【房地产进入城市可行性报告】唐山市城市研究（初稿）2016

1、唐山城市研究报告,房产市场分析,A,城市空间分析,城市概况 城市规划 土地规划 意象地块,唐山市位于地处渤海湾中心地带，河北省东部，东隔滦河与秦皇岛市相望，西与天津市毗邻，南临渤海，北依燕山隔长城与承德市相。 按照京津冀协同发展空间布局：一核（京津保）、两翼（石家庄、唐山）、三轴（京津沧、京唐秦、京保石）、多节点（依托区域中心城市） 唐山将成为：京津冀城市群东北翼副中心城市 按照唐山市十三五规划纲要，唐山市将努力建成：东北亚地区经济合作窗口城市、环渤海地区新型工业化基地、首都经济圈重要支点,一、城市概况,1.地理位置,渤海,北京,唐山,秦皇岛,承德,天津,廊坊,沧州,保定,邢台,石家庄,衡水,邯郸,张家口,5,一、城市概况,2.交通情况,唐山市距北京市中心180公里，距天津市中心135公里，距秦皇岛市中心180公里.,180公里,180公里,135公里,唐山境内共7条主要高速公路，对外交通便利： 长深高速：G25; 京沈高速：G1;沿海高速:S012 唐港高速：S004；唐曹高速：S2511 京秦高速；唐津高速 横向铁路干线2条：京哈线 大秦线 纵向铁路干线2条：津山线 张唐线,沿海高

2、速,唐曹高速,长深高速,京沈高速,京秦高速,唐港高速,唐津高速,一、城市概况,3.行政区划,迁西县,遵化市,迁安市,滦县,丰润区,玉田县,滦南县,丰南区,乐亭县,唐山,曹妃甸区,开平区,古冶区,汉沽管理区,芦台经济技术开发区,唐山市是河北省下辖地级市，位于河北省东部，华北平原东北部，总面积13,472平方公里，辖7 区5 县和2 个代管县级市。 7区：路北区、路南区、古冶区、开平区、丰润区、丰南区、曹妃甸区 5县：滦县、滦南县、乐亭县、迁西县、玉田县 2县级市：遵化市、迁安市 城镇化率：全市人口780.12万，城镇人口447.7万，常住人口城镇化率达到57.4%,一、城市概况,4.城市发展,二、城市规划,唐山市将坚持城市建设、城市经济、城市管理“三城”统筹推进，多规合一，进一步提升中心城市的承载力、辐射力和带动力，努力建成京津冀区域中心城市。 优化完善城市规划，加快构筑起“两核、一轴、多组团”的城市空间布局。 两核：市中心区、曹妃甸次中心区 一轴：骨干道路 多组团：多中心城区城市组团和次中心区城市组团 中心城区：京津冀重要的产业服务和生活居住中心；全市的政治、经济、科技、教育、文化中心

3、。 曹妃甸新城：京津冀沿海地区重要的产业服务中心；冀东区域高教科研及产业转化基地；国家级滨海生态创新发展中心,1.总体规划布局,二、城市规划,1.总体规划布局中部发展核心,中部核心区规划有大量居住及公共设施用地； 外围区域规划有较多工业及仓储用地,二、城市规划,1.总体规划布局南部发展核心,南部核心区规划以工业及仓储用地为主 唐海片区、南堡开发区、曹妃甸新城规划有公共设施与居住用地 曹妃甸工业区有少量公共设施与居住用地 海港开发区规划有居住及科研用地,11,二、城市规划,1.总体规划布局,唐山市十三五规划指出，要推动县城扩容提质升级统筹城乡的综合承载服务能力。构建区域中心城市中等城市都市卫星城微中心特色镇美丽乡村城镇体系 支持迁安市、遵化市、滦县、乐亭县建成中等城市，引导玉田县、迁西县、滦南县等县城加快建成以商贸流通、科技研发、生态农业、休闲旅游等为特色的都市卫星城。,加强“微中心”和小城镇建设。结合区位条件和发展基础，选择优势明显、发展潜力大的镇进行重点培育，每个县(市、区)规划建设2-3个中心镇，建成一批定位准确、特色鲜明、功能集中、规模适度、专业化发展的“微中心”，发展工业型、商

4、贸型、旅游型多元特色城镇，带动周边农村发展。,到2020年中心城市建成区面积达到410平方公里以上，常住人口318万、户籍人口236万。 在唐山十三五规划中指出，要不断完善城市基础设施，优化公共服务功能，打造七大亮片区。 1.凤凰新城“瞄准现代” 2.新华中道高端商贸中心“尽显繁华” 3.弯道山陶瓷文化城“铭记历史” 4.南湖生态城“擦亮名片” 5.丰南城郊“观光旅游”农业 6.芦台-汉沽新城“对接京津” 7.唐山湾生态城“转身向海” 发展都市型工业、高新技术产业和服务业为主导，加快丰富楼宇经济、总部经济、月光经济、会展经济等城市业态。实施绿美亮净畅整治提升工程，全面提升城市管理水平。,二、城市规划,2.中心城区规划布局,凤凰新城区,弯道山陶瓷文化城,丰南城郊,新华中道商贸中心,南湖生态城,二、城市规划,2.中心城区空间结构,主城区包括中心组团、两个城市副中心（东南组团与丰南组团）以及几个外围组团与两个郊野公园 目前中心组团与南湖西组团住宅开发规模较大,二、城市规划,2.中心城区用地布局规划,中心城区以居住、商业、教育科研、行政等用地为主 北部的外围以工业用地为主 东部与南部的外围以工

5、业与仓储用地为主,二、城市规划,2.中心城区居住用地规划,二、城市规划,2.中心城区凤凰新城,凤凰新城板块规划以服务京津唐区域为目标， 力争成为唐山市的商务中心、金融中心、总部基地、高科技产业基地,打造成为辐射环渤海沿海地区和河北省北部的地区级金融中心，北京国际金融市场的重要组成部分； 商务中心： 发展为具有特色的地区级商务中心，承接与北京、天津商务相关的部分商务功能； 已进驻的品牌企业有：万科地产、深圳中兴、香港嘉里集团等，香格里拉五星级酒店项目，规划用地面积约280亩，总建筑面积约20万平方米。 总部基地： 成为民营企业和河北省驻唐企业总部，以核心产业为依托，发展跨国公司的分支机构、本土企业总部及国内大企业集团的区域性总部或某些职能性总部。 先期启动冀东物贸集团、唐山三友集团有限公司科学技术研发中心、宝业集团、冀东石油基地、质检中心及农村信用社联合社大厦、名仕大厦、新合作大厦7个项目，总用地面积47亩，总建筑面积约30万。 创新基地： 结合北部高教产业园区建设，建成高科技产业基地。动漫、科研、电子、物流等无污染、高附加值、高科技产业将入驻凤凰新城。,金融中心：,二、城市规划,2.中

6、心城区南湖生态城,唐山南湖生态城世界一流城市中央生态公园、闻名的“华北水城”、新的政务中心、“城市四大主体功能区”之一。 以生态修复、历史文化遗产挖掘、景观绿化、湖面拓宽为契机，建设集生态保护、休闲娱乐、旅游度假、文化会展、住宅建设、商业购物、高新技术产业为一体的新城区，使之成为资源型城市转型的典范、生态重建的旗帜，着力打造度假胜地、文化创意园区、国家城市湿地公园，推动景观地产开发。 2016年“世园会”将在这里举行，引入发展文化创意、会议会展、高端商务、舞台演艺等新兴业态，努力打造永不落幕的国际盛会。,二、城市规划,2.中心城区丰南城郊,丰南区近年来坚持以发展城郊型现代农业为主攻方向，大力培育新型生产经营模式,扶持农户集约经营，做强粮食、蔬菜、畜牧、水产和棉油等“五大产业”，多点开花，亮点纷呈，全区农业正全力构建起城郊型现代农业的发展新格局。 发展高效设施农业 推动畜牧养殖规模化、集约化、高效化发展。 打造休闲观光农业全面 打造以农业观光、采摘、农家乐、体验农耕、休闲度假等项目为重点的沿运河两岸休闲农业观光带，大力发展休闲观光农业。 培育特色农业产业 围绕对接2016年世界园艺博览会

7、，以发展城郊型园林花卉苗木为核心逐步形成“一村一品”“多村一品”的产业格局。,二、城市规划,3.曹妃甸港区规划,曹妃甸作为城市空间规划“次中心区” 辖“两区一县一城”：曹妃甸工业区、南堡经济开发区、唐海县和曹妃甸新城 规划面积：1943平方公里 目前常住人口：22万 新区功能定位：中国能源、矿石等大宗货物集疏港，新型工业化基地，商业性能源储备基地，国家级循环经济示范区，中国北方商务休闲之都和生态宜居的滨海新城 唐山十三五规划中指出，要加快完善曹妃甸生态城、曹妃甸临港商务区、海港经济开发区等现有城市功能，打造沿海经济增长极。 坚持港口、港产、港城“三位一体”协调推进，促进沿海经济迅速崛起。以建设世界性综合枢纽大港为目标，统筹三个港区规划，完善集疏运体系建设，形成功能完备、优势互补的港口群，建设成为“一带一路”交汇点和重要枢纽之一,三、土地规划,市域划分为四个综合发展区： 中心城区优化发展区 663平方公里 南部滨海城镇及产业发展区 5,880平方公里 中部平原农业综合发展区 3,521平方公里 北部山地丘陵生态保护区 4,201平方公里,三、土地规划,1、中心城区规划功能 以政治、经济、

8、文化、金融等综合服务功能为核心，建设冀东经济区服务中心、环渤海地区中心城市 2、中心城区规模 唐山市中心城区规划范围包括“一主三副”，即一个主城（由路南区、路北区和开平、丰南、丰润三区的一部分组成）和三个副城（空港副城、古冶副城、丰润副城），控制范围为1206平方公里。2020年中心城区建设用地总规模控制在27100公顷以内。 3、主城区发展规模 主城区2020年城市人口为240万人，建设用地为20950公顷，人均建设用地面积87平方米，是“一主三副”城市布局结构中的核心部分，规划期内的发展方向为“西扩、东延、北控、南拓”,三、土地规划,增量指标显示2020年前唐山市新增建设用地指标充足，每年平均1800公顷，折合27000亩，50%以上通过耕地复垦实现。,小结,唐山市位置优越，对外交通便利 人口基数大，城镇化率较高 至2020年中心城区规划常住人口318万人，规划建成区面积约410平方公里，城市发展空间广阔 主城区人均建设用地面积约87平方米 唐山市新增建设用地指标充足，50%以上通过耕地复垦实现,B,土地市场分析,整体土地市场成交情况 各行政区划土地市场成交情况 住宅用地土地市场成

9、交情况 小结,唐山市土地市场于2013年达到成交峰值，2014年成交量急剧下降； 2015年稍有回升趋势，幅度不大。,一、整体土地市场成交情况,二、各行政区划土地市场成交情况,按行政区划来看，土地成交多集中在丰南区、丰润区、古冶区、路北区； 成交楼面价较高行政区为路南区，达到1276元/，溢价率较高的为开平区和丰润区，达到1.5%左右；,2015年各区土地出让成交情况,三、住宅用地土地市场成交情况,2015年唐山市住宅用地推出及成交量均较少，仅成交161.66万， 平均楼面价759.73元/,28,整体： 成交量：2013年达到成交峰值，2014年成交量急剧下降，2015年稍有回升趋势，但回升幅度不大； 成交楼面价：2010-2014年住宅楼面价集中在800-1000元/，2015年为645元/，成交楼面价下降明显； 溢价率： 2010-2014年住宅溢价率在1%上下浮动，2015年溢价率为0。 分行政区： 成交量：多数集中在丰南区、丰润区、古冶区、路北区； 成交楼面价：较高行政区为路南区，达到1276元/ 。 结论：唐山市土地成交量从2014年急剧下降，2015年基本维持上年水平，成交楼面价格大幅下滑，市场有走弱迹象。,四、小结,C,房产市场分析,住宅市场销售情况 知名开发商竞争分析 房地产投资情况,一、住宅市场销售情况,1.商品房销售情况,分析： 1、唐山全市商品房供应量自12年开始呈逐渐回落走势，成交面积于15年达到峰值，成交价格保持基本持平； 2、15年整体房地产市场回暖，持续积累的购房需求于15年得到基本释放，15年全年成交面积达758万平米，而成交均价较14年有所下跌,整体市场内以价换量仍是主流,注：数据来源于房产信息网,2.住宅市场需求结构,一、住宅市场销售情况,唐山市住宅销售单价区间集中在4500-5000元，唐山市市区（路南+路北）住宅销售单价区间集中在5300-6500元，成交套均面积区间以105-115为主80-96为辅。,2015年唐山市整体住宅销售价格走势,2015年唐山市整体住宅套均面积,一、住宅市场销售情况,3.唐

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