戴德梁中南集团南通CBD项目市场调研及分物业定位报告(上).ppt

12 September 202412 September 2024南通中南南通中南CBD地块前期定位顾问服务地块前期定位顾问服务 DTZ Debenham Tie Leung研究咨询部中南集团南通中南集团南通中南集团南通中南集团南通CBDCBD项目项目项目项目市场调研及分物业定位报告市场调研及分物业定位报告市场调研及分物业定位报告市场调研及分物业定位报告( (上上上上) )12 September 2024AgendaAgenda I. I.第一阶段工作内容第一阶段工作内容第一阶段工作内容第一阶段工作内容II.II.项目宏观环境研究项目宏观环境研究项目宏观环境研究项目宏观环境研究III.III.分物业市场研究及定位分物业市场研究及定位分物业市场研究及定位分物业市场研究及定位IV.IV.第二阶段工作内容计划第二阶段工作内容计划第二阶段工作内容计划第二阶段工作内容计划南通中南南通中南CBD地块前期定位顾问服务地块前期定位顾问服务 DTZ Debenham Tie Leung研究咨询部12 September 2024I. I.第一阶段工作内容第一阶段工作内容第一阶段工作内容第一阶段工作内容南通中南南通中南CBD地块前期定位顾问服务地块前期定位顾问服务 DTZ Debenham Tie Leung研究咨询部4房行东方房行东方 I 项目推广主题研究项目推广主题研究分物业初步定位分物业初步定位市场调研市场调研12已完成工作已完成工作l宏观环境及产业调研l写字楼市场调研l商业（含体育）市场调研l住宅市场调研l酒店市场调研l酒店式公寓市场调研工作成果工作成果l各物业市场调研结论3weeks第一阶段工作内容第一阶段工作内容已完成工作已完成工作l宏观环境及产业分析l写字楼市场定位l商业（含体育）市场定位l住宅市场定位l酒店市场定位l酒店式公寓市场定位工作成果工作成果l各物业市场初步定位综合定位综合定位5weeksPhase IIPhase II10 months项目招商工作协助项目招商工作协助…312 September 202412 September 2024II.II.项目宏观环境研究项目宏观环境研究项目宏观环境研究项目宏观环境研究南通中南南通中南CBD地块前期定位顾问服务地块前期定位顾问服务 DTZ Debenham Tie Leung研究咨询部7房行东方房行东方 交通路网四通八达交通路网四通八达,区位交通优区位交通优势显赫势显赫§区位交通是经济发展的先决条件,南通正成为上海北翼的现代化港口城市;§苏通大桥预计2008年中建成通车,届时南通至上海仅需1小时车程;§崇海大桥、崇启大桥、上海长江大桥等路桥建设更能有效改善南通对外交通便捷程度;§南通作为仅次于上海的长江下游区域第一个深水港城市,已经逐步发展成为国际船舶修造基地;§铁路运输与航空运输也正处于不断完善之中。

外部交通区位条件分析外部交通区位条件分析8房行东方房行东方 城市城市城市功能定位城市功能定位支柱支柱产业产业上海上海国际经济、贸易、金融及航运中心金融、贸易、航运、钢铁、汽车杭州杭州长三角地区休闲、会展和旅游中心电子信息、医药化工、机械制造、纺织服装、食品饮料南京南京长三角中转站电子信息、石油化工、汽车、钢铁、电力苏苏州州以高技术产业为主的外向型、现代化工业基地已逐步取代杭州，成为了长三角副中心城市电子信息、新材料、生物制药、精密机械、精细化工常州常州确立了以世界跨国公司的加工厂和上海工业的后方基地的目标，要把其建成长三角地区重要的现代制造业基地机械、冶金、电子、纺织、服装南通南通能源、原材料及深加工为主的工业基地纺织、电子信息、船舶制造、精细化工无无锡锡已建成以纺织、电子、机械、化工、医药为主、门类比较齐全，配套协作能力较强的工业体系，成为中国沿海地区具有较大规模、较高水平的现代工业城市精密机械及汽车、电子信息、精细化工及生物医药、特色冶金、纺织服装扬扬州州力争形成错位竞争的地方产业结构体系，成为泛上海都市圈内的产业梯度转移承接基地、产业配套加工基地、区域性商品集散基地和优质农副产品供应基地。

手工艺和工艺美术品、纺织、铜器玉器、现代工业镇镇江江靠长江岸线资源，积极引进基础原材料工业大项目以积极的态度接受上海辐射的同时，在高新技术产业发展上，另辟奚径将其打造成国家的光电子产业基地锚链生产、造纸、工程塑料生产长三角重点城市功能定位与产业特征长三角重点城市功能定位与产业特征9房行东方房行东方 10房行东方房行东方 南通位于江苏省中部，长江入海口北岸，在地理位置上，与苏州、宁波同为上海都市圈三个副中心城市，辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，面积8001平方公里 ；§大南通城市结构规划将以南通市为市域中心，金沙、掘港、如皋、海安、海门、汇龙为市域次中心，以204国道、通吕公路、金掘公路、宁通启高速公路为城镇主次聚合轴，形成完整的扇形空间结构徐州市连云港市盐城市南京市常州市无锡市苏州市上海市沿海经济发展轴：形成以204国道为依托的沿海城镇聚合轴海安、如皋城镇圈：现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构掘港、长沙城镇圈：现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为主；引导：以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构沿江经济发展轴：以宁通启公路为依托的城镇聚合轴南通市城市圈：现状：经济实力最强，市域政治经济文化中心；引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构汇龙、吕四城镇圈：现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模；引导：依托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳“众星拱月”型城镇空间结构11房行东方房行东方 近年来，南通经济高速发展，特别是2002年以后，南通GDP年增长率均超过了10%，2004年突破15%；§ 南通在长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐射的江北第一城，其开发与建设有助于打造沪苏通“金三角” ，拉动苏中、苏北地区经济增长，目前南通在江苏省的GDP贡献率达到7.9%，仅次于苏州、无锡与南京；§ 按照南通市十一五规划，南通市在长三角经济体系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心 ；§ 相对于长三角其他城市，南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚，主要发展劣势在于其当前的城乡结构与产业结构。

南通在南通在长三角长三角的优势的优势§区位优势：江海交汇，水资源及港口等相关产业发达，自然区位便利度以及经济区域化程度、区域开放度较高；§产业优势：轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达，其中轻纺工业历史悠久，仍为支柱产业，这些特色产业已形成集聚效应；南通在南通在长三角长三角的劣势的劣势§城乡结构：人口多、农业人口比重大，城市化水平较低；§产业结构：第一产业比重较高，传统产业的产品市场份额偏大，高新技术产业特征不显著，比重偏低，整体水平不高；12房行东方房行东方 截至2004年，南通市共有人口773.79万人，其中南通市区人口84.38万人，占全市人口的10.9%；§ 全市农业人口比重依然较高，城镇化率为31.1%，海安、如皋的城镇化率在25%左右，启东与海门的非农业人口比重仅为15.2%、17.3%；§ 南通市全社会固定资产投资与消费品零售总额在02年以后增幅加快，人均GDP与城市居民人均可支配收入也以10%以上的速度增长1996年年 2004年年南通市城乡人口结构变化南通市城乡人口结构变化13房行东方房行东方 南通在最近几年产业结构升级速度较快，第一产业比重逐年下降，工业在国民经济中的比重最高；§ 按照规划，南通市区将形成“一主”：国家级南通经济技术开发区；“二副”：崇川、港闸两个省级开发区；“二带”：沿江、沿河产业带；“六口”：陈桥、横港等6个道口经济板块；“十区”：陈桥、幸福、闸东等10个工业集中区的产业布局结构；§ 南通特色产业（如，纺织服装、精细化工、船舶制造）正逐渐形成聚集效应，这将有助于南通在长三角开发中实行“错位竞争“，打造上海扩散产业的协作基地，以及长三角的加工基地。

沿河产业带以港口、石化、仓储、精细化工、纺织、电子新材料和造纸等为主体崇川开发区东区以一类工业和高新技术产业为主，东区以化工、纺织业为主 沿江产业带，以港口、物流仓储、船舶修造业为主港闸区重点发展电力、现代纺织、新型医药、电子、船舶配套、物流 南通经济技术开发区崇川、港闸省级开发区道口经济板块工业集中区14房行东方房行东方 §2004年南通三次产业总值1226亿元,是1995年的2.63倍;§主要受沿海开放政策的有力促进,南通产业结构调整始于上个世纪90年代初期;§至1995年南通基本奠定”二三一”的产业结构雏形;§2004年南通三次产业结构比重为12:54:34,规划至2020年比重调整为5:45:501978198019851990199519971998199920002001200220032004第一产业12.2811.6123.2642.88108.46122.13124.63127.9129.76135.63140.92138.81148.89第二产业10.9816.129.7760.46234.13269.45291.73313.44354.08392.85438.58517.76664.16第三产业6.127.9514.1230.9123.94185.89208.12229.09252.61280.82307.83350.14413.01合计29.3835.6667.15134.24466.53577.47624.48670.43736.45809.3887.331006.711226.06单位单位:亿元亿元南通市三次产业发展南通市三次产业发展(1978-2004)经济结构分析经济结构分析15房行东方房行东方 §近三年南通第二产业年均发展速度达到19.32%,其中2004年更是达到28.3%;§相比较第二产业,第三产业速度较慢,近三年平均速度13.77%;§第二产业与第三产业发展速度普遍较第一产业快10-20个百分点;§在第二产业中,1995-2000年建筑业发展速度明显低于工业总体速度,但随2000年之后房地产投资因素,建筑业高速发展,约高出5-10%。

经济结构分析经济结构分析16房行东方房行东方 公路：已建成204国道、宁通高速、沪嘉浏高速、沿江高速、苏嘉杭高速、连通高速； § 铁路：新长铁路南通段、宁启铁路、沪通铁路、南通铁路港口支线§ 大桥：苏通长江大桥、崇启大桥、崇海大桥§ 港口：南通港, 与世界上65个国家和地区的199个港口通航，江海岸线绵延430多公里在建洋口港是江苏唯一可建10万吨至20万吨级国际性深水大港的理想港址，将形成江苏最大的出海入陆通道苏通大桥苏通大桥17房行东方房行东方 苏通长江公路大桥建成以后，将使南通进入上海一小时经济圈， 促使南通充分发挥其投资成本低，基础建设好、劳动力素质高等综合优势， 将有助于南通产业结构重组，提升二、三产业发展，并带动临港经济发展；§ 从区域经济角度，苏通大桥的建成将促进苏南产业向苏北的转移，增强上海都市圈对苏中、苏北的辐射作用，从而巩固南通在上海都市圈副中心城市以及通泰盐区域经济体系中心城市的地位 江阴长江大桥江阴长江大桥江阴长江大桥江阴长江大桥建成后靖江与建成后靖江与建成后靖江与建成后靖江与江阴的经济联江阴的经济联江阴的经济联江阴的经济联动与产业融合动与产业融合动与产业融合动与产业融合的表现的表现的表现的表现§ 打通江阴、靖江两市行政区划阻隔，两市共同缔造江阴经济开发区靖江园区，与省级靖江经济开发区等开发区的建设促使靖江市产业布局结构的演进；§ 通过开发江北岸线资源，江阴将拆船业、造船业、散货码头等产业转移到长江北岸，大量加工制造业进驻靖江园区，而靖江劳动力资源也充分为江阴所用；§ 靖江市产业结构得到升级，现代船舶制造、石化、电力能源、生物医药、粮油深精加工等成为吸纳外资、打造沿江先进制造业基地的项目首选。

大桥经济效应：大桥经济效应：改变地区区位条件，降低产品和要素的移动成本，进而带来资源重组、要素流动、信息沟通、市场扩张、产业集聚等一系列有利于区域经济社会发展的积极影响，为区域经济提供了新的发展契机以及加速发展的动力18房行东方房行东方 港闸区港闸区主城区主城区开发区开发区江海港区江海港区19房行东方房行东方 20房行东方房行东方 传统商业、文化中心2、易初莲花、麦客隆、易初莲花、麦客隆 新城区与老城区交界处3、观音山片区、观音山片区 工业、物流发展基地4、市政府、市政府 5、居住规划区、居住规划区 将新增人口5万人6、南通大学、南通大学 近4万师生7、崇川开发区、崇川开发区 西区以港口产业为主8、狼山、狼山 国家A级旅游风景区9、经济开发区、经济开发区 国家级开发区10、苏通大桥、苏通大桥 预计2008年底建成21房行东方房行东方 (含体育会展含体育会展) )研究及定位研究及定位研究逻辑流程图研究逻辑流程图未未来来预预测测22房行东方房行东方 　区域区域重点重点发发展展产业产业核心区充分利用沿江港口优势和苏通大桥效应，以南通经济开发区、崇川、港闸、通州、海门经济开发区为空间载体船舶修造、精细化工、电力能源、造纸、冶金、新型材料、食品饲料等大吞吐、高耗水的产业和现代纺织等优势产业，形成国际资本和基础产业集聚的高地。

东翼依托沿江生态岸线和崇启大桥及区位优势，以启东经济开发区和滨江新城为空间载体重点发展服务上海的城郊型工业和生物医药、电子等高新技术产业，成为服务上海、接受上海产业梯度转移和国际资本转移的制造业基地西翼充分利用沿江滨水岸线资源，以如皋港开发区和滨江港城（长江镇）为空间载体重点发展船舶修造、冶金、精细化工等港口型大吞吐工业及中转物资的后道加工业，形成接受苏南、上海产业递度转移或扩张转移的制造业基地和国际资本、民间资本的集聚地23房行东方房行东方 修造 配套冶金造纸食品饲料电力能源现代物流现代纺织新材料工业电子信息制造滨水产业滨水产业后沿产业后沿产业单位：亿元南通十大产业空间规划南通十大产业空间规划 2010年目标工业销售收入年目标工业销售收入未知未知24房行东方房行东方 精细化工捷利康、先正达电子工业中天科技现代纺织东丽、帝人造纸日本王子新材料（造纸）日本王子出口加工业出口加工区 现代物流吉斯达　　船舶修造中远、川崎电子工业富士通食品加工业宝港油脂汽配工业汽配生产、安装现代纺织纺织控股公司、三友服饰集团新材料工业南亚塑胶现代物流南通港集装箱、运河现代物流中心精细化工醋酸纤维、东洋之花现代纺织大生集团电子工业永兴多媒体电力能源天电、华能集团机械制造中集集装箱精细化工（新兴医药）精华集团冶金工业宝日制钢船舶修造南通亚华、南通港闸造船现代物流“道口经济”、交通枢纽站场行业行业典型企业典型企业行业行业典型企业典型企业25房行东方房行东方 物流统计货运吞吐量和运输量的增长率； 贸易行业包括纺织品、塑料橡胶制品、食品饮料制品等进出口总额增长率。

26房行东方房行东方 (含体育会展含体育会展) )研究及定位研究及定位27房行东方房行东方 ：：§南通办公楼累计总供应（包括在建）95万平方米；其中22% 的办公楼是机构自用的；§金融机构的承受力较高，但是金融机构在南通总部基本自建大楼，如PICC、建行、交行、农行等南通办公楼供应特征南通办公楼供应特征按建筑面积分按建筑面积分 (万平方米)28房行东方房行东方 ：：§按照线型布局发展：沿人民路、南大街、青年路、工农路发展；§作为南通连接外省市的必经之路工农路，依托其交通道路的便捷，成为南通办公楼近年来开发的主要线路，并且由中段向南北方向发展；§姚港路跃龙路办公楼供应量不大，但是其高档办公楼占据了90%以上全市分布特征全市分布特征高档办公楼分布高档办公楼分布29房行东方房行东方 工农路办公楼分布特征：工农路办公楼分布特征：§依托方天大市场，促使工农路的办公楼沿北段和中段聚集；§而本项目地处工农路的南段，目前看主要是几幢自用的办公楼；§从未来看，工农路办公楼发展将向南段延伸；§并且本项目所处工农路南段是政府大楼所处位置，也为工农南路未来开发办公楼提供了更强的优势 。

虹桥路虹桥路人民路人民路30房行东方房行东方 档次分布特征：档次分布特征：§南通高档办公楼所占比重较大，但是23%都是机构自建自用；§中低档办公楼中机构自用的物业基本无；§自用的高档办公楼中归属于银行、政府、电信、保险等机构，成为这些机构在南通的总部；§在高档办公楼中机构自用的大楼比其他大楼品质更高些31房行东方房行东方 入住率特征：入住率特征：§南通高档办公楼需求大，供应少，导致其多个物业达到满租；§由于南大街受到交通道路限制，制约了其办公楼的发展，入住率也因此下滑；§青年路和姚港路由于离港口近，而吸引了大量的物流及相关产业的入驻，入住率也排行较前；§工农路则凭借其便捷交通，成为办公楼供应最大的区域，同时也吸引了大量企业入住 按区域分按区域分 (%)32房行东方房行东方 租金特征：租金特征：§南通市的租金水平在10-55元/月间；§南通城市由西向东发展，老城区早期建造的办公楼较旧，物业档次和租金也逐步下滑；§人民中路、跃龙路、 青年中路、工农路围合的区域商业商务及旅游酒店业均比较发达，高品质办公楼基本沿这些区段分布建造，在这些区段形成了租金高地。

33房行东方房行东方 物业管理费特征：物业管理费特征：§南通市的物业费用尚可，峰值集中在2-2.5元/平方米/月；§南通办公楼的物业管理水平整体不高，即使是高品质的办公楼管理上也不是很完善全市分布比例全市分布比例 (元/平方米/月)34房行东方房行东方 售价特征：售价特征：§南通办公楼价格差距不明显，办公楼的销售价格基本在5000-6000元/平方米间；§南通办公楼的销售价格和周边住宅或者同一社区内的住宅价格水平差不多；§受工农路北段方天市场的辐射影响，钟秀路沿线开始开发办公楼，相对工农路地段略差，起步晚，办公楼尚未形成规模，因而售价最低备注：统计二手房市场和一手房市场的综合均价35房行东方房行东方 销售特征：销售特征：§南通市场上所有的办公物业均为销售型物业，而纯租赁的办公楼目前市场上尚无；§目前市场上在售的办公物业销售情况较好，年销售率均达到100%；§南通目前在售的5个楼盘中，外观比较好，但是内部配置还是一般，走道装修基本为地砖，这些办公楼基本无大堂，也不提供集中中央空调供应面积供应面积 (万平方米)销售率销售率 (%)工农路中段工农路中段工农路北段工农路北段南大街新南大街新南大街新南大街新人民中路人民中路2004.112005.6200420052004.114400元 /m2 6350元 /m2 7000元/m2 6500元 /m2 6500元/m2备注：标注的价格为目前售价，银河名都的价格为二手房市场报价，当时开盘的价格仅在5500元/平方米36房行东方房行东方 (%) 外观特征：外观特征：§南通外观好的办公楼不多，很多外观气派体面的都是金融机构和政府部门自用的大楼。

南通办公楼产品特征（一）南通办公楼产品特征（一）37房行东方房行东方 单元特征：单元特征：§南通商住楼和纯写字楼除了产品上不一样外，租金、单元面积、物业管理费上无明显差异；§办公楼主力面积段为100--200平方米38房行东方房行东方 楼层特征：楼层特征：§南通办公楼呈现横向铺展特征，即楼层低，单层面积大；§有的住宅的底层裙楼2-3层用作办公楼，这也反映出当地办公楼比商业更有市场39房行东方房行东方 OTIS OTIS 其他品牌其他品牌KONE DOVFR TOSHIBA 黑马 蒙哥马利 南通金东 南通中天奥 现代 永大日立 电梯电梯 装修配套特征：装修配套特征：§南通的办公楼早期交付时候的走道基本不装修；目前交付的办公楼走道基本都铺设地砖；§办公楼多数无大堂，所用的电梯最多的品牌是上海三菱，多数大楼的电梯都无品牌40房行东方房行东方 §民营经济在南通比较发达，南通近半数的企业都是民营企业；§另外入驻南通办公楼的客户有14%是股份制的企业和跨国企业企业性质企业性质41房行东方房行东方 42房行东方房行东方 43房行东方房行东方 分路段行业分布特征：分路段行业分布特征：§南通入驻办公楼多的9大行业在工农路分布最多；§青年西路和姚港路由于离港口近，物流行业分布较多；§跃龙路地段佳加上高品质的办公楼聚集，成为承受力高的金融行业的首选。

南通租户特征南通租户特征————行业特征（二）行业特征（二）44房行东方房行东方 工农路行业分布特征：工农路行业分布特征：§依托工农路北段的方天大市场（建筑建材装潢等工业消费品综合市场），促使工农路沿线办公楼此类行业聚集；§另外南通最大的贸易行业炜赋外贸入驻在位于工农中段的银星大厦内1234567891045房行东方房行东方 (含体育会展含体育会展) )研究及定位研究及定位46房行东方房行东方 47房行东方房行东方 (含体育会展含体育会展) )研究及定位研究及定位未未来来预预测测48房行东方房行东方 ：：§被访客户中选择纯写字楼办公近7成；§选择纯写字楼的以租居多;选择商住楼的则以买居多;§目前南通纯租赁的办公楼尚无，这也反映出纯租赁的纯写字楼有较大的发展空间；§被访者中对办公楼购买意愿不分伯仲，所占比重分别为38%和39%消费者分析消费者分析——选择类选择类型（一）型（一）对不同类型办公楼的倾向特征对不同类型办公楼的倾向特征49房行东方房行东方 材装潢材装潢 纺织纺织 服装服装业业化工化工/机机电电/石化石化科技科技贸贸易易/经贸经贸 广告广告金融金融/保保险险 服服务务 其他其他类型选择类型选择 ：：§入驻南通办公楼比较多的几个行业均以选择纯办公楼的居多，这些行业大多为南通支柱产业，对写字楼档次和品质有一定要求。

§而选择LOFT这种特殊的办公楼物业的比例很少，其中贸易、服务业选择较多注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业不同行业选择办公楼类型的倾向特征不同行业选择办公楼类型的倾向特征50房行东方房行东方 ：：§被访者中40%的企业由于周边覆盖大量客户群而选择在此办公，可见行业之间的上下游结合有助于提高利润和效益；§消费者调研显示，客户选择办公地点主要考虑的因素是交通和地段环境，而租金价格等其他因素的影响较小；§从长远来看，这些企业所看中的办公条件等要素本项目都具备，因此本地块自身的特征为开发办公从长远来看，这些企业所看中的办公条件等要素本项目都具备，因此本地块自身的特征为开发办公楼奠定了良好的基础楼奠定了良好的基础目前目前办办公地点公地点选择选择原因原因工农路交通便利、地段优越南大街地段繁华青年西路地段较好人民路环境较好、交通便利、姚港路地段较好、租金便宜跃龙路环境好、交通便利51房行东方房行东方 ：：§目前入驻南通办公楼的企业主要是对办公楼的物业管理极其不满意，本项目可在服务上加大力度，从而从另一侧面提升项目品质；§入驻纯写字楼的企业主要是物业管理不满意，而入驻商住楼的企业主要感觉目前所租用的商住楼的设备达不到办公楼要求——可见总体而言，商住楼品质仍较纯写字楼稍低，未能达到办公客户要求 选项纯写字楼商住楼物业管理28%21%设备落后25%26%其他18%19%周边环境17%21%写字楼品质差10%7%地段不好3%5%52房行东方房行东方 ：：地段和交通是目前入驻南通办公楼的主要考虑因素，尤其是交通；倾向搬迁点：倾向搬迁点：倾向选择的办公点看，倾向选择新城区/工农路沿线的占近6成，多数企业选择此地是由于交通便捷，可通行卡车；另外4成企业选择搬迁的办公点在市中心，主要由于市区繁华、人气鼎盛；综述：综述：目前看企业选择办公时候考虑的主要因素交通，本项目完全符合条件，但是企业对环境和地段的期盼，本项目还需要一定的酝酿期和建设期。

考虑因素首选次选合计交通6941110地段6247109商务环境5552107写字楼品质465298景观414485周边配套394685行业聚集443983倾向搬迁地点倾向搬迁地点倾倾向搬迁点向搬迁点目前目前办办公地点公地点选择选择搬迁点原因搬迁点原因比例比例新城区工农路沿线 59% 工农路沿线交通便利9%南大街交通便利、地段佳18%姚港路/青年路交通便利23%人民路交通便利9%市中心41% 跃龙路地段优越、人气旺盛5%人民路人气集中18%工农路沿线客户集中9%青年路环境较好9%53房行东方房行东方 ：：选择纯写字楼的以100-160平方米的小面积和300平方米以上的大面积需求居多；行业特征：行业特征：金融行业对办公楼的需求以300平方米的大面积需求居多选择纯写字楼面积需求分布选择纯写字楼面积需求分布不同行业对纯写字楼面积需求分布不同行业对纯写字楼面积需求分布建筑建材装潢纺织服装业化工机电石化科技贸易经贸广告金融保险服务其他17%15%15%14%12%9%6%6%6%注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业等单位： 平方米54房行东方房行东方 ：：选择商住楼企业对面积需求较小，被访客户中44%的企业选择150平方米以下面积；而选择110平方米以下的客户中有11%选择30-50平方米；行业特征：行业特征：被访客户中金融保险业和科技类行业不考虑商住楼，选择最多为服务业。

选择商住楼面积需求分布选择商住楼面积需求分布不同行业对商住楼面积需求分布不同行业对商住楼面积需求分布注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业等服务纺织服装业建筑建材装潢贸易经贸化工 机电 石化广告其他金融 保险科技23%22%16%13%9%9%8%0%0%单位： 平方米55房行东方房行东方 ：：选择面积在100-160居多，占总量的44%，可见LOFT由于可以分割，客户所需面积并不很大；行业特征：行业特征：选择LOFT的以服务业和贸易行业居多选择选择LOFTLOFT面积需求分布面积需求分布不同行业对不同行业对LOFTLOFT面积需求分布面积需求分布注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业等服务贸易 经贸科技广告金融 保险注：LOFT指层高5.4米以上，可分割2层43%28%15%8%6%单位： 平方米56房行东方房行东方 ：：选择纯写字楼的租金承受力在15-25和35-45元居多，整体期望值较低，这与南通写字楼整体水平及档次不高有关；行业特征：行业特征：租金承受力高的行业分布在建筑/建材、科技、广告、金融保险业。

注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业等单位： 元/平方米/月建筑建材装潢纺织服装业化工机电石化科技贸易经贸广告金融保险服务其他17%15%15%14%12%9%6%6%6%57房行东方房行东方 机电 石化纺织 服装业建筑 建材 装潢贸易 经贸广告注：服务行业包括专业事务所、咨询业、教育服务业、旅游业 其他行业包括物流、加工制造业等租金特征租金特征 ：：选择商住楼的租金承受力在15-25和15以下元居多，整体期望值较低；行业特征：行业特征：租金承受力高的行业分布在服务及化工行业，这也是南通的支柱产业，为南通GDP增长的一大助力单位： 元/平方米/月58房行东方房行东方 元/平方米/月租金特征租金特征 ：：选择LOFT的租金承受力最低，4成多的人选择15元以下；59房行东方房行东方 经贸服务建筑建材装潢化工 机电 石化其他科技广告金融 保险租租 买买 意意 愿愿 ：：对本项目有租买意愿的达到32%，其中以考虑租的居多；行业租买意愿：行业租买意愿：考虑买的以纺织/服装业、贸易、化工、广告、金融居多；考虑租的以纺织/服装、贸易、服务、化工、科技、广告业居多。

60房行东方房行东方 ：：对本项目纯写字楼有租赁意愿的企业对本项目合理租金认识普遍低于所有被访客户认为的合理租金售价特征：售价特征：对本项目有购买意愿的企业对本项目合理售价接受度普遍高于所有被访者认为的合适的售价单位：元/月/ 平方米单位：元/ 平方米61房行东方房行东方 ：：对本项目商住楼有租赁意愿的企业租金接受度普遍低于所有被访者认为合理价格；售价特征：售价特征：对本项目商住楼有购买意愿的企业对本项目的售价认识普遍低于所有被访者认为的价格单位：元/月/ 平方米单位：元/ 平方米意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析——价格需求特征（二）价格需求特征（二）62房行东方房行东方 平方米单位：元/ 平方米租金特征租金特征 ：：对本项目LOFT有租赁意愿的企业租金接受度基本和所有被访者认为的合理价格一致；售价特征：售价特征：对本项目LOFT有购买意愿的企业对本项目的售价接受度和所有被访者认为的合理售价差不多意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析——价格需求特征（三）价格需求特征（三）63房行东方房行东方 ：：被访者中希望物业管理费普遍较低，供应市场看主要集中在2-3元/平方米/月，被访客户中基本希望管理费用在1.5-2.5元/平方米/月。

商住楼物业管理商住楼物业管理意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析——价格需求特征（四）价格需求特征（四）单位：元/月/ 平方米单位：元/月/ 平方米单位：元/月/ 平方米64房行东方房行东方 ：：§被访客户中选择简单装修的企业多；§选择纯写字楼简单装修居多；§选择商住楼的希望是毛坯的占一定比例；§而选择LOFT的则更倾向于精装修毛坯装修定义：无吊顶、墙面不粉刷、水泥地坪、无隔断、水泥走道、若无中央空调不提供分体空调简单装修定义：无吊顶、墙面粉白、水泥地坪、无隔断、走道铺设地砖或大理石、若无中央空调不提供分体空调精装修定义：吊顶、墙面墙纸或高级涂料、地毯地坪、根据公司要求隔断、走道铺设地砖或大理石、若无中央空调提供分体空调65房行东方房行东方 ：：§被访客户中82%的企业选择国际管理公司；§南通目前办公楼的物业管理比较差，选择国际管理的公司多，这也表现出入驻办公楼的企业希望目前的管理能有大幅提升66房行东方房行东方 /商商住楼楼层高度倾向住楼楼层高度倾向层高需求层高需求 ：：被访者希望越高越好;纯写字楼纯写字楼/商住楼：商住楼：被访者近三成的企业选择3米以上；LOFT：：被访者44% 的企业希望LOFT的层高在5.6-5.8米。

LOFTLOFT楼层高度倾向楼层高度倾向67房行东方房行东方 ：：§被访客户需要最多的配套设施就是员工餐厅和银行；§其他选项中主要是希望配有购物中心；68房行东方房行东方 ：：被访者中近4成的客户打算5年内购买办公楼；近6成的客户对什么时候购买并不清楚购买目的：购买目的：纺织服装行业目前办公楼倾向购买，并且购买目的以自用为主购买时间购买时间69房行东方房行东方 ：：§轿车：轿车：每50-100M2需要一个车位的为主力段,其中峰值为本每50平方米需要一个车位•商务车：商务车：每50-100M2需要一个车位的为主力段,其中峰值为本每100平方米需要一个商务车车位意愿客户消费者分析意愿客户消费者分析——车车位需求特征位需求特征商务车商务车需求量需求量70房行东方房行东方 ：：§物流行业以国营企业居多；§物流行业的办公楼基本是自建的大楼71房行东方房行东方 72房行东方房行东方 ：：§物流被访者中选择办公点的原因基本不是因为客户在附近；§物流行业若搬迁，首选区域还是以人民西路、青年路和姚港路为首选，主要是由于这些区域离港口近，另外行业也比较聚集73房行东方房行东方 ：：§被访客户中55%企业为选择纯写字楼，有近45%被访者选择LOFT；§相比南通其他行业，物流行业对LOFT的更为偏爱。

物流消费者分析物流消费者分析——选择类选择类型型注：类型1为每个层面配置公共卫生间 类型2为每个单元配置独立的卫生间74房行东方房行东方 ：：§物流企业对本项目的租买意愿在40%；§由于物流企业中以国营企业居多，占51%，因此主要以买居多物流消费者分析物流消费者分析——本本项项目意愿目意愿75房行东方房行东方 ：：物流企业对面积需求较小，基本都在200平方米以下，其中100平方米以下占近6成；购买目的：购买目的：物流行业购买目的主要用途为自用76房行东方房行东方 77房行东方房行东方 ：：物流行业的承受力较低，能接受的合理售价在5000元/平方米以下占6成；租金倾向特征：租金倾向特征：能接受的合理租金在10元/平方米/月以下的占28%物业管理费：物业管理费：认为合理的物业管理费用都在2元/平方米/月以下办公楼合理租金办公楼合理租金合理物业管理费用合理物业管理费用78房行东方房行东方 ：：§被访客户需要最多的配套设施就是票务中心和银行；79房行东方房行东方 80房行东方房行东方 81房行东方房行东方 ：：§被访者中选择办公点的原因基本不是因为客户在附近；§目前办公多的地点是园区和人民中路，而未来打算搬迁的以工农南路居多，选择的原因多数是因为认为工农南路的发展空间大。

82房行东方房行东方 ：：地段和周边商务环境是园区内企业选择办公楼考虑的主要因素；不满因数：不满因数：园区内的企业对目前写字楼不满意的方面主要体现在写字楼品质、物业管理和设备，这三方面都反映出园区内的企业对写字楼的档次要求高，而南通目前甲级写字楼无，为本项目开发甲级及超甲级办公楼创造了机会考虑因素首选次选合计地段181129周边商务环境415交通189周边配套112写字楼品质112行业聚集11283房行东方房行东方 ：：§被访客户中60%企业为独资企业，其中以日本企业居多，因此在选择纯写字楼物业时候，很多日本企业希望自己的单元有独立的卫生间使用，这样比较卫生、私密；§园区内的企业选择办公类型9成以上偏爱纯写字楼§园区内的企业对LOFT均不感兴趣园区消费者分析园区消费者分析——选择类选择类型（一）型（一）注：类型1为每个层面配置公共卫生间 类型2为每个单元配置独立的卫生间84房行东方房行东方 ：：§园区内的企业对本项目的意愿比例较高，有租买意向的高达73%；§选择纯写字楼办公的多，并且以租赁居多园区消费者分析园区消费者分析——本本项项目意愿目意愿85房行东方房行东方 ：：由于园区内的企业在园区外租用办公的使用部门基本是行政部门和销售部门，因此对办公楼的需求面积不大，基本在200平方米以下，并且以100-200平方米的办公需求面积居多；购买目的：购买目的：园区内的企业购买以自用兼投资的居多，主要功能还是自用。

86房行东方房行东方 87房行东方房行东方 /平方米）平方米）园区消费者分析园区消费者分析——价格价格倾倾向（一）向（一）售价倾向特征售价倾向特征 ：：园区企业对办公楼的价格承受明显高于南通其他行业对办公楼的价格承受；租金倾向特征：租金倾向特征：园区内企业对办公楼的租金预期高于南通其他行业对租金的预期办公楼合理租金（元办公楼合理租金（元/ /平方米平方米/ /月）月）88房行东方房行东方 ：：§被访客户中希望的物业管理费用普遍低；期望和实际还是有一定差距；§供应市场上以2-3元/平方米/月居多园区消费者分析园区消费者分析——价格价格倾倾向（二）向（二）89房行东方房行东方 ：：§被访客户需要最多的配套设施就是员工餐厅和银行；90房行东方房行东方 ：：§调研样本120个企业；§各个地区的调研比例基本相同来源地分布来源地分布91房行东方房行东方 ：：§南通北面的郊县经济略差于南通市，对本项目的意愿度高些，而南通东面的郊县不打算到南通发展，若发展了，考虑往苏南地区迁；§外省市的企业基本不考虑南通，一些小型企业仅限于在本地发展，而大的企业发展战略尚未考虑到南通郊郊县县外省市外省市南通北面南通东面92房行东方房行东方 　产业产业企企业业数数主要行主要行业业狼山狼山镇镇纺织、织布观观音山音山镇镇 “纺织纺织之之乡乡” 纺织企业全镇80%以上的企业为纺织企业 新开新开镇镇纺织、钢丝制品等企业少纺织略多竹行竹行镇镇 “钢绳钢绳之之镇镇”钢丝制品、机电、皮鞋、制罐、方向机、铁链等220家60%以上是钢丝、钢丝绳行业张张芝山芝山镇镇钢丝、纺织、金属制品等估计100多家钢丝行业略多小海小海镇镇行业分布不明显　包装厂略多三星三星镇镇 “绣绣品之品之乡乡”纺织、床上用品的生产和销售集散地3074家纺织行业三和三和镇镇电子铝箔、绣品、玩具、玻璃厨具、五金、玻塑仪器等100多家　——观音山镇观音山镇狼山镇狼山镇93房行东方房行东方 Ø做门市生意，规模小，一般在家办公，即使打算搬迁，也只考虑五金市场，南通汽车站这里；Ø自己在开发区内砌的房子用不完； Ø等项目建好再议；Ø已经在新政府附近买了房。

张张芝山芝山镇镇Ø钢丝绳行业所涉及的领域与新政府所在地不吻合；Ø自己在开发区内的办公厂房楼还想租出去小海小海镇镇Ø在家里办公，无在外办公打算三星三星镇镇 Ø目前办公区域和厂房在海门市秀品市场这里,目前还考虑把厂区租给别人；Ø目前在家里办公；Ø目前办公区域是自己建造的,在开发区内办公；Ø自己的办公楼刚刚搬到三星镇新开发区内,那里有四车道、五车道，环境好，交通便捷；Ø旧开发区与新开发区连在一起，原三星镇较多公司都搬到新开发区三和三和镇镇Ø现在的地理位置及其优越，南通新政府地区没什么特别吸引之处，而且苏通大桥通车后，这里的交通会更加便捷；Ø目前地理位置离海门市政府和南通市政府都比较近，不考虑搬迁项目南通周边镇区的中小型民营企业对本项目有一定的意愿度，但总体看，意愿比例尚不高，主要原因是这些企业基本在园区工厂内办公或者在家里办公，暂时无在别处办公需求不考虑原因如下：海门三星和三和镇对本项目意愿度很低；不考虑原因主要是对目前的办公地点、环境、交通都比较满意不考虑原因如下：钢丝绳行业：小型民营企业多，基本为家庭型办公模式，受房地产行业下滑，钢丝绳产业受之影响，产量下滑；钢丝绳行业：小型民营企业多，基本为家庭型办公模式，受房地产行业下滑，钢丝绳产业受之影响，产量下滑； 尤其是些小作坊的民营企业，面临公司关闭的风险；尤其是些小作坊的民营企业，面临公司关闭的风险；纺织行业：纺织行业： 美欧对我国的纺织服装产品设限，江苏省的纺织服装出口产生受到较大影响；美欧对我国的纺织服装产品设限，江苏省的纺织服装出口产生受到较大影响； 南通纺织服装产品以日本、东欧和韩国等原非设限国家为主要市场，纺织行业相对影响小，产销比较平稳。

南通纺织服装产品以日本、东欧和韩国等原非设限国家为主要市场，纺织行业相对影响小，产销比较平稳 94房行东方房行东方 95房行东方房行东方 10．南通富来得钢绳有限公司11．通州市虎力钢丝绳厂12．通州市苏华钢绳厂13． 通州市成功钢丝绳厂14．南通开发区浩江金属镀饰有限公司 15．通州市双龙钢丝制品厂16．通州市亚龙钢丝绳厂17．通州市万年钢丝厂18．南通市观音山吉鹏织布厂19．南通市佳丽色织厂20．南通市狼山永兴纺织厂 21．江苏八一印染织造集团有限公司群福经营分公司22．南通普惠纺织有限公司23．南通市倍斯特帽业有限公司 24．南通市启东惠丰三星镇橡塑五金厂 25．南通海泰德家用纺织品有限公司26．南通富安娜家用纺织品有限公司27．南通怡龙纺织品有限公司28．海门市星晨家用纺织品有限公司29．海门市中天纺织品有限公司30．南通梦安妮寝具发展有限公司31．舒贝乐（南通）纺织品有限公司32．海门市圣洁家用纺织品有限公司 33．南通宇茜缘家用纺织品有限公司34．南通竹行镇方向机厂 35．昊洲港绳厂36．海门市三和模具五金厂37．海门市燎原紧固件厂38．海门市三和五金冲压件厂39．海门市隆兴工贸有限公司 40．海门市特亚圣镀膜有限责任公司41．海门市腾龙塑钢门窗有限公司 42．南通开发区丰源贸易有限公司 43．南通开发区华英纺织有限公司44．南通申力钢绳有限公司45．南通茂兴纺织有限公司46．南通开发区恒星纺织有限公司47．南通开发区浩然色织有限公司96房行东方房行东方 (含体育会展含体育会展) )研究及定位研究及定位97房行东方房行东方 情况情况地址地址 南通跃龙路38号发发展商展商南通国际大厦有限公司物物业业管理管理南通国际大厦有限公司竣工竣工时间时间2001售价售价售完租金租金40-60 元/月/ m2物物业业管理管理费费用用3 元/月/ m2产产品品 特征特征档次档次高档建筑面建筑面积积(m2)37200写字楼面写字楼面积积(m2)30000标标准准层层面面积积(m2)900单单元面元面积积(m2)100-300是否可分割是否可分割不可净净高高(m)3.0-3.2总层总层数数31裙楼裙楼层层数数4项项目目 特点特点在南通算品质高的办公楼，由于南通高品质写字楼稀缺，促使南通国际的出租率达到100%。

项目有大堂，并且大堂装修采用大理石，南通很多办公楼铺设的是地砖，并且很多办公楼无大堂实景图实景图实景图98房行东方房行东方 大堂大理石走道大理石设设施施情情况况卫星电视宽带地上车位面积/数40个地下车位面积/数52个客梯数(辆)4客梯品牌DOVFR客梯分区货梯数(辆)2货梯品牌物物业业管管理理服服务务及及设设施施空调工作时间气候决定每周工作天数5超时收费烟雾探测器自动喷淋其他安全设施24小时巡逻红外监测其他保安措施99房行东方房行东方 情况情况地址地址 工农路发发展商展商 中国建设银行物物业业管理管理天兴物业竣工竣工时间时间2002售价售价售完租金租金38元/月/ m2物物业业管理管理费费用用3元/月/ m2产产品品 特征特征档次档次中高档建筑面建筑面积积(m2)19800 写字楼面写字楼面积积(m2)12000标标准准层层面面积积(m2)900/1200单单元面元面积积(m2)100-250是否可分割是否可分割可净净高高(m)2.8-3.0总层总层数数14裙楼裙楼层层数数3项项目目 特点特点项目外立面比较美观，项目铺展型，占地较大，无大堂，但是走道铺设了大理石，品质尚可，入住率也达到100%。

实景图实景图100房行东方房行东方 101房行东方房行东方 情况情况地址地址 人民中路203号发发展商展商物物业业管理管理中南大厦竣工竣工时间时间1997售价售价售完租金租金20元/月/ m2物物业业管理管理费费用用3元/月/ m2产产品品 特征特征档次档次中低档建筑面建筑面积积(m2)6000-7000写字楼面写字楼面积积(m2)5500-6000标标准准层层面面积积(m2)300-350单单元面元面积积(m2)100-250是否可分割是否可分割可净净高高(m)2.8-3.0总层总层数数19裙楼裙楼层层数数2项项目目 特点特点项目建造年限较早，外立面陈旧，设备设施落后，无中央空调，入住率达到90%实景图实景图102房行东方房行东方 103房行东方房行东方 情况情况地址地址 麦客隆对面发发展商展商0513-3562338物物业业管理管理永征物业竣工竣工时间时间2004售价售价4800-5500元/ m2租金租金35-50元/月/ m2物物业业管理管理费费用用产产品品 特征特征档次档次高档商住楼建筑面建筑面积积(m2)28400写字楼面写字楼面积积(m2)18400标标准准层层面面积积(m2)1600单单元面元面积积(m2)140-280是否可分割是否可分割可净净高高(m)2.8总层总层数数12裙楼裙楼层层数数2项项目目 特点特点 项目档次较高，租金水平较高，入住率80%。

实景图实景图104房行东方房行东方 105房行东方房行东方 情况情况地址地址 工农路108号发发展商展商物物业业管理管理南通苏通物业竣工竣工时间时间2003售价售价4500-5500元/ m2租金租金30-40 元/月/ m2物物业业管理管理费费用用2元/月/ m2产产品品 特征特征档次档次中高档建筑面建筑面积积(m2)24000写字楼面写字楼面积积(m2)6800标标准准层层面面积积(m2)450单单元面元面积积(m2)105-240是否可分割是否可分割可净净高高(m)2.9总层总层数数15裙楼裙楼层层数数4项项目目 特点特点项目比较新，目前入住率仅60%，入住率较低实景图实景图106房行东方房行东方 107房行东方房行东方 (含体育会展含体育会展) )研究及定位研究及定位108房行东方房行东方 473802段家坝路西侧6093濠西路一号桥西南侧272694人民商场东侧临街 120785工农路32号（港闸区法院旧址）73206204国道、外环北路交界处西北侧3200007南大街东侧7A46808工农路、人民东路交界处西北侧（原制锁厂及绣品厂）317209开发区全球通大厦南侧788610东至职中围墙、南临青年中路、西至道路、北至职中围墙1700711高墩圩桥204国道南侧、闸西乡政府东侧、果园路西侧3760012港闸开发区管委会东侧、永兴河西侧1232013濠西路东侧、八建公司北侧25520总计　551389潜在写字楼供应潜在写字楼供应109房行东方房行东方 19198.6473802.47 商办2段家坝路西侧922.566090.66商办3濠西路一号桥西南侧13842272691.97商办4人民商场东侧临街 6710.01120781.8商办5工农路32号（港闸区法院旧址）2815.4673202.6商办6204国道、外环北路交界处西北侧115880.993200002.76商办住7南大街东侧7A5281.8746800.89商办住8工农路、人民东路交界处西北侧（原制锁厂及绣品厂）17351.04317201.83商办住9开发区全球通大厦南侧3944.9478862商办10东至职中围墙、南临青年中路、西至道路、北至职中围墙5669.05170073商办住11高墩圩桥204国道南侧、闸西乡政府东侧、果园路西侧27851.39376001.35商办12港闸开发区管委会东侧、永兴河西侧7556.23123201.63商办13濠西路东侧、八建公司北侧10833.04255202.36商办总计　237857.18551389　　110房行东方房行东方 (m2)建筑面建筑面积积 (m2)办办公建筑面公建筑面积积(m2)用地性用地性质质区区块块土地土地总总面面积积(m2)区区块块建筑建筑总总面面积积(m2)区区块办块办公建筑公建筑总总面面积积(m2)对对本本项项目的影响目的影响港闸开发区块52815.4673206222 商办154104.07377240112654 港闸开发区块的写字楼未来供应中超过1万平方米以上的单体共有3个，其中一个单体达到6.4万平方米，但由于其供应总量不大，且离本项目的距离较远，所面向的客户群体不同，因此对本项目的影响不大。

6115880.9932000064000 商办住1127851.393760031960 商办127556.231232010472 商办老城区块119198.64738040273 商办74139.12149256107316 老城区的写字楼供应是目前南通的主要供应区块，将会对本项目构成主要竞争考虑其未来几年的新增供应，超过1万平方米以上的单体共有4个，它们将会是老城区未来供应的主体，由于其总体体量较小，且比较分散，无法形成聚集效应，因此对本项目的影响不大2922.56609518 商办3138422726923179 商办46710.011207810266 商办75281.8746801872 商办住817351.04317209516 商办住1310833.042552021692 商办经济开发区块93944.9478866703 商办3944.9478866703 经济开发区块在未来几年内的写字楼新增供应量很小，对本项目影响不大崇川开发区块105669.05170075102 商办住5669.05170075102 崇川开发区块在未来几年内的写字楼新增供应量很小，对本项目影响不大。

总计 　237857.18551389231775 　237857.18551389231775 除本项目外，整个南通的写字楼未来供应总量不大，且比较分散，将来对本项目的影响力不强111房行东方房行东方 112房行东方房行东方 经贸服务建筑建材装潢化工 机电 石化其他科技广告金融 保险具具体涉及的客户产业可以是：体涉及的客户产业可以是：Ø建筑/建材/装潢/房产Ø贸易、服务Ø纺织/服装Ø化工/机电/石化Ø金融保险Ø科技Ø广告南通南通CBD 商务楼客户：商务楼客户：雄厚实力、发展历史大中型企业发展中型企业区域实力企业供应市场：入驻南通办公楼行业分布供应市场：入驻南通办公楼行业分布113房行东方房行东方 5米以上的办公物米以上的办公物米以上的办公物米以上的办公物业，适合创意类和贸易类业，适合创意类和贸易类业，适合创意类和贸易类业，适合创意类和贸易类公司是是是是“ “Small Office Home Small Office Home Office ”Office ”的缩写，意为小型的的缩写，意为小型的的缩写，意为小型的的缩写，意为小型的家庭办公室房型主力面积在家庭办公室房型主力面积在家庭办公室。

房型主力面积在家庭办公室房型主力面积在40-6040-60平方米，有独立卫生厨平方米，有独立卫生厨平方米，有独立卫生厨平方米，有独立卫生厨房，适合自用职业、个人工作房，适合自用职业、个人工作房，适合自用职业、个人工作房，适合自用职业、个人工作室 有独立卫生厨房，适有独立卫生厨房，适有独立卫生厨房，适有独立卫生厨房，适合商住两用合商住两用合商住两用合商住两用, ,面积在面积在面积在面积在7070平方米以上平方米以上平方米以上平方米以上p考虑到本项目商务办公楼体量大，适合开发建设多种办公类型；p从调研结果表现出本项目适合开发纯写字楼、商住楼、SOHO、LOFT；而SOHO、LOFT的需求量小企业调研企业调研类型倾向特征类型倾向特征114房行东方房行东方 万平方米规模定位：规模定位：规模定位：规模定位：p本项目近期开发时，地块尚不成熟,因此建议办公楼的档次为中档、中高档和高档并存形势开发建设；p远期即2010年-2015年，项目地块商务中心初步形成，建议只建造中高档和高档产品，吸引高端客户南通南通CBDCBD商务楼商务楼档次定位档次定位近期（近期（1-5年）档次定位年）档次定位远期（远期（5-10年）档次定位年）档次定位单位： 万平方米本项目办公楼档次配比本项目办公楼档次配比115房行东方房行东方 1.74 0.73 -　中高档中高档8.79 3.14 0.73 -　中档中档5.84 0.54 0.24 0.73 合合计计18.92 5.42 1.70 -　总计总计26.8 26.8 　纯纯写字楼写字楼商住楼商住楼LOFTLOFT高档高档10.44 -　-　中高档中高档8.12 3.48 1.16 中档中档　--　-　合合计计18.56 3.48 1.16 总计总计23.20 23.20 单位：万平方米类型　档次类型　档次Ø 本项目经过5年建设，已经CBD商务楼初步形成，远期开发以高档次的办公楼为主。

Ø 根据企业调研，及我行对南通市入驻商务楼的承受能力的有效把握，并按本项目的地域及意愿企业的承受能力等条件，最终测算出本项目各类型办公楼的合理面积配比近期（近期（1-5年）分类型商务楼档次定位年）分类型商务楼档次定位远期（远期（5-10年）分类型商务楼档次定位年）分类型商务楼档次定位116房行东方房行东方 33%A61 29%A-47 -　　中档B+42 20%B35 16%B-29 　 -低档C+24 15%C21 12%C-19 -　　定价原则定价原则定价原则定价原则p增长幅度按照成熟CBD的档次租金差异计算；p通过市场比较法计算出本项目A-、B、C-的租金;p通过各档次的幅度差异计算得出不同档次租金117房行东方房行东方 30%A8219 25%A-6575 10%中档B+5977 5%B5693 5%B-5422 5%低档C+5163 10%C4694 5%C-4470 5%　定价原则定价原则定价原则定价原则p增长幅度按照成熟CBD的档次租金差异计算；p根据目前市场上在售的写字楼的价格通过市场比较法计算出本项目A-的售价;p通过各档次的幅度差异计算得出不同档次合理售价。

118房行东方房行东方 档次档次商商务务楼定位楼定位体量体量 （万（万M2））A级高档次甲级、国际甲级商务楼17.01B级以中高档商务楼为主25.89C级以中档商务楼为主6.94高高高高高高高高低低低低低低低低布局原则：布局原则：布局原则：布局原则：p各档次商务楼各自形成组团p档次由南向北递增，由东向西递增；布局原因：布局原因：布局原因：布局原因：p工农南路城市的快速干道,开发商务楼高价值地带,布局中高档次商务楼；p崇川路紧邻政府大楼，并且离旧城区近，也是标志型写字楼所在区，形成价值最高地带，布局高档次商务楼；p离桃园路地块是办公和住宅相交处，离工农路主干道最远，商务楼价值最低地带南通南通南通南通CBDCBD形象区域形象区域形象区域形象区域————标志性建筑所在地标志性建筑所在地标志性建筑所在地标志性建筑所在地119房行东方房行东方 120房行东方房行东方 。