城市规划与土地的使用性质

1、目 录第一章 总则1第二章 土地使用性质分类及控制1第三章 蓝线、绿线、黄线控制1第四章 土地使用强度控制1第五章 建筑间距2第六章 建筑物退让3第七章 建筑物的高度和景观控制4第八章 配套设施规划4第九章 道路交通规划5第十章 绿地控制6第十一章 城市设计控制6第十二章 市政工程规划7第十三章 规划实施措施8附录1：名词解释8附录2：文本用词说明8台州市椒江商业中心控制性详细规划文 本第一章 总则第一条 本规划主要依据中华人民共和国城市规划法(1990)、城市规划编制办法(2006)、台州市椒江区分区规划(2004-2020)、以及台州市各相关专项规划而制定。第二条 本规划是台州市椒江商业中心建设和开发的法定指导性文件，自本规划批准公布之日起，本片区范围内的一切建设和土地利用活动，均应遵照中华人民共和国城市规划法的规定，执行本规划。下一层次规划（详细规划、城市设计等）也应遵循本规划的原则和具体要求进行编制。第三条 规划范围本片区位于椒江老城区核心地段，东起解放北路，西到轮渡路，北以工人路为界，南至中山西路，总用地面积约为32.2公顷。第四条 控制规模本片区规划居住人口控制规模为950

2、0人，建设用地控制规模为32.2公顷。第五条 本规划的解释权属台州市建设规划局，如需调整，必须符合中华人民共和国城市规划法的有关规定。第六条 本规划经台州市人民政府批准后,自公布之日起开始实施。第七条 文本中有下划线的文字为本规划的强制性内容。第二章 土地使用性质分类及控制第八条 本片区规划功能定位为：集购物、办公、居住、休闲娱乐于一体的商业街区。第九条 本片区土地使用性质分类和代号采用城市用地分类与规划建设用地标准(GDJl37-90)规定的标准。一般应按照本规划所标定的性质进行控制。各类建设用地适建范围见附表1。第十条 本片区总用地32.20公顷，含商住用地、公共设施用地、绿地、道路广场用地、市政公共设施用地等类型。规划各类建设用地规模详见附表2。第十一条 在以街坊、地块为整体成片开发时，城市干路所限定的街区不得进行变更。次级道路所限定地块的变更，须经城市规划行政主管部门批准。次级道路所限定地块内的细分在规划实施过程中允许调整，但其规模必须符合本规划中所规定的指标总量控制要求。第十二条 本规划所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的土地用途与本规划规定用途不符的，原

3、则上可继续保持其原有的使用功能；一旦这类土地要求进行改造与重建时，必须与本规划规定的用途相符。第十三条 本规划所确定的公共配套设施及市政设施，若是安排在土地使用权已出让的地块上，城市规划行政主管部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权，并对拥有土地使用权的单位和个人给予适当补偿。第十四条 在进行本规划中所载准许用途时，必须同时遵守其它有关法则的规定以及有关政府契约条款的规定。第三章 蓝线、绿线、黄线、紫线控制第十五条 按上层次规划，本片区未涉及到城市蓝线、绿线、黄线和紫线的控制。第四章 土地使用强度控制第十六条 各地块开发的用地规模、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率必须符合本规划的规定。本规划规定的地块容积率、建筑密度等指标为上限，特殊地块的具体建筑容量，城市规划管理部门应结合现状情况、服务区位、交通区位、环境区位和土地价值等因素，进行综合环境分析后确定。第十七条 同一地块内，不影响周围环境的前提下，经规划主管部门批准，可适当减少建筑密度而提高容积率；对于单体建筑需要提高层数时，在不超过规定的容积率的前提下减少建筑密度；需要降低层数时，在不超过规定的建筑密度前提下减

4、少容积率。第十八条 已出让的土地，因计算口径原因，可能在本规划中表达的地块用地面积与实际使用面积不符，而且容积率数值不同，但总建筑面积将保持一致；或因道路及其他配套设施建设而被占用了部分用地面积的地块，应考虑容积率补偿。 第十九条 在本规划执行过程中，遇到部分特殊情况时，土地开发强度应经规划主管部门重新确定。1、对本规划确定的地块进行合并开发的;2、对本规划确定的地块进行细分开发的；3、对土地使用性质改变的。第五章 建筑间距第二十条 建筑间距应符合本章的规定，并同时符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求。第二十一条 居住建筑间距应综合考虑采光、通风、消防、防疫、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求，保证受遮挡的居住建筑获得符合日照要求的居住空间。台州市居住建筑日照标准为大寒日有效日照时间不低于2小时。第二十二条 居住建筑的间距应符合台州市居住建筑日照标准，进行日照阴影分析，采用的日照阴影分析软件必须经城市规划行政主管部门认定，日照阴影分析图纸需盖有建筑或规划资质设计单位的出图章。同时建筑间距应满足下列要求：（一）多层居住建筑间距1、平行布置的条式居住建筑，朝向为正南北向，正向间

5、距在本片区不小于1.15倍。当建筑方位偏东或偏西时，不同方位间距折减系数换算如下表1：表1：方位0-1515-3030-4545-6060折减系数1.0L0.9L0.8L0.9L0.95L2、多层居住建筑相互垂直布置时应符合下列规定：（1）当其山墙宽度大于22米时，应按平行布置时的间距规定控制。（2）当其山墙宽度小于22米时，居住建筑南北方向垂直布置时，山墙面对南立面时其间距不得小于南侧建筑高度的0.8倍；山墙面对北立面时其间距按侧向间距计算。（3）居住建筑东西方向垂直布置时，山墙面对东立面时其间距不得小于东侧建筑高度的0.5倍，且最小不小于10米；山墙面对西立面时其间距按侧向间距计算。（二）高层建筑与居住建筑的间距1、条式高层建筑的朝向为正南北向的（东西向面宽大于32米），与其北侧平行布置的居住建筑的正向间距在本片区不小于1.15倍，当建筑方位偏东或偏西时，则不同方位间距折减系数换算按表2；与其北侧垂直布置的居住建筑的间距不得小于高层建筑高度的0.3倍，且最小值不小于13米。2、点式高层建筑的朝向为南北向的（东西向面宽小于32米），与其北侧平行布置的居住建筑的间距不得小于高层建筑高度

6、的0.7倍，且最小值不小于24米；与其北侧垂直布置的居住建筑的间距不得小于高层建筑高度的0.3倍，且最小值不小于13米。3、点式高层建筑的朝向为东西向的（南北向面宽小于32米），与其东（西）侧居住建筑的间距不得小于高层建筑高度的0.3倍，且其最小值不小于13米。4、高层建筑与高、多、低层住宅的山墙间距不得小于较高建筑高度的0.25倍，且其最小值不得小于13米。（三）在符合以上各项间距规定的前提下，低层居住建筑与北侧多层居住建筑的最小间距不小于10米；多层、低层居住建筑与北侧高层居住建筑的最小间距不小于15米。第二十三条 居住建筑下部为商店或其它非居住性用房时，在满足消防、通风、安全的前提下，计算日照间距时，可扣除非居住性用房的高度。非居住性用房层数和高度由城市规划行政主管部门规定，一般不超过二层。底层设置架空层为公共敞开空间或附属房的，其间距可扣除该部分高度。第二十四条 多层居住建筑的两个山墙的端距不小于6米。低层居住建筑的两个山墙的端距不小于4米。如上述标准不能满足消防或居住区内部通道要求，应按消防或者居住区内部通道要求控制，具体由城市规划行政主管部门核定。第二十五条 医院病房楼、老

7、年公寓、休（疗）养建筑、幼儿园、托儿所和中、小学教学楼的建筑间距的确定，除须符合消防、卫生防疫等规范外，按下列规定执行：1、南侧为多层建筑（含多层居住建筑）的，其间距不小于南侧建筑高度的1.5倍。2、南侧为高层建筑（含高层居住建筑）的，应进行日照分析，保证被遮挡建筑符合国家有关规范的日照有效时数。第二十六条 除第二十二条列举的建筑外，其它非居住建筑的间距在满足城市设计、景观分析、消防、卫生防疫、环境保护、工程管线、人防疏散、建筑保护和施工操作安全等要求和有关规定外，可按以下规定控制：高层建筑的北侧为非居住建筑（变配电房等附属用房除外），且与高层建筑平行布置时，高层建筑与北侧建筑的间距不小于18米。第六章 建筑物退让第二十七条 建筑物退离地界、道路、公路、河道、铁路、电力线路、地下电缆等地下管线的距离应符合本章规定，并同时符合消防、环保、防汛和交通安全等方面的要求。第二十八条 沿建筑基地边界的建筑物，其离界距离按以下规定控制，但离界距离小于消防间距时，应按消防间距控制。（一）各类建筑的离界距离，按表3规定的建筑物高度的倍数控制，但不得小于最小距离。（二）界外是居住建筑的，除符合第（一）项

8、离界距离的规定外，须同时符合第五章的有关规定。（三）界外是公共绿地的，各类建筑的最小离界距离按照本条第（二）项居住建筑的离界距离控制，且建筑高度应同时符合第七章的有关规定。（四）地下建筑物的离界间距，不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板底部的距离)的1.0倍，且不小于5米。相邻新建高层商业办公建筑地下室按规划应设置连接通道的，通道宽度不小于4米，净高度不小于2.8米，并由相关建设单位负责实施各自基地的通道部分。表2：建筑类别离界距 离建筑朝向居住建筑（含第二十五条规定的建筑）非居住建筑建筑物高度的倍数最小距离(米)建筑物高度的倍数最小距离(米)点式板式点式板式主要朝向低层0.40.66-3多层9-5高层12150.512次要朝向低层0.253-按消防间距控制多层5-按消防间距控制高层0.27-7注：建筑山墙宽度大于22米的，其离界距离按主要朝向离界距离控制。第二十九条 沿城市道路两侧新建、改建建筑，除经批准的详细规划另有规定外，其后退道路规划红线和交叉口的距离不得小于表3所列值。表3：道路宽度后退距离（米）建筑高度 D30米D3050米D50米H24 米5（8）6（10）7（12）24H60 米8（10）10（14）15（16）60H100 米10（12）15（16）20（22）H100 米15（16）20（22）30（32）注:H-建筑高度；D-道路规划红线宽度；（）表示交叉口位置；表列数值为最小值。第三十条 新建影剧院、游乐场、商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其面临城市道路的主要出入口后退道路规划红线的距离，在表4基础上应适当加大，并应留出临时停车或回车场地。第三十一条 沿城市高架道路两侧新建、改建、扩建居住建筑，其沿高架道路主线边缘线后退距离不小于30米，沿高架道路匝道边缘线后退距离不小于15米。界外是河流、道路、永久性绿地、高压线走廊的，由城市规划行政主管部门根据有关规定核定其间距。第三十二条 建筑物后退道路红线，以建筑物最突出的外墙边线为准。建筑物后退道路红线留出的空地主要供绿化及敷设工程管线之用，不得建造建筑物或构筑物。确因市容和环境景观需要，经城市规划行政主管部门批准后，雨蓬、招牌、灯饰等可适当外挑。第三十三条 建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属

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