上海写字楼市场分析.doc

大量管理资料下载上海办公楼市场分析 2002年9月25日上海办公楼市场分析 从发达国家的经验来看，办公楼宇在整个房地产市场占有相当的份额，是重要的不动产投资品种尽管目前在我国房地产市场办公楼宇所占份额还较小，但作为不动产的重要投资品种，其稳定的收益和良好的现金流，必将愈来愈受到投资者尤其是中长线投资机构的重视，应该说办公楼市场在我国将会有一个比较大的发展空间 一、“九·五”以来办公楼市场基本情况 1、供应情况九·五”以来，办公用房供应量(竣工面积)自1997年达到最高峰170.70万平方米之后逐年回落，2001年达到低点58.23万平方米，同期施工面积也达到近年来的低点381.63万平方米与此有所不同的是，反映供应量先行指标的新开工面积，率先在2000年达到最低点18.89万平方米后反弹，2001年回升到20.35万平方米，新开工面积自1996年以来首次出现正增长，市场供应量下滑的趋势得到扭转 “九·五”以来办公用房施工、竣工情况 单位：万平方米------------------------------------------------------------------- 年 份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 -------------------------------------------------------------------施工面积 1018.77 929.92 903.60 660.12 515.10 381.63 新开工面积 151.35 94.87 68.16 28.58 18.89 20.35竣工面积 86.01 170.70 166.94 93.01 95.93 58.23 ------------------------------------------------------------------- 2、吸纳情况。

九·五”以来，办公用房市场吸纳量总体呈平稳增长态势，销售面积自1996、1997、1998三年连续大幅增长后近期走势较为平稳，而出租面积逐年放大，2001年为229.59万平方米，为1996年的15倍，强劲的走势充分反映出市场对租赁方式的认可度和接受度 “九·五”以来办公用房销售和出租情况 单位：万平方米------------------------------------------------------------------- 年 份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 -------------------------------------------------------------------销售面积 22.77 37.41 51.22 39.23 47.76 49.83 出租面积 16.94 38.82 49.29 93.21 156.15 229.59 ------------------------------------------------------------------- 3、空置面积。

办公楼的空置面积，在“九·五”的前三年是继续增加的，但自1999年以来这种情况有所改观，1999、2001年的空置率分别呈负增长，而从今年上半年的情况看，市场的吸纳力有进一步放大的趋势，供过于求的局面已发生根本性改变 “九·五”以来办公用房空置面积 单位：万平方米-----------------------------------------------------------------------------年 份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 -----------------------------------------------------------------------------空置面积 45.99 117.84 188.80 174.20 190.84 163.52 增长(％) +208 +156 +60 -8 +10 -14 ----------------------------------------------------------------------------- 4、价格走势。

办公楼市场价格，自1995年开始下跌，中房上海指数从1995年2月的1463点下落到2000年4月的905点，历时5年多时间的连续下跌，跌幅达39％在经过三个月的低部盘整后，从2000年7月开始止跌回升，目前(2002年6月)中房上海办公楼指数为953点，较上月上升10点，升幅为1.1％，较去年同期上升45点，升幅为4.9％从价格走势上看，办公楼市场已经进入新一轮的上升期 “九·五”以来中房上海办公楼指数------------------------------------------------------------指数 1365 1264 1117 960 907 910 933 涨跌 -98 -101 -147 -157 -53 +3 +23 ------------------------------------------------------------ 二、市场的经济环境 1、世界经济在相当一段时间内会比较消极或消极面占主导 美国经济经历了连续近十年的快速发展，于1990年达到顶峰后开始趋缓，在发生“9.11”事件之前的第二季度，GDP增长已降至0.2％，“9.11”事件更是给本已低迷的美国经济一个沉重打击。

9·11事件虽还不足以动摇美国经济的基础，今年一季度美国经济增长5.8％，世界经济一季度增长1.8％，远比某些经济组织预测的数字要高但笔者以为，政治上的不确定性会使得维持经济运行的消费者信心面临严重的危机美元汇率跌到16个月以来的新低点，而反映美国大企业的道琼斯指数、普通工业的普尔指数和高科技的纳斯达克指数近年来一直处在下降通道中，近期更是跌到“9.11”以来的新低从汇率和股市可以很好地反映出美国经济的不景气和消费信心的严重不足美国经济占全球经济总量的近30％，而众多的欧洲国家目前经济上也处于弱势，为此世界各经济组织，特别是在“9·11”事件后，均不同程度地调低了对美国和世界经济发展的预期，有理由认为或至少从近期看，世界经济未来发展的消极面占主导 2、中国经济面临着较为严峻的形势 尽管中国经济近年来仍能保持7-8％的增长，但这与国家执行积极的财政政策，加大公共投入有关，而并不完全是生产力的提高 中国经济自1997年实现了“软着陆”之后，由于受到东南亚金融危机等因素的影响，出现了通货紧缩趋势1998年开始，中国政府连续四年实施了扩大内需的宏观调控政策，2000年GDP恢复到8.0％，曾一度扭转多年来经济增长持续下滑的趋势。

但2001年初以来，受世界经济增长总体放慢的不利影响，中国经济回升的势头再次受到了抑制 过去的四年中(1998-2001年)，中国的财政累计发行了5100亿元长期建设国债，财政赤字占GDP的比重，由1997年的1.5％提高到2001年的2.7％，债务余额占GDP的比重，由1997年的8.1％提高到 2001年的16.3％从国际标准来看，尽管中国这些指标都还在安全线以内，但随着中国扩张的财政政策的继续，有突破之趋势的可能从今年上半年的情况看，尽管一季度GDP增长7.3％，但物价消费指数连续六个月呈连续下降走势，财政赤字、国债规模进一步扩大，银行不良信贷资产居高不下，企业效益下滑，失业率增加，东西部差距正在拉大此外，中国股市的低迷所造成的个人财富和企业资产的缩水，也是使消费者信心不足的原因，尽管中国的股市还不完全能算作经济的“晴雨表”，反映中国经济的全貌，但它还是从一个侧面反映了中国经济的运行情况 今后一段时期，国际经济环境仍存在较大的不确定性，发达国家内部面临的结构性调整还有待时日从国际经验看，世界经济波动对中国经济的真正冲击，其滞后期往往是半年因此，世界经济对中国的影响程度究竟多大，还有待时间的观察。

当然，中国的经济形势会因地区、区域、产业和行业的不同表现出较大的差异，但从整体上来说不容乐观 3、上海经济以不同于全国增长与波动轨迹强行高位运行 从1992年以来的10年中，上海的年经济增长均在10％以上，高于全国平均水平2.56个百分点，2001年，上海完成国内生产总值4951亿元，GDP增长10.2％，2002年1-5月，全市GDP同比增长9.9％，上海经济进入了一个比较平稳的快速发展时期产业结构的成功调整，使得第三产业对经济增长的贡献率已超过第二产业，成为上海经济增长的支柱产业，与此同时，第三产业又反过来带动和促进了上海工业的发展，形成第三产业和工业互动互补的运行机制和双重效应外商投资企业在推动经济增长中正起着越来越大的作用按汇率折算，当前上海每年实际吸收外资的数量，已相当于全社会固定资产投资的四分之一强，外商投资工业企业年创产值已占全部工业总产值的近40％大量外资涌人绝对量的增加以及占全国引进外资总额比重的提高，以使得上海经济以不同于全国增长与波动轨迹运行上海经济连续10年筑起了两位数高位增长平台，外资的注入是重要支撑据权威部门统计，各大财团经济巨头纷纷进驻上海，全球500强企业已有256家在上海投资。

APEC会议的成功举办，更使上海这座历史名城成为全世界经济瞩目的重点随着中国加入世贸，一个国际化大都市的聚集效应和辐射功能正在进一步凸现，从而使得上海经济以不同于全国增长与波动轨迹强行高位运行 三、办公楼市场现状研判和走势预测 1、上海办公楼市场在经历了1997年的谷底之后，经过近三年时间的底部徘徊，在时间之窗进入21世纪之初，终于迎来黎明的曙光，在内需和外需双重影响和刺激下，上海办公楼市场各项指标得到全面修复，从供求关系来看，1996-1998年供应增量为 423万平方米，市场吸纳量为215万平方米；而1999-2001年供应增量为247万平方米，市场吸纳量为613万平方米，从中可看出后一个阶段市场吸纳量要大于供应增量，表明市场增量被消化的同时，前期的空置量也得到有效的吸收；从量价关系来看，自2000年办公楼价格指数走高以来，其成交量也在逐年放大，形成良好的价升量增的技术形态；从区域市场热点演绎来看，从最早的虹桥地区到现在逐步发展成以浦东陆家嘴中央商务区为龙头，以南京西路、太平桥、虹桥、徐家汇为区域性CBD的多级发展格局，而近来随着城市化的进程和城市规模的扩张，五角场、中山公园、浦东机场和。