企业研究论文-物业管理公司问题研究

1、企业研究论文企业研究论文- -物业管理公司问题研究物业管理公司问题研究摘 要：物业管理是房地产市场发展到一定阶段的产物。随着我国住房制度改革的 深入，住房私有化程度大幅增加，伴随这一过程，物业管理作为一种新的公共 服务模式得以迅速发展起来。由于物业管理横跨流通与消费领域，涉及的法律 关系比较复杂，且我国尚未出台一部统一的物业管理法。本文针对我国物业管 理企业在物业管理市场运作中存在的一些基本法律问题，从研究物业管理企业 及其相关的概念如手，重点分析了物业管理企业物业管理权的来源、管理范围 ，以及在物业管理中存在的一些法律问题，提出了相应见解。关键词：物业管理 物业管理公司 业主公约Abstract: Real estate management is an outcome of the development of real estate. With the development of the reformation of the housing system, the privacy degree of housing owning house increases by a con

2、siderable extent, thus, real estate management has grown rapidly as a new public service model. It contains both circulation and consumption fields and refers to many complicated law regulations. However, the government has not made a standard law in this field. This paper is mainly to have an analysis on the sources of real estate management enterprises right, scope of management and also the problems existed in the process of real estate management Whilst in the light of some basic legal issue

3、s arising in the market operations of real estate management in China, and then to put forward some relevant understanding.Keywords: estate management; estate management enterprises; homeowner policy一、物业管理相关基本概念解析人类社会的工业化运动带来了城市的膨胀与发展，高超的现代化建筑技术已把 城市装扮成大厦林立。高楼大厦成为居民日常工作、学习和生活的主要场所。 物业管理作为一种新兴的第三产业提供了人们所需要的对物业加以维护和修缮 等服务。（一）物业管理的概念一般认为物业管理的概念可以从两个方面来界定。广义的物业是业主对物业依 法进行的自治管理和受物业业主选聘、委托的物业管理企业进行的专业管理结 合。“而狭义的物业管理就是我国物业管理条例第二条规定的指业主通过 选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及 配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内

4、的环境卫生和秩序的活动。”狭义的定义明确了物业管理的专业性与服务性的性质。 （二）物业管理的性质物业管理关系具有有偿性，是一种民事法律关系，具体来说物业管理具有以下 三种性质。第一，物业管理关系是一种民事法律关系。它不同于房地产的行政管理，不是 行政意义上的管理与被管理的关系，而是物管公司与业主之间形成的一种民事 法律关系。第二，物业管理关系具有有偿性。物业管理是通过物管公司来实现的，而物管 公司实施管理和提供服务是需要对业主收取一定费用的，这就决定了物业管理 关系的有偿性。第三，物业管理具有专业性。物业管理属于服务性行业，只有具备了相应的专 业技术，物管公司才能胜任物业小区的管理和服务。（三）物业管理企业物业管理企业是指依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑物 和附属配套设施及场地进行管理的企业。物业管理具有综合性，它不仅包括对 建筑物本身的管理，而且还包括对房屋区域周围的环境、清洁绿化、安全保卫 、公共绿地、道路养护统一实施管理，并向住用人提供多方面的综合服务。（四）物业管理企业的特点物业管理企业作为物业管理服务的提供者，是物业管理法律关系中最基本的主 体。它有着与其它

5、经济主体不同的特点：第一，物业管理企业是营利性组织。物业管理企业它是自主经营，独立核算， 自负盈亏，自我发展的服务型企业。它通过向业主提供服务而收取一定费用， 以维持企业的生存的发展。物业管理企业同过去的公有房屋的房管所不一样， 是适应社会主义市场经济及房地产业的发展需求而产生的，按照商业化模式运 作的物业管理模式。作为企业组织，物业管理企业必须依法定程序向工商行政 管理机关办理注册登记，领取企业法人营业执照，取得物业管理经营权，并在 工商行政管理机关核定的经营范围内按规定的经营方式从事物业管理活动。第二，物业管理企业必须具备物业管理资质资格。建设部建住房（1999）261 号物业管理企业资质管理（试行）办法规定：“物业管理企业应按本办法 规定申请企业资质等级评定，未经主管部门进行资估评定并取得资质证书的， 不得从事物业管理业务。”该办法规定对物业管理企业必须在注册资本，管理 人员的素质要求，企业管理、财务管理及物业管理的业绩等方面进行全面考核 ，并由此设定不同等级的物业管理企业。第三，物业管理企业的服务范围广泛，既可包括日常的物业维修保养，又可开 展特色服务，还可代理有关部门收取水费

6、、电费、维修基金、房租等。它服务 的根本目的是保护物业，使其处于良好的使用状态，达到物业保值增值效果， 同时，为业主节约交易成本，节省精力，取得相应的经济效果。第四，物业管理企业的服务行为必须是依委托的行为，其服务对象即是辖区内 全体业主 委托人。作为一种受托行为，其事务处理范围一般不能超越法律规定的范围和 委托权限。物业管理企业的物业管理行为是受业主或业主管理团体的委托而有 偿为其处理有关物业管理方面事务的行为。第五，物业管理企业还承担着一定的社会公共职能，具有一定的社会责任。物 业管理企业在物业管理活动中，因其涉及千家万户，涉及生活的方方面面，它 已成为现代城市管理的重要组成部分，因而国家通过法律、法规、规章等行政 干预及道德规范，要求物业管理企业对涉及物业小区内的公安、交通、市政、 环卫、绿化、电信等社区生活秩序，环境秩序进行管理，以协助有关行政机关 的管理活动，接受相关行政管理部门对其物业管理的特定方面的指导和监督。二、物业管理企业的责任分析物业企业责任即物业企业受业主托付而承担的责任，是一种受托义务，是受托 人遵照委托人的意愿，根据委托事务的一般性质，在委托人的授权和指示范围

7、 内，忠实地替委托人办理受托事务。在既无边无际明确授权也无行业规范以及 习惯作法的情况下，受托人应当以符合委托人的最大利益为原则，谨慎合理地 处理委托事务”。物业管理企业与业主管理团体签订明确双方在物业管理中的 权利义务关系的合同 物业管理委托合同。物业管理可依据不同的标准作不同的分类（一）物业管理企业作为受托人，根据是否经过特别法律委托而承担的责任第一，日常管理服务责任，它是物业管理企业提供的经常性管理和服务，可以 包括：日常养护和维修。即对物业及各种设施舍，设备进行经常定期的保养 和维修，使其处于良好的可使用状态；安全保卫，即由企业安全保卫人员对 物业辖区的人身和财产安全实施保护工作；清洁绿化，即由清洁人员定时、 定点地收集和清运垃圾废物，打扫卫生，对居住环境进行绿化，为业主提供清洁、优雅的办公和居住环境；物业维修，更新费用的帐务公开，并接受为主 及业主管理团体的监督。及时处理业主投诉；其它业务。 第二，特约服务义务、物业管理企业根据业主的临时或特别需要提供的服务。 如为业主送奶、送报、看护病人、小孩、代订车船票，代为购物等特约服务； 为方便业主工作生活开办特色服务。这类服务反映了

8、物业管理企业经营的灵活 性和服务的便民性，此类义务不是物业管理企业的物业管理义务。 （二）物业管理企业，按照物业管理的运作机制而承担的责任第一，物的管理责任，即物业公司对物业进行管理的责任。物业的接管验收 。物业企业依据其与房地产公司之间的协议和一定的标准，对物业进行检验和 接收。接管验收是在物业竣工验收合格的基础上对物业工程质量和使用功能的 再检验，物业企业在验收时发现质量问题应记录在案，在约定期限内督促开发 商采取补救措施直到完全合格。开发商应向物业公司提供竣工验收合格证、房 屋竣工图、管线竣工位置、方向，综合平面图、产权人状况资料等。物业的接 管验收标志着物业企业正式进驻物业，开始履行物业管理职责；对物业共有 部分的维修、维修、保养责任。物业企业对法定共有部管理服务功能，并对物 业企业的社区服务管理进行监督，真正促进物业分即楼房的外墙面。通道、屋 面、屋顶、支柱、土地、楼梯间、共用出入口、电梯、地下室、上下水管道、 公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施及 共用部分进行定期养护维修。对物业的通道路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐 场所、停车场、自行车库等物

9、业公用设施进行统一管理维修养护。第二，物业的使用管理责任。对业主合理使用物业专用部分进行监督。主要 是对业主入住物业前，对其物业进行装修时不当毁损行为的管理。业主装修房 屋，应向物业企业提出申请、填写装修申请表，按照约定的时间、方式办理装 修事宜。物业企业对业主是否有危及整个建筑物安全的行为，随意变更专有部 分共有的电线、水管、煤气等等设备的行为，及是否合理利用相邻他方专有物 业进行监督管理；对业主合理使用物业共用部分进行监督和管理。我国城 市新建住宅小区管理办法第十四条明确规定，房地产产权人和使用人违反下 列行为之一的，由物业管理司予以制止，批评教育、责令恢复原状、赔偿损失 。一是擅自改变小区内土地用途的；二是擅自改变房屋，配套设施用途、特征 、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的；三私搭乱建，乱停乱放车辆，在 房屋共用部分乱堆乱放，随意占用，破坏绿化，明确了物业企业对物业及 使用人合理使用物业共用部分进行管理。 三、物业管理合同责任总的来看，物业管理合同是物业企业物业管理权的主要来源，其管理行为在合 同约定的范围内行使，未完成合同约定的职责应承担违约责任。（一）物业管理合同的概念物业管理合同是进行现代物业管理的根据和标准，也是物业企业实施管理的依 据，在物业管理活动中起看非常重要的作用。它是指业主管理团体与物业企业 对特定物业的管理使用，有偿服务等问题达成书面协议，是业主团体委托物业 企业进行物业管理明确双方权利义务关系的协议。它对全体业主及其管理者均 有约束力。从其主体、内容、客体上看，物业管理合同是新型的委托合同。第一，物业管理合同主体之业主一方，不是一人或数人，而是一个业主团体， 是一个以建筑物范畴为联结的松散型团体。因此，在物业管理合同中，无法做 到每一个业主的利益都能公平地实现：相反，业主只能根据自己在整个物业中 所有享有的权利份额来对待自己的实际权益，只是从整体上看，物业企业与业 主团体之间的权利义务内容是平等的。第二，物业管理合同的客体是对物业的管理和对业主的服务，其是一种劳务行 为或服务行为，这种管理和服务既有单一的、也有全面的、综合的、社会化的 ，因此合同内容、管理费用由此而不同。第三，物业管理合同本质是商业性合同，但物业管理的内容决定了物业管理服 务还应包括保安，代

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