概念方案二：别墅概念方案二：别墅+ +小高层小高层+ +高层方案高层方案概念方案一：全小高层概念方案一：全小高层满足市场需求，小高层接受度高满足市场需求，小高层接受度高分类名称分类名称内容内容备注备注产品类型11F小高层19幢住宅体量143264㎡商业占3%商业体量4587 ㎡布局特征小高层，客群接受度稿，风险小，但应避免兵营式布局产品线得房率高，易设计好产品方案一简介方案一简介概念方案二：别墅概念方案二：别墅+小高层小高层+高层高层高附加值产品，项目档次提升高附加值产品，项目档次提升分类名称分类名称内容内容备注备注产品类型别墅、11F小高层、30F高层36套、13幢、2幢住宅体量135421㎡占92%别墅体量7920㎡占5%商业体量4500 ㎡占3%布局特征东西高差结合，天际线丰富产品线高、中产品组合，产品线拉长方案二简介方案二简介2 2、二个概念性方案经济测算分析、二个概念性方案经济测算分析（一）测算依据（一）测算依据 本项目用地面积约7.3719万㎡，容积率2.0，建筑密度20%，可建地上面积14.7851万㎡，地下面积为7万㎡（其中：约需配置地下人防面积1.5万㎡）。

按户均105㎡计算约1390户，汽车位计2110个，其中地面212个需配建非营业性用房1053㎡二）（二） 土地成本土地成本 土地费用：73719÷666.67×120=13269.35万元 土地契税：13269.35×4%=530.77万元 以上小计：13800.12万元方案一经济测算方案一经济测算（三）项目成本分析（三）项目成本分析 1、前期工程费用，按118元/㎡计算，约1744.64万元 2、建筑安装工程费用小高层建安费（含基础、水电、电梯）按1100元/㎡计算；非人防地下室单价1500元/㎡人防地下室单价2500元/㎡合计28264.36万元 3、公共设施配套费用按513.2元/㎡计算，约7587.71万元 4、主要规费，合计为137.3元/㎡，2029.99万元 【【以上以上1-41-4项总计为项总计为39626.739626.7万元万元】】 5、财务费用，按二1-2及以上1-4项成本的30%，贷款2年计算，利率7%，约2243.93万元 6、管理费，按二1-2及以上1-4项成本的2%计算，1068.54万元。

7、营销费，按二1-2及以上1-4项成本的3%计算，1602.80万元 8、营业税，销售收入的5.6%，90853.75×5.6%=5192.3万元 【【以上二以上二1-21-2及以上及以上1-81-8成本合计约为成本合计约为63434.3963434.39万元 方案一经济测算方案一经济测算（四）销售收入测算（四）销售收入测算 住宅14.3264万㎡，扣除非营业性公建0.1053㎡，住宅可销售面积为14.2211万㎡，住宅销售单价为5500元/㎡商业可销售面积为0.4587万㎡，商业用房为2层，商业用房销售单价暂估为11000元/㎡地下汽车位每个按4万元计算，销售收入为：14.2211×5500+0.4587×11000+4×2085=90853.75万元{ {测算结论测算结论} } 该项目收益为27419.36万元 根据市场情况作出以上测算，仅供参考方案一经济测算方案一经济测算（一）测算依据（一）测算依据 本项目用地面积约7.3719万㎡，容积率2.0，建筑密度20%，可建地上面积14.7841万㎡，地下面积为7万㎡（其中：约需配置地下人防面积1.5万㎡）。

按户均105㎡计算约1390户，汽车位2045个（其中别墅车位67，地面211个）需配建非营业性用房1053㎡二）（二） 土地成本土地成本 土地费用：73719÷666.67×120=13269.35万元 土地契税：13269.35×4%=530.77万元 以上小计：13800.12万元方案二经济测算方案二经济测算（三）项目成本分析（三）项目成本分析 1、前期工程费用，按118元/㎡计算，约1744.64万元 2、建筑安装工程费用小高层建安费（含基础、水电、电梯）按1100元/㎡计算，高层按1700元/㎡，别墅按1500元/㎡；非人防地下室单价1500元/㎡人防地下室单价2500元/㎡合计30004.31万元 3、公共设施配套费用按513.2元/㎡计算，约7587.71万元 4、主要规费，合计为137.3元/㎡，2029.99万元 【以上1-4项总计为41366.65万元】 5、财务费用，按二1-2及以上1-4项成本的30%，贷款2年计算，利率7%，55166.77×7%×2×30%= 2317万元 6、管理费，按二1-2及以上1-4项成本的2%计算，1103.34万元。

7、营销费，按二1-2及以上1-4项成本的3%计算，1655万元 8、营业税，销售收入的5.6%，93895.55×5.6%=5282.12万元 【以上二1-2及以上1-8成本合计约为65500.26万元方案二经济测算方案二经济测算（四）销售收入测算（四）销售收入测算 住宅13.5421万㎡，扣除非营业性公建0.1053㎡，住宅可销售面积为14.2211万㎡（其中：高层3.2万，小高层10.3421），住宅销售单价为5500元/㎡商业可销售面积为0.45万㎡，商业用房为2层，商业用房销售单价暂估为11000元/㎡地下汽车位每个按4万元计算，销售收入为：13.5421×5500+0.45×11000+0.792×9000+4×1834=93895.55万元{ {测算结论测算结论} } 该项目收益为28395.29万元 根据市场情况作出以上测算，仅供参考方案二经济测算方案二经济测算 从经济效益来看，两概念性方案的利润相差约在1000万左右高附加值产品采用后导致了高层成本的增加，经济测算上的差异性相差无几，约占总利润的3.5%左右，可以基本忽略此影响。

方案成本测算对比方案成本测算对比四、中信规划设计综合建议四、中信规划设计综合建议1 1、概念性方案对比分析、概念性方案对比分析分类对比分类对比方案一方案一方案二方案二规划布局规划布局纯小高层别墅+小高层+高层布局总体合理高层对项目日照间距布置显得零乱建筑类型接受度建筑类型接受度纯小高层别墅+小高层+高层综合接受度方案一相对占优项目档次感项目档次感市场面较为常规别墅对项目档次有拉伸方案二明显占优经济测算经济测算预计利润2.74亿预计利润2.84亿方案二高1000万，占总利润3.5%,基本可忽略最快入市时间最快入市时间首批为小高层首批为别墅及小高层多层封顶，小高层总高一半，时间相差无几产品线产品线得房率高，易设计层次较为丰富1.5户户/辆车位辆车位两方案都需要全面开挖，且需部分机械停车位，方案二地停车位数少销售抗性销售抗性总体差异不大高层及高层北侧小高层抗性大方案二抗性较大产品占30%以上，风险较大资金回款速度资金回款速度小高层产品接受度高，预计方案一将优于方案二规划要点符合程度规划要点符合程度方案一较强（规划部门对于是否可做联排答复不一）两方案核心点比较总结两方案核心点比较总结 1、经济效益来讲，方案二高出方案一1000万； 2、方案二增加了高附加值产品，拉长了产品线，提升了小区整体档次，但增加了高层产品后，成本上升销售抗性加大； 3、1：1.5的车位配比势必造成地块整体开挖，做满堂红地下室，以满足停车问题，甚至还需考虑机械停车位，如果做别墅的话，同样需要在别墅区下方大开挖，无法加快入市速度； 4、方案二中的高层因日照及间距问题，将对项目东部区域造成影响，使销售抗性大大增加，且高层建筑成本的增加基本抵消了高附加值别墅产品的收益； 5、方案一全小高层产品导致整体形态有呆板感，如果增加高层，将会因北可能退距而导致项目南侧景观性下降；  6、随着市场发展，高层将逐步被市场接受，小高层成为市场稀缺品将是一种趋势，且相对于高层产品而言，小高层的预售证领取将提前于高层，可加快入市速度； 7、就资金回款速度而言，方案一强于方案二； 8、周边大项目多，规划优势明显，方案一易短平快操作本项目。

综合观点综合观点】】 我司建议采用我司建议采用““小高层小高层””或或““小高层小高层+18F+18F以内高层以内高层””””的建筑形式！的建筑形式！2 2、方案三：、方案三：““小高层小高层””或或““小高层小高层+18F+18F以内高层以内高层””规划方案框架性建议规划方案框架性建议规划设计要点建议规划设计要点建议1 1、、11F11F小高层为主力，结合部分小高层为主力，结合部分18F18F以内高层以内高层2 2、、““组团化组团化””设置，提高小区规划品质设置，提高小区规划品质 总体布局上，通过规划小区道路区隔、景观节点划分、水系利用、建筑朝向等，避免“兵营式”布局，形成“组团化”的布局3 3、建议采用、建议采用““人车分流人车分流””，并适当提高小区智能化（以苏南城，并适当提高小区智能化（以苏南城市现行的标准即可）市现行的标准即可） 4 4、尽量板式设计，以利产品设计、尽量板式设计，以利产品设计规划设计要点建议规划设计要点建议5 5、优化地块自身偏东、优化地块自身偏东3030度朝向影响，建筑朝向适度调整度朝向影响，建筑朝向适度调整 要特别注意地块偏东南30余度的朝向，建议将建筑朝向控制在15度左右，以满足当地居民的居住偏好。

前期朝向变化有限前期朝向变化有限地块北侧都市豪庭地块北侧都市豪庭即将待推的最后一期即将待推的最后一期朝向调整比较大朝向调整比较大6 6、缩短建筑进深、增加南向采光面，满足市场需求、缩短建筑进深、增加南向采光面，满足市场需求 在保证容积率的情况下，缩小进深，便于优化产品，控制产品面积同时，规划设计阶段，初步考虑户型设计的可行性，建议解放路沿线的户型相对于其它区域更为紧凑五、项目户型设计建议五、项目户型设计建议1 1、户型设计及配比建议、户型设计及配比建议紧凑型户型区户型配比及要点建议紧凑型户型区户型配比及要点建议位置：位置： 布置在解放南路沿线，主干道噪音有一定的影响，且要公建立面产品设计要点：产品设计要点： 1、小面积户型强调空间紧凑，动线合理，尽可能方正 2、尽量能满足南北通透的条件，住宅卧室尽可能朝南布置 3、引入入户花园或空中花园等赠送空间的概念，提高产品的附加值，同时提升使用功能户型型面面积（㎡）（㎡）配比配比一房505%一房+空中花园65-7010%两房（局部送面积）80左右35%三房两厅一卫100-10535%三房两厅两卫12015%★户型设计建议户型设计建议户型设计建议户型设计建议舒适型公寓房区户型配比及要点建议舒适型公寓房区户型配比及要点建议户型型面面积（㎡）（㎡）配比配比两房90以下30%三房两厅一卫105左右30%三房两厅二卫115-12030%3+1房（空中花园）120-13010%位置：位置： 位于整个地块中心及西侧，其中地块中心为中央景观区，地块西侧打造成滨水景观区。

产品设计要点：产品设计要点： 1、基本三房朝南（两卧一厅）；2、部分户型考虑空中花园设置； 3、尽量南北通风★户型设计建议户型设计建议户型设计建议户型设计建议2 2、户型设计要点建议、户型设计要点建议结合区域特征，我司提出以下几点关于户型设计的要点建议：第一、赠送面积；第一、赠送面积； ——充分运用各种设计手法，如空中花园、大进深阳台、南向露台、凸窗或外飘窗、阳光房设计等，赠送面积，给客户以实惠感第二、控制实用性户型面积；第二、控制实用性户型面积； ——除大面积舒适户型外，实用性户型的面积控制要比现有市场上的产品面积每套缩小3-5%总体要点建议总体要点建议户型设计细节点户型设计细节点1、产品尽量浅进深设计2、三房户型基本为三朝南设计（两卧+客厅朝南/一卧+空中花园+客厅朝南）约约13米米约约10米米户型设计细节点户型设计细节点3、赠送面积的公寓户型花园设计，可以包括入户花园、南向空中花园（可改成小卧室）、北向空中花园（可改成书房） 其它的赠送面积可以考虑飘窗、大阳台等北侧空中花园北侧空中花园改成书房改成书房入户花园入户花园改成功能房改成功能房南侧空中花园南侧空中花园改成小卧房改成小卧房户型设计细节点户型设计细节点4、从周边项目在售及待售户型中找突破口，进行改进，比如：避免出现类似“都市豪庭”一二期、及三期待推户型中的餐厅面对卫生间的格局；紧凑型户型客厅面宽没必要超过4米。

一期已售一期已售二期已售二期已售三期待售三期待售卫生间、厨房卫生间、厨房餐厅餐厅卫生间、厨房卫生间、厨房餐厅餐厅卫生间、厨房卫生间、厨房餐厅餐厅六、立面风格建议六、立面风格建议————地中海偏西班牙风格地中海偏西班牙风格1、整体风格建议走地中海风格路线2、特别强调以西班牙建筑风格为主3、并融合意大利、法式等建筑元素立面风格建议立面风格建议公寓立面建议公寓立面建议n 浓郁的异域情调，丰富的空间层次；n 盐城市场上相对稀少，长三角片区偏爱立面风格建议立面风格建议公寓立面建议公寓立面建议n 质朴、厚重而不显呆板；n 柔和、温暖，而不晃眼立面风格建议立面风格建议公寓立面建议公寓立面建议n  纯美自然与浪漫情怀结合；n 色彩明快，醒目而不张扬；n 高低错落，立面层次丰富立面风格建议立面风格建议公建化公寓立面建议公建化公寓立面建议n 沿街立面厚重、大气；n 部分立面选择石材干挂七、景观建议七、景观建议————西班牙风情景观西班牙风情景观 1、景观的文化主题突出，增强社区居住的文化气息，社区整体具有完整的主题文化思想，不同景观节点采用不同的分主题 2、景观依托现有水景资源的同时，将水景贯穿延伸至整个地块，使水景成为社区景观的亮点，内外呼应，并设计主题化的景观节点。

3、配合规划、建筑营造社区归属感与安全感，提供宜人的户外交流及活动场所，兼顾审美效应与实际使用功能，营造艺术社区氛围景观风格建议景观风格建议n 潜水池景观， 不影响地下室打造 核心水景建议核心水景建议景观风格建议景观风格建议n小高层与小高层区 衔接景观打造 核心景观建议核心景观建议景观风格建议景观风格建议n 西班牙摩尔风格 之阿尔罕步行长廊步行主入口景观建议步行主入口景观建议景观风格建议景观风格建议n 小水景运用n 优质浅水水景景观细节建议景观细节建议n 精细化的道路铺装，不仅体现出产品细节的品质化，更能体现对人性化细节的关注景观风格建议景观风格建议景观细节建议景观细节建议n 西班牙风味雕塑的使用景观风格建议景观风格建议景观细节建议景观细节建议第三部分盐渎路地块策划推广部分盐渎路地块策划推广部分第一、区域价值的综合提升（交通第一、区域价值的综合提升（交通/ /学区学区/ /综合配套）综合配套） 1、城市向南，本区块为未来盐城城市形象集中体现区城市形象集中体现区； 2 2、城南为新型生态居住区，、城南为新型生态居住区，作为区域的核心城区，城南新区需要对周边区域的人口、就业、经济活动具有吸引力，居住的吸引力是前提条件之一，如BRT1的实施，及市区中、小学施教区划分和调整方案就已经表明了政府的倾向性。

第二、本案作为城南第二、本案作为城南C/DC/D区块桥头堡的地段条件区块桥头堡的地段条件 如果是放在2009年之前，也许本项目地块算不上什么，但在当前行政居住中心南移、核心区房源可售量有限、优质地块屈指可数的情况，本案将会是未来几年内为数不多的优质地块核心支撑点分析核心支撑点分析第三、高力第三、高力500500强品牌，具备打造优质楼盘的实力和能力强品牌，具备打造优质楼盘的实力和能力 盐城目前市场不缺少大体量楼盘，但缺少高水准的项目开发楼盘同质化趋同，外立面、景观缺少特色，品质一般缺少一线品牌开发商的实力打造，高力置业集团，具有多个城市的开发经验，作为城市地产发展运营商，为项目的品牌开发提供了可能和保证第四、盐城整个健康向上的房地产市场氛围及本案适合市场的小高层第四、盐城整个健康向上的房地产市场氛围及本案适合市场的小高层 产品 盐城房地产市场相对于其他二三线城市起步较晚，加上盐城政府谨小慎微的调控，盐城整个房产市场几乎毫无泡沫，呈现出良好的发展态势，并且刚性需求、改善性需求旺盛，目前市场处于供小于求的状态整个房地产健康向上的市场氛围有助于本项目的良好的运行和去化。

一些刚性需求购房仍是现在购房群体的主力，主要体现在以下几个方面：旧城改造，拆迁户安置购房，年轻人结婚购置新房，为子女选择学区而重新购房，二次置业更换环境购房等核心支撑点分析核心支撑点分析1 1、教职工群体、教职工群体 本项目的位于规划中的科教园旁，属于科教生态居住板块，作为用地19万平方公里，容纳人口约20万左右的科教园，有着庞大的居住需要，本项目位于科教园的最南部，交通优势突出，教师、科研人员将是本项目的主要目标客群人群之一2 2、看中学区的群体、看中学区的群体 随着城中施教区的南迁，城南整体楼盘水涨船高本项目学区属于盐城市第一小学和中学盐都区实验学校；随着盐城购房者对教育环境要求的提高，学区房成为购房者的主要方向方向，本项目内较为优势的学校资源，整个盐城区域内有学区房需求的，都将成为本项目的目标客群之一客群定位建议客群定位建议3 3、公务员群体、公务员群体 本项目位置离盐城行政中心盐城市政府驱车仅几分钟路程紧邻行政文化商务中心，离繁华很近，而离喧嚣很远的地段，符合对公务员对生活环境高要求，同时本项目的中高档的定位，很好的满足了他们的购房需求4 4、拆迁及改善群体、拆迁及改善群体 随着城市重心南移，城南已成为盐城新贵版图生活圈。

在盐城经济的快速发展之下，新兴起的一批私营老板，城市新贵，将倾向于在城南进行改善型置业本项目在学区尚可，紧邻商务中心的情况下，将成为他们的置业首选客群定位建议客群定位建议一、项目总体营销思路建议一、项目总体营销思路建议1、分三期推出；2、首期推解放路沿线产品，体量较小，利用小高层快速能进入销售期的特点，回笼部分资金；3、二期为中央区产品，体量相对大，可分两批推出；4、最后推出的是西侧滨河小高层具体推广方案需根据规划方案定）营销思路建议营销思路建议推盘策略推盘策略1、首批解放路沿线产品低开高走，取得市场轰动效应；2、利用中央区小高层，逐步拉升价格，首批拉升幅度较小，次批争取较快拉升；3、西侧滨河小高层在价格稳步上升中收官价格策略价格策略1、高力品牌，重磅回归故里；2、气派的售楼处及样板示范区打造；3、高档的接待会所拔高项目定位档次营销思路建议营销思路建议品牌形象建立策略品牌形象建立策略1、前期推出的解放路沿线紧凑型户型，总价大幅低于市场同类产品，实惠明显；2、中央区小高层赠送空中花园等，设计上略领先竞争市场，户型相对舒适；3、滨河区景观产品吸取前期热销户型，并在此基础上根据客户需求及市场动态做进一步调整。

产品差异化策略产品差异化策略二、项目企划包装设想二、项目企划包装设想1、品牌推广：虽拥有中国五百强企业品牌做背书，但之前所开发的大部分为专业类的商业地产，住宅地产经验略嫌不足，“中国城市开运营商”的企业定位需要更全面的支持——本项目肩负高力集团在盐城建立住宅品牌的转型任务2、项目推广：市场上楼盘同质化现象严重，不少项目品质及形象表现乏善可陈——本项目需要建立具有丰富产品内涵、鲜明精神气质的项目形象，并引导项目的全程推广项目推广任务项目推广任务-地中海景观人文生态社区地中海景观人文生态社区- -城中心生活城中心生活- -地中海景观地中海景观- -西班牙建筑西班牙建筑基于项目的核心价值点思考，以鲜明的产品价值确立项目定位以地中海概念为盐城市场植入全新的生活方式和生活态度，提升项目自身的附加值项目定位建议项目定位建议-高力高力··毕加索公馆毕加索公馆Picasso Garden Picasso Garden 采用直接以西班牙著名画家毕加索命名，形成项目的异国风情与艺术气息公馆则表现出项目作为景观社区的价值，并带动公寓产品，提升整体形象项目表现方案项目表现方案-方案一方案一/主推方案主推方案高力高力··波菲克托波菲克托PerefectoPerefectoPerefecto即是西班牙中的“perfect”，意即完美，是西班牙人在面对美丽事物时习惯做出的惊叹用语。

用纯正的西班牙语作为本项目的音译名，不仅表达项目的精神所在，也正表达了项目将会给盐城带来的震撼效果项目表现方案项目表现方案-方案二方案二世界之美世界之美 精粹于此精粹于此1515万平方地中海风情景观社区万平方地中海风情景观社区具有浪漫主义气质的地中海风格，在中国受众广泛，无论是建筑及景观均代表了世界级的人文魅力，其中以西班牙尤胜 从企业品牌的角度介入，将高力定位在将世界美好生活方式带入盐城的引导者身份项目主题语项目主题语-第一阶段第一阶段第一阶段：引导期推广目标：企业品牌导入，带动项目形象入市1、高力品牌与城南区域发展炒作同步传播，在盐城人心中建立高端住宅品牌形象；2、企业品牌引导项目品牌，诉求丰富产品内涵及鲜明生活方式吸引市场关注；阶段主题：世界之美，精粹于此世界之美，精粹于此-推广部署建议推广部署建议-1、企业品牌的线上推广企业品牌的线上推广：通过盐城当地主流媒体全面传播高力在盐城的城市运营，并在盐城中高端市场区域内抢占宣传阵地；2、项目形象的线下推广项目形象的线下推广：现场工地形象和导示系统建立，并在现场售楼处尚未完成的前提下，可在市中心建立高力品牌文化体验馆高力品牌文化体验馆，导入产品与生活理念，同时展示高力的企业成长历程与企业文化；3、软蓄水软蓄水：把握目标客户需求特征，同时进行客户资源的积累，为公开销售作市场铺垫。

第一阶段推广部署：第二阶段：开盘期推广目标：生活方式确立，项目形象建立，企业品牌成功转型1、建立生活对话系统：现场售楼处形成地中海形象传播力场，逐步递进，锁定核心目标客群；2、建立项目高端形象，提升产品价值阶段主题：生活之美，尽现于此生活之美，尽现于此-推广部署建议推广部署建议-1、线上推广线上推广：在已占领的推广阵地进行生活方式的主张，持续传播高力品牌，激发目标客户在心理上的认同，满足目标客户潜在的心理需求，通过生活方式的宣扬锁定目标客户群；2、线下推广线下推广：建立情景样板房情景样板房、虚拟社区等体验营销环境；建立高力高力VIPVIP会员体系会员体系，通过SP活动、公关活动传导生活方式；进行目标客户的全城洗牌，为开盘销售进行客源积累；3、节点引爆节点引爆：通过开盘等重要节点进行引爆，实现销售目标，造成市场轰动气势第二阶段推广部署：三、项目售楼处选址建议三、项目售楼处选址建议主建议： 设置在解放路与规划支路交叉口处的商业用房中，需先进行外装饰次建议： 若因商业用房建造条件原因不能建设，亦可在该位置广场处设立临时售楼处售楼处选址建议售楼处选址建议售楼处位置景观样板区设置建议景观样板区设置建议景观样板区位置展示项目景观特色、品质。

四、项目开发节奏建议四、项目开发节奏建议物业类型物业类型建筑面积（建筑面积（m m2 2））批次批次解放路小高层解放路小高层4 4万万一期一期中央小高层中央小高层6 6万万二期（前后两批）二期（前后两批）滨水小高层滨水小高层4.34.3万万三期三期商业商业约约46004600销售销售车位车位15001500（个）地上租赁，地下扣除人防（个）地上租赁，地下扣除人防销售销售开发节奏建议开发节奏建议三三 期期一一 期期二二 期期　　　20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年　　　1 1季季2 2季季3 3季季4 4季季1 1季季2 2季季3 3季季4 4季季1 1季季2 2季季3 3季季4 4季季1 1季季2 2季季 3 3季季 4 4季季解放路小高层开发进度　　　　　　　　销售进度　　　1111月月　　　　　　　　中央小高层开发进度销售进度1010月月5 5月月滨水小高层开发进度　销售进度　1010月月开发节奏建议开发节奏建议五、项目开盘前提条件和时机五、项目开盘前提条件和时机开盘条件建议开盘条件建议1、开盘前4-6个月，提供300平米的售楼处一座，相关销售道具准备到位；2、景观样板示范区在开盘前1个月打造完毕；3、市场在开盘前1个月左右的时间内不出现大的政策性波动，否则开盘适度延期；4、政府相关手续办理到位，并取得项目预销售许可证；5、尽量避开7-8月开盘。

六、价格实现六、价格实现价格实现预测价格实现预测一期小高层一期小高层预计均价：预计均价：5300~56005300~5600元元/ /平米平米三期小高层三期小高层预计均价：预计均价：首批首批5800~60005800~6000元元/ /平米平米次批次批6000~63006000~6300元元/ /平米平米二期小高层二期小高层预计均价：预计均价：6300~66006300~6600元元/ /平米平米视视 收收市市 益益场场 最最情情 大大况况 化化感谢聆听!。