12月潍坊万豪·世贸中心定位报告.doc

万豪·世贸中心定位报告 | 杭州蓝博旺不动产代理机构出品万豪·世贸中心定位报告二零一一年十二月 杭州蓝博旺不动产代理有限公司 目 录 一、 项目所在地--潍坊概况二、 项目概况三、 市场分析四、SWOT分析五、项目定位六、产品设计七、产品解析八、营销推广九、项目操盘重点十、总结一、项目所在地--潍坊概况（一）潍坊地理位置 潍坊万豪·世贸中心位于潍坊市潍城区南关街道颜家庄村，潍坊市地处山东半岛中部，地跨北纬35°41′－37°26′，东经108°10′－120°01′直线距离西至省会济南183公里、西北至首都北京410公里。

南依沂山，北濒渤海，东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西二）潍坊行政规划 潍坊市辖奎文、潍城、寒亭、坊子4区，青州、诸城、寿光、高密、安丘、昌邑6市，昌乐、临朐2县，全市总面积1.61万平方公里至2011年2月，据公安部门统计，全市户籍总人口868万人据人口变动和劳动力调查资料推算，年末常住人口将达889.54万人全市有汉、满、回等51个民族中心市区建成区面积128平方公里，人口108万三）潍坊城市职能结构 潍坊4市辖区、6县级市、2县市辖区：潍城区、奎文区、寒亭区、坊子区；县级市：寿光市、诸城市、青州市、安丘市、高密市、昌邑市；县：昌乐县、临朐县城市发展战略：“一体两翼”、“东扩西延、南控北展”四）潍坊城市经济指标1、城市GDP宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展 2010年潍坊市GDP达到2791亿元，比上年增长12%，增幅持续上涨；自2004年以来，GDP增长率一直保持在较高水平，表现出强劲的增长势头；潍坊GDP增长率始终保持在12%以上，根据国民经济增长与房地产经济的关系，潍坊市的房地产经济处于高速发展期。

2、人均GDP 近年来潍坊人均GDP持续高速上升，人均GDP约5561美元左右，按照人GDP与房地产发展水平之间的理论，潍坊房地产市场正处于平稳发展期3、消费能力 2010年，潍坊地区生产总值由2005年的1461亿元增加到2010年的3091亿元，年均增长14.2%，人均GDP突破5000美元地方财政收入由70.7亿元增加到 202.4亿元，年均增长23.4%2010年实现社会消费品零售总额1151.1亿元，年均增长18.5%金融机构各项存、贷款余额分别达到3307.7亿元、2570.8亿元，是2005年末的2.6倍和3倍城镇居民人均可支配收入达到19675元，农民人均纯收入8872元，分别比2005年增加9357元和3855元居民工资收入稳步增长；购买力相对较强；居住性支出大幅度上涨4、居民恩格尔系数 生活水平恩格尔系数（%）温饱型55—5950—55小康型45—5040—45富裕型40以下潍坊的恩格尔系数：1999年为43%截止到2005年末为34.8%， 农村恩格尔系数为38.5%城镇居民恩格尔系数逐年降低，城镇居民生活水平正在向富裕型迈进，对其它商品的购买力正在不断增强，为商贸业的发展奠定一定的消费基础。

五）城市化进程潍坊市是人口大市，人口总量居全省第三截止到2010年末，全市常住人口已达到908.62万人自2003年以来城市化率增长迅速，到2009年为49.2%按照城市化发展的一般规律，人口城市化率在30%-70%为加速发展阶段展望潍坊未来的城市化发展道路，仍将保持较快的增长速度，预计到2020年前后有望到达63％，实现高度城镇化城市化率的提升将促进房地产快速发展六）总结u 潍坊经济发展稳定，房地产进入平稳发展阶段； u 随着城市化进程的加快，增加了人们对住房的刚性需求；u 恩格尔系数不断降低，居民工资增长明显，为商贸业的发展奠定一定的消费基础二、项目概况 （一）项目区位 本项目位于山东省潍坊市潍城区南关街道颜家庄村，火车站南广场（新建待建）以南区域，春鸢路（现路名）以东，胥山路（新建待建）南北两侧，南关街道颜家村地界内紧邻国家级“4A级公园区”白浪河湿地公园；北距火车站南广场直线距离1公里左右，是火车站南广场核心商务区，与规划中的鸢都湖商业休闲娱乐景观商业街区遥相呼应；地处潍坊市中心城区的西南部，距离城市主商圈仅2至3公里左右，也是潍坊市最有潜力的城市区域之一二）项目现况本项目用地面积99227平方米，总建筑面积约54万平方米，其中商业建筑面积约28万平方米，当地居民安置房、住宅、公寓、写字楼、五星级酒店、车库合计建筑面积26万平方米。

按照市政府规划要求被分割成4个地块，分别为1号、2号、3号、4号，各地块之间由规划支路相连三）项目强规对外营业的商业建筑退月河路（春鸢路）道路绿线不少于15米，侧向退道路绿线不少于6米；对外营业的建筑物退胥山街道路红线不少于20米，其他建筑后退不少于15米对外营业的建筑物退规划支路不少于10米，侧向不少于7米边界退让：高层建筑东、西向退让用地界限不小于6.5米；多层建筑东、西侧退让用地界限不小于3米建筑退让南侧用地界限不小于规定间距的1/3，退让北侧用地界限不少于规定间距的2/3用地范围内绿地率≥30%，且集中的公共绿地不少于净用地面积的8%多层住宅楼南北朝向建筑应满足1：1.5H要求，高层住宅楼间的距离满足大寒日2小时满窗日照要求（作日照阴影分析）沿街建筑面宽：多层不宜超过80米，高层不宜超过50米，鼓励建设塔式高层建筑停车要求：居民汽车停车率不应小于100%，地面停车率大于6％且不宜超过10%商业建筑用地满足每100平方米1个车位 按规范设置物业管理、社区卫生、警卫室、四点半小学、幼儿园等公共服务设施和配套设施 其他依据国家、省有关规划设计规范要求执行规划地块应考虑在同一规划道路（主、次、支）围合的零星土地统筹规划；需与火车站南广场规划衔接，该区域应考虑飞机飞行的净空要求。

三、市场分析（一）潍坊市住宅市场分析辖区潍城区奎文区寒亭区坊子区经济开发区高新区现状老城区、崛起中中心城区、趋于饱和发展中发展中有潜力潜力大均价（元/平）4000-5500（住宅）4500-6000（住宅）3000-4000（住宅）3500-4000（住宅）3500-4500（住宅）4000-5000（住宅）板块中心城区板块中心城区板块城北板块城南板块城西板块城东板块建筑形态多层为主、兼小高层、高层多层、小高层、高层为多层为主、少量高层多层为主，兼高层、小量别墅多层、小高层、高层多层、小高层、高层代表楼盘五道庙商业街香颂湾新天地购物城阳光100城市广场潍美国际中心丹桂里祥和花园恒信首府滨海北美枫情凤凰太阳城恒信领海国际龙凤花园新华怡景苑博悦世家逸景和公馆麒麟公馆玉苑小区辰隆理想国际主要特点 老城区，虽项目总量较多，但房价居中，空间和潜力巨大，近期正逐步崛起 中心城区，配套相对成熟，在潍坊各县市区中领跑，但目前土地配置趋于饱和 发展较缓慢，但正处在稳步发展中 发展较缓慢，但正处在稳步发展中 离市中心较远，配套有待完善 发展迅速，有赶超奎文之势1、潍坊市房价领跑概况项目名称产品类型推出时间体量(万㎡) 主力户型（㎡）价格（元\㎡） 区位五道庙商业街住宅、商铺、公寓2011年7月70（商业40）　51-108　4800均（住宅）18000均（商铺）潍城区阳光100城市广场住宅、商业、写字楼、酒店2011年6月120（地上）58-1377000（住宅）11500（LOFT\精装）奎文区麒麟公馆住宅、别墅2011年4月　23147-248　6000起（毛坯）11000起（精装）高新区潍美国际中心住宅、酒店2011年10月2227-928000均（精装）奎文区丹桂里住宅、公寓2011年10月　2194-158　7300均奎文区荣观华府住宅2011年10月　1470-1506300起奎文区中建大观天下住宅2011年11月　20885-142　6200均高新区香颂湾住宅、别墅2010年12月1180-1206000均潍城区金都南苑住宅2010年8月　1248-1205600均　潍城区 2、地块所在地--潍城区在售房地产项目概况⊙ 北方茶都项目位置潍城潍坊市青年路铁路桥以北（火车站东临） 总建筑面积18万平米（商业6万多平米） 物业类型 住宅、商铺容积率1.32绿化率20%发展商潍坊城市三维空间投资有限公司销售均价外街商铺-18000元/㎡；内街商铺- 12405元/㎡；开盘日期2011年9月1日主力户型住宅为54 ㎡ 本项目商业分为4条内街、两条外街。

可同时容纳400多家商户经营，通过茶文化体验使消费者进行茶叶消费和感受茶文化，带动茶叶批发、零售、茶艺、茶具、茶叶包装等业态的发展，使其成为一个博大精深的中国茶文化展示中心、体验中心、学习中心、观光旅游以及茶叶交易中心配套特色餐饮、仓储物流、怡家客房商务酒店、7天连锁酒店、四星级酒店、高尚公寓、办公等多种物业形态另有两个大型文化广场，一个是位于主入口的乐客广场，广场上将设置主题雕塑“华夏第一壶”的水景小品另一个是位于项目中心的茶圣广场，将设置茶圣陆羽雕塑和水系等项目配备1000多个停车位，商家可在自己门前就近停车，即走即停购房三年物业费、运营费、公共电费全免！项目位置潍城青年路南段（老茶叶市场旁）总建筑面积3.7万平米物业类型 商铺、公寓、住宅容积率2.5绿化率发展商潍坊市家福置业有限公司销售均价商铺-一层16000元/㎡、二层90。