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房地产行业物流地产系列报告一：物流地产-白银时代弄潮儿

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卖家[上传人]：jiben****gshi

文档编号：25284413

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1、 HeaderTable_User 847289893 1185824214 HeaderTable_Industry 13020600 看好 investRatingChange.same 173833597 深度报告东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。【行业证券研究报告】核心观点高增长、高回报，物流地产是目前最具前景的地产子领域。高标准仓库开发和运营是地产行业中增速最快的子领域， 2010 年至 2015 年复合增速达到46%，远高于同期其他类型物业发展速度，其他物业领域增速均小于 10%。物流地产租金回报率也明显高于其他类型物业，在 1 个百分点以上。物流

2、地产运营模式主要有两类：纯租赁模式和出租 +出售模式，在出租 +出售模式下，高标准仓库投资回报率非常高，根据我们测算，目前在核心城市如上海开发运营高标准仓库的年化回报率在 34%左右。物流地产需求旺盛，发展空间巨大。物流地产需求主要来自于零售电商、第三方物流和现代制造业。国内零售业增速维持在 10%以上，加上电商的快速发展，带来对物流地产的新增需求以及对传统物流设施的替代需求，我们预计仅电商需求一项，就可以支撑物流地产按 40%的增速发展 5 年。另外，与美国相比，中国的人均仓储面积不到美国的八分之一，长期看中国物流地产发展空间巨大。汇率贬值预期与低利率环境为国内资本参与物流地产带来机遇。自 2015 年年中以来人民币持续贬值导致外资资本在国内物流地产领域扩张放缓，这为国内资本介入带来机遇；同时自 2014 年 11 月以来多次降息带来的低利率市场环境，利于提升物流地产回报率。投资建议与投资标的物流地产行业空间大，前景广，我们看好积极布局高标准仓库的上市公司。推荐东百集团 (600693，增持 )、建议关注中储股份 (600787，未评级 )、南山控股 (

3、002314，未评级 )。风险提示利率大幅上升。经济增速大幅下滑。物流地产，白银时代弄潮儿物流地产系列报告一房地产行业证券公司股价 EPS PE 投资代码名称 15 16E 17E 15 16E 17E 评级 600693 东百集团 12.09 0.05 0.18 0.40 219.95 68.81 30.59 增持资料来源：公司数据，东方证券研究所预测，每股收益使用最新股本全面摊薄计算， (上表中预测结论均取自最新发布上市公司研究报告，可能未完全反映该上市公司研究报告发布之后发生的股本变化等因素，敬请注意，如有需要可参阅对应上市公司研究报告 ) 行业评级看好中性看淡 (维持 ) 国家 /地区中国 /A 股行业房地产报告发布日期 2017 年 03 月 11 日行业表现资料来源： WIND 证券分析师竺劲 021-63325888*6084 执业证书编号： S0860514060003 联系人朱英 021-63325888*3931 -7%0%7%14%20%16/0316/0416/0516/0616/0716/0816/0916

4、/1016/1116/1217/0117/02房地产沪深300 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告物流地产，白银时代弄潮儿 2 目录 1.仓储物流地产是最具前景的地产子领域 . 5 1.1作为物流产业链重要一环，高端物流地产提升物流效率 . 5 1.2物流地产前景广，投资回报率高 . 6 1.2.1物流地产是目前地产行业中最具前景的子领域 6 1.2.2物流地产开发与运营：选址拿地能力与资本支持是关键 8 2.国内物流地产发展正当时 . 10 2.1仓储行业格局，高标仓库尚待发展 . 10 2.2高标准仓库需求旺盛，发展空间大 . 12 2.2.1短期需求看，国内消费的发展仍将支撑物流地产高速发展 12 2.2.2长期分析，与中国经济发展相匹配，物流地产仍有巨大发展空间 13 2.3当前汇率与利率环境为国内资本参与带来机遇 . 14 2.3.1人民币贬值与低利率环境为国内资本参与带来机遇 14 2.3.2新进入者将带

5、来行业格局变化 16 3.投资建议 . 17 3.1东百集团 . 17 3.2中储股份 . 18 3.3南山控股 . 19 风险提示 . 20 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告物流地产，白银时代弄潮儿 3 图表目录图 1：高标准仓库示例 . 5 图 2：根据普洛斯（ GLP）测算，高标仓储能为整个物流流程节约 20%的费用 . 5 图 3：过去 5 年，物流地产与各类传统物业相比增长最快 . 6 图 4：租赁 +出售模式的运行机制 . 9 图 5： 2015 年底，全国通用仓仓储面积约 9.55 亿平米 . 10 图 6：仓储业固定资产投资维持较高增速， 2015 年为 28.3% . 10 图 7： 2015 年，高标准仓库约占通用仓仓储总面积的 2% . 11 图 8：高标准仓库供应增长迅速， 2015 年增速达 54% . 11 图 9： 2016 年行业前五供应面积 . 11 图 10： 2015 年行业前十中的市场份额 . 11 图 11： 2015 年底主要城市高标准仓库存量 . 12 图 12：全国主要物流片区平均租金一直在增长 . 12 图 13： 2015 年第四季度，主要城市物流地产空置率 . 12 图 14： 2015 年第四季度，主要城市写字楼空置率 . 12 图 15：国内零售行业维持 10%以上的增速 . 13 图 16：网购规模增长迅速，渗透率不断提升 .

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