老年公寓可行性报告文集

1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划老年公寓可行性报告文集宝鸡九成宫老年公寓项目建设可行性研究报告宝鸡聚鑫房地产开发有限责任公司二一三年五月一、总论：.项目简况:1、项目名称：宝鸡市老年公寓建设项目。2、承办单位：宝鸡聚鑫房地产开发有限责任公司。3、项目法定代表人：甄保国。4、承办单位概况：本项目承办单位为宝鸡聚鑫房地产开发有限责任公司。法定代表人XXX，男，现年49岁，麟游县届政协委员。多年从事房地产开发等项目建设工作，取得了较好的社会效益和经济效益；有在政府部门和企业工作的经验，是个有爱心、善心、同情心的企业家，有一定老年工作的经验。项目提出的背景：1、改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的下降到XX年的；总和生育率由1970年的下降到XX年的。加之城市化进程加快了医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化进程加速。我国60岁以上老年人口比重，从1964年的上升到1998年的，至1999年已达到10，现已进入老龄化社会。2、根据XX年全国第六次人口普查资料，XX年全国总人口人，与XX年第五次

2、人口普查相比，总人口增长了7390万人，增长率为，年均增长%；其中60岁以上老年人已达亿，占总人口的%，65岁以上老年人达到了亿，占总人口的%；老年人口年均增长%，大大快于总人口增长速度。更为突出的是目前我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5的惊人速度递增。预计到XX年底，60岁以上老年人口将达到亿，占总人口左右；2050年将达到4亿左右，占总人口25以上。这一现象，表现出“两高、两大、两低”的特征。即：高速、高龄；基数大、差异大；社区养老水平低、自我养老意识低。我国正步入深度老龄化社会。3、我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期和高龄老年人口快速增长期及农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国的经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口突出的老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家和21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平及全面建成小康社会的目标。人口老龄化现象，是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而，老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发

3、展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。4、人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，加速发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区环境迫在眉睫。人口老龄化势必引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。但社区养老服务水平及服务功能普遍较低，许多地方社区养老服务还没有起步；据统计，目前入住公办养老机构的半失能老人只有3300万人，全失能老人只有1080万人，公办养老机构远远不能满足老年人多层次、多方面的精神及生活需求。建立健全机构养老，为老年人提供健康、快乐、休闲、娱乐、伙伴式的安养服务，使老年人老有所养、老有所医、老有所乐、老有所托，可满足老年人对老年生活的特殊需求，解决传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的好路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。5、一些地区经验

4、表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求。调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年服务机构，采取政府引导、社会参与、市场化运作，政府购买服务的方式，是解决老龄化问题的极好办法。民间资本在兴办养老机构中，在总结我国公办养老院的基础上，吸纳了国际上养老服务的新观念、新方法，集科学、健康、人文、慈善等开展为老服务，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作已取得了很好的效果。老年服务机构以创造健康、快乐、文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行、休闲娱乐、医疗保健、科学养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，快乐养老，使其家属子女集中精力工作，有效的促进了家庭和谐及社会的稳定。项目建设的必要性：1、党中央、国务院历来十分关注老龄问题，XX年发出了关于加强老龄工作的决定等一系列文件和指示。我国制定颁布了中华人民共和国老年人权益保障法，使我国老龄事业有法可依、有章可循。2、经调查，“十一五”期末，宝鸡市60岁以上老年人口已达万，占总人口的%，预计到XX年老年人口总数将达到60万，约占全市总人口的%。目前，麟游县60岁以上老年人口约万人，占全县总人口13.2

5、。“十二五”时期将是我市老年人口快速增长期，人口老龄化带来的问题将更加凸显。人口老龄化、老年人口高龄化、高龄人口空巢化日趋严峻，将直接导致劳动年龄人口比例下降，老年人口赡养比例加大，社会供养系数上升，政府养老负担加重。尤其是随着城镇化步伐加快，农村青壮年劳动力转移，致使农村人口老龄化已明显高于城市，农村空巢老人占农村老年人的37%。随着养老保障所需费用迅速增加，老年基础设施建设与老年人口日益增长的物质文化需要不相适应，高龄老人、空巢老人和独居老人社会照料成本越来越高，老龄问题的社会压力日益增大。这些矛盾和问题，对全市政治、经济和社会都将产生深刻影响。为了促进全市工业化、城镇化快速发展，实现“打造关天副中心，建设和谐新宝鸡”目标，按照宝鸡市老年事业发展“十二五”规划，“必须坚持政府引导与市场配臵相结合，发挥政府在老年事业发展中的主导作用”；“支持发展机构养老服务，鼓励社会力量兴办养老服务机构，大力开展老年福利服务设施建设，发展老年公寓，提供老年需要的各种服务”，从制度、物质、文化、精神等方面应对人口老龄化挑战，切实保障老年家庭和老年人基本生活，促进老年事业与经济社会协调发展。3、省委、省

6、政府和市委、市政府历来十分重视老龄问题。早在XX年就发出了关于贯彻的实施意见；XX年省、市政府分别发出老年事业发展“十二五”规划；分别制定了一系列方针政策和具体措施，不断加大财政投入，促进了我市老龄事业的健康发展。尤其近年来加快了社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活水平，提升老年人生命质量，拓展老年服务机构建设，让更多的老年人老有所养、老有所乐、老有所学、老有所为、老有所教、老有所医，有着十分重要的意义。二、可行性研究报告的编制依据：1、中华人民共和国老年人权益保障法；2、中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定；3、中共陕西省委、陕西省人民政府关于贯彻的实施意见；4、陕西省人民政府陕西省老龄事业发展“十二五”规划和宝鸡市人民政府宝鸡市老年事业发展“十二五”规划。三、可行性研究范围：遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家发改委投资项目可行性研究指南的规定，对九成宫老年公寓项目的建设规模、设计方案、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：1、通过对项目现状、发展和需求情况等调研，论述项目建设的

7、意义和必要性；2、根据建设实际状况进行总体布局，确定工程规模与技术方案；3、对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出设计技术方案；兴隆镇老年公寓可行性报告截止到XX年底，我市户籍60岁以上老人达万，占总人口%，老年人口增速%，高于全国平均增长速度，城区空巢家庭达%。据预测，到21世纪中叶，哈尔滨市老年人口比重将达到25%，即每4个人中就有一个老年人。据分析，哈尔滨市人口老龄化是由于生育率急剧下降造成的，老龄化超前于经济发展，即“未富先老”。而老年公寓是解决这一问题的重要手段。开办老年公寓首要的问题是维持良性运转，即如何保持其自身发展。盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，如房租、防暑降温、取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等。其计算公式为服务成本即为盈亏。收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。一、申办老年公寓可行性分析养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，我们要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本市同行业总量及分布情况；老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他

8、养老机构的入住情况，兴隆镇的交通和环境情况等。办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，都能造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老院都带来人力和物力上的负担。、从市场角度目前，我市现拥有养老机构211家，床位共计8000余张，刚刚达到老年人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发展空间。从区域角度来看，南岗区、道里区、道外区、香坊区养老机构相对密集，群力新区存在养老机构床位上的不足。(二)、目前哈市养老机构发展评价哈市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高。1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，要求配套设施齐全。2、百床以上收费在1000元左右的养老机构，市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住

9、率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。3、30张床位至100张床位之间的中等规模老年公寓是我市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的情况下争取到福彩基金的投入，“老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营须进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，才能达到降低服务成本的目的。二、收支情况分析(一)、开办养老机构前期投入1、150张床位的养老机构总建筑面积在1300平方米以上。2、房屋改造和简单装修费用，约投入60万元。3、基本设施配备。a)床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元300=元。b)床上用品2001

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