田园养老度假基地项目建议书 - 副本

1、滨海集团田园养老度假基地,2014.03,“农业+养老” 开创 养老产业新模式,项目建议书,一、基础分析 项目问题 宏观环境 分析小结 二、案例研究 农业类项目 养老类项目 研究小结 三、发展思路 主题定位 项目标签 发展模式 市场定位 目标定位 分区布局 四、产品设计 设计原则 具体措施,Basic analysis Project problem The macro environment Summary Case study Agricultural projects Elder-caring projects Summary Development concept Theme positioning The project tag Development model Market positioning Target positioning Planning layout Products design Design principles Specific measures,Content of Project Proposal 项目建议书目录,1,2,一、基础分析,项目问题

2、宏观环境 分析小结,Basic analysis,3,基础分析,1.主题定位不清晰 主题不明，没有凸显园区发展的重心。核心市场吸引点何在？品牌核心魅力是什么？ 2.市场客群不明确 政府接待？农业休闲？养老？度假？会议？ 3.空间布局不顺畅 稍显混乱，酒店与养老公寓功能交叉、老人居住与食堂的距离远、参观线路不顺 4. 产品设计不系统 产品设计没有方向，随意性强，现有资源不能充分发挥作用。 5. 投资效益不匹配 目前整个园区已投入近20亿元，依照目前经营情况，收回投资遥遥无期。,项目问题,3,4,基础分析,宏观环境,1. 环境层面雾霾来袭，健康经济火爆 近年来，各大城市空气质量日益下降，项目地所在华北地区空气质量问题更是令人担忧。 人们对于健康的追求与空气质量下降形成了强烈的矛盾，这也使得近年居住类项目的开发，极力注重周边环境打造，将良好的生态环境作为项目的重要吸引点。,基于项目自身存在的问题，要寻找项目的发展方向，必须跳出项目看项目，从宏观层面进行分析，找到项目发展的突破口。,2013年全国主要城市空气质量,空气净化器脱销 雾霾天气不仅让口罩热销，就连动辄数千元的空气净化器也脱销了。走访

3、多家卖场发现，多数空气净化器品牌都缺货，消费者只能排队预订。,5,基础分析,宏观环境,生态环境成为众多楼盘的卖点,6,基础分析,宏观环境,人们对于健康生活环境的极度渴求！ 消费项目若能为健康生活加分，必能为产品本身加分！,本项目的后续发展： 抓住这一市场契机，充分利用设施农业这一资源，营造园区的健康小气候，构建项目的独特卖点！,1. 环境层面雾霾来袭，健康经济火爆,观光农业,7,基础分析,宏观环境,2. 产业层面农业步入新阶段，养老迎来大发展,2013年中央一号文件指出，要“鼓励和引导城市工商资本到农村发展适合企业化经营的种养业“。 2014年中央1号文件明确规定“引导和规范农村集体经营性建设用地入市”等政策。,城市化进程的深入、更多的人从土地上解脱出来成为城市人口，城市生活的压力、快节奏人们更向往田园生活、追求与自然的亲近。,中国正迎来农业休闲消费全面爆发的时代!,13000,3000,7000,农村观光,农业休闲，农业地产,农业度假，大规模农业地产,休闲农业,度假农业,人均GDP (美元),农业旅游阶段,8,基础分析,宏观环境,2. 产业层面农业步入新阶段，养老迎来大发展,我国已进

4、入人口老龄化，到21世纪中叶，中国老年人口将到达4亿人，从基础的衣食住行到养生、养老、医疗等领域都存在巨大商机。 老龄人消费潜力巨大 ，城市老年人口中，有42.8%的人拥有储蓄存款 ，退休金不断增长。,老年人日常休闲活动，多数仍处于公园健身、免费保健讲座等初级阶段 ，缺少符合老年人消费习惯的休闲项目。 近年来，养老机构数量迅速增加，但是缺少有特色、满足中国老人心理诉求项目，养老市场存在结构性失衡。,机会巨大，充满挑战！,9,基础分析,宏观环境,3. 区域层面中关村科技新城落户，北京消费力量集结 规划面积约14.5平方公里的京津中关村科技新城即将在项目地块南部崛起。 新城的产业规划，既有天津得天独厚的物流业和高端制造业，更有中关村引领全国的新能源、环保产业、创业服务业，将形成以智慧能源、智慧环保、智慧制造、智慧物流、创业服务为主的五大产业板块。届时，将对本项目产生以下影响：,大大提升项目所在区域交通环境及服务配套水平。,大量人员入驻科技新城，很大一部分将成为本项目的潜在目标消费人群。,科技新城将加强项目所在区域与北京的联系和往来，拉近项目与目标市场之间的距离。,京津中关村科技新城的建设，

5、将间接助力本项目的发展！,10,基础分析,分析小结,处理好二者的关系，是本项目首先要解决的问题！,生态农业,养老公寓,两大资源,两大热点,发展方向,园区,市场,11,二、案例研究,农业类项目 养老类项目 研究小结,Case study,12,案例研究,农业类项目,结合相关案例的研究，总结出休闲农业项目成功的四大法宝：美景造势、科技驱动、文化引领、私人定制。,美景造势,私人定制,文化引领,科技驱动,休闲农业,营造大尺度农业景观，形成视觉震撼力。 农业景观艺术化处理。,新奇观赏植株的培育。 科学管理，有机食品的供应,提升休闲农业品味。 节庆文化、农耕文化、地域文化、主题文化。,私家菜园、果园 会员农庄、企业农庄,13,案例研究,养老类项目,通过对国内外养老产业的研究，主要存在以下3种养老方式。目前国内以居家养老为主。,14,案例研究,养老类项目,基于对养老地产项目的研究，对养老地产项目发展模式总结如下。,15,案例研究,养老类项目,16,案例研究,养老类项目,滨海集团的“轮转”养老是会籍制养老 与“候鸟式”养老的有机结合！ 每个子项目都要做出特色，“云杉”作为“轮转”概念的首发，更应做成精

6、品！,17,案例研究,研究小结,短时间内，国人养老观念较难发生根本性转变。,养老地产项目，要充分考虑老人的心理需求。,亲情关系的延续与保持,18,三、发展思路,主题定位 项目标签 发展模式 市场定位 目标定位 分区布局,Development concept,19,发展趋势,云杉田园养老度假基地,主题定位,以设施农业资源为切入点，在空气质量日益下降的大环境下，营造项目内部宜居小气候。,依托园区良好的硬件设施和消除老人后顾之忧，使云杉镇成为老人享受晚年生活的理想场所。,通过度假等功能的补充，使园区消费人群的年龄跨度增加，以利于老人家庭关系向园区的延伸。,结合现有设施农业和园区其他资源，通过保留、提升、新增园区产品，构建返璞归真的田园生活方式。,田园式养老度假基地,20,发展思路,项目标签,田园 “田园”，本意为“田地与园圃”，由于历代诗人对田园的描写以及田园生活成为他们的向往，听到这个词很容易让人联想到“采菊东篱下、悠然见南山”的生活场景。 “田园”，良好生态环境的代言，指云杉养老度假基地在大环境污染的情况下，所营造的健康、宜居生态小气候。 “田园”，更是一种生活方式，“以土为伴、与苗为

7、邻”。中国的城镇老人，年轻时大多都有过种田的经历，他们对土地有一种发自内心的亲切感，这种田园生活方式是老人对年轻记忆的重温。 云杉养老度假基地以设施农业作为创造田园生活的引擎，通过可视化、可触摸、可感知、可体验的项目，让入住的老人和休闲度假人群远离都市喧嚣，感受那一份纯真、平静和淡然。,21,发展思路,滨海集团田园养老模式 结合滨海集团独有的“轮转”养老理念，以田园养老为核心功能，融合农业观光、文化娱乐、休闲度假、拓展培训以及商务会议等功能的1+N模式。农业营造的田园生活为卖点，养老为赢利点。以田园养老统领其他业态，做到三区合一，即“老年公寓区+生态农业区+休闲度假区”的组合模式，利用丰富的农业休闲元素，为项目聚拢人气，构建品牌，通过休闲度假区的补充完善，提升养老板块的高度，最终实现养老、农业和度假的完美结合。,发展模式,1+N模式,22,发展思路,市场定位/目标定位,【市场定位】 1. 地域市场划分 主力市场北京、天津及周边区域市场 机会市场国内其他地区及海外市场 2. 专项市场分类 一级市场养老市场 二级市场家庭休闲度假市场,【目标定位】,天津 层面,【三大片区】 农业休闲片区、公

8、寓酒店片区、休闲度假片区,23,发展思路,规划布局,高层、商业区 （规划）,公寓酒店片区（200亩）,农业休闲片区（460亩）,休闲度假片区 （240亩）,24,四、产品设计,保留项目 提升项目 新增项目 产品体系,Products design,25,产品设计,设计原则,【三大原则】,老年公寓，服务设施的合理配置 星级酒店，即将营业对于基地的带动 生态农业，闲置设施的改造利用，文化的植入,用好 现状资源,园区项目的设置围绕养老进行，以构建田园生活方式为宗旨 休闲度假功能的配置，针对老人背后的子女孩子进行,抓好 养老主题,丰富园区休闲项目，让入住老人闲不住，来访人群留得住 室内与室外相结合，通过新增温泉、娱乐等元素，弱化项目淡旺季吸引力的差距,做好 休闲文章,保留一批活力项目， 提升一批闲置项目， 新增一批亮点项目， 让农业向休闲度假延伸，养老向田园生活升级，最终形成能够满足“一老一小与家庭”的产品体系架构。,26,产品设计,具体措施,【不老林】 对现有露天果林进行提升。 在此入住的老人均可获得一棵树，如有意愿认养更多，可通过在园区进行劳动或者购买的方式获得。 此树由老人自行管理，用树

9、木生机勃勃的长势象征所有者“不老”的情怀。 此树可以传给儿女子孙，作为对老人的怀念和家庭情感的延续。,通过保留、提升和新增，构建云杉田园养老度假基地的产品体系。,27,产品设计,具体措施,【太阳宫温泉】 为室内项目，一方面隔离外界雾霾，另一方面缓解北方冬季缺少吸引物的问题。 利用现有闲置的农业大棚 进行改造而成，减少项目的工程建设投入。 采用透光性好的顶棚，因此虽在室内，却并没有与阳光隔离，故名“太阳宫”。 借助多样的植物搭配，在提升视觉景观的同时，营造出室内健康宜人的小气候，摆脱长期遭受雾霾的困扰。 通过与不同元素的搭配形成各种风格、各种功用的温泉泡池：林下泉、花边泉、长寿泉、亲子泉. 以温泉项目为基础进行延伸，设置花香泳池、四季水乐坊等水娱乐项目，满足人们亲水的需求。,28,产品设计,【剑桥乐学训练营】 为解决家长关于周末及寒暑假，孩子去爷爷奶奶家“只玩不学”的顾虑，针对青少年及儿童设立专门的寓教于乐、农学对接的互动式训练体验营。 目标人群一方面是园区居住的老人家的孩子，另外也可接待非园内老人家属孩子，也是对整个项目的一种变相宣传。 以园区的生态农业为基础，结合科技元素的运用，开展多种儿童智力开发、科普知识、体能锻炼、礼貌礼仪等方面的体验项目。 在寒暑假及周末节假日等时间段，集中开展主题训练项目。,具体措施,29,产品设计,【剑桥乐学训练营】,具体措施,食物绘画大赛,树上穿越,礼仪知多少,谢谢！,

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