土地报价研究案例-2020-房地产
30页1、苏园 2014 01地块土地报价研究报告苏州铭星软件科技有限公司苏州市新天地工程造价咨询事务所2015年3月 苏州铭星软件科技有限公司总经理陈溥财苏州市新天地工程造价咨询事务所杨永明总工程师杜利同项目总设计师陈溥财苏州铭星软件科技有限公司苏州市新天地工程造价咨询事务所2015年6月10日 目录第一章总论第二章市场调研与产品定位第一节筛选产品类型第二节市场研究第三节产品方案初步优化第三章初步规划与方案优化第四章投资估算第五章财务评价第一节投资分类第二节投资使用计划第三节销售收入及销售税金计算第四节资金筹措计划的编制第五节土地基本报价方案第六节多因素变化土地价格临界点分析第七节风险分析 第一章总论一 项目名称苏园 2014 01号地块土地报价研究报告 二 报告编制单位苏州市新天地工程造价咨询事务所 苏州铭星软件科技有限公司三 地块位置及环境本地块坐落在苏州工业园区首期开发8平方公里内的金鸡西岸 呈东西向长条形 长372 87米 宽144 75至176 5米 东临湖畔 北面与澜韵园别墅区隔河相望 西面隔河为星港街 南面为空地 1 园区概况苏州工业园区开发建设7年多来 取得了令人瞩目的成绩 园
2、区的房地产开发也取得了辉煌的成就 园区房地产不仅发展快 而且销售旺 成为人们向往的安家落户之地 苏州工业园区的房地产于1996年开始开发建设 近年来 园区房地产蓬勃发展 从当年开发10多万平方米到2001年的开发量70万平方米 约占市区总开发量的一半 2001年8月底 区内累计住宅开工面积130 7万平方米 竣工交付74 8万平方米 在园区管委会的大力推动下 园区率先在苏州市推出小高层住宅 得到了购房者的青睐 目前在园区楼市 小高层住宅已与多层住宅一样旺销 到2001年底 园区已建和在建的小高层住宅在40幢左右 小高层住宅已成了园区住宅开发的一个热点 成为园区一道亮丽的风景线 目前 园区房地产产销两旺 销售量一直远大于竣工量 房地产项目大多在预售阶段就销售一空 整体销售率在95 以上 园区住宅已是苏州市民的一大品牌 成为他们安家落户的首先 园区住宅建设缘何呈现红红火火的态势 关键是园区以前瞻性的眼光 全面推进住宅建设 努力走上 高起点规划 高水平设计 高质量施工 高标准管理 的四高之路 2 园区总体规划苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发区 以金鸡湖为中心 总体规划
3、70平方公里 规划人口60万人 首期开发8平方公里 紧靠苏州古城 将建成一个以工商业为主体 包括金融业和旅游业的中心区 第二期环绕秀美的金鸡湖 将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区 第三期靠近上海 地势开阔 将建成一个技术密集的制造业和加工业基地 3 金鸡湖景观规划金鸡湖位于园区70平方公里规划区的中心地带 占地7 4平方公里 根据园区总体规划 周边8平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱 乐区 1998年初 园区管委会委托国际著名跨国公司美国易道 EDAW 公司编制景观总体规划 围绕金鸡湖规划了湖滨大道 城市广场 玲珑湾 波心岛 文化水廊 金姬墩 望湖角 水巷邻里等8个特色景区 金鸡湖的总体规划已经中国 新加坡和美国专家审定 并获得了中国国家发展计划委员会批准 该项工程总投资为11亿元 施工区4至5年 4 环境中新双方专家从苏州工业园区开发伊始 就坚持国际化标准 注重融合现代国际城市规划和开发建设的经验 新特点 力邀国际知名大师参与 编制设计了具备世界一流水平的科学规划体系 同时 本着 先规划 后建设 和 先地下 后后地上 的指导方针 积极实施高标准的基础设施开发 不仅形
4、成了与高科技产业发展相适应的投资环境 而且也创造了舒适怡人的高品质生活环境 5 配套设施苏州工业园区借鉴新加坡经验 住宅区所有商业服务 社会服务设施都集中在邻里中心 在70平方公里规划区内规划19个邻里中心 园区的住宅围绕集商业 文化 社区服务于一体的邻里中心布置 这种社区服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性 全方位 多功能的服务 同时 园区还新建了职业技术学院 新加坡国际学校 九年一贯制的星海学校 新城花园小学及附属幼儿园 新加花园幼儿园 新馨花园幼儿园 华新国际幼儿园等教育设施 又配套了大交通 极大地改善了生活环境 工业园区社区服务设施的设计新理念的实施 是园区住宅开发建设成功的重要因素 6 本地快环境综述园区住宅已形成规模 商品房售价已连续几年超过古城区 冠全市第一 2001年开发量70万平方米 开发一块热销一块 本地块北面的澜韵园二期工程正在开发 45幢独立别墅尚在施工 已基本售完 而且 价格由一期工程的每平方米4200元增长到二期工程的7500 8000元 前后相差不到一年 此外 开发区政府工作效率高 由此得出结论 该地块投资环境很好 四 报告编制依据和用途根据苏园
5、土拍 2014 第1号 苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告 苏州市新天地工程造价咨询事务所 苏州铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势 组织市场营销 规划设计 工程造价及经济评价等专业的知名专家 利用苏州铭星软件科技有限公司开发的 土地报价研究决策软件 在深入研究拍卖文件和现场调查的基础上 通过市场调 研与产品定位研究 初步规划 投资估算和经济分析 以及多方案分析论证 提出了苏园 2014 01号地块竞买的最高限价及其风险决策指标 供参加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考 五 评价指标及建议土地拍卖项目的可行性研究 其目是确定企业可以接受的土地最高限价 以及接受该限价需要冒多大的风险 确定土地最高限价 是首先确定企业可接受的最低收益率 基准收益率 然后倒推土地价格 较高的土地最高限价 获得土地的机会就越大 所冒的风险就越大 反之 较低的土地最高限价风险较小 但获得土地的机会越小 因此 决策者不仅需要勇气 更需要智慧 本报告分别从三个层次对土地报价进行分析 土地基本报价方案分析 多因素变化土地临界点分析 风险分析 土地基本报价方案 是取投资 售价 销售量等参数最可能的取值
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