地产运营机构发展思路.doc

德信行机构2009年3月专业商业运营机构发展思路德信行机构提报： 董事总经理牛勇 呈送： 德信行董事会 抄送： 各主要董事成员 签收： 一、德信行专业商业运营机构治理结构● 股东构成： 德信行专业商业运营机构的股东构是成以德信行机构大股东为主，经营团队股东为辅组成的股东构成二、专业服务机构业务● 专业服务代理业务范围： 机构以“商业地产运营”为核心，主要以商业地产营销策划、经营管理、顾问咨询为业务主体，涉及特色商业街区、大型LIVING MALL、购物中心、大型专业卖场、夜生活广场、总部公园、甲级写字楼、商务公寓等商业类别● 商业代理服务模式与收费见附件二三、专业服务机构组织架构● 两大业务： 德信行机构主体下的专业经营业务主体（即商业运营公司）下分两大业务模块：一、顾问咨询业务版块（即目前的开发部--未来规划为战略发展中心）；二、代理运营业务版块（即目前的营销部—未来规划为项目营销中心）● 目前经营业务主体架构：经营业务主体营销部开发部其他部门招商销售商户管理内部规范包装推广增值服务拓展分析行政专员财务专员……● 部门职能与拟订人员配置：部门部门职能拟定人员配置总经理统筹全局1人营销部天下项目的招商、销售、商管工作分管负责人1名、招商销售6人、商管1人开发部1、天下项目的企划推广工作；2、本公司内部规范工作；3、新项目立项决策分析；4、闽南区域商业地产调研建档；5、商业地产顾问咨询服务；6、商业运营顾问咨询。

分管负责人1名、企划专员2人、设计1人、拓展专员1人其他部门行政、仓管、总务、财会等……行政专员1人、财务专员1人● 当前人员岗位：职位姓名总经理牛勇副总经理陈旭东总经理助理陈轶伦经理×××营销部主管陈建兵营销部副主管黄得龙营销专员张仁来、陈燕秋、王艺蓉、杨映红（兼文员）开发部（专员）魏启裕、刘聿涵、×××商户管理主管周明源行政专员何健丹财务专员郑丽玲、陈燕红● 营销部： 营销部负责德信行机构投资的天下·名嘉汇项目：项目的包 租返租（即商户管理上的收租等事项、提高商业价值的商业推广）；项目的代理销售（即项目的商业招商、店面销售）；项目的代管业务（即项目的推广策划、工程改造、公共关系维护）● 开发部： 开发部主职任务有三方面：1．协助做好天下项目的运营，使得项目稳定运营；2．企业规划与内部规范，规划好机构发展蓝图，同时培养出机构发展所需人才；3．闽南区域商业地产调研，为机构积累市场经验和信息，为新项目投资决策提供分析依据，拓展顾问咨询业务● 开发部与营销部： 对现有项目的运营，开发部提供内部规范与企划推广服务， 协助营销部对天下项目的稳定运营；营销部提供部分经费，支持 开发部拓展顾问咨询服务与新项目开发工作。

新项目立项后，营销部组建新团队开展项目的运营，开发部 执行项目规范与包装推广服务四、机构2009年年度目标 ● 各项业务指标： 天下项目完成销售2000㎡，销售额3000万；完成招商3000㎡顾问咨询收入30万五、2009年年度运营预算 附件一、图表描述附件二、商业代理服务模式与收费（参考）附件三、在编人员岗位职责附件四、2009年4月各部门月计划 德信行机构附件一、图表描述附件二、商业服务代理模式与收费（参考）（一）、服务代理模式：模式1：咨询顾问策划● 盈利模式：收取服务费○ 凭借我司自身的资源，承接代理下来商业地产开发商项目，为之进行项目规划、定位、策划、招商服务；○ 在定位、策划阶段，我司代理机构不在发展商项目现场办公；○ 进入招商阶段，我司代理机构会在派驻约2-5人左右组成团队进入现场模式2：品牌和管理输出● 盈利模式：收取品牌输出费和管理服务费○ 凭借品牌和供应商资源，协助商业地产开发商进行项目规划定位、策划招商和运营管理；○ 一个新的项目至开业中，我司代理机构会在前期派驻约2-5人左右组成的管理团队○ 在新店进入运营轨道一年后管理团队将会撤出；○ 这种模式资金投入少，不拖泥带水，几乎没有风险。

模式3：整体包租（或买断）业务模式● 盈利模式：利用品牌价值赚取租赁差价○ 即从地产商手中将物业整体承租（或买断）下来，然后再转租给各家商户；○ 此合作方式需租金和配套条件非常优惠○ 如发展商的融资出现难题，出现资金出现危机问题时，如开发商压低商业部分售价而且又有发展的空间，我司便可考虑买断方式；○ 地产开发商借助知名我司代理机构的品牌名气和知名度，把开发物业及周围商圈的商业价值炒作提升起来；○ 我司则可收取丰厚的租金差价和商场管理费用，如买断方式便可在运作良好的情况下，提升商业地产的盈余销售模式4：全程管理顾问模式● 盈利模式：服务费和管理费○ 在地产商开发物业的前期就介入，协助发展商做整个商业地产项目的运作中提供专项服务○ 服务内容包括：项目的全程策划、市场调研、数据汇总、规划定位、招商策划与实施、开业策划与实施和开业后的管理运营○ 每月收取基本运营费用，按收益提取比例分红二）、业务收费：（参考标准）1、招商佣金收费与支付：类别佣金计算标准支付期限招商佣金纯招商1、按首年租为依据计算佣金；2、1至5年（含5年）的租约按1.5个月成交月租金的标准支付佣金；5年以上的租约按2个月成交月租金的标准支付佣金；10年以上的租约按4个月成交月租金的标准支付佣金；如果租约达到20年按6个月成交月租金的标准支付佣金；1、客户支付首笔租金之日起计十个工作日内支付相关铺位代理佣金的50%；2、在客户进场装修之日起计十个工作日内支付乙方相关铺位余下50%的代理佣金。

纯营业额抽成1、计算出该客户月租金额后，按纯招商比例方式计算佣金2、月租金计算方式：客户开张营业后首六个月的税前平均月营业额，乘以该客户在合同中约定的项目方提成的百分比最迟在该客户开张营业之日起计二百天内一次性支付保底租金与营业额抽成组合1、与项目方约定保底租金；2、按纯招商方式计算保底租金佣金；3、按营业额提成方式计算营业额提成佣金；4、如营业额提成佣金低于保底租金佣金，则最终佣金以保底租金佣金为准；5、如项目方同意，在营业额提成佣金高于保底租金佣金的情况下，除收取保底佣金外，另收取超额部分佣金1、按纯招商支付期限支付保底租金佣金；2、如存在超额佣金，则按纯营业额佣金支付期限支付其他方式1、基数=签约商铺建筑面积×人民币1元/平方米（建筑面积）×365天÷12个月；2、1至5年的合作期按1个月的月基数标准支付代理佣金；3、5年以上的合作期按2个月的月基数标准支付代理佣金1、成功收取租金之日起计十个工作日内支付相关铺位50%的代理佣金；2、在客户进场装修之日起计十个工作日内支付相关铺位余下50%的代理佣金2、销售佣金收费与支付：类别佣金计算标准支付期限销售佣金纯销售商铺成交总额的2%的标准支付我们代理佣金（广告代理另计）。

1、客户签定购买合同之日起计十个工作日内即支付50%的代理佣金；2、在客户支付第二期款项之日起计十个工作日内全额支付余下50%的代理佣金包销售1、与项目方约定保底销售总额；2、代理商承包广告费等一切营销费用；3、最终售价减去保底销售价为代理商佣金按纯销售支付期限支付超价部分金额3、顾问服务内容与收费： 顾问内容收费一.品牌形象完善顾问服务费按月计算，按月支付，完成营业目标后奖励金额双方协商决定二.促销策略以季节节日为主要脉络设计全年的特色活动三.开业策略开业活动、开幕酒会仪式、引导期传播、新闻发布会等四.公开策略借助新闻力量，旨在短时间提升市场关注度，直接提升形象，间接促进销售五.气氛策略项目内/项目外气氛的标准规范设计，包括常规气氛/季节节日气氛/促销等活动气氛六.服务策略服务概念设计，服务规范建立，服务质量控制体系设计等七.管理策略导入合理化经营管理团队管理制度八.媒介策略全年媒介配合策略DM等特殊媒介的运用配合4、物业经营培训服务内容与收费：内容收费一、 商业物业销售培训视课程安排或学员数量，双方进行商议。

二、 商业物业租赁培训三、 商业物业经营管理培训附件三、在编人员岗位职责。