2011年中国房地产发展历程分析研究报告——房地产市场基础培训课程
73页1、1,易居中国华中区武汉公司市场部总监 李进,中 国 房 地 产 发 展 历 程,房地产市场基础培训课程,2,回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁,就会发现,房地产记载的既是一部中国30年的建设史,又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。,3,目 录,中国房地产行业发展模式,中国房地产行业发展所经历的阶段与特点,中国房地产发展数据播报,4,中国房地产行业发展模式,发展模式 开发模式 盈利模式,5,1980年4月,邓小平同志提出了“出售公房,调整租金,提倡个人建房买房”的设想,拉开了住房制度改革的序幕。,6,当中国房地产起步之时,其他国家地产行业已经发展成熟,是借鉴成功模式还是摸索新的模式? 中国房地产应该以何种模式开始发展?,借鉴,创新,7,成功不能复制但可以借鉴,中国房地产发展师从于香港、起源于深圳、传播于大陆内地,8,香港模式,在过去20多年中,影响中国内地房地产行业发展的模式是,香港模式本质特征:是房地产开发商以相对廉价取得土地为经营导向 ;这主要源于香港土地资源严重稀缺,土地高度垄断,商品住宅产品供不应求。,9,近几年,中国房地产企业逐步看重美国模式,并以美国房企为标杆,借
2、鉴与学习。,美国模式兴起,美国模式本质特征,是以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向。其原因是美国的土地资源几乎无限供应。,10,长江实业,Pulte Homes,万科,中国政府对土地用途的规定、超过闲置年限强制回收政策,以及对商业住宅采取的宏观调控,都对土地投机起到了有效的抑制作用。,美国模式,VS,兼容,11,发展模式的根源:土地,12,中国房地产行业发展模式,发展模式 开发模式 盈利模式,13,开发流程,14,房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿,一,二,三,四,五,15,中国房地产行业发展模式,发展模式 开发模式 盈利模式,16,房地产企业的赢利模式,具体而言,根据房地产整个项目全生命周期(项目论证、项目定位、规划设计、工程建造、营销策划、客户服务、物业管理)七大环节,专业化房企的赢利模式大致可以分为六大类。,17,盈利模式之一,投资运作,投资经营模式(资本溢价能力),地产经营模式(政府公关能力),盈利模式之三,开发经营模式(项目运作能力),盈利模式之二,土地开发,房产开发,18,盈利模式之四,物业持有,物业持有模式(资产管理能力),盈利模式之五,营销策划,整合营销模
3、式(策划销售能力),盈利模式之六,综合开发,综合开发能力(资源整合能力),19,中国房地产行业仍然在学习, 如何有自己独特的发展模式?,首先,看看中国房地产发展历程与特点。,无论是发展模式、开发模式还是盈利模式。,20,中国房地产行业发展,所经历的阶段与特点,21,1978,1991,1999,2007,2010,第一阶段:,中国房地产市场萌芽阶段,22,重点发展重工业,还不存在完全意义上的房地产市场。,新中国成立 战争摧残 一穷二白,1979,1980,1986,1988,1958,从1958年开始,房地产收归国有,中国房地产从此消失。,1991,23,1979年开始经济体制改革,1980年4月 邓小平提出 “出售公房,调整租金,提倡个人建房买房”的设想,拉开了住房制度改革的序幕。,1991,24,1986年1月,国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会,住房制度改革正式启动,1988年4月,中华人民共和国宪法规定,土地使用权可以依法转让。,25,新中国土地拍卖“第一槌”。,1988年4月,26,创下三天一层楼的“深圳速度”的深圳国贸大厦,最早一批被改革开放之风洗礼的城市,南国土壤:八十
4、年代中期的广州、深圳等,27,1979,1980,1986,1988,1958,1991,真正意义上走上了市场化的发展之路,供求关系不合理 虚假繁荣,可以说,海南房地产泡沫破裂之后,中国的房地产才在阵痛中。,1989年以“海南”房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至。,28,”海南“地产泡沫,王石、潘石屹、冯仑。,29,探索阶段:炒作与调整,1978,1991,1999,2007,2010,第二阶段:,30,1992年邓小平同志的南巡讲话 房地产开始迅速发展起来 掀起了房地产开发的高潮,炒作最严重区域: 北海、大亚湾、海南等地,31,炒作期,繁荣,调整期,萧条,负增长,亚洲金融危机,32,1993,1994,1997,1998,1991,1999,炒作期,繁荣,调整期,萧条,1998年中国的福利分房制度终止,货币化分房方案正式启动。,暴风雨来临前的沉寂期,33,房地产快速发展阶段,1978,1991,1999,2007,2010,第三阶段:,34,2000,2001,2002,2003,1999,2007,2005,2004,2006,市场 回暖,宏观经济稳定发展 房地产泡沫已得
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