重庆市挂钩实施规划编制技术要点(征求意见稿09.4.15).doc

重庆市城乡建设用地增减挂钩项目区专项规划编制技术要点（讨 论 稿）重庆市国土房管局二OO九年五月38目 录第一部分 城乡建设用地增减挂钩项目区实施规划编制的目的、政策依据和基本任务 2一、实施规划编制目的 5二、政策依据 2三、基本任务 2第二部分 城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划编制的程序与步骤 8一、前期专项调查 8二、项目区初选 9三、实地踏勘 10四、现场调查 10五、拆旧建新地块设置 10六、项目区规模的控制 11七、项目区规划方案的论证 11第三部分 城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划方案编制的关键环节与技术方法要求 13一、项目区基础条件分析 14二、项目区农村建设用地整理潜力分析 14三、拆旧地块农民安置 15（一）安置方式 14（二）拆迁补偿 15四、资金的平衡 16五、土地权属调整方案 16六、组织管理 17七、实施规划保障措施 18第四部分 城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划成果 19一、成果资料 20二、基础数据及图件 21三、实施规划编制文本内容与技术要求概述 22（一）概述 22（二）项目区概况 25（三）项目区分析 26（四）项目区规划方案 28（五）挂钩周转指标年度归还计划 29（六）项目区实施方案和实施管理 29（七）投资估算 30（八）土地权属调整方案 30（九）创新措施及建议 31（十）附件 31（十一）报件装订要求 39第一部分城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划编制的目的、政策依据和基本任务为进一步加强和规范城乡建设用地增减挂钩试点专项规划编制工作（以下简称挂钩），提高规划的科学性、权威性和一致性，根据《国土资源部关于印发城乡建设用地增减挂钩试点管理办法的通知》（国土资发[2008]138号）的有关规定，结合我市实际，制定本技术要点。

一、 总体要求（一）挂钩专项规划编制原则城乡建设用地增减挂钩（以下简称挂钩）是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）与拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区（以下简称项目区），通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标城乡建设用地增减挂钩试点项目区要求：1、项目区由拆旧地块和建新地块共同组成2、拆旧地块是指依据土地利用总体规划，在认真分析农村建设用地整理潜力、充分征求农村集体经济组织和农民意愿的基础上，确定的农村建设用地整理地块拆旧地块由参与整理的农村宅基地、独立工矿用地、公路用地、水工建筑用地等农村建设用地构成3、建新地块由城镇建新地块和农民集中居住点构成城镇建新地块必须位于土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围或预留建设用地范围内，农民集中居住点原则上应使用非基本农田的集体土地，用地面积应低于原占用面积，建新地块中其他建设用地的集约利用水平应高于现有存量建设用地4、挂钩周转指标是指实施建新地块所需的用地规模。

挂钩周转指标专项用于控制项目区建新规模，调控实施进度，考核计划目标5、项目区内建新地块总面积必须小于拆旧地块总面积，拆旧地块整理复垦耕地的数量、质量，应比建新占用耕地的数量有增加、质量有提高，以实现增加耕地有效面积，提高耕地质量的目标6、挂钩试点工作以落实科学发展观为统领，以保护耕地、保障农民土地权益为出发点，以改善农村生产生活条件，统筹城乡发展为目标，以优化用地结构和节约集约用地为重点项目区的实施规划，对科学确定项目区的规模和范围，规范管理，保证试点工作顺利地开展起着不可替代的重要作用根据国土资源部《关于重庆市2008年开展城乡建设用地增减挂钩试点工作的批复》（国土资函[2008]352号）和《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号），为确保我市挂钩试点工作科学、有序地开展，必须对挂钩试点项目区实施规划的技术内容及要点的编制进行规范二）专项规划编制目的项目区实施规划的编制，必须服务于项目区规划的报件及审查审批项目区实施规划编制的主要目的是以规划统筹试点工作，合理确定项目区拆旧建新规模，规划布局方案，挂钩周转指标规模、使用及归还计划，制定拆迁农民补、赔偿方案，制定挂钩试点工作组织管理程序和实施措施，使实施规划具有可操作性，能正确指导项目区的实施工作的开展。

三）主要任务１、深入分析项目区建设用地整理的基础条件、发展潜力和制约因素，并对开展挂钩试点工作从社会、经济、生态等角度进行综合评价2、确定项目区及入户调查农民的意愿3、确定项目区挂钩周转指标规模，明确拆旧地块、建新地块的位置、规模，制定项目区实施方案4、制定项目区开展挂钩试点的组织方式、管理制度、技术措施和监管手段5、制定投资估算和土地权属调整方案四）编制依据1、国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28）2、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004]234号）3、国土资源部《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（国土资发[2005]207号）4、国土资源部《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》（国土资发[2006]52号）5、国土资源部关于印发《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》的通知（国土资发[2008]138号）6、国土资源部《关于重庆市2008年开展城乡建设用地增减挂钩试点工作的批复》（国土资函[2008]352号）7《重庆市城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点管理暂行办法》（制定中）。

8、《关于城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点项目土地征收审查报批工作的实施意见》（制定中）三、基本任务１、深入分析项目区建设用地整理的基础条件、发展潜力和制约因素，并对开展挂钩试点工作从社会、经济、生态等角度进行综合评价2、确定项目区及入户调查农民的意愿3、确定项目区挂钩周转指标规模，明确拆旧地块、建新地块的位置、规模，制定项目区实施方案4、制定项目区开展挂钩试点的组织方式、管理制度、技术措施和监管手段5、制定投资估算和土地权属调整方案试点项目区实施规划编制的程序与步骤一、前期专项调查挂钩试点区、县应当开展前期专项调查，查清试点地区土地利用现状、权属、等级，社会经济状况、人口资源情况、产业现状和农民集中居住比例，重点分析试点地区农村建设用地整理的基础条件、可行性、复垦的潜力、制约因素和城镇建设用地需求，了解当地群众的生产生活条件和开展拆旧建新的意愿具体程序如下：1、成立挂钩试点领导小组，负责国家政策和挂钩试点工作的宣传，指导农民正确了解、理解挂钩试点工作，征求农民的意见及要求，并对区、县区域内的经济、社会、自然条件进行调查2、分析区、县区域内自然条件差异及经济发展状况，了解各乡镇农民收入，产业发展，交通状况等基础情况，合理确定拟开展挂钩试点的地域范围。

3、由领导小组对区、县区域内农户参与挂钩试点积极性及意愿度进行调查（重点是拟开展挂钩试点的地域范围），汇总农民意见4、以农民意愿度为基础，结合各地自然经济状况和文化习俗，合理确定多个拟开展挂钩试点的项目区，对其实施后的社会、经济、生态效益进行分析比较，以农民原意参加挂钩试点的积极性为关键因素，对拟开展挂钩试点的项目区进行时序排列二、项目区初选在前期专项调查成果的基础上，根据土地利用总体规划、城市（镇）建设总体规划和产业布局规划，通过对区域内的土地利用现状分析，确定农村建设用地整理潜力，社会、经济、基础设施条件和国民经济发展计划，进行项目初选，确定开展挂钩试点的项目区项目区的初选应遵循以下原则：1、必须充分体现农民的意愿；必须符合土地利用总体规划，并与城市、村镇建设规划和产业布局规划相衔接；必须符合国土资源部和重庆市关于挂钩试点工作的相关政策规定2、当地政府重视，群众积极性较高3、农村建设用地布局、结构矛盾突出，农村建设用地整理复垦潜力较大4、能确保项目区实施所需资金及时足额到位5、当地国土资源管理部门土地管理严格规范，各项基础业务工作扎实，具有较强制度创新和探索能力6、项目区具有代表性，能反映出不同区域农村建设用地整理类型的特点。

7、挂钩试点项目原则上不得与土地整理项目重复、交叉8、拆旧区原则上以完整的行政村为单位设置界9、农民集中居住点用地标准不得高于国家法律法规规定的用地标准10、项目区所在区位具有农村建设用地整理所必需的路、水、电等配套基础设施；或已拟定相关的道路、水利、电力工程等建设方案，有关措施与资金已经落实，拟同步规划和实施；或上述项目建设工作正在实施三、实地踏勘对项目区的土地利用现状、基础设施进行实地踏勘，重点是对农村集体建设用地的调查，摸清项目区农村建设用地整理的基础条件、可行性、整理潜力和制约因素对拆旧地块土地适宜性、土地利用限制因素、水土资源平衡、环境影响进行分析，并对项目区新增耕地的面积、质量和效益进行预评估四、现场调查结合实地踏勘成果，入户调查项目区农户拆迁意愿对拆旧地块的田、水、路、林、村的综合情况进行调查分析，确定整治范围与规模在现场调查中要充分征求当地农民意见，坚持农民自愿的原则五、拆旧建新地块设置建新地块由城镇建新地块和农民集中居住点（聚居点、新建中心村、集中居住区）构成拆旧地块由参与整理的农村宅基地、独立工矿用地，公路用地、水工建筑用地等农村建设用地构成科学设置项目区，项目区内建新和拆旧地块要相对接近，拆旧地块和建新地块原则上控制在一个乡（镇）内或相邻的两个乡（镇）内，参与整理的拆旧地块尽量集中连片。

建新地块选址设置必须避让基本农田六、项目区规模的控制1、项目区规模适度，建新地块总面积原则上不大于70公顷2、项目区封闭运行，挂钩周转指标对建新拆旧规模实行总量控制，不得超过国土资源管理部门下达的指标数量3、挂钩周转指标专项用于项目区内建新地块的面积规模控制，并在规定时间内用拆旧地块复垦出来的耕地面积归还，归还的耕地面积数不得少于下达的挂钩周转指标4、除农村建设用地外，其他地类整理复垦的耕地不能用于核定归还指标5、建新地块总面积必须小于拆旧地块总面积6、建新地块中用于农民集中居住点建设的土地面积应低于原占用面积，建新地块中其他建设用地的集约利用水平应高于现有存量建设用地七、项目区规划方案的论证项目区选点布局应当举行听证、论证，充分吸收当地农民和公众意见；规划方案制定后，应对规划方案进行比较论证主要是对以下几个方面进行论证、修改1、项目区的设置合理性的比较论证检查项目区的设置是否符合土地利用总体规划，符合国家政策规定试点规划方案需得到项目区农民的同意，结合实际情况对拆旧地块、农民集中居住点、城镇建新地块的设置合理性进行比较，及时调整2、组织管理制度的论证征求管理部门的意见，论证项目区组织管理制度的可操作性。

3、拆旧地块农民补、赔偿方案的论证第三部分城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划方案编制的关键环节与技术方法要求项目区实施规划应在各试点区、县的专项规划基础上，优先选择具有农村建设用地整理潜力和较强烈的。