成都市房地产市调

1、11 月成都市调简报本次市调我们项目分为四个小组，以东南西北四个区域为划分标准。主要目的是了解成都各个区域的房地产市场状况，区域未来的发展方向和成都市未来的经济发展对房地产市场产生的影响。一、东区： 作为成都市较晚开发的一个片区，此区域的规划和房屋布局都是非常合理，加之东客运站的运营也为此区域带来了良好的交通优势和人气，吸引了众多知名开发商的入驻， 所以此区域项目基本上是以城市综合体为主。被定位与未来成都市的金融中心和高档住宅片区。因此也被誉为成都市未来的富人区。项目名称物业类型开发商经济指标面积区间均价开盘时间余房情况优劣势成都 ICC 综合体新鸿基、九龙仓、恒基兆业占地 308亩，总建面 125W方，容积率 4.0 ， 绿化率 30% ， 总户数928， 车位比1:1.6 90-205 11000元/2012.11 剩余60% 优势：品牌大，位置优越，形态丰富劣势：1、 发展周期较长；2、户型面积大，客户群有选择性。环球汇 .天誉综合体合景泰富、香港置业占地 285亩，总建面 90W方，容积率 3.55 ，绿化率 70% ， 总户数 2239多，车位比 1:1.78 79-125

2、9000元/2011.4 剩余90% 优势： 1、品牌大，绿化率高，周边配套好劣势： 1、该区域发展周期长； 3、户型大，全精装，对客户有一定的制约。华润 . 二十四城都市综合体华润置地占地 1082亩，总建面 210W方，容积率4.0 ，绿化率55% ，总户数20000多，车位比1:1 50-120 12000元/2011.8 剩余50% 优势： 1、项目体量大，小区配套完善； 2、户型多样，选择面广，适合各种人群；劣势：1、 小区户型多样，感觉很杂， 不够档次；2、价格较高。九龙仓 .御园住宅九龙仓占地 158亩，总建面 40W方，容积率 2.9 ， 绿化率 44% ， 总户数1800左右，车位比 1:1.55 60-120 7000元/2012年初剩余5% 优势：此区域唯一纯住宅物业，板式结构，价格合理。劣势：位置尴尬，离中心商业区有一定距离，小区配套少。蓝光 coco时代商住蓝光地产占地 58亩，总建面 22W方，容积率 4.5 ，,绿化率 30% ， 总80-130 9600元/2011.4 剩余50% 优势：1、小户型， 刚需，价格便宜。 2、户型功能性强。劣势： 1、区域

3、尴尬，距户数 2100多，车位比 1:0.7 周围大型商场有一定距离；协信中心综合体协信占地 56亩，总建面 22W方，容积率 4.5 ，,绿化率 30% ， 总户数 86多，车位比 1:1.7 80-113 10000元/2011.12 尾房优势： 1、户型较好； 2、周围配套完善劣势：1、区位不好； 2, 、周边环境差。保利 . 康桥住宅保利投资占地 123亩，总建面 34W方，容积率 2.68 ， ,绿化率 70% ， 总户数 1182多，车位比 1:2.2 123-198 15000元/2011.11 剩余80% 优势：1 周围配套完善，环境宜居。劣势：1、车位比低与商业中心距离较远二、南区 ：南区是成都市较早开发的一个片区，也是成都市政务办公的中心片区。该区域凭借完善的生活配套和便捷的交通，合理的规划布局在短短的几年内发展成为了成都市最具有国际化的片区，加之高新区的成立，故而在此区域聚集了成都市最多的写字楼和许多大型的商务综合体。至于住宅在南区，基本上是以南延线为中轴线，向南发展，到华阳。且都是社区形式，房屋价格是成都市内较高的区域之一。项目名称物业类型开发商经济指标面积区间

4、均价开盘时间余房情况优劣势天悦府住宅高投置业占地 130亩，总建面 213W方，容积率3.19 ，绿化率45% ，总户数755，车位比1:1.3 89-132 14000 未定还未开盘优势：小区内配套完善，周边交通便利劣势：周围配套不够完善，价格过高， 离主城区过远世豪广场商住成都金怡源房地产开发有限公司占地 150亩，建筑面积 80W平米，容积率5.8 ，绿化率48% ，总户数3100多，车位比1:1.2 125-140 8300 2012.5 剩余20% 优势：综合体， 周边配套完善劣势：公共交通不便利，离主城区远创源中心综合体海联实业占地 32亩，总建面 21W方，绿化率 30% ，容积率 7.19 ，54-98 未定未定还未开盘优势：综合体劣势：容积率过高， 绿化率低三、西区 ：西区主要是以几个客运中心为主向周边辐射，发展速度相对于其他几个区域来说稍显缓慢。此区域生活配套完善，加之人流量众多，在二环内新开的楼盘较少，二环外有一些新开楼盘，但是大多数新开的楼盘基本上都在三环周边，此区域的房屋价格区间较大。 地铁 2 号线的开通也对此区域的二次发展起到了推动性的作用，特别是靠犀浦的

5、一些方向的新楼盘作用比较明显。项目名称物业类型开发商经济指标面积区间均价开盘时间余房情况优劣势保利贝森商住保利占地 40亩，总建面 12.8W方，容积率 3.4 ， 绿化率 25% ， 总户数586， 车位比1:1.6 128-150 13000 2011.11.19 剩余60% 优势：品牌大， 位置优越，配置高端智能系统劣势：价格过高，体量小中粮祥云商住中粮占地 290亩，容积率 3.3 ， 绿化率35% ， 总户数90-144 10000 2012.9剩余20% 优势：品牌大，综合体劣势：公共交通不便利，离生活配套较远总户数 420，车位比 1:0.7 南钻威尼斯住宅力鑫占地 15亩，总建面 4W方，容积率 4.0 ，绿化率 50% ，总户数 271左右，车位比1:1.5 93-140 9000多2011.1 剩余50% 优势：交通便利， 位置优越，配套完善劣势：小区配置不完善，体量小中建 . 桐梓林一号住宅中建占地 113亩，总建面积 34W方，容积率46，,绿化率60% ，总户数1885，车位比1:1.2 88-141 11800 2012.12 还未开盘优势：位置优越， 周围

6、配套完善。劣势：户型太大，客户的限制性强。蓝光公馆1881 住宅蓝光地产占地 60亩，总建面 21.9W方，容积率3.59 ，, 绿化率35% ，总户数685多，车位比 1:2.3 188-400 18000 2010年底剩余10% 优势：品牌大，定位高端，小区内配套完善劣势：区位不好； 精装对客户局限性高， 价格过高2000多，车位比1:1.18 .22 老会展现代城综合体会展占地 123亩，总建面 20W方，绿化率 30% ， 总户数 2300，车位比 1:0.8 50-120 8600 2011.12 剩余5% 优势：位置优越，性价比高，周边配套完善劣势：容积率过高，绿化率低天祥广场城市综合体上海天祥占地 25亩，总建面 12.8W方，容积率 4.78 ，绿化率 30% ， 总户数 446左右，车位比 1:1.7 86-140 13000 2012.9 商业售罄住宅未开盘优势：交通便利，位置优越，配套完善劣势：小区配置不完善，体量小coco 金沙商住蓝光地产占地 43亩，容积率 2.66 ，,绿化率 40% ， 总户数 1007，车位比 1:0.8 49-89 8200 2012

7、.7.14 剩余5% 优势：小户型，刚需，户型功能性强。劣势：区位太差，配套不完善，公共交通不便利华润金悦湾豪宅华润占地 168亩，总建面 33W方，容积率 3，, 绿化率 30% ， 总户数1000多，车位比 1:2.3 210-298 21000 2012.4 剩余60% 优势：品牌大， 定位高端，小区内配套完善劣势：区位不好；精装对客户局限性高四、北区 ：北区是成都市最早发展的一个区域，此区域主要是以客运物流为主，人员流动性大， 规划不合理， 导致此区域是成都市最脏乱差的一个区域。但随着成都市政府近年推出的北改政策，将在未来改变此区域的一个现状，发展空间巨大， 此区域的房地产主要是小户型刚需盘为主，在建的大型综合体项目并不多见。针对的大多数客户群体都是首置刚需的人群。项目名称物业类型开发商经济指标面积区间均价开盘时间余量情况优劣势分析龙湖北城天街综合体龙湖占地 300 亩，总建面 70W 方，容积率 3.75，绿化率 30%，总户数3592，车位比1:1.08 90-205 11000元 /2012.11 40%优势：项目本身配套完善，也是本区域地标性建筑劣势：发展不够成熟，公共

8、交通不便利华润银杏华庭商住华润占地 35 亩， 总建面 10W 方，容积率 2.5，绿化率69%， 总户数 700多，车位比1:0.93 79-125 9000 元/2011.4 10% 优势：品牌大，与沙河公园无缝对接适宜居住劣势：周边发展还不够完善，发展不够成熟，公共交通不便利绿地世纪城综合体绿地占地 343 亩，总建面 83W 方，容积率 4.5， 绿化率30%，总户数3500 多，车位比1:0.85 50-120 12000元 /2011.8 优势：体量大 ,是本区域第一个综合体，刚需 ,价格便宜。劣势：公共交通极不方便，周边生活配套不太完善招商雍华府商住招商占地 184 亩，总建面 49W 方，容积率 3，绿化率75%，总户数3000 多，车位比1:1.2 60-120 7000 元/2012 年初40% 优势：周边配套较完善，交通便利劣势：相对于同区域产品价格较高。金牛万达广场综合体万达占地 200 亩，总建面 110W 方，容积率：商业7住宅 4，绿化率:15%，总户数2300 多，车位总数 4500 80-130 9600 元/2011.4 住宅售罄写字楼剩50% 优势：位置优越，交通便利，周围配套完善，地标性建筑，大型的城市综合体劣势：绿化率低，建筑密度太大总结： 成都市作为西部经济中心，辐射范围广，但房地产起步较晚，近几年成都市政府也加大了对城市化建设的步伐，大力发展房地产开发和建设，政府办公的南迁，专业市场的外移， 和北改等政策， 让成都市的房地产市场得到了新的发展契机，因此也吸引了许多国内外知名的房地产开发商到成都，而且许多项目都是以城市综合体为主，定位于高端的商务办公和生活住宅。注：地铁的发展对成都的经济和房地产的发展方向有一定影响。

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