广州开发区工业用地使用权弹性年期出让和.doc

1广州开发区工业用地使用权弹性年期出让和先租赁后出让实施细则（2017 年 11 月 28 日征求意见后修改稿征求意见稿）第 1 章 总则第 1 条 为深入贯彻落实《广东省国土资源厅印发的通知》（粤国土资规字〔2017〕3 号）等文件精神，满足产业发展差别化用地需求，降低企业用地成本，根据《广州市人民政府关于印发的通知》（穗府规〔2017〕9 号），结合广州开发区实际，制定此实施细则依据说明】1、来源于《广东省国土资源厅印发的通知》（粤国土资规字〔2017〕3 号）第三条：“三、优化工业用地供应方式一）全面实行弹性年期出让，新增工业用地出让原则不超过 20 年对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等，经地级以上市人民政府认定后，以认定的出让年期出让，最高不超过 50 年；（三）大力推进先租后让、租让结合方式使用土地2、来源于《广州市人民政府关于印发的通知》（穗府规〔2017〕9 号）第四条第三款：“各区政府负责各自行政区域内的工业用地先租赁后出让和弹性2年期出让的具体实施及项目履约考核工作”第 2 条 广州开发区内及依法交由开发区管理的新增工业用地及存量工业用地在出让和续期环节，使用“先租赁后出让”或“弹性年期出让”的，适用本实施细则。

新增工业用地是指纳入年度土地利用计划和年度建设用地供应计划，已完成农转用等相关手续的，用于工业用途的新增建设用地存量工业用地是指纳入区土地储备计划提前收回的工业用地，以及土地使用权已到期或即将到期的工业用地本实施细则所称工业用地使用权弹性年期出让，是指国家将工业用地使用权在法律规定的最高出让年限以内，根据产业发展要求和意向用地单位经营情况合理确定工业用地使用权出让年限，出让给土地使用者（以下简称为“受让人”）使用，由土地受让人与国土规划行政主管部门（以下简称为“出让人”）签订国有建设用地使用权出让合同（以下简称为“出让合同”），并支付国有建设用地使用权出让金的行为本实施细则所称工业用地使用权租赁是指国家将一定年限的工业用地使用权出租给土地使用者（以下简称为“承租人”）使用，由承租人与国土规划行政主管部门（以下简称为“出租人”）签订国有建设用地使用权租赁合同（以下简称为“租赁合同”），并支付国有建设用地使用权租金的行为第 3 条 工业用地使用权弹性年期和先租赁后出让的出让方式依3照国有建设用地使用权出让方式，采用招标、拍卖、挂牌等公开交易方式广州开发区工业用地使用权弹性年期出让或先租赁后出让的审批管理与现有的开发区国有土地使用权出让工作程序相同。

依据说明】来源于《广州市人民政府关于印发的通知》（穗府规〔2017〕9号）第六条：“工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让方式依照国有建设用地使用权出让方式，采用招标、拍卖、挂牌等公开交易方式工业用地使用权先租赁后出让或弹性年期出让的审批管理与现有工业用地使用权公开出让程序相同，由各区按程序实施现广州开发区产业用地出让及经营性用地出让程序依据《黄埔区、广州开发区国有土地使用权出让工作程序》执行第 2 章 弹性年期出让第 4 条 【适用范围】弹性年期出让适用于列入开发区重点扶持发展十大产业目录和优先发展、重点奖励鼓励的产业类型，如先进制造业、现代服务业、总部经济项目、高新技术产业等产业类型具体适用的产业类型由区政策研究部门牵头，会同区发展改革部门、区投资促进部门共同区发展改革部门确定依据说明】1、根据 2017 年 2 月 16 日区政策研究室颁布的《广州市黄埔区 广州开发区四个产业发展政策（四个“黄金 10 条”）印发稿》，大力发展开4发区先进制造业、现代服务业、总部经济、高新技术产业2、十大产业目录来源于《广州开发区管委会办公室 黄埔区人民政府办公室关于印发广州开发区 黄埔区 2016 年鼓励工业企业转型升级和扩大生产奖励办法的通知》（穗开管办〔2016〕44 号）第三条：“支持区十大行业的龙头企业发展。

区十大行业包括：计算机、通信和其他电子设备制造业，化学原料及化学制品制造业，石油加工、炼焦和核燃料加工业，黑色、有色金属冶炼和压延加工业，食品、酒、饮料和精制茶制造业，汽车制造业，电器机械及器材制造业，铁路船舶、航空航天和其他运输设备制造业，医药制造业，通用、专用设备制造业第 5 条 【项目准入】严格对弹性年期出让项目的用地准入审核由区投资促进领导小组从项目注册资本、投资强度、产业类型、产出贡献及产业生命周期等方面综合评估审核招商引资项目由区国土规划行政主管部门会同区发展改革部门、区经济和信息化部门、区投资促进部门、区科技创新部门、区经济和信息化部门、区商务部门、区环保部门，参照广州市产业用地指南、开发区产业用地供地、供楼准入门槛，共同制定拟弹性年期出让的工业用地的出让条件，报区规划用地领导小组审议依据说明】来源于《广州市人民政府关于印发的通知》（穗府规〔2017〕9号）第十一条：“从注册资本、投资强度、产业类型及产出贡献等方面综合评价，严格先租赁后出让和弹性年期出让项目用地准入国土规划行政5主管部门牵头会发展改革、工业和信息化、商务、环保等行政主管部门共同制定拟先租赁后出让和弹性年期出让地块的产业要求、投入产出标准、用地规模、环保要求等准入条件，但不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。

第 6 条 【出让年限】弹性年期出让的土地使用权出让年限原则上不得超过 20 年对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等特殊项目超过 20 年以上出让年限的，须由区投资促进领导小组提出意见，经区规划用地领导小组研究，并报经区管委会批准同意后，可适当延长出让年限区投资促进领导小组出具项目列入国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等证明材料，经区管委会审议同意的，可适当延长出让年限，最高不超过 50 年具体出让年限由区投资促进部门会同区发展改革部门、区国土规划行政主管部门确定，以区管委会批准年限执行依据说明】1、来源于《广东省国土资源厅印发的通知》（粤国土资规字〔2017〕3 号）第三条：“三、优化工业用地供应方式一）全面实行弹性年期出让，新增工业用地出让原则不超过 20 年对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等，经地级以上市人民政府认定后，以认定的出让年期出让，最高不超过 50 年62、来源于《广州市人民政府关于印发的通知》（穗府规〔2017〕9 号）第八条“……弹性年期出让的土地使用权出让年限不得超过 20 年，具体年限由相关区根据项目所属产业、企业自身实力等情况确定对于国家、省重点产业项目、战略性新兴产业项目等超过 20 年以上出让年限的，须报市人民政府批准，以市人民政府认定的出让年期出让，最高不超过 50 年。

3、开发区国土规划行政主管部门于 2017 年 10 月 9 日拟文就“国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目的认定及出让年限批准权限” 征询广州市国土资源和规划委员会意见，回复指示：“根据省厅意见‘弹性出让属于鼓励实行的政策，不属于强制性政策，其出让年限应由各地按照市场和项目实际情况灵活确定，但不得超过法定最高出让年限’，及开发区管委会权限（《广州经济技术开发区条例》第八条广州市人民政府授权开发区管委会行使一下职权：办理开发区国有土地使用权的出让、转让、发证及其他管理事项……），建议可由开发区管委会自行认定，具体认定程序建议以发改部门意见为准因此，对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目需超过 20年出让年限的，由区投资促进部门会同区发展改革部门、区国土规划行政主管部门共同商定，交由区管委会审议确定并执行第 7 条 【出让金计算】弹性年期出让起始价根据工业用地法定最高出让年限市场评估价格进行修正后确定，修正系数为弹性年期出让年限与法定最高出让年限的比值即：起始价=（弹性出让年期7÷50）×出让 50 年市场评估价依据说明】来源于《广州市人民政府关于印发的通知》（穗府规〔2017〕9号）第十四条“弹性年期出让起始价根据工业用地法定最高出让年限市场评估价格进行修正后确定，修正系数为弹性年期出让年限与法定最高出让年限的比值。

即：起始价=（弹性出让年期÷50）×出让 50 年市场评估价第 8 条 【合同履约】对提出规划条件、非生产设施占地比例、建设标准、产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保、安全生产等作为土地使用条件的，按照“谁提出，谁监管”的原则，在土地出让成交后，由提出关联条件的部门要求土地竞得人提交项目用地产业发展承诺书或招商引资协议书，作为签订土地出让合同的前提条件和提出关联条件部门的监管依据提出关联条件的部门应对产业发展承诺书或招商引资协议书进行监督，并按年度通报区国土规划行政主管部门项目用地达不到约定的，按约定限期整改（整改期不超过一个评估周期或者一年），限期整改后仍未通过的，各相关部门应按职能分工依法依约进行处置依据说明】来源于《广州市人民政府关于印发的通知》（穗府规〔2017〕9号）第二十一条“对提出规划条件、非生产设施占地比例、建设标准、产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保等作为土地使用条件的，应按8照“谁提出，谁监管”的原则，在土地出让成交后，由提出关联条件的部门要求土地竞得人提交项目用地产业发展承诺书，作为签订土地出让合同的前提条件和提出关联条件部门的监管依据提出关联条件的部门应对产业发展承诺书进行监督，并适时通报区国土规划行政主管部门。

第 9 条 【绩效评估】建立用地项目土地利用绩效评估制度在出让合同中约定，达产后每年对用地项目土地利用绩效进行评估，对连续 3 年不达绩效预期或 3 年累计不达预期的，区管委会有权按合同约定提前收回用地绩效评估实施细则以市级主管部门另行制定颁布为准区管委会提出关联条件的部门或园区管理机构依据法律、法规、规定、本细则和出让合同要求组织实施依据说明】来源于《广州市人民政府关于印发的通知》（穗府规〔2017〕9号）第二十五条“建立建立用地项目土地利用绩效评估制度在出让合同中约定，达产后每年对用地项目土地利用绩效进行评估，对连续 3 年不达绩效预期或 3 年累计不达预期的，政府有权按合同约定提前收回用地绩效评估细则由市发展改革行政主管部门另行制定颁布，由区政府相关部门或园区管理机构依据有关法律，法规、规定、本办法和土地租赁合同或出让合同要求组织实施第 10 条 【续期申请】土地使用权人可在工业用地使用权出让合同约定的使用期限届满前三个月内，向区国土规划行政主管部门提出9续期申请出让续期年限原则不得超过 20 年经审核确定的续期年限低于 10 年的，可以按租赁方式办理续期受让人提出续期申请的，按照《广州开发区工业用地使用权续期管理试行办法》（穗开黄国规办〔2016 〕81 号）的有关规定执行。

依据说明】1、来源于《广州市人民政府关于印发的通知》（穗府规〔2017〕9 号）第十二条“工业用地出让年限届满前 3 个月内，原土地受让人可提出续期使用申请出让续期期限不得超过 20 年2、来源于《关于印发广州开发区工业用地使用权续期管理试行办法的通知》（穗开黄国规办〔2016〕81 号）第五条“为促进土地节约集约利用，管委会应结合产业类型、产业生命周期、项目经营情况、城市建设规划情况、土地出让合同履约情况、招商投资合同履约情况、环境影响、安全生产等因素确定续期年限和面积，续期年限不得高于工业用地土地使用权出让最高年限经审核确定的续期年限低于 10 年的，可以按租赁方式办理续期第 11 条 【续期土地价款】出让期限届满申请续期的工业用地使用权，土地价款应当以办理续期使用手续时点，按照第七条的规定重新组织评估确定依据说明】来源于《广州市人民政府关于印发的通知》（穗府规〔2017〕910号）第十六条“申请出让续期的，土地价款应当按照申请办理续期使用手续时点按照第十三条、第十四条的规定重新组织评估确定第 3 章 先租赁后出让第 12 条 【。