注册资产评估师《建筑工程评估基础》考试分析下.doc

注册资产评估师《建筑工程评估基础》考试分析下　　七、建设工程造价及其构成　　（一）考试目的　　通过对建设工程造价及其构成内容的考核，测试考生对建设工程造价构成及各构成部分计算方法的掌握和运用情况，考核考生分析建筑工程造价构成的能力和对造价构成计算的熟练程度　　（二）考试基本要求　　1.掌握以下内容：　　（1）工程建设不同阶段造价文件的作用和内容；　　（2）建设工程造价的构成；　　（3）建筑安装工程费用的构成；　　（4）直接费、间接费、利润及税金的构成和计算方法　　2.熟悉以下内容：　　（1）建设工程造价及相关概念；　　（2）建设工程定额计价原理和工程量清单计价有关规定；　　（3）设备、工器具购置费、工程建设其他费用的构成；　　（4）预备费、建设期贷款利息的内容；　　（5）工程施工发包与承包计价办法　　3.了解以下内容：　　（1）建设工程概预算概念；　　（2）建设工程定额概念及分类；常用建设工程定额的作用和特点　　（三）要点内容　　1.建设工程造价及相关概念建设项目总投资，是指进行一个工程项目的建造所投入的全部资金，包括固定资产投资和流动资金投入两部分建设工程造价是 建设项目投资中的固定资产投资部分，是建设项目从筹建到竣工交付使用的整个建设过程所花费的全部固定资产投资费用。

建筑安装工程造价是建设项目投资中的建 筑安装工程投资部分，也是建设工程造价的组成部分　　2.工程建设不同阶段造价文件的作用和内容　　（1）投资估算投资估算是指在工程建设的前期（规划、项目建议书）阶段，项目建设单位向国家计划管理部门申请建设项目立项或国家、建设主体对拟立项 目进行决策，确定建设项目在规划、项目建议书等不同阶段的投资总额而编制的造价文件投资估算是论证拟建项目在经济上是否合理的重要文件，是决策、筹资和 控制造价的主要依据　　（2）设计概算和修正概算设计概算是根据初步设计图纸、概算定额规定的工程量计算规则和设计概算编制方法，预先测定工程造价的文件设计概算文件较 投资估算准确性有所提高，但又受投资估算的控制设计概算文件包括：建设项目总概算、单项工程综合概算和单位工程概算修正概算是在扩大初步设计阶段对概 算进行的修正调整，较概算造价准确，但受概算造价控制　　（3）施工图预算施工图预算是根据已批准的施工图纸，在施工方案（或施工组织设计）已确定的前提下，按照预算定额规定的工程量计算规则和施工图预算 编制方法预先编制的工程造价文件施工图预算造价较概算造价更为详尽和准确，但同样要受前一阶段所确定的概算造价的控制。

　　（4）合同价合同价是指在工程招投标阶段通过签订总承包合同、建筑安装工程承包合同、设备材料采购合同，以及技术和咨询服务合同所确定的价格　　（5）结算价工程结算价是指一个单项工程、单位工程、分部工程或分项工程完工后，经建设单位及有关部门验收并办理验收手续后，施工企业根据施工过程 中现场实际情况的记录、设计变更通知书、现场工程更改签证、预算定额、材料预算价格和各项费用标准等资料，在工程结算时按合同调价范围和调价方法，对实际 发生的工程量增减、设备和材料价差等进行调整后计算和确定的价格结算价是该结算工程的实际价格，是结算工程价款、确定工程入、考核工程成本、进行计划统 计、经济核算及竣工决算等的依据　　（6）竣工决算竣工决算是指在竣工验收后，由建设单位编制的建设项目从筹建到建设投产或使用的全部实际成本的技术经济文件，是最终确定的实际工程造 价，是建设投资管理的重要环节，是工程竣工验收、交付使用的重要依据，也是进行建设项目财务总结，银行对其实行监督的必要手段　　3.建设工程定额计价原理和工程量清单计价有关规定建设工程定额计价是我国长期以来在工程价格形成中采用的计价模式，是国家通过颁布统一的估价指 标、概算指标、概算定额、预算定额和相应的费用定额，对产品价格进行有计划管理的一种方式。

在计价中，以定额为依据，按定额规定的分部分项子目，逐项计算 工程量，套用定额（或单位估价表）单价确定直接工程费，然后按规定取费标准确定构成工程价格的其他费用和利税，获得建筑安装工程造价　　工程量清单计价方法，是建设工程招标投标中，按照国家统一的《工程量清单计价规范》，招标人或委托具有资质的中介机构编制反映工程实体消耗和措施消耗 的工程量清单，并作为招标文件的一部分提供给投标人，由投标人依据工程量清单，根据各种渠道所获得的工程造价信息和经验数据，结合企业定额自主报价的计价 方式　　目前我国建设工程造价实行“双轨制”计价管理办法，即定额计价方法和工程量清单计价方法工程量清单计价作为一种市场价格的形成机制，主要在工程招投标和结算阶段使用　　4.建设工程造价的构成建设工程造价包括设备及工器具购置费、建筑安装工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息和固定资产投资方向调节税（自2000年1月起发生的投资额，暂停征收该税种）　　5.设备、工器具购置费、工程建设其他费用的构成设备及工器具购置费由设备购置费和工具、器具及生产家具购置费构成设备购置费是指为建设项目购置 或自制的达到固定资产标准的各种国产或进口设备、工器具的购置费用。

它由设备原价和设备运杂费构成国产标准设备原价一般采用带有备件的出厂价单台非标 准设备原价可用下式表达：　　单台非标准设备原价={[（材料费+加工费+辅助材料费）×（1+专用工具费率）×（1+废品损失率）+外购配套件费]×（1+包装费率）—外购配套件费}×（1+利润率）+增值税销项税+非标准设备设计费+外购配套件费　　进口设备的原价是指进口设备的抵岸价，即抵达买方边境港　　口或边境车站，且交完关税为止形成的价格进口设备抵岸价的　　构成可概括如下：　　进口设备抵岸价=货价+国外运费+运输保险费+银行财务费+外贸手续费+关税+增值税+消费税+海关监管手续费+车辆购置税　　设备运杂费通常由下列各项构成：运费和装卸费、包装费、设备供销部门手续费、采购与仓库保管费设备运杂费按设备原价乘以设备运杂费率计算　　工具、器具及生产家具购置费是指新建或扩建项目初步设计规定的，保证初期正常生产必须购置的没有达到固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产 家具和备品备件的购置费用一般以设备购置费为计算基数，按照部门或行业规定的工具、器具及生产家具费率计算　　工程建设其他费用是指建设单位在从工程筹建起到工程竣工验收交付使用止的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备、工器具购置费以外的，为保证工程建 设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用的总和。

工程建设其他费用具体包括：土地使用费、与项目建设有关的其他费用和与未来生产经营有关 的其他费用其中土地使用费又包括土地征用及迁移补偿费和土地使用权出让金与项目建设有关的其他费用包括：建设单位管理费、研究试验费、勘察设计费、工 程监理费、工程保险费、建设单位临时设施费、供电贴费、引进技术和设备进口项目的其他费用和工程总承包费与未来生产经营有关的其他费用包括：联合试运转 费、生产准备费和办公和生活家具购置费　　6.预备费、建设期贷款利息预备费包括基本预备费和涨价预备费基本预备费是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用，涨价预备费是指建设项目在建 设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用建设期贷款利息是指为筹措建设项目资金发生的各项费用，包括：建设期间投资贷款利息、企业债券发 行费、国外借款手续费和承诺费、汇兑净损失及调整外汇手续费、金融机构手续费以及为筹措建设资金发生的其他财务费用等　　7.建筑安装工程费用的构成建筑安装工程费用包括建筑工程费用和安装工程费用根据建设部颁布的《建筑安装工程费用项目组成》（建标[2003] 206号）（自2004年1月1日施行）文件规定，我国建筑安装工程费用包括直接费、间接费、利润和税金四大部分。

　　8.直接费、间接费、利润及税金的构成和计算方法　　（1）直接费由直接工程费和措施费构成　　①直接工程费，是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费　　A.人工费，是指直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用计算公式为：　　人工费=∑（工日消耗量×日工资单价）　　相应等级的日工资单价包括生产工人基本工资、工资性补贴、生产工人辅助工资、职工福利费及生产工人劳动保护费但随着劳动工资构成的改变和国家推行的社会保障和福利政策的变化，人工单价在各地区、各行业有不同的构成　　B.材料费，是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用材料费由材料原价、运杂费、运输损耗费、采购及保管费、检验试验费构成计算公式为：　　材料费=∑（材料消耗量×材料基价）+检验试验费　　材料基价包括材料原价、运杂费、运输损耗费、采购及保管费　　C.施工机械使用费，是指施工机械作业所发生的机械使用　　费以及机械安拆费和场外运费计算公式为：　　施工机械使用费=∑（施工机械台班消耗量×机械台班单价）　　机械台班单价内容包括折旧费、大修理费、经常修理费、安拆费及场外运输费、燃料动力费、人工费及运输机械养路费、车船使用税及保险费等。

租赁施工机械台班单价的构成除上述费用外，还包括租赁企业的管理费、利润和税金　　②措施费，是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用一般包括环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费 二夜间施工费、二次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、混凝土、钢筋混握土模板及支架费、脚手架费、已完工程及设备保护费和施工排水、降水费措施费可 根据专业和地区的情况自行补充各专业工程的专用措施费项目的计算方法由各地区或国务院有关专业主管部门的工程造价管理机构自行制定　　（2）间接费：间接费由规费、企业管理费组成规费是指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用内容包括：工程排污费、工程定额测定费、社会保障费、 住房公积金、危险作业意外伤害保险等规费根据本地区典型工程发承包价的分析资料综合取定计算中所需数据　　企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用内容包括：管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金和其他费用等　　间接费是按相应的计取基础乘以间接费费率（指导性费事）确定的　　间接费费率（%）=规费费率（%）+企业管理费费率（%）　　间接费的计算按取费基数的不同分为以下三种：　　①以直接费为计算基础。

　　土建工程：间接费=直接费合计×间接费费率（%）　　②以人工费和机械费合计为计算基础　　设备安装工程：　　间接费=人工费和机械费合计×间接费费率（%）　　③以人工费为计算基础　　装饰装修工程及其他安装工程：　　间接费=人工费合计×间接费费率（%）　　（3）利润及税金利润是指施工企业完成所承包工程获得的盈利，它是按相应的计取基础乘以利润率确定的税金是指国家税法规定的应计人建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税及教育费附加　　税金=（税前造价+利润）×税率（%）　　9.工程施工发包与承包计价办法根据建设部第107号部令《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》的规定，发包与承包价的计算方法分为工料单价法和综合单价法　　（1）工料单价法，是以分项工程量乘以单价后的合计为直接工程费，其中分项工程单价为人工、材料、机械的消耗量乘以相应价格合计而成的直接工程费单价　　分项工程工料单价=工日消耗量×日工资单价+材料消耗量×材料预算单价+机械台班消耗量×机械台班单价　　直接工程费。