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谨呈：成都力迅房地产开发有限公司谨呈：成都力迅房地产开发有限公司 成都力迅成都力迅·卡帝时代卡帝时代 ——项目营销方案项目营销方案 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归成都尺度地产顾问有限公司所有，未经成都尺度地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 讨论问题的前提：讨论问题的前提：这是一个仅以实现利润为目的的项目仅以实现利润为目的的项目吗？广州力迅投资有限公司是以房地产开发、物业经营与管理为主的综合性广州力迅投资有限公司是以房地产开发、物业经营与管理为主的综合性企业，旗下拥有的佛山力迅房地产开发有限公司、成都力迅房地产开发企业，旗下拥有的佛山力迅房地产开发有限公司、成都力迅房地产开发有限公司等多间独立法人经营主体，有限公司等多间独立法人经营主体，2008年，公司总资产达人民币年，公司总资产达人民币30亿元；亿元；力迅投资十年一直坚守力迅投资十年一直坚守“探索中国居住文明探索中国居住文明”的企业愿景，将的企业愿景，将“推动和推动和提升城市居住文明提升城市居住文明”作为企业的责任和使命，在探索和创新中坚持为城作为企业的责任和使命，在探索和创新中坚持为城市人提供优质的生活空间，为城市创造区域标志性建筑和城市景观性建市人提供优质的生活空间，为城市创造区域标志性建筑和城市景观性建筑。
筑l力迅地产，一个探索城市居住文明的先锋！力迅地产，一个探索城市居住文明的先锋！ 这仅仅是一个这仅仅是一个普通住宅开发项目普通住宅开发项目吗？吗？l力迅力迅.东山雅筑东山雅筑l广州力迅广州力迅·上筑上筑l佛山力迅佛山力迅·上筑上筑……力迅地产已开发众多人文住宅，我们的当务之急是力迅地产已开发众多人文住宅，我们的当务之急是——u提升力迅企业品牌形象提升力迅企业品牌形象;u实现由住宅市场向更高层次商业地产市场的探索；实现由住宅市场向更高层次商业地产市场的探索； 第一部分第一部分 宏观政策以及房地产市场分析宏观政策以及房地产市场分析第二部分第二部分 项目定位分析项目定位分析第三部分第三部分 产品分区以及设计建议产品分区以及设计建议第四部分第四部分 项目营销推广建议项目营销推广建议目目 录录 市场背景市场背景q07年，成都房地产市场在国内市场迅速发展的带动下，在供应和成交方面均达到近年来的顶峰水平，2007年主城区供应量1207.85万㎡，相比上一年度增加417.79万㎡，涨幅达到52.88%，全年成交面积达到1096.95万㎡，同比增长28.6%，在价格方面，07年成交均价达到5620元，同比增长29.05%。
q07年11月开始，政策的影响开始逐步显现，08年上半年，供应量虽然维持着往年的增长势头，总供应量达到588.11万㎡，相比07年上半年同比上涨了22％，但另一方面，成交面积仅330.11万㎡，成交均价5621万元，成交均价相对07年下半年下降了6.4%，进入08年第三季度，观望氛围更加浓厚，“观望”成为成都楼市的代名词，该季度成交面积147.44万平米，在上一季度的基础上又减少14.51%，市场进一步萎缩 第一部分第一部分 宏观政策以及房地产市场分析宏观政策以及房地产市场分析q政府宏观政策分析政府宏观政策分析u投资投资4万亿拉动内需、刺激经济万亿拉动内需、刺激经济 国家拟在今后两年时间内，投资4万亿元来拉动内需，刺激经济，其中主要投向铁路等基础设施项目和民生项目一边是国家至地方为刺激经济大举推出基础设施建设项目，一边是“18亿亩耕地红线”，为及早应对经济发展和耕地保护两者可能出现的矛盾，国土资源部拟加大土地整理力度，力推“先补后占”政策，并抓紧制定国家和省级补充耕地计划，谋划一批大型土地整理项目u央行下调存贷款基准利率１．０８个百分点央行下调存贷款基准利率１．０８个百分点 从２００８年１１月２７日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各１．０８个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。
同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率 同时，从２００８年１２月５日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率１个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率２个百分点同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率 四川省近期楼市新政四川省近期楼市新政 四川省政府出台楼市四川省政府出台楼市“十六条十六条” 各级政府应安排一定资金用于投资收购50平方米以下小户型普通商品住房和公房改造作为廉租住房 ； 两年内，灾区各级政府要投资收购和新建、改建、配建5万套廉租住房，力争2009年基本完成灾区群众家家有房住的目标任务； 个人首次购买90平方米以下普通商品住房的，契税由原来的3%—5%暂统一下调到1%；对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20% ； …… 房地产整体环境分析房地产整体环境分析——房地产投资额房地产投资额q房地产投资完成额稳步上升 2001-2007年六年间，成都房地产稳步上升，2007年，房地产投资额完成额为 909.9亿元q房地产投资速度波动较大 2001-2005年，成都房地产投资快速增长，到了2006-2007年，投资速度相对减缓q结论 经过了几年的快速发展，成都房地产业发展趋于理性，房地产市场日趋成熟，市场竞争日趋激烈； 房地产整体环境分析房地产整体环境分析——施工面积施工面积q商品房施工面积稳步上升 2001-2008年七年间，成都房地产稳步上升。
2001年施工面积为1991.38万㎡，2007年上升到4566.8万㎡，六年间施工面积增长229%q商品房施工面积增长率波动较大 2004-2006年，施工面积增长率直线上升，但2007年宏观调控后增长将趋于理性；q结论Ø2005年以后，成都房地产市场日趋成熟，施工面积稳步上升；Ø受房地产投资完成额的影响，房屋施工面积经过较大波动之后，趋于稳步增长 房地产整体环境分析房地产整体环境分析——供需分析供需分析q商品房竣工面积呈周期性波动 竣工面积呈房地产周期波动，2006年从波峰开始回升，为1067.2万㎡q商品房销售面积稳步上升 2001-2007年七年间，成都市商品房销售面积上升1500万㎡，比增长319%q商品房供销比 2001-2002年，商品房供大于求，2003年供销平衡，2004-2007年供小于求，2007年达到了顶峰，2008年销售量受到宏观调控和经济危机等影响，迅速下滑，截止08年11月数据，预计全年销售量同比将下降40%，目前成都市存量房高达1780万平米；q结论Ø2008年是成都商品房市场的临界点；年是成都商品房市场的临界点；Ø商品房市场供大于求，进入买房市场商品房市场供大于求，进入买房市场Ø房地产是周期行业，预计房地产是周期行业，预计2010年市场将重新趋年市场将重新趋于平衡；于平衡； 2008年各月成交状况走势年各月成交状况走势春节过后，成都楼市出现复苏迹象，成交量增幅明显，但突如其来的5.12再次将市场推入严冬；10月过后，随着系列宏观调控政策的出台，以及价格变化因素影响，房地产市场出现一定的回暖迹象，成交面积小幅增长。
注：其中12月成交情况为1-28日数据统计 总结：总结：q从2007年底开始，楼市受政策影响呈现出持续低迷的形势，2008年一开年，各种打折促销手段铺天盖地而5.12的地震和金融危机，使得原本开始逐渐回暖是成都房地产市场再次进入一个观望低迷期 成都房地产业发展趋于理性，房地产市场日趋成熟成都房地产业发展趋于理性，房地产市场日趋成熟2008年成都房地产市场供应大于求，进入买方市场，预计年成都房地产市场供应大于求，进入买方市场，预计2010年市场将重新趋于供需年市场将重新趋于供需平衡；平衡；商品房竣工面积商品房竣工面积商品房销售面积商品房销售面积 各类形态物业市场分析各类形态物业市场分析商务写字楼市场分析商务写字楼市场分析普通商务楼普通商务楼甲级写字楼甲级写字楼同类型物业案例分析同类型物业案例分析SOHO公寓市场分析公寓市场分析 热点区域点区域市中区市中区CBD城南区域以及南部新城城南区域以及南部新城东大街沿大街沿线预测理由 依托核心CBD发达的商业贸易完善的金融服务和良好的办公基础等，该区域的部分闲置土地可能为写字楼发展提供空间。
人民南路以及南部新城是目前成都商务CBD气氛最为浓厚的区域， 成都市政府规划的金融服务一条街，以及国内知名开发企业进入开发；预测趋势 受土地狭小限制，供应规模难以突破 随着政府的南迁和世界500强企业纷纷的进入该区域，预计城南区域将成为成都最具有活力的商务CBD区域； 未来该区域将成为成都最繁华的CBD金融中心甲级写字楼现状分析甲级写字楼现状分析——区域发展热点区域发展热点 主要分布区域主要分布区域q三个发展区域Ø传统CBDØ人民南路以及南部新城Ø东大街沿线q集中发展区域Ø天府广场——人民南路沿线q解析Ø天府广场周边区域占据了CBD中央商务区的核心区域Ø人民南路连接CBD和南部新区商务区黄金走廊的位置Ø磨子桥至跳伞塔一带IT、数码专业市场的持续繁荣Ø各国领事馆及500强企业密集城南刺激城南高端写字楼的市场需求 项目分为东西两个塔楼，其中，东塔为49层的超高层写字楼，建筑高度约190米，西塔为星级酒店和精装公寓的综合楼，其中3-14层为星级酒店，15-31层为精装修公寓整栋写字楼配备有目前先进的5a智能化配套设施，13台知名品牌电梯，中央空调新风系统均采用国际品牌，同时使用节能环保设计理念，引领健康建筑。
开发商开发商成都通和置业有限公司 项目地址项目地址东大街古玩城旁(10加1地块) 总建面总建面13万平米竣工时间竣工时间2009.12工程进度工程进度主体10F入驻时间入驻时间2010容积率容积率12.38层高层高3.6m单层面积单层面积1400㎡大堂层高大堂层高8.9m电梯数量电梯数量3部销售面积销售面积100-1400㎡车位车位606个层数东塔49层，西塔31层售价：售价：13000元元/㎡㎡形式：物业自持为主形式：物业自持为主汇聚了国际甲级写字楼、精装酒店式公寓、星级酒店、商业中心四大物业形态，是一个多功能的城市商务复合体目前现场暂无售楼部临时售楼部在索菲特万达酒店市中心在建甲级写字楼物业市中心在建甲级写字楼物业——花样年喜年广场花样年喜年广场 市中心在建甲级写字楼物业市中心在建甲级写字楼物业——国嘉国嘉··新视界新视界开发商开发商国嘉房产、成房置业项目地址项目地址东大街与二环路的交汇处占地占地26.2亩总建面总建面87470 ㎡写字楼情况写字楼情况建面建面2万方电梯电梯6部品牌电梯车位车位445个大堂大堂9.8米挑高单层面积单层面积900㎡层高层高3.9米交易形式交易形式销售售价售价8900元/㎡物管物管国嘉物管费物管费8元元/㎡本项目位于成都“金融一条街”东大街的新鸿基的国际金融中心对面，写字楼品质比较高,同时国嘉操作过时代广场成都顶级写字楼的经验,而且有一定的客户资源优势,目前针对低楼层部分，采用8900元/平米的销售低价策略; 市中心在建甲级写字楼物业市中心在建甲级写字楼物业——仁恒广场仁恒广场开发商开发商新加坡仁恒集团地地 址址人民南路一段建筑面积建筑面积22万多平方米最高37层写字楼面写字楼面积积72073平方米商商 业业1~5层裙楼，44399平方米建筑形态建筑形态购物中心、甲级写字楼、酒店式公寓工程进度工程进度09年8月封顶，09年底裙楼购物中心营业。
裙楼完工租金租金未定未定交易形式交易形式只租不售只租不售 成都唯一一栋选择全冰蓄冷空调和全新风调节系统的高档楼宇，唯一房间带有大阳台的商务大厦该项目已于2006年9月开始兴建，计划于2009年10月完工 市中心在建甲级写字楼物业市中心在建甲级写字楼物业——来福士广场来福士广场地址地址人民南路四段3号开发商开发商新加坡凯德置地开工时间开工时间2008.10.28建筑形态建筑形态办公楼、酒店、购物中心、停车场 总建面总建面31.3万平方米入驻时间入驻时间2010凯德置地在中国自主开发、管理和持有 ，，写字楼77624 ㎡ ，零售商场73784 ㎡ ，酒店43128 ㎡ ，服务公寓13013 ㎡， SOHO 27571 ㎡ 10月28日动工，，预计2010年5月主体封顶，2010年12月底商场试营业，2011年4月底办公楼投入使用，2011年7月底酒店与服务式公寓运营写字楼只租不售 成都在建甲级写字楼汇总成都在建甲级写字楼汇总项目名称项目名称规模（万方）规模（万方）区域区域项目名称项目名称规模（万方）规模（万方）区域区域国际金融中心 /市中心新希望大厦 8.2人民南路新鸿基东大街项目 120(总建面)东大街航天大厦 12人民南路花样年·喜年广场 13东大街中国水电大厦 7.4新城南东方广场2期 2.97东大街锦江国际 /新城南国嘉·新视界 8.7东大街莱佛士广场 7.7人民南路爱美高文化宫项目 /市中心中信大厦 13新城南天府时代广场 8.8东大街仁恒广场 7.2人民南路铁狮门项目 /东大街拉德方斯 9新城南特拉克斯 7.9新城南锦江创意大厦 16新城南目前新增总面积超过120万㎡ 商务写字楼商务写字楼——甲级写字楼市场总结甲级写字楼市场总结q从2002年前后，成都甲级写字楼市场开始启动，到2007年进入快速发展阶段，成都写字楼市场迎来了一个发展高潮；众多甲级写字楼纷纷开建，比如新加坡仁恒广场、花样年喜年广场、中信广场等。
据相关机构统计，成都现有甲级写字楼的体量达到了32万平方米，在未来三年，供应体量仍将持续增长在成都经济高速发展的大背景下，预计到2010年，成都甲级写字楼总供应量将达到100万平方米左右，供需失衡状况初现另一方面，受到全球金融危机影响，甲级写字楼市场短期内压力不小关键词：关键词：东大街东大街、、新城南新城南 市场放量市场放量 各类物业形态市场分析各类物业形态市场分析商务写字楼市场分析商务写字楼市场分析SOHO公寓市场分析公寓市场分析同类型物业案例分析同类型物业案例分析甲级写字楼甲级写字楼普通商务楼普通商务楼 代表性物业代表性物业——新座新座·商业场商业场开发商开发商成都锦江房地产（集团）有限公司 项目地址项目地址锦江区华兴街39号物业形态物业形态商务写字楼总建面总建面约3万平米物管物管成都和锦物业开盘时间开盘时间08年11月层高层高3.3米分隔面积分隔面积50~300平方米该项目位于春熙路王府井百货旁,小面积的精装修商务写字楼,不能银行按揭,目前一次性付款优惠15%,价格在6800—8000元/平米,08年11月开盘以来,销售情况不理想; 代表性物业代表性物业——香槟广场香槟广场q项目地址：东大街与红星路步行街交汇处q占地面积：11874.28平方米q建筑面积：65296平方米q物管费：7.50元/平方米q容积率：4.16q停车位：200个q项目由各主题商业中心、酒店式写字间以及VIP高级写字间三大主题部分构成q目前成交价：7000元/㎡左右q租金：25-30元/㎡q商务公寓：目前入住情况在80-90%左右，以中小型企业办公为主； 开发商国栋集团项目地址成都市青羊区金盾路物业形态乙级商务写字楼总建面约4万平米物管国栋集团所属物业入驻时间2003年净高2.3米最小分隔面积130~300平方米项目位于成都市天府广场旁，交通、停车以及楼盘的硬件设施存在一定问题但是由于地理位置十分优越，该项目的出租率在70%左右，租金价格在60元/平米.月,目前市场接受度相对较好;代表性物业代表性物业——国栋大厦国栋大厦 普通商务写字楼小结普通商务写字楼小结q据统计2008年上半年，成都市甲、乙级写字楼的市场比重达到了66%，特别是甲级写字楼比例比去年上升了9个百分点，成都写字楼市场的档次将处于快速升级换代阶段，甲级写字楼租金稳定，q而普通商务楼和开发较早的写字楼项目，租金呈现出明显下降趋势，以成都的老三甲写字楼冠城广场为例，租金下降幅度在20—30元/㎡·月左右；其他商务楼租金也有10—20元/㎡·月左右的下降幅度。
q预计在写字楼市场快速放量的形势下（包括甲级写字楼、乙级写字楼），2009、2010年普通商务写字楼市场租金还会有所下降；p08年开始，成都写字楼市场进入快速增长阶段，表现为开发量大幅度上升，大量公司、企业从原有的商住楼、商务楼和老写字楼向新写字楼搬迁的趋势，也既是用户对于目前的办公场所表现出明显的升级换代要求 商务写字楼对项目启示商务写字楼对项目启示p尺度地产统计数据显示，未来2—3年，成都市写字楼新增供应量将会超过200万㎡，其中甲级写字楼供应量在100万㎡左右，而成都现有的甲级写字楼总量不超过50万㎡，因此，成都写字楼市场在2—3年后将进入激烈的市场竞争状态，但从供应的面积区间来看都相对大，如何挖掘中小企业需求的小户型面积区间将是甲级写字楼市场中的一个机会点；p低端的商务楼项目当前市场表现不理想，销售速度和销售价格预计在未来几年内都难以有所突破 小结：小结： 从项目区域和周边商务氛围等外围条件看，项目具备发展成为写字楼型物业的从项目区域和周边商务氛围等外围条件看，项目具备发展成为写字楼型物业的市场基础，如何规避项目的硬伤和政策风险，将是项目向商务写字楼物业发展市场基础，如何规避项目的硬伤和政策风险，将是项目向商务写字楼物业发展的一个基础点；的一个基础点； 商务写字楼市场分析商务写字楼市场分析各类物业形态市场分析各类物业形态市场分析SOHO公寓市场分析公寓市场分析同类型物业案例分析同类型物业案例分析 成都成都SOHO物业汇总列表物业汇总列表项目名称区位层数体量（万方）面积区间售价元/平米租金元/平米.月销售周期销售率城市理想城市理想市中心市中心28F4.030-6012000——SOHO未售未售——缤舍缤舍市中心市中心21-33F3.030-508300——08.8开开盘盘10％％SOHO商务商务港港东一环东一环7F2.050-100780035-5006.5-06.12100％％SOHO沸城沸城南二环内南二环内13F3.830-70750030-4004.4-05.3100％％SOHO我的我的寓所寓所东南一环东南一环16F、、18F4.027-47800025-3097.8-98.10100％％玉林品上玉林品上南一环南一环25F5.035-506800——07.12开开盘盘28％％肖邦肖邦内环内环28F2.446-727480——08.130% 代表性物业代表性物业——萧邦萧邦项目地址青羊区岳府路规模总建筑面积： 2.35万平米住宅322套 ,物管费：2.0元/平方米建筑形态高层电梯，soho小户型、酒店公寓销售价格及进度7680元/平方米 一口价目前销售进度30%户型区间及配套46—72平米私享多元空间该项目 5--28层为住宅，1-4层为商业，处于王府井百货背后、西接太升南路，东接红星路，临近商业区，但又有一段距离，属于市中心商业区和居住区的结合地带，适合在市中心工作的外地人士和就近换房的群体，出行交通方便，配套完善。
4梯14户交房标准：清水房 08年1月开盘，目前均价7680元/平方米，共有住宅322套，物管公司为申安物业，物管费预计2.0元/平方米，预计交房时间2009年 ，项目可外销，该物业片区偏重居住型，从产品特征来说，居住较适用，办公欠缺，算不上真正意义soho公寓，故该项目的客户群范围偏窄（周边换房客户和市区工作的外地购房客户占主要），投资客户所占比例较小，对其销售受到一定影响代表性物业代表性物业——萧邦萧邦 项目地址青羊区岳府街规模总建筑面积：3.03万平米总户数:426户,物管费预计2.0元/平方米建筑形态32层独栋， 3个单元（分别为住宅，3梯7户；小憩连锁酒店和挑高58米LOFT公寓，3梯12（14）户外观玻璃幕墙，现代主义风格销售价格及进度正常层高部分：7800元/平方米左右5.7挑高部分：10000元/平方米左右销售进度20%户型区间及配套35——100平米私享多元空间该项目在王府井百货背后、临近太升南路，凭借齐全的配套，定位为核心资源的私享者；交房标准：清水房代表性物业代表性物业——缤舍缤舍 1栋32层，3个单元，一个单元为70产权住宅价价7200----8000元，另一单元为40年产权的酒店公寓，3----7层为投资型酒店价格7500----8000元，12年租约8-9%的年回报率， 另一单元为挑高5.7米的百变商务空间，销售面积65平米，开盘售价9000---1万，开盘时间：08年9月份， 从7月10日起开始排号：2万元排号费额外优惠2%到开盘为止。
每天补助100元，该项目集可变小户型、soho商务空间、理财式私人酒店于一体，使得客户不管是投资还是自住选择面较广，这是其一大亮点，所以该楼盘的客户更偏重投资性；代表性物业代表性物业——缤舍缤舍 代表性物业代表性物业——SOHO沸城沸城项目地址科华北路60号占地面积13.8亩建筑面积38954平方米商业建筑面积8334平方米公寓建筑面积24518平方米户型区间20-50多平方米容积率3.5户数商铺8 8个，公寓户数563个停车数200个目前实际成交价：8000元/㎡左右租金：20-40元/㎡ SOHO物业市场总结物业市场总结Ø主力户型集中在50—70㎡；Ø商住混合，年轻白领阶层与中小型、服务性行业的公司是这类项目的主要客户群体；Ø区域内拥有便捷的交通；Ø区域成熟的生活配套及办公配套；Ø拥有大量从事文字性、咨询、设计、艺术、IT等工作的群体；Ø产品空间上突出居家办公合而为一的功能特征，户型区间一般都是50—90平米之间；Ø城市中心和城南交通干道旁的物业投资回报相对稳定，投资客户所占比例较大； SOHO物业市场对项目的启示物业市场对项目的启示q从成都整体状况来看，SOHO物业出租率较高，利于树立投资客户信心；p而由于项目已是准现房，且属于住宅用地，对比成都现有的同类项目，如城市理想和理想中心，该类项目若作为投资型产品，具有易办按揭、总价低，回报稳定的优势。
pSOHO类物业对车位要求相对较低，且较依赖公共交通，这正好弥补项目在硬件上的缺陷，发挥公共交通系统发达的优势；q在目前宏观市场背景下，几乎所有的住宅类项目的销售都进入停滞状态，以上所了解的SOHO类物业，肖邦在推广上作为纯住宅定位，销售情况较差而城市理想、缤舍将客户瞄准了投资型客户和中小型公司，在功能上以SOHO型物业作为主题定位，市场接受度相对较高 从市场宏观环境、项目的区位环境、产品定位看，本案具有定位为从市场宏观环境、项目的区位环境、产品定位看，本案具有定位为SOHO型型物业的可行性物业的可行性，但能否实现项目的最大价值，还有待考证但能否实现项目的最大价值，还有待考证; 商务写字楼市场分析商务写字楼市场分析同类型物业案例分析同类型物业案例分析SOHO公寓市场分析公寓市场分析服务式公寓市场分析服务式公寓市场分析 同类典型案例研究同类典型案例研究——理想中心理想中心q地址：高新区天益街78号 （宜家对面）q交房时间：2010年底q产权：70年住宅产权q面积区间：60-1700㎡q主力：60-100㎡q电梯：25部（A幢4部）q层高：商业4.2m,写字楼部分3mq价格：优惠后4900-5000元/平米左右, 3980元/㎡至7000元以上/㎡不等（目前层价差在20元左右，同层不同位置价格差）q物管：第一太平戴维斯（顾问） q物管费：5元/㎡q付款方式：最低可首付三成。
q销售情况：开盘当日销售面积高达43000余平方米，销售额达2.12亿元，订购率98%，q目前二批次D座开始接受预约q投资客户比例：超过50% 同类典型案例研究同类典型案例研究——理想中心理想中心q理想中心是将居住用地用作商务楼的典型项目，其成功之处在于拥有极强的投资价值，吸引力大批投资客户的关注并最终下单q其推广周期约在三个月左右，于08年11月第一批次开盘，在当前低迷的市场环境之下，开盘一周之内就取得了超过50%的销售业绩，这一方面是由于其价格低，但对于本案更大的启示，在于通过实际的案例，验证了大量投资客户，在当前房地产市场当中是仍然存在的 q位置：梨花街12号 （青羊区天府广场旁）q规模：占地面积:6466.70平方米，总建筑面积:86000平方米，总户数:1178户，停车位:333（地下三层）q建筑形态：外观玻璃幕墙，新现代主义建筑风格；建筑高度达126米，整个项目由商业裙楼和两栋塔楼构成，包括商业、住宅、SOHO空间三种物业，商业共有四层，精装小户和SOHO空间分居A、B塔楼之上 两栋塔楼呈对角线分布： A塔楼，为37层和30层的35-70㎡精装户型，10梯22户 ，704套；B塔楼，为28层和23层精装SOHO商务空间，474套。
梯户数为4梯22户q户型区间：35-70㎡平方米精装修小户型——定位：精装小户型定位：精装小户型+soho写字楼写字楼+商业商业同类典型案例研究同类典型案例研究——城市理想城市理想 该项目户型分为标间和套一两种，标间面积33---43平米，套一面积50----64平米，从这两种户型来看共同特点都是卫生间不采光和通风，户型单面采光，客厅间接采光，从而可以看出设计者是从投资办公的角度出发设计该产品，并没有过多的考虑居住性代表性物业代表性物业——城市理想城市理想 q该项目08年4月12日一批次开盘，最低价10600元/平方米，最高13800元/平方米，均价12000元/平方米左右，层差价60—80元，08年4月开盘到目前已销售40%左右，写字楼还未开盘，预计交房时间为2010年10月另商业为染坊街小商品城开零独立产权式商铺，单位面积为12-20平方米，售价2万---8万元/平方米q该项目处于市中心不可复制的优质地段，是市中心天府广场旁唯一在售的项目，受到众多投资者的关注该项目由于在市中心商业集中区域，所以不管是住宅还是写字楼、商业投资性较高，得到多数人的认可5.12前，该项目销售较好，但此后，受市场大势影响，项目销售遇到较大的阻力。
销售情况销售情况 市场结论市场结论q08年上半年，供应量虽然维持着往年的增长势头，总供应量达到588.11万㎡，相比07年上半年同比上涨了22％，但另一方面，成交面积仅330.11万㎡，成交均价5621万元，成交均价相对07年下半年下降了6.4%，进入08年第三季度，观望氛围更加浓厚，“观望”成为成都楼市的代名词，该季度成交面积147.44万平米，在上一季度的基础上又减少14.51%，市场进一步萎缩 q从2002年前后，成都甲级写字楼市场开始启动，到2007年进入快速发展阶段，成都写字楼市场迎来了一个发展高潮；众多甲级写字楼纷纷开建，比如新加坡仁恒广场、花样年喜年广场、中信广场等 据相关机构统计，成都现有甲级写字楼的体量达到了32万平方米，在未来三年，供应体量仍将持续增长在成都经济高速发展的大背景下，预计到2010年，成都甲级写字楼总供应量将达到100万平方米左右，供需失衡状况初现，另一方面，受到全球金融危机影响，甲级写字楼市场短期内压力不小 市场结论市场结论p尺度地产统计数据显示，未来2—3年，成都市写字楼新增供应量将会超过200万㎡，其中甲级写字楼供应量在100万㎡左右，而成都现有的甲级写字楼总量不超过50万㎡，因此，成都写字楼市场在2—3年后将进入激烈的市场竞争状态，但从供应的面积区间来看都相对大，如何挖掘中小企业需求的小户型面积区间将是甲级写字楼市场中的一个机会点；p而普通商务楼和开发较早的写字楼项目，租金呈现出明显下降趋势，以成都的老三甲写字楼冠城广场为例，租金下降幅度在20—30元/㎡·月左右；其他商务楼租金也有10—20元/㎡·月左右的下降幅度。
p低端商务楼项目当前市场表现不理想，销售速度和销售价格预计在未来几年内都难以有所突破pSOHO型物业市场表现相对较好，从市场宏观环境、项目的区位环境、产品定位看，本案具有定位为SOHO型物业的可行性，但能否实现项目的最大价值，还有待考证;p将住宅作为写字楼销售的物业，投资价值高，销售情况较好 第一部分第一部分 宏观政策以及房地产市场分析宏观政策以及房地产市场分析第二部分第二部分 项目定位分析项目定位分析第三部分第三部分 产品分区以及设计建议产品分区以及设计建议第四部分第四部分 项目营销推广建议项目营销推广建议 第二部分第二部分 项目定位分析项目定位分析项目区域价值分析项目区域价值分析本案本案SWOT分析分析目标客户群分析目标客户群分析项目市场定位项目市场定位项目形象定位项目形象定位项目价格定位项目价格定位结论结论 本本 案案中央商务区中央商务区 q按照“全域成都”最新城市规划，未来的中心城区将逐渐沿人民南路与东大街沿线偏移；q本项目属于原有中央商务区西南侧，以金融、商业为主题的天府广场CBD板块内q老皇城——成都的文化之根；本区域是成都老皇城的辐射区域，有着深厚的历史文化底蕴，项目区域价值分析项目区域价值分析成都老皇城成都老皇城 q“二轴四片”建设，将以人民路、东大街（含攀成钢）为中轴的两侧地带；盐市口片区、猛追湾—游乐园片区、骡马市片区、天府广场—陕西街片区为重点，对中心城区城市空间结构进行优化；对区域内建筑空间形态、道路交通系统、地下空间综合开发利用、人文景观等方面编制城市设计；q从区域整体而言，本板块的未来发展仍将是建筑空间、道路交通体系、地下空间综合开发等城市升级的重点区域之一；项目区域项目区域板块规划板块规划 项目区域项目区域人文历史人文历史老皇城老皇城——最成都、最中心最成都、最中心q成都市内环线包围的城区素有老成都之称。
在这个区域里，老成都被分成三部分，大城、皇城和少城，这便是人们常说的三城三城的分布在现在的地图上仍清晰可辨城东街道向东北和西南倾斜的区域叫大城，城西街道分布像蜈蚣一样的区域就是少城城中心街道正南正北走向的区域叫皇城，就是如今的天府广场附近，也是项目本区域的范围内；q皇城 昔日的成都皇城可以追溯到战国时期，是明蜀王府遗址，在今天的天府广场附近明洪武11年(1378年)，朱元璋封十一子朱椿为蜀王，于后蜀皇宫旧址兴建蜀王府，占地38万平方米 项目项目SWOT分析分析项目区域价值分析项目区域价值分析目标客户群分析目标客户群分析项目市场定位项目市场定位项目形象定位项目形象定位项目价格定位项目价格定位结论结论 项目概况项目概况项目周边环境图片：项目 建筑面积（㎡） 套数（套）项目总建筑面积35042.18 一房一厅（71-95 ㎡）20100.31221二房一厅（132-140 ㎡）2458.6118酒店标准间（47.06㎡）3105.8266酒店豪华套房（94.12㎡）752.968 项目项目SWOT优劣势分析优劣势分析基于竞争、发挥优势，抢占机会基于竞争、利用机会，克服劣势基于竞争、发挥优势，转化威胁基于竞争、减少劣势，避免威胁Ø市中心天府广场、CBD 核心区域，资源稀缺Ø项目位于成都历史上的老皇城的辐射区域，有利于项目打历史文化牌；Ø周边成熟的市政、商务配套Ø工程形象，现房销售Ø人民公园旁，周围环境优越Ø开发商实力及品牌Ø项目规模小，不易形成品牌效应；Ø未临主干道；Ø套一户型区间偏大，总价较高； ØCBD核心区域，周边有着很强的商务办公氛围；Ø政府救市，出台优惠政策鼓励消费者购房；本案是住宅用地性质物业有利于银行按揭贷款；Ø市场缺少同类物业；Ø户型区间71—95㎡，与市场同类产品实现差异化Ø受到金融危机影响，楼市将持续低迷；Ø未来成都甲级写字楼将放量Ø城市理想等同区域楼盘近期将推出新房源，竞争加剧； 目标客户群分析目标客户群分析项目区域价值分析项目区域价值分析项目市场定位项目市场定位项目形象定位项目形象定位项目价格定位项目价格定位结论结论本案本案SWOT分析分析 区域竞争楼盘目标客户总述区域竞争楼盘目标客户总述城市理想城市理想q 多次置业者；q 年龄主要集中在40-50岁之间；q 政府公务员、私企业主、高层管理人员为主；q 自用和投资比重各占一半萧邦萧邦q 主要以一次置业居多；q 年龄集中在30-45岁之间；q 白领、个体户为主q 以自用为主，投资占一部分缤舍缤舍q 主要以一次置业居多，有部分是多次置业q 年龄集中在30-40岁之间；q 白领、个体户为主q 以自用为主，投资占一部分 区域客群分析：区域客群分析： 从对本区域内类似竞争楼盘客群调查分析发现，目前区域客群有以下置业特征； 置业用途：投资、自用客户各占一定比例； 客群年龄：40—50岁中年为主； 客群来源区域比较分散； 从销售情况看，针对投资客户、具有较好投资价值的楼盘销售情况较好，而自住型项目受市场影响较大，销售缓慢。
具有高收入、高层次、高素质特征，如公务员、企业中高层、企业主等； 认可城市中心区域价值，客群看好CBD区域发展前景；本案客群分析：本案客群分析： 综合市场形势、区域客户情况及相关楼盘销售情况看，本案若要取得成功，就必须把综合市场形势、区域客户情况及相关楼盘销售情况看，本案若要取得成功，就必须把两类客户作为项目销化的主力客户群：两类客户作为项目销化的主力客户群：投资客户和投资兼自用客户投资客户和投资兼自用客户项目目标客户群分析项目目标客户群分析 项目目标客户群构成项目目标客户群构成核心客户核心客户重点客户重点客户辅助客户辅助客户123来自川内二级城市以及外省市的偶得客户投资客户，家庭年收于在20万以上，有着强烈的投资置业欲望，要求投资物业要有增值、回报长期而稳定；有一定的资金实力，对办公场所的品牌形象有一定要求的中小型企业、以及市中心从事金融产业的外延人群办公需求客户； 项目目标客户群构成项目目标客户群构成q核心客群核心客群——投资客群投资客群Ø来源：主要来自成都市区、川内二级城市Ø职业描述：私营业主、高级公务员、企业高层管理Ø家庭收入：年收入20万以上Ø置业需求：多次置业、投资Ø价值取向：投资回报长期、稳定Ø置业特征：炫耀性心理，同时关注实惠 项目目标客户群构成项目目标客户群构成q重点客群重点客群——自用兼投资客群自用兼投资客群Ø来源：主要来自成都市区Ø职业描述：有实力创业自由置业者和金融、艺术、咨询等服务业的中小企业；Ø置业需求：自用兼投资Ø价值取向：城市CBD核心区、物业有升值潜力、高品质的楼盘形象Ø置业特征：极为理性、有自己的价值思想观念 项目市场定位项目市场定位项目区域价值分析项目区域价值分析项目形象定位项目形象定位项目价格定位项目价格定位结论结论本案本案SWOT分析分析目标客户群分析目标客户群分析 项目市场定位目标项目市场定位目标q最大化利用项目资源：最大化利用项目资源： 本项目位于城市中心区域，地理位置较好，地段赋予项目本身极大的经济价值，因此在项目的发展中，必须最大化利用项目资源，是项目的价值得以最大化。
q降低项目运作的风险性：降低项目运作的风险性： 首先，本项目产品已经定型，其次，目前的市场宏观环境不理想，房地产市场已经进入低谷期，观望氛围浓厚，呈现明显的供应过剩现象因此，项目运作存在较大的难度和风险系数，在当前的市场情形下，在项目运作过程中降低运作风险是必须考虑的首要因素q快速回收资金快速回收资金 尺度认为，通过为项目寻找市场机会从而有针对的进行营销定位，通过对项目良好运作为开发商快速回收资金、是当前市场形势下制定营销策略的基础 项目整体市场定位建议项目整体市场定位建议:CBD核心区核心区 中小企业甲级写字楼中小企业甲级写字楼•处于城市的CBD•拥有便捷的交通条件•周边各类写字楼密集，拥有良好的商务氛围•硬件设施达到中小企业甲级写字楼的硬件配置要求 市场定位背景市场定位背景 随着近年来成都经济迅速发展，外来企业不断增加，甲级写字楼需求量增加幅度大，且具有相对高的投资回报率，目前甲级写字楼的租金普遍在80—100元/㎡·月左右，投资回报率普遍超过10%正是在这种市场背景下，东大街的花样年·喜年广场、九龙仓·天府时代广场、九龙仓·国际金融中心，市中心的仁恒广场、航天科技大厦，城南的莱福士广场、新希望大厦、中信广场等项目相继投入市场，成都市甲级写字楼供应量大量增加。
写字楼区域租金水平国航世纪中心人民南路120-150元（先期报价，目前价格在65元左右——清水）汇日央扩人民南路110-115元（无房源空出）时代广场市中心90-130元左右（实际成交价100元，不开票80元左右）川信广场市中心90-120元（实际成交价70元）冠城广场市中心90-120元（实际成交价70，不开票50元）城市之心市中心85-90元 市场定位依据市场定位依据q虽然目前市场的新增供应量远远超过市场现有的需求，但是，对于本案来说，仍然具有非常大的市场空间，这是由以下因素决定的：Ø市场新增项目的交房时间普遍在2010年以后，而在此之前，成都市甲级写字楼市场仍然会存在供不应求的局面；Ø新增甲级写字楼项目定位均为高端客户，其表现为划分面积大、硬件设施完善、单价及总价高，对于中小个体投资者来说难以介入；Ø目前的成都写字楼市场，在产品供应上升级换代的趋势已经非常明显，而与此对应，在需求上，也出现了一定规模的客户流动现象，具体表现为：从旧的项目向新项目搬迁，从商住楼向普通写字楼搬迁，从普通写字楼向新兴甲级写字楼搬迁的现象 因此，本案定位为中小企业甲级写字楼，从差异化竞争的角度出发，具有市场可行性 市场定位依据市场定位依据q此外，项目定位为中小企业甲级写字楼，还有如下依据：Ø提升项目档次和价值；Ø提高租金预期值，从而提高投资回报率；Ø根据尺度地产08年写字楼市场统计数据显示，甲级写字楼需求面积在300㎡以内的甲级写字楼的客户占总需求量的50%以上； 综合供应和需求情况综合分析，将本案定位为中小企业甲级写字楼。
综合供应和需求情况综合分析，将本案定位为中小企业甲级写字楼 中小企业甲级写字楼标准中小企业甲级写字楼标准普通甲级写字楼标准中小企业甲级写字楼空调系统著名品牌中央空调；24小时冷热水供应;新风系统；租户独立温控等著名品牌中央空调，租户独立温控等电梯著名品牌;等待时间不超过30秒;每梯服务楼面面积不超过6000平方米;电梯速度不低于2.5米/秒;设计容量不低于1350公斤;高层建筑中电梯分区控制;充足的货梯著名品牌;等待时间不超过30秒;每梯服务楼面面积5221平方米;电梯速度不低于2.5米/秒;设计容量不低于1350公斤;通信楼宇综合布线系统: 大厦设垂直光纤主干,水平布线采用三类及五类线;多种形式的接入服务;电脑接地楼宇综合布线系统等供电高低压两路供电;电量设计为每平方米40-90伏安;紧急后备电源保障大厦基本设施及租户信息系统正常运作电量设计为每平方米40-90伏安;紧急后备电源保障大厦基本设施及租户信息系统正常运作照明在大开间情况下不低于500LUX桌面照明;在大开间情况下不低于500LUX桌面照明;控制系统全自动的喷淋,烟感,和报警系统;24小时热水供应知名品牌,全自动的大厦控制系统;数字式或模拟式闭路电视监控系统,并与大厦控制系统联接。
全自动的喷淋,烟感,和报警系统;知名品牌,全自动的大厦控制系统;数字式或模拟式闭路电视监控系统,并与大厦控制系统联接 中小企业甲级写字楼标准中小企业甲级写字楼标准普通甲级写字楼标准中小企业甲级写字楼楼宇结构净层高不低于 2.6米;单层楼面面积不小于1500平方米;楼层使用率在分租情况下不低于70%;大开间,无柱式设计,细分灵活;楼层无黑房;间墙至主墙距离不低于9米;楼层公共水房;租区内管道预留;楼层设行政卫生间;承重>300kg/m2 gross;优质玻璃幕墙或大理石/铝合金板材;不低于四星级酒店的装修标准净层高不低于 2.6米;楼层使用率在分租情况下不低于70%;楼层无黑房;租区内管道预留;优质玻璃幕墙或大理石/铝合金板材;业主构成有经验,有信誉的业主;业权统一或大部分统一,基本只租不售; 高品质的租户组合,并有国际性的旗舰客户;中小企业、发展中企业物业管理国际水平的物业管理服务;国际水平的物业管理公司提供服务;车位比至少每200平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供约154㎡一个车位，超过甲级写字楼标准公共交通方便的公共及私人交通CBD区域，交通方便商业环境完善成熟的商业环境;CBD区域，配套完善，商业氛围浓厚开放时间24小时开放。
24小时开放从项目的现有状况看，有条件达到甲级写字楼的基本配置标准从项目的现有状况看，有条件达到甲级写字楼的基本配置标准 项目形象定位项目形象定位项目区域价值分析项目区域价值分析项目市场定位项目市场定位项目价格定位项目价格定位结论结论本案本案SWOT分析分析目标客户群分析目标客户群分析 项目形象定位项目形象定位 力迅力迅·卡帝时代卡帝时代 ——coffee&tea office诠释：q卡帝，来源于coffee&Tea的商务办公新理念；q相对于严谨、拘束的大型写字楼，拥有更多的活力和创意；q是在市场快速发展形势下，为适应市场需求，进行市场细分化的产物，是新型的甲级写字楼；q咖啡、茶水……，紧张的工作中融入了更多生活化的人性关怀；q茶水间、休闲阳台，在你的工作中提供了更多人性化的空间；q城市第三产业，文字、设计、艺术、咨询类等行业是“卡帝”的追捧群体； 项目价格定位项目价格定位项目区域价值分析项目区域价值分析项目形象定位项目形象定位项目市场定位项目市场定位结论结论本案本案SWOT分析分析目标客户群分析目标客户群分析 q首先作为市中心物业，区域板块属性之间的差异在一定程度上影响了各板块项目之首先作为市中心物业，区域板块属性之间的差异在一定程度上影响了各板块项目之间的价格差异；间的价格差异；q而在相关的消费调查中，区域位置始终是消费者选择购买物业的首要因素。
所以，而在相关的消费调查中，区域位置始终是消费者选择购买物业的首要因素所以，在本次价格体系中，尺度公司将对目前中心城区具有几大具有代表性的板块作为单在本次价格体系中，尺度公司将对目前中心城区具有几大具有代表性的板块作为单独的价格体系因素进行评定；独的价格体系因素进行评定；q本次价格评定将采用多人打分制原则，并通过最终的评定和系数修正，对本项目给本次价格评定将采用多人打分制原则，并通过最终的评定和系数修正，对本项目给出最合理的科学评定分出最合理的科学评定分项目价格定位原则项目价格定位原则 项目价格定位项目价格定位——属性评定属性评定Ø评定目的 评定本项目的市场可比价格Ø评定原则 市场比较法Ø市中心评定对象•评估因子：区域价值、项目规模、项目自身配套、建筑外观、车位配比、户型布局、产品设计、公摊、产品创新性、入户大堂、候梯厅舒适性、公共部门装修、开发商品牌、智能化系统、升值潜力 项目价格定位项目价格定位——属性评定结果属性评定结果q通过综合评定，得出本项目（住宅部分）综合分值：本案通过综合评定，得出本项目（住宅部分）综合分值：本案60分；分；/分值本案城市理想萧邦缤舍壹号公馆富力史丹尼区域价值107107767项目规划4232222项目自身配套8353366建筑外观8565554车位配比8666626户型布局10576786产品设计8565665公摊4233333产品创新性5343443入户大堂3222233侯梯厅舒适度3222233公共部分装饰8444476开发商品牌8454467智能化系统8543346升值潜力5453334项目总分100607258626871目前销售价格 1200074807800110008700 q综合片区综合得分和各项目属性得分，得到本项目最终均价综合片区综合得分和各项目属性得分，得到本项目最终均价7530元元/㎡㎡（住宅部分）（住宅部分）注：由于壹号公馆的价格是2007年的历史价格和城市理想的住宅部分价格是2008年初的开盘（目前成都房地产市场价格平均降幅在30%以上）以及两个项目都是精装房，所以以上两个项目的价格对于本项目价格体系评估不具备直接参考意义；项目价格定位项目价格定位——价格综合评定价格综合评定 区域酒店类型房价（元/间.天）骡马市商圈罗曼大酒店单间和标间22㎡290行政标间22㎡399、429套房39㎡698瑞城名人酒店单间和标间23、26㎡465、525行政房30㎡565套房40-48㎡665-765八宝街—西大街片区九龙宾馆单间和标间13、28㎡185、200高级单间和标间20、28㎡250、328喜百年酒店单间和标间21㎡238、258高级单间和标间21、40㎡328豪华单间和标间21、45㎡348天府广场区域成都西御商务酒店豪华单间和标间28—35㎡258—588四川成都华能酒店豪华单间和标间20—30㎡130—170成都皇城西御饭店 豪华单间和标间28—40㎡238—488项目酒店公寓部分项目酒店公寓部分价格研究价格研究 目前区域内经济型酒店主要特征为：q规模：100-150间，以连锁型酒店为主q房价：120-200元/间.天q客群特征：旅游、家庭、休闲型居多q出租率：90%左右商务酒店：q规模：200间左右，普遍在180—280间q房价：220-400元/间.天q客群特征：商务、旅游q出租率：80%左右项目区域酒店情况项目区域酒店情况 •投资成本：•商务酒店>经济型酒店。
商务酒店的装修成本、服务人员配置、配套设施基本上达到三星/四星级标准酒店，经营成本较高；经济型酒店一般通过购买/租用旧房/公寓的形式，通过整体装修后经营，成本相对较低；•经营效益：•商务酒店和经济型酒店各有优势商务酒店房价相对经济型酒店较高，其单间和标间房价比经济型酒店高100元左右，但由于商务酒店客群相对经济型酒店更为单一，其开房率一般低于经济型酒店因此，商务酒店和经济型酒店各有优势；•特色酒店市场接受度高，经济效益良好：•区域位置优越、酒店配套相对完善、服务周到快捷、性价比高的商务酒店市场接受度高，开房率保持在80%左右；项目区域酒店经济效益分析项目区域酒店经济效益分析 q区域要求明显：区域位置、交通条件是各商务酒店对于经营选址的首要考虑因素q对于投资成本：以租为主型其普遍要求投资回报为3-5年收回成本即包括整体期限内房租、装修成本在内，3-5年收回投资成本，在此基础上其可有2-3年纯盈利时间；而对于自用型酒店而言，自建或自行购买其要求的投资回报年限为11-13年q对于建筑要求：消防设施要求是其对建筑要求的首要因素，其次是管线、电梯、系统等配套设施项目区域酒店经营特征描述项目区域酒店经营特征描述 项目酒店部分价格项目酒店部分价格租金倒推：q周边商务酒店因素：ROMA国际目前酒店运营性租金成本1100元/月.套（标准间42平米户型），1600元/月.套（套一户型），单位租金为26元/平米，其投资回报率以目前市价测算为4%(本案区域位置要优于ROMA国际,租金水平预测在30元/平米.月);q目前市场主要通过租用性开设酒店的物业一般租金在1100-1300元/月.套（标准间），1500-1800元/月.套（套房）q目前区域内商务酒店套房价格集中在238-698元/套.天q对于酒店经营而言，租用型其对于投资回报的要求是5年更换一次装修，3年内收回总投入成本（房租、装修、改造等） 表中可以得出，酒店运营情况下相对稳定的每日收入为14319—17227元 酒店经营收益测算（酒店经营收益测算（7474套房间）套房间）23823825825828828833833838838843843848848845%45%7925.47925.48591.48591.495090.495090.411255.411255.412920.412920.414585.414585.416250.416250.450%50%8806880695469546105656105656125061250614356143561620616206180561805655%55%9686.69686.610500.610500.611622211622213756.613756.615791.615791.617826.617826.619861.619861.660%60%10567.210567.211455.211455.212678712678715007.215007.217227.217227.219447.219447.221667.221667.265%65%11447.811447.812409.812409.813735313735316257.816257.818662.818662.821067.821067.823472.823472.870%70%12328.412328.413364.413364.414791814791817508.417508.420098.420098.422688.422688.425278.425278.475%75%13209132091431914319158484158484187591875921534215342430924309270842708480%80%14089.614089.615273.615273.616905016905020009.620009.622969.622969.625929.625929.628889.628889.685%85%14970.214970.216228.216228.217961517961521260.221260.224405.224405.227550.227550.230695.230695.290%90%15850.815850.817182.817182.819018119018122510.822510.825840.825840.829170.829170.832500.832500.895%95%16731.416731.418137.418137.420074620074623761.423761.427276.427276.430791.430791.434306.434306.4100%100%176121761219092190922113122113122501225012287122871232412324123611236112房价房价出租率出租率 项目酒店部分运营成本预测项目酒店部分运营成本预测p房间成本：房价30%（含人员工资、水电、清理、服务等）每日开支0.43万，3年总共开支470万p装修成本：3858平米*1000元/平米=385.8万p房租开支：527.78万/三年(根据周边同类租金测算38元/平米.月）p三年总成本：1383.58万p三年收益：1567~1886万 u在现有租金条件下，本项目基本吻合成都市中高档商务酒店经营成本标准，同时能拥有较好的盈利能力；u根据以上数据可以推测出本案酒店公寓部分最大的承租水平在51元/平米·月; p按照目前成都市场成熟的商务酒店普遍的年投资回报率在5—6%之间；p在满足较高的稳定回报率前提下，本项目酒店部分价格在7600-----9100元/平米，结合酒店收支平衡以及对抗风险等因素的考虑，最终本项目的酒店公寓整体较为平衡的价格为8200元/平米（精装房带家电）；项目酒店公寓部分价格估算项目酒店公寓部分价格估算 项目商业部分价格评估项目商业部分价格评估评定原则q采用市场比较法，权重打分；q参考案例，具有可比性原则；选取案例q四大片区：人民公园片区、八宝街、西大街、盐市口q五个案例：钱江.铂金城、新城市广场、鑫城、城市理想、新中兴商业广场的临街底商物业；评定方法q分为两大板块，区域商业价值分值和个案属性分值评定q设定项目总分值为100分，区域权重占60%，个案权重为40%；q综合两大板块分值，最终得出本项目商业销售价格； 项目周边区域商业情况项目周边区域商业情况q目前项目周边没有大型的商业形态物业，多以银行、小型超市和一些生活配套商业为目前项目周边没有大型的商业形态物业，多以银行、小型超市和一些生活配套商业为主，其商业承租能力不是很强，租金水平大约在主，其商业承租能力不是很强，租金水平大约在80—150元元/平米平米.月月;区域:文翁路业态:干杂店商铺面积;30平米租金：2500元/月 q通过对片区商业价值的评定，得到本案人民公园片区为通过对片区商业价值的评定，得到本案人民公园片区为29分、八宝街为分、八宝街为48分、西大街为分、西大街为48分、分、盐市口为盐市口为57分；分；q盐市口片区商业价值最高；八宝街和西大街次之；本项目所在的人民公园片区商业价值相对盐市口片区商业价值最高；八宝街和西大街次之；本项目所在的人民公园片区商业价值相对最低，原因是人民公园片区目前是以广告、休闲以及商务办公为主的商圈，商业业态单一，最低，原因是人民公园片区目前是以广告、休闲以及商务办公为主的商圈，商业业态单一，零售商业氛围相对不足；零售商业氛围相对不足；评定因子评定因子权重分值权重分值人民公园片区人民公园片区八宝街八宝街西大街西大街盐市口盐市口商圈规模62556商圈成熟度84658市政配套43334业态规划72567地段优势73557交通便利性63556人口密度64664商业氛围53445升值潜力53444目标消费认可度62556总分值6029484857区域商业价值区域商业价值 q选取可比案例，采用市场比较法权重打分，得到新城市广场底商商业价值最高，钱江选取可比案例，采用市场比较法权重打分，得到新城市广场底商商业价值最高，钱江.铂金城、铂金城、城市理想和新中兴商业广场次之，本案相对较低，为城市理想和新中兴商业广场次之，本案相对较低，为23分；；评定因子评定因子分值分值人民公园人民公园八宝街八宝街西大街西大街盐市口盐市口本案本案钱江钱江. .铂金铂金城城新城市广新城市广场场鑫城鑫城城市理想城市理想新中兴商业广新中兴商业广场场项目规模4134122项目自身配套2122111业态规划30.5230.511建筑外观10.511110.5项目交通动线4244243开间/进深比6456566层高3233233开发商品牌2122111物业服务水平2222121市场认知度4122132升值潜力5344344人流量4433344项目总分4023333621.53228.5 q综合区域商业价值和个案商业价值得分以及结合项目周边商业租赁情况，综合区域商业价值和个案商业价值得分以及结合项目周边商业租赁情况，最终得最终得到本项目最终销售均价为到本项目最终销售均价为32000元元/平米平米(一楼一楼)，二楼商业价格为一楼底商价格的，二楼商业价格为一楼底商价格的50%，价格预测为，价格预测为16000元元/平米平米;评定因子评定因子总分值总分值人民公人民公园片区园片区八宝街八宝街西大街西大街盐市口盐市口本案本案钱江钱江. .铂铂金城金城新城市广新城市广场场鑫城鑫城城市城市理想理想新中兴商业新中兴商业广场广场区域总分值区域总分值6060292948484848484857575757案例属性分值案例属性分值404023233333363621.521.5323228.528.5案例加权总分案例加权总分10010052528181848469.569.5898985.585.5案例销售价格案例销售价格 40000400003500035000275002750070000700008000080000本案最终价格本案最终价格32000元/平米(一楼) 总结总结项目区域价值分析项目区域价值分析项目形象定位项目形象定位项目市场定位项目市场定位项目价格定位项目价格定位本案本案SWOT分析分析目标客户群分析目标客户群分析 结论结论:q本案所在区域商务氛围浓厚，且具有深厚的历史文化底蕴；q项目自身基础较好，基本能满足定位为中小企业甲级写字楼的需求；q目标客户群定位：项目重点需把握两类客户群：投资客户、自用兼投资客户q本案在项目定位发展方向有写字楼、soho公寓，我司经过严谨的分析论证，在实现项目价值最大化和销售快速销售的目标下，建议本案市场定位偏商务，同时通过细分商务市场发现中小企业的甲级写字楼存在市场空白点，所以本案市场定位为：CBD核心区，中小企业甲级写字楼；q项目形象定位：卡帝时代，以coffee&tea office作为形象定位出发点，以柔性办公空间为服务理念，打造出适合中小企业的甲级写字楼；q市场价格定位： 一楼商铺均价：32000元/平米 二楼商铺均价：16000元/平米 酒店式公寓均价:7200元/平米 住宅公寓均价: 7380元/平米 第三部分第三部分 产品分区以及设计建议产品分区以及设计建议第四部分第四部分 项目营销推广建议项目营销推广建议第一部分第一部分 宏观政策以及房地产市场分析宏观政策以及房地产市场分析第二部分第二部分 项目定位分析项目定位分析 产品功能定位及划分产品功能定位及划分1—2F 商业部分，业态为银行、证券类，入户大厅以及商务咖啡和西餐厅等。
3—6F 功能定位：商务酒店 品牌档次：中端，标间价格在200——300元左右 销售模式：首选整体销售 定位支撑因素：目前，各大连锁商务酒店进入品牌扩张期，行业内部竞争激烈，各家酒店追求市场网点的扩大和市场占有率的提高，这为项目整体销售提供了较好的市场机会；其次，3—5F的体量与该类酒店的需求相吻合；第三，丰富项目业态，分散项目风险7—23F 功能定位：中小企业甲级写字楼 银行、证券一楼商业以及配套业态规划一楼商业以及配套业态规划写字楼和酒店大堂 咖啡、西餐厅商务茶楼二楼商业以及配套业态规划二楼商业以及配套业态规划 项目配置建议项目配置建议q酒店公寓部分：酒店公寓部分：u若是酒店公寓整体出售,建议直接清水交房；u若是拆散零售,建议先招商,酒店运营公司提供酒店公寓精装修,然后通过带租约返租的形式向零散客户出售精装酒店公寓,提升项目的附加值； 项目配置建议项目配置建议p酒店公寓精装标准建议酒店公寓精装标准建议:u门窗：木制进户门、高级电脑管理磁卡锁、窗户森线条包边装饰，塑钢推拉玻璃窗、阳台墙裙高级壁纸不同风格装饰 u屋面、墙面：高级乳胶漆、附挂镜线、石膏线、卧室高级壁纸装饰，独立房间照明供电系统、房间国内长话网络插接口、预埋50A独立供电源、高级防火防爆插座，网络宽带独立上网接口、卫星电视接驳插口等。
u地面：卧室高档防滑瓷砖或高档复合地板 u床：木质酒店床、附设宾馆用床头柜，顶灯灯具装饰 u卫生间：墙面高档瓷砖、地面防滑瓷砖、理石洗面台、不锈钢水龙头、高级面镜、高档淋浴喷头、消音排气扇、高绷座便器、顶面高级塑钢吊顶u部分家电 写字楼部分配置建议写字楼部分配置建议根据项目定位为根据项目定位为“中小企业甲级写字楼中小企业甲级写字楼”的要求，项目配置建议如下：的要求，项目配置建议如下：空调系统著名品牌中央空调，租户独立温控等电梯著名品牌;等待时间不超过30秒;每梯服务楼面面积5221平方米;电梯速度不低于2.5米/秒;设计容量不低于1350公斤;通信楼宇综合布线系统等供电电量设计为每平方米40-90伏安;紧急后备电源保障大厦基本设施及租户信息系统正常运作照明在大开间情况下不低于500LUX桌面照明;控制系统全自动的喷淋,烟感,和报警系统;知名品牌,全自动的大厦控制系统;数字式或模拟式闭路电视监控系统,并与大厦控制系统联接物业管理国际水平的物业公司提供服务 第四部分第四部分 项目营销推广建议项目营销推广建议第三部分第三部分 产品分区以及设计建议产品分区以及设计建议第一部分第一部分 宏观政策以及房地产市场分析宏观政策以及房地产市场分析第二部分第二部分 项目定位分析项目定位分析 第四部分第四部分 项目营销推广建议项目营销推广建议物业管理建议物业管理建议销售前提条件销售前提条件入市时机评估入市时机评估营销策略营销策略价格策略价格策略阶段性营销推广策略阶段性营销推广策略形象包装建议形象包装建议 销售前提条件销售前提条件——市场宏观形势市场宏观形势 市场宏观形势市场宏观形势2008年回顾：年回顾：春节过后，成都楼市出现复苏迹象，成交量增幅明显，但突如其来的5.12再次将市场推入严冬；10月过后，随着系列宏观调控政策的出台，以及价格变化因素影响，房地产市场出现一定的回暖迹象，成交面积小幅增长。
2009年展望：年展望：在当前宏观政策向好的方向发展情况下，预计楼市会逐渐回归理念发展轨道；但席卷全球的金融风暴是楼市回暖的一大阻力，预计09年上半年，整体市场依然会比较冷淡，仅有少量高性价比、运作良好的楼盘会赢得市场青睐；09年下半年，整体市场会出现较为明显的恢复迹象 销售前提条件销售前提条件——蓄客情况蓄客情况 800800名名名名有效登记客户有效登记客户有效登记客户有效登记客户400400名名名名产品推介会产品推介会产品推介会产品推介会200200份份份份诚意登记金诚意登记金诚意登记金诚意登记金约约约约100100套套套套一批次房源一批次房源一批次房源一批次房源蓄客期的主要目的不是追求销售量，而是积聚人气，做好蓄客工作，以各种营销手段吸引客户在特殊形势下，可采取提早开展优惠促销，加强蓄客的方式，力争取得较好的蓄客量蓄客期在特殊情况下可适当延长蓄客期 第四部分第四部分 项目营销推广建议项目营销推广建议物业管理建议物业管理建议入市时机评估入市时机评估销售前提条件销售前提条件营销策略营销策略价格策略价格策略阶段性营销推广策略阶段性营销推广策略形象包装建议形象包装建议 销售前提条件销售前提条件——入市时机评估入市时机评估q根据目前的项目进度以及市场形势，建议在春交会前期入市（2009年4月中旬左右）入市，借房交会的声势正式大规模发布项目信息，宣告项目入市;q2009年春交会承载了众多开发商、代理商以及消费者的期盼：开发商希望借房交会的东风刺激市场回暖，代理商则希望房交会能够带动市场平稳前行，而消费者则希望得知市场价格是否触底，房地产市场是回暖或是平稳前行还是继续低迷，成为众人关注的焦点，q如届时市场形势依然疲软，则可以暂时不公布项目价格等具体信息，如市场有所回暖，反弹在望，则可以适时开展正式销售并乘势追击。
第四部分第四部分 项目营销推广建议项目营销推广建议物业管理建议物业管理建议价格策略价格策略销售前提条件销售前提条件营销策略营销策略入市时机评估入市时机评估阶段性营销推广策略阶段性营销推广策略形象包装建议形象包装建议 价格策略价格策略——入市均价的确定入市均价的确定项目入市均价的确定应遵循以下原则：Ø入市期市场供需情况；Ø竞争对手定价策略及推盘情况；Ø针对客户的投资回报率；Ø项目自身条件：具有良好的交通、环境条件，成熟的区域条件，但户型为住宅项目，不具备定位为真正意义上甲级写字楼的硬件条件；Ø入住企业均以中小型创业、起步型企业为主，不具备品牌影响力；Ø整体营销策略；Ø开发商对利润及销售进度的要求针对上述因素，对于入市价格，我们确定了中开高走的基本思路，一是为了确保为项目整体营销顺利完成打下一个良好的基础，前期的销售进展将会促进整体销售的顺利完成；二是在保证销售进度，在保证资金回笼的前提下获得更大的利润从目前的市场现状看，预计入市均价在从目前的市场现状看，预计入市均价在7500元元/平米左右平米左右 价格策略价格策略——调价策略调价策略调价的目的是为了实现项目价值的最大化为保证项目平稳回款，建议市场较敏感时期采取稳定的价格策略：项目的楼盘的售价始终保持相对稳定，既不大幅提价，也不大幅降价的原则。
Ø开盘旺销期以均价入市，实现项目基本利润预计均价在7500元/㎡左右，如优惠幅度在3%—5%之间则整体宣传价提高300-400元㎡；Ø9月以后第二次热销期如销售情况不佳，则保持原价，如销售情况良好，则继续以小幅频涨的思路调整销售价格；Ø尾盘期如所剩房源较多，可需要运用一定的价格手段推动销售，保证折扣后能够实现项目计划均价如所剩房源不多，则可保持旺销期价格不作调整 第四部分第四部分 项目营销推广建议项目营销推广建议物业管理建议物业管理建议营销策略营销策略销售前提条件销售前提条件入市时机评估入市时机评估价格策略价格策略阶段性营销推广策略阶段性营销推广策略形象包装建议形象包装建议 营销目标营销目标 住宅部分均价：7500元/平米 总体销售周期：12个月 住宅部分销售总产值：2.4亿元 整体销售周期确定整体销售周期确定相关案例相关案例案名案名 工程进度工程进度体量体量开盘时间开盘时间销售率销售率 价格价格 预计预计销售周期销售周期萧邦期房23500㎡2008.1.11（11个多月）30%08年1月开盘9000元/㎡,现在价格7400元/㎡2年缤舍期房30300㎡2008.9（3个多月）20%正常层高部分：7800元/平方米左右5.7挑高部分：10000元/平方米左右2年城市理想期房86000㎡2008.4.12(8个多月)该批次房源的40%08年4月12日一批次开盘，最低价10600元/平方米，最高13800元/平方米，均价12000元/平方米左右。
2年卡帝卡帝时代时代现房现房28552 28552 ㎡㎡2009.52009.5住宅部份：住宅部份：75007500元元/ /㎡㎡酒店部分：酒店部分：70007000元元/ /㎡㎡商业部份商业部份:16000-32000:16000-32000元元/ /㎡㎡1 1年年同类楼盘销售周期同类楼盘销售周期 成都市场的商业项目普遍存在期房销售缓慢的问题，特别是项目封顶以前，销售率普遍在20%——30%左右，在常规销售情况下，即取得预售许可证即开始销售前期客户主要为自用客户，封顶后，投资客户开始出现；外装完成前后，销售速度会有明显提升对于本案来说，目前已开始外装，预计09年下半年可以交房，因此，工程进度是本案销售的一大优势，在正确的营销策略控制下，预计本案的销售速度会明显快于市场上其他项目客户规律客户规律整体销售周期确定整体销售周期确定 整体销售周期确定整体销售周期确定q从同类物业的的销售轨迹看，3万平方以下，居于成熟区域的商住混用型产品，其销售周期一般在1-2年内q结合考虑到本项目的工程进度已经进入外装阶段，为准现楼销售，具有良好的销售条件，在市场大势回暖的前提下和价格符合投资价值的情况下，本项目销售周期预计在12个月左右。
以销售部正式进场计： 项目整体销售周期预计在12个月左右； 除地下一、二层，销售总面积在28552.17 ㎡左右，月平均消化量在2379㎡左右； 整体销售周期确定整体销售周期确定 营销策略营销策略—— 总策略总策略文化营销 文化营销是指通过激发产品的文化属性，构筑亲合力，把企业营销缔造成为文化沟通，通过与消费者及社会文化的价值共振，将各种利益关系群体紧密维系在一起的企业营销活动 Ø街区文化——通过人们对老皇城的感情依恋，深挖项目的历史人文特征，唤起人们的共鸣，激发人们的区域历史情怀，为项目增添看点；Ø立面设计——格雷夫式古典主义元素的项目外立面，将厚重感、历史感、艺术感作为其人文精神，传播项目包容的文化内涵；Ø功能空间——赋予其柔性商务空间的附加值，旨在传达一种 “将咖啡、茶甚至爵士乐等具备生活气息的元素注入冰冷的写字楼，让自由奔放没有压抑的灵魂在写字楼内跃动”的柔性商务理念，将充满艺术情趣的空间设计与商务功能空间相结合，这正是中小型创业型、起步型企业所向往的如家一般的人性化商务空间； 营销策略营销策略—— 总策略总策略活动营销 根据人们在购买过程中的感情需求而开展的营销方式。
以“事件（活动）”为纽带，通过与客户之间的双向交流，满足其对产品的“有事情牵挂”，从而使客户产生惠顾心理Ø通过将成都式生活精髓引入新派商务，将成都人逍遥安逸，行云流水，顺其自然的生活态度，和项目柔性商务的理念相联系，突出项目的亲民性；Ø力求改变压抑的办公环境，为企业创造一个更具人性化、激发创造力、注重开放性和交流性的商务空间柔性商务空间，体现了对办公人性化的终极关怀Ø通过形成老皇城历史文化底蕴、成都式生活精髓与柔性商务空间理念三者之间的感情纽带，使客户关心项目并选择项目 营销策略营销策略—— 总策略总策略体验营销 所谓体验营销，就是以消费者为中心，通过对事件和情景的安排和特定体验过程的设计，让消费者沉浸于体验过程中，引爆他们心中的欲望，产生美妙而深刻的印象，并获得最大程度上的精神满足的过程Ø以准现房资态入市；Ø实景体验样板间；Ø以古今营商环境变迁作为体验主题，在售楼中心安排有关情景布置；Ø以情景剧及小型展出的形式展现以丰富的形式寻找和确定统一塑造客户感官体验及思维认同的每一个细节，让营销主题落地，变为可以打动客户心灵和情感的切身体验 此类体验均为客户塑造良好的现场体验感， 以充满活力的企业性格制定特色化的销售姿态。
营销策略营销策略——推盘策略推盘策略酒店部份（3-6F）——方案A：整体出售给专业商务酒店管理公司，以清水房形 式交付 方案B：一批次推出（在开盘初期整体出售效果不好的情 况下，寻找专业酒店管理公司承租，实行带租约拆零销售 实际操作中可自组酒店管理公司，如前期无法找到专业酒 店管理公司管理，则在销售价格中加入前期回报金额提高 售价，以达到保证利润的目的） 住宅部份（7-23F）——分批次出售总策略总策略 针对投资客户的营销策略针对投资客户的营销策略带租约销售的营销模式带租约销售的营销模式高达高达8%——9.6%的年投资回报率的年投资回报率签约即可收取第一年的租金签约即可收取第一年的租金以71㎡的户型为例均价约7500元/㎡，总价约53.25万元首付约16万元（以首付三成计算）首年投资回报率以8%计算，首年回报约4.26万元首付11.74万元，即可拥有一套价值53.25万元的甲级写字楼，并可享有稳定的投资收益。
CBD区域甲级写字楼，首付区域甲级写字楼，首付12万起万起 针对投资客户的营销策略针对投资客户的营销策略q本案处于本案处于CBD核心区域，虽然目前房地产市场处于低谷，但该区域作为城市中心，其核心区域，虽然目前房地产市场处于低谷，但该区域作为城市中心，其价值是恒定不变的，只是在目前的市场和宏观经济背景下，表现出的是价格水平的下价值是恒定不变的，只是在目前的市场和宏观经济背景下，表现出的是价格水平的下滑，简单的说，本案所处区域包含下列价值：滑，简单的说，本案所处区域包含下列价值：城市价值历史价值文化价值商务价值……而这些价值结合为一点，即是——投资价值q目前市场写字楼的租金水平约为：目前市场写字楼的租金水平约为：甲级写字楼：80——120元/平米·月普通商务楼：50——60元/平米·月商住楼：20——30元/平米·月项目定位为中小企业甲级写字楼项目定位为中小企业甲级写字楼：：租金预计能达到租金预计能达到50——60元元/平米平米·月月项目均价预定为项目均价预定为7500元元/平米平米则项目的投资回报率预计可达到则项目的投资回报率预计可达到8%——9.6% 针对投资客户的营销策略针对投资客户的营销策略 要使项目潜在的价值表现出来，赢得投资者的认可，这需要第三方的介入，因此，尺度建议，在项目营销当中，引进一家专业的资产经营管理公司，发挥出项目的潜在价值，促使投资者买单。
开发商q开发商确定一家经营管理公司进入项目q开发商与经营管理公司签订三年合约q开发商将项目住宅部分带租约销售q给予经营管理公司一定的经营补贴经营管理公司q对于项目有经营管理权q负责前三年的经营管理q前三年，每年给予业主8%的固定回报业主q拥有所购买部分的所有权，若交由经营管理公司管理，则不拥有使用权q三年后可要求开发商按原价无条件退房（以当前的价格水平和发展趋势看，若不发生重大事件，三年后此区域的房价不会低于目前的水平） 针对投资客户的营销策略要点针对投资客户的营销策略要点 国际经济形势低迷，股市惨淡，楼市扑塑迷离，传统存贷理财无利可图的情况下，针对中小投资者的投资理财渠道匮乏，本案即是为这类客户打造的优良投资产品，根据尺度地产对成都市场的长期研究，此类楼盘操作要点如下：q总价合理，需控制在100万以内，若总价过高，一方面是客户选择面较大，如可选择大量其他楼盘抄底；二是面临的客户资源较小；三是客户所要求的投资回报率更高因此，超过100万的产品将使项目面临较大的市场风险；q首付控制在20万以内，成都的中产阶层数量众多，其对于周边城市的吸引力较强，合理的首付最大化的吸引投资人群的关注；q即投入、即回报的产品对于客户吸引力较强；q现房销售对于客户更有说服力； 销售目标销售目标销售总产值销售总产值类别类别销售面积（㎡）销售面积（㎡）均价均价产值（元）产值（元）商业（商业（1F1F））1067.2351067.23532000320003415152034151520商业（商业（2F2F））1067.2351067.23516000160001707576017075760酒店（酒店（3-6F3-6F））3858.783858.78700070002701146027011460住宅（住宅（7-23F7-23F））22558.9222558.9275007500169191900169191900 总销售面积：总销售面积：28552.17 28552.17 ㎡㎡ 总产值：总产值：247430640247430640 住宅部分销售周期住宅部分销售周期阶段性销售任务和阶段性回款计划阶段性销售任务和阶段性回款计划579112010.2蓄水期蓄水期 开盘强销期开盘强销期持续期持续期第二次热销期第二次热销期持续期持续期30%6768㎡㎡15%3384㎡㎡30%6768 ㎡㎡20% 4512㎡㎡5%1128㎡㎡2009.4总销售面积：总销售面积：22558.92㎡㎡总产值：总产值：16919.19万元万元7423万元万元2538万元万元5076万元万元3383万元万元846万元万元尾盘期尾盘期2010.4 工程节点要求工程节点要求579112010.2蓄水期蓄水期 开盘强销期开盘强销期持续期持续期第二次热销期第二次热销期持续期持续期2009.4尾盘期尾盘期2010.4售楼部装修完成销售部准备工作完成物管公司确定4月中旬6月项目外装完成“卡帝”样板间正式开放正式交房11月 住宅部分推盘策略住宅部分推盘策略分批次推盘分批次推盘根据尺度地产对09年房地产市场的判断：09年上半年，市场依然会在低位徘徊，下半年会逐渐回暖。
同时结合项目自身情况，提出了项目推盘的思路：第一批次：7——14层在市场不景气的背景下，采取稳健的推盘策略和相对保守的价格体系，首推价格相对较低的低楼层房源，在价格上对于市场更有吸引力，也可为未来的价格调整留出空间第二批次：15——23层此时市场表现出逐步回暖的趋势，推出高楼层房源，价格适时提高，赢得更多投资客户的信心，同时吸引社会各界的关注和追捧 渠道销售——前期针对酒店部份和商业部份，主动招商确定大客户名单，通过小组公关形式寻找商务酒店管理公司及商业部份客户进行谈判，促进成交行销与座销相配合——住宅方面座销与行销相配合，行销方面采取扫楼、写字楼巡展、上门拜访大型企事业单位的形寻找客户资源，也可利用尺度自身资源；商业及酒店部份以行销形式为主即对于项目潜在的客户群体进行撒网式搜索，完成对于客户资源的积累和前期客户定位的验证，争取整售酒店部份尺度地产客户资源平台——尺度地产拥有多年商业地产，特别是写字楼方面的运作经验，在此期间也积累了大量的客户资源，特别是中小投资者的客户资源，抽样调查显示，对于本案有一定的购买意向，我司可从中挖掘出相当大的一部分客户资源销售模式销售模式 第四部分第四部分 项目营销推广建议项目营销推广建议物业管理建议物业管理建议阶段性营销推广策略阶段性营销推广策略销售前提条件销售前提条件营销策略营销策略入市时机评估入市时机评估价格策略价格策略形象包装建议形象包装建议 核心卖点提炼核心卖点提炼q投资回报：签约即可享受8%的年投资回报q项目理念：卡帝商务空间，专为中小企业打造的甲级写字楼q区域价值：天府广场旁/CBD核心区域q付款方式：可按揭，缓解企业及投资者资金压力q商务配套：川信大厦、航天大厦、中环广场、仁恒广场等甲级写字楼云集q甲级配套：甲级写字楼的配套品质q文化价值：成都老皇城，千年文化传承q开发商背景：力讯/专业品牌开发企业q交通条件：市中心、便捷公共交通系统q工程进度：现房销售q……卡帝柔性商务空间卡帝柔性商务空间 ——专属于专属于中小企业的甲级写字楼中小企业的甲级写字楼 媒介选择媒介选择 通过各阶段对项目各种卖点的诉求，项目附加值的提升，整合各种资源，利用尺度自有渠道资源以及销售队伍的积累，为公开发售“张弓蓄势”，力求在公开发售前达到一定数量的目标客户的吸纳，为开盘做好充分准备。
为保证本项目能够定时定量的消化，在推广上，以活动营销为主，广告推广为辅的战略进行整体推广部署：主力推广渠道1、活动营销：在重要节点，如进场时、外装完成时举办公关活动，以活动营销制造轰动效应2、公交站牌：市内主要交通干道的交通站牌.辅助推广渠道1、报刊、杂志类为加快项目销售，本地房地产类专业杂志及报刊，如《成都商报》、《华西都市报》也为辅助的信息发布渠道，可在第一次、第二次开盘时选择投放；2、电梯媒体等3、电子楼书、项目网站4、成都及周边二级城市房地产交易展会 ，， 蓄水期（蓄水期（2009年年4月初月初——5月中下旬）月中下旬）营销目标q备战物料及人员准备到位q大量积累客户工程节点q09年4月中旬以前售楼部装修完成并正式开放推广目标：q此阶段为销售前的重要节点，主要是目的是最大程度累积客户资源，对市场和客户进行摸底，以验证入市时机及入市价格；q综合运用大众媒体（网站、报纸、杂志等）进一步提升产品形象，广告投放以硬广告为主区域全覆盖，集中强势造势，树立品牌项目形象区域全覆盖，集中强势造势，树立品牌项目形象 蓄水期（蓄水期（2009年年4月初月初——5月中下旬）月中下旬）第一阶段：整合营销的前期准备q项目案名确定，项目VI、平面视觉表现完成q销售现场包装完毕，包括售楼处内外包装q销售道具到位，包括沙盘、效果图、宣传印刷品等q春交会参展准备工作q相关户外广告位置选择及确定签约q物业管理公司确定q销售现场服务人员的配备，如保安、门童、服务人员等q销售员培训及考核营销执行营销执行 蓄水期（蓄水期（2009年年4月初月初——5月中下旬）月中下旬）第二阶段：媒体资源整合，项目形象推广q提出中小型企业办公标准，占领市场最高点，建立项目唯一性，树立项目形象。
全面提出悠闲办公、柔性商务的新派商务办公理念，带出COFFEE&TEA OFFICE 卡帝时代”的概念；q整合媒体资源，集中造势，如公交站台、电梯媒体、报刊杂志、网络、电台等；q利用春交会时机入市，迅速提高项目的覆盖范围；q多元化营销手段对媒体宣传形成补充，如：尺度客户数据库资源——利用尺度多年累计的客户资料，进行重点推荐；与品牌二手中介互动——尺度地产与多家成都市场的品牌二手中介有合作关系，与二手中介形成联动，进行产品推介；q会员营销：建立属于力迅的会员组织（或利用已有的力迅会员组织）；q活动引发蓄水高潮：配合项目宣传理念的需要，组织营销活动，推广中小型企业新派办公模式及项目价值，同时宣传力迅公司品牌q分析蓄水客户，调整该批次推售房源，为正式开盘做充分准备营销执行营销执行 开盘强销期（开盘强销期（2009年年5月月——7月）月） 营销目标： 通过上一阶段的客户积累，确定第一批客户群体进行重点突破，完成本阶段30%的销售任务； 工程节点： 外装完成 样板间完成 推广目标： 强化前一阶段树立的项目形象，并且针对投资群体，在此阶段重点宣传项目的投资价值。
产品诉求及体验、产品价值推广产品诉求及体验、产品价值推广 开盘强销期（开盘强销期（2009年年5月月——7月）月）第一阶段：开盘认购，销售火爆q项目投资价值说明会暨项目推介会：可在开盘前举行项目投资说明会暨项目推介会q开盘活动信息发布，开盘工作筹备第二阶段：媒体持续传播q继续进行媒体软硬宣传，阶段发布项目信息炒作热销现状，引发业内外人士对本案形成口碑传播qCOFFEE&TEA OFFICE理念的挖掘——新派办公模式和老成都人文个性和区域厚重历史感的完美契合q投资价值推广：市中心成熟区域物业，低总价，高回报q现场营销活动：如通过商务办公的演变历史的图片展示，将COFFEE&TEA OFFICE的办公理念与成都人休闲生活方式相结合，举行特色展览会，强调活动的可参与性，聚集公众及媒体眼光通过现场展示及情景剧的方式，展示几代人的的变迁，展现历史和现代营商环境的强烈反差，衬托［力迅·卡帝时代］现代办公的高端品质，营造项目充满生机与活力的新派办公氛围和厚重的文化沉淀感，引导新一代办公环境的理念为中小企业接受营销执行营销执行 持续期（持续期（2007年年7月月——9月）月）阶段营销任务：完成15%销售任务；为下一批次开盘做准备。
阶段推广目标：延续前期推广树立的项目形象媒体组合：1、报纸、杂志广告： 项目开盘时前期广告投放较大，有较好市场基础，同时延续传统销售旺季的势头，在09年下半年房地产市场逐渐回暖，项目前期销售情况良好的基础上，项目价格可进行微微上调此阶段广告宣传继续保持脉冲式投放频率一定的力度，媒体选择继续以主流媒体《成都商报》为主，其它报纸、杂志为辅2、户外广告：继续维持原有户外广告3、在网络上发布项目相关软性新闻项目形象深化推广、主动出击，捕获客户项目形象深化推广、主动出击，捕获客户 持续期（持续期（2007年年7月月——9月）月）第一阶段：主动出击，捕获客户q保持常规媒体的间歇性暴露，对外发布项目持续热销信息，刺激客户购买欲q主动营销，捕获客户，如写字楼巡展、写字楼扫楼、前期积累客户主动约访、DM直投等；q举行小型产品介绍会、小型客户活动，以产品为道具，以客户为平台，加深客户对本案的认知和喜好；q利用人性化、柔性商务办公空间的实景呈现，为消费者带来强烈的感官享受和刺激其购买欲望，突出“Coffee&Tea office”的概念在样板间装修中，要特别注意突出其商务与休闲相结合的特性，营造舒适和创意的格调，诱导还在犹豫的客户尽快下单。
q二级城市巡展，挖掘外地客户；q项目投资价值认识的深化；营销执行营销执行 持续期（持续期（2007年年7月月——9月）月）第二阶段：客户答谢，再度蓄势q本阶段营销工作以老带新及卖场促销为主要手段，促进淡季销售q卖场促销：分阶段释放少量疑难户型，实现淡季稳定销售q为9月底秋交会做准备；q媒体配合，为项目二批次开盘做准备营销执行营销执行 第二次热销期（第二次热销期（2009年年9月月——11月）月）产品认知升级，第二次强势推广开始产品认知升级，第二次强势推广开始阶段营销任务：Ø完成30%销售任务；Ø基本解决大部份西侧住宅房源，逐步推出40%左右东侧住宅房源；Ø如酒店部份仍未确定购买方，本阶段将推出酒店部份销售策略工程节点Ø达到交房标准阶段推广目标：Ø此阶段项目外装已基本完成针对项目的整体形象的想像空间已经消失，为维持市场热度，本期需要一定力度的推广推波助澜，催化市场，本阶段西侧住宅部份户型已经基本消化完毕，为使项目利润最大化，第二次的强势推广必不可少，力争达到第二次销售高峰；Ø综合运用大众媒体（网站、杂志、报纸）进一步提高提升产品形象，广告投放以硬广告为主； 第二次热销期（第二次热销期（2009年年9月月——11月）月）第一阶段 全力准备9月底秋交会q常规形势下，9月底的秋交会将会引来又一波购房热潮，在此阶段要求媒体配合，在秋交会前后推出项目剩余房源；q跟进市场情况，确定此阶段相关促销政策；第二阶段：媒体针对性投放、投资价值深化、现场展示q通过前期的推广，品牌成熟度逐渐升级，且项目的真实购买群体已非常明确，此时可缩小媒体覆盖面，提高投放渠道的针对性；q继续挖掘项目投资价值，直观表现项目的高投资回报率；q项目已达到交房标准，通过现场实景及样板间展示，使甲级配置标准得到客户认可；第三阶段：配合交房q此时项目已正式交房，配合交房的相关工作营销执行营销执行 持续期持续期/尾盘期（尾盘期（2009年年11月月——2010年年2月）月）阶段营销任务：Ø消化剩余房源；Ø完成20%销售任务。
推广目标：Ø此阶段为销售最后的冲刺，配合具体的促销活动，在严格执行尾盘期价格目标的同时实现总销售目标推广内容：Ø清盘（以公示性、提示性广告语言为主）；Ø促销活动——“一口价销售”等营销执行：Ø重点利用老客户寻找新客户，同时继续主动出击寻找新的客户资源，多种渠道结合，促成快速清盘；Ø后期增加优惠、促销政策，快速解决尾盘 营销费用预算营销费用预算 根据项目定位及成都市场普遍规律，此初步确定项目总推广费用占销售总额的1.5%左右 项目总产值：2.4亿 则项目总体推广费用：360万 注：不包括售楼部装修及售楼部内办公用品总体推广费用预算总体推广费用预算 项目阶段性推广费用预算项目阶段性推广费用预算销售阶段销售阶段时间节点时间节点时间长度时间长度比比 例例金金 额额备备 注注蓄水期蓄水期2009年年4月初－月初－5月月1个月个月50%180万万虽时间较短，但入市期一次性投虽时间较短，但入市期一次性投入较大，如入较大，如3D动画、沙盘模动画、沙盘模型等，可持续用；且销售任务较型等，可持续用；且销售任务较重（需完成重（需完成30%）因此，本月）因此，本月平均推广费用相对较高。
平均推广费用相对较高 开盘热销期开盘热销期5月底－月底－6月底月底1个月个月持续期持续期7月初－月初－8月底月底2个月个月15%54万万前期推广已做铺垫，广告费用相前期推广已做铺垫，广告费用相对较少 第二次热销期第二次热销期9月初月初—10月底月底2个月个月25%90万万此阶段进入第二次此阶段进入第二次销售爆发期，销售爆发期，各种销售、推广方式集中使用，各种销售、推广方式集中使用，推广费用较高推广费用较高 持续期持续期11月－月－2010年年2月月3.5个月个月10%36万万尾盘期因主要销售任务为消化尾盘期因主要销售任务为消化消化不多的剩余房源因此推广消化不多的剩余房源因此推广费用最少费用最少尾盘期尾盘期2010年年2月月—4月月3个月个月 第四部分第四部分 项目营销推广建议项目营销推广建议物业管理建议物业管理建议形象包装建议形象包装建议销售前提条件销售前提条件营销策略营销策略入市时机评估入市时机评估价格策略价格策略阶段性营销推广策略阶段性营销推广策略 第四部分第四部分 项目营销推广建议项目营销推广建议形象包装建议形象包装建议物业管理建议物业管理建议销售前提条件销售前提条件营销策略营销策略入市时机评估入市时机评估价格策略价格策略阶段性营销推广策略阶段性营销推广策略 物业管理建议物业管理建议——物业管理合作模式物业管理合作模式物业管理合作模式物业管理合作模式 运作模式运作模式 优缺点分析优缺点分析全委托管理全委托管理聘请素质较高的五大行物管公司全权委托其负责物业管理工作；物业公司制定管理目标、财务预算、服务内容、收费标准等；物业公司实行自负盈亏制，种种费用开支可通过收取合理的管理费来平衡；物管运营资金、日常费用、人员招聘、工资、福利等由物业管理公司自行筹集。
优点——可充分发挥名牌物管的专业服务功能，提升物业的品牌价值与内涵；有助于开发商的品牌形象；减少开发商的管理人员数量缺点——整体管理费用增大；物管公司如管理不达标，将影响到开发商的企业品牌形象；开发商无法培养物业管理人才物业顾问式管理物业顾问式管理聘请国际及国际享有高声誉的品牌管理公司作为开发商物业公司顾问；经费来源：顾问费、人员招聘、费用收支等由开发商负担优点——全面接受国际知名物管的管理思想和操作经验，使物业管理规范化；培养专业物管人才；可利用物管的良好品牌形象，增添物业附加值；费用较低缺点——物管顾问公司的管理体制是否能和开发商管理体制接轨的问题；综合以上因素，建议本案采用物业顾问式管理合作模式，即聘请国际知名品牌物管公司做为开发商物业公司顾问，树立中小企业甲级写字楼形象 END此方案仅为项目提案使用，主要目的是展示我司对于项目操作的基本思路，未涉及营销此方案仅为项目提案使用，主要目的是展示我司对于项目操作的基本思路，未涉及营销推广的细节问题，最终的执行方案会在下一阶段工作中提交推广的细节问题，最终的执行方案会在下一阶段工作中提交。
