房地产金融资产投资

1、房地产金融资产投资房地产金融资产投资主要内容：1. 房地产金融资产投资的概念； 2. 投资于房地产企业债券、股票，房地产投资 信托基金、房地产抵押贷款证券； 3. 房地产金融资产投资的收益和风险； 4. 房地产金融资产投资的影响因素。一、引言：房地产实物资产投资小结1. 房地产实物资产投资的特点投资对象不可位移； 投资数额较大且开发建设周期较长； 投资的流动性较差； 对通胀的抵御性较好； 投资的不确定性较大； 具有较高的财务杠杆率； 对专业知识和经验有较强的依赖性。2. 房地产实物资产投资的利弊投资之利投资之弊相对较高的收益水平 抵御通胀的影响 提高投资者的资信等级 易于获得金融机构的支持风险较 大 投资门槛较 高 投资经营环节 和受制因素较 多 变现性较差 思考：房地产金融资产投资的特点？二、房地产金融资产投资的概念1. 房地产金融资产投资的含义投资者将资金投入到与房地产相关的证券市场， 通过拥有房地产金融资产来获得预期的不确定性 收益的行为和过程。类别：类别：购买房地产企业的债券或股票、购买房地 产投资信托公司的受益凭证或股票、购买住房抵 押支持证券。提示：与一般证券投资基本相同。

2、2. 房地产产金融资产资产 投资资的实质实质类型收入来源投资者收入投资于房地产企 业股票或债券开发经营 收入股利或债息投资于住房抵押 支持证券还本付息额债息投资于房地产投 资信托基金基金运营收入股利或债息提示：首先是证券化，其次是证券发行机构或机制。3. 优点适用于没有时间、兴趣和专业技能的投资者；也适用于没有足够权益资金的投资者；规模经济和专业化经营管理。大量房地产辛迪加和托拉斯应运而生三、投资于房地产企业股票1. 含义投资者基于对房地产行业和企业的考虑，投入资金用于购买 房地产企业股票并获得相应收益的行为或过程。意义意义： 投资者通过拥有股票而分享房地产投资和经营收益； 房地产企业解决了资金问题，起到投资代理作用。2. 可投资资的房地产产股票类别类别 与投资资特点类别特点普通股优先股不可返还性参与性收益性流通性风险性3. 房地产企业（普通）股票投资收益衡量持有期收益率（买卖差价股息红利）/购价内在价值：股票所有权代表的资本在营运过程中 的真实价值。投资价值：拥有某股票在（短期）持有期间预期 可获收入现金流的现值。房地房地产产企企业业股票投股票投资资分析方法：分析方法：基本 分析 模

3、型红利贴现模型预预期持股期间间的股利和期末售价的贴现贴现每股盈利评价模型内在价值值每股预预期盈利标标准市盈率技术 分析 工具图形分析工具价位图图、趋势线趋势线 、价格形态态等数量分析工具移动动平均线线、相对对强弱指数、指数平滑 异同平均线线、随机指标标、动动向指标标等4. 房地产产企业业股票投资资的影响因素类 别备 注外部 因素宏观经济 因素经济经济 走势势、经济经济 政策、证证券市场监场监 管政策 等 房地产行业因 素行业发业发 展状况和趋势趋势 ，行业发业发 展政策等投资者心理因素投资资者预预期、情绪绪内部 因素公司净资产理论论上与股价之间间的正向关系公司盈利水平影响可分配股利增资和减资影响投资资者的预预期和信心5. 房地产产企业业股票投资资的风险风险类 别特 征系 统 性 风 险利率风险利率变变化导导致机会成本和可实现资实现资 本收 益的变变化 市场风险由经济经济 周期影响的企业业而致使股票市场场行 情发发生变变化购买力风险物价或汇汇率变变化对变现货币购买对变现货币购买 力的影 响 政策风险政府过过多的干预预和政策频频繁调调整非系 统性 风险违约风险发发行人违约违约 或破产产经营

4、风险公司经营经营 决策、管理等导导致收益下降财务风险财务财务 状况所导导致的风险风险提示：股票投资者看重企业的成长性。【资资资资料料】万科近三年盈利和分配状况万科近三年盈利和分配状况年份分配情况盈利2013每10股派4.1元（含税）1.37元/股2012每10股派1.8元（含税，税后1.71元）1.14元/股2011每10股派1.3元（含税，税后1.17元） 0.88元/股2010每10股派1.0元（含税，税后0.9元） 0.66元/股2009每10股派0.7元（含税，税后0.63元） 0.48元/股2008每10股派0.5元（含税，税后0.45元）0.37元/股2007每10股派1元（含税,税后0.9元）转转增6股0.45元/股2006每10股派1.5元（含税,税后1.35元）转转增5股0.493元/股四、投资于房地产企业债券1. 投资于房地产企业债券投资者基于对房地产行业和企业的考虑，投入资金用于购 买房地产企业债券并获得相应收益的行为或过程。意义意义： 投资者通过拥有债券而分享房地产投资和经营收益； 房地产企业解决了投资资金问题。2. 房地产产企业债业债 券类别类别 与投资资于房

5、地产债产债 券的特点类 别备 注零息债债券折价发发行有息债债券票面价发发行，单单利固定利率年息美元债债券票面价发发行，年息价高于美国同期国 债债收益率以人民币计币计 价、 美元结结算的债债券票面价发发行，年息和人民币币升值值收益以人民币计币计 价、 美元结结算的可转换债转换债 券票面价发发行，年息、人民币币升值值收益 和转换转换 股票收益特点：安全性高，收益稳定，流动性好3. 3. 房地房地产产产产企企业债业债业债业债 券投券投资资资资收益的衡量收益的衡量衡量指标内容适用情形直接收益率rdrd=年利息/市场场价格偿还偿还 金额额小而利 息相对对多到期收益率r付息债债券持有期收益率r买进卖买进卖 出的短期 投资资者【例】某房地产公司于2008年1月18日发行三年期债 券28.304亿元，年息率1.5。此债券以人民币为面 值，债券到期将以美元来偿还，并以到期当日的人 民币兑美元汇价结算。假设人民币每年升值3。试 计算该债券持有者的收益率。【解】以题中信息，该债券收益主要有两部分： 一是年息率1.5； 二是升值收益率（13）39.34. 房地产产企业债业债 券投资资的影响因素类 别备 注外部

6、 因素市场利率与价值值之间间的反向关系通胀水平与价值值之间间的反向关系内部 因素期限与价格的易变变性之间间的正向关系票面利率与价格的易变变性之间间的反向关系流通性与内在价值值之间间的正向关系发债主体的信用与内在价值值之间间的正向关系5. 房地产产企业债业债 券投资风险资风险类 别特 征系 统 性 风 险利率风险利率变化导致机会成本和可实现资 本收益的变化再投资风 险由于再投资的收益率不确定，使得 债券的期限对决策产生影响购买力风 险物价或汇率变化对变现货币购买 力的影响非系统 性风险发行人违 约风险因担保、经营等因素导致发行人在 给付利息和偿还本金上存在问题提示：债权投资者注重企业的抗风险能力。五、投资于住房抵押贷款支持证券 Mortgage-backed Securities，MBSs1. 住房抵押贷款支持证券商业银行等金融机构按照用途、质量、利率和偿还期 限相同或相近原则，将持有的住房抵押贷款债权汇集 形成抵押贷款集合体 （pool），出售给特设机构SPV （Special purpose Vehicle ），由SPV将收购的贷款资 产组合重新整理包装，并经过评级、担保形式实现信

7、用增强或提升后，以抵押贷款组合产生的本金及利息 现金流为偿还基础，在资本市场上发行证券，出售给 投资者的一种行为。资产证券化的一种，ABS的基础是一般资产。证券化的意义证券化的意义对投资者来说，一种间接投资方式；对发行者来说，是一种融资渠道、分散风险的 工具、改善资本负债结构的方法。提示：抵押贷款是证券化的基础，也是投资者的收益 来源和风险所在。2. 2. 投资于住房抵押贷款支持证券投资于住房抵押贷款支持证券投资者通过购买并持有房地产抵押贷款支持证券 来获得其中部分利息收益的一种投资方式。与一般债券投资的性质类似，无赋税减免优势。 3. 住房抵押贷款证券的运作机制二级市场一级市场放款人 /发起人借款人/ 购房人抵 押 权月 供 款保险/ 担保贷款收购 者/发行人资 金设计 发行 证券 贷款整合 信用增强 信用评级投资人承销商受托人管理者房地产抵押贷款的放款人，房地产抵押贷款的放款人，抵押贷款的创造者， 可以是MBS的发行人或投资者； MBSMBS的发行人的发行人，购买抵押贷款、组合并发行MBS ； MBSMBS的承销人的承销人，负责销售的金融中介； MBSMBS的担保人的担保人，为抵押

8、贷款提供信用升级，可以 是发行人自身； MBSMBS的受托人，的受托人，介入发行人和投资者之间的中介 ，负责收取由管理人所转来的本息、检查管理人 提交的各种报告、再投资等。房地产抵押贷款的管理人，房地产抵押贷款的管理人，本息的收取或追缴、提 交有关报告，可以是放款人及其附属机构；评级机构，评级机构，为MBS提供独立、公正的信用评级服务 ；MBSMBS的投资者，的投资者，可以是个人或机构，甚至放款人或 发行人自身，根据各自需要购买不同级别的债券。 表外模式与表内模式比表外模式与表内模式比较较表外模式表内模式权属资产资产 真实销实销 售后发发行 所有权权凭证证保留资产资产 作为为担保发发行 债债券凭证证 信用评 级采取多种措施增级级即银银行信用风险移出资产资产 ，贷贷款和证证 券化风险转风险转 移抵押贷贷款和证证券化风险风险 未转转移，发债风险发债风险法律障碍对对运行环环境要求严严格对对运行环环境要求相对对少4. 可投资资的住房抵押贷贷款支持证证券类型特 征支持债券 MBB发发行人拥拥有贷贷款组组合的所有权权，现现金流与公司 债债券一样样直付债券 MPTB发发行人拥拥有贷贷款组组合的所有权

9、权，现现金流类类似 于传递证传递证 券传递证 券 MPT投资资者拥拥有贷贷款组组合的所有权权，收到借款人偿偿 付的全部金额额（如约约定的本金、利息和提前偿偿 付的本金） 担保债务 CMO贷贷款组组合的的现现金流重新分配传递证券或过手证券传递证券或过手证券贷款人每月支付现金流 ：利息； 计划归还本金； 提前偿付本金实际用于支付证券持有人的现金流 贷款人每月支付现金流相关费用贷款1贷款n持有人或 投资人1持有人或 投资人n 按比例分配5. 住房抵押支持证券投资收益的衡量VMBS的理论价格； CF时MBS的现金流入； 资产寿命； R贴现率。 Pass-through抵押贷款利息所有参与机构的手续费保险费建行建元建行建元2007-12007-1个人住房抵押贷款支持证券个人住房抵押贷款支持证券 利率及付息方式：浮动利率，按月还本付息，基准利 率为一年期定期存款利率，每半年调整一次。规模及结构：41.6亿元，其中，优先级资产约40.2亿元 ，次级资产约1.4亿元。优先级资产分为A、B、C三档：A档约35.8亿元，AAA评级，当前票面利率4.77%；B档约3.6亿元，A评级，当前票面利率6.07%；C档约0.8亿元，BBB评级，当前票面利率9.75% 发行安排：银行间债券市场发行 6. 住房抵押支持证证券投资资的影响因素与风险风险影响因素内 容风险现金流 支付违 约借款人未及时还时还 款、收取的还还款未按 约约定支付给给投资资者等违约 风险提前偿付提前偿偿付使得现现金流出现现波动动，引 起MBS价格变变化再投资 风险利率导导致贴现贴现 率的变变化、借款人提前偿偿 付行为为的变变化利率 风险提示：所有投资者面对相同性质的风险，只是贷款 原始权益人的收益和风险的转移和按比例细化。2014年9月29日，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵 押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债 券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住 房和改善型普通自住房贷款投放。（中国人民银行、 中国

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