投资测算及房地产相关税务问题-2019-房地产项目财务管理

1、投资测资测 算及房地产产相关税务问务问 题题 投 资 测 算 及 房 地 产 相 关 税 务 问 题 1 投资测资测 算的基本逻逻 辑辑 利 润润现现金流 收入 成本 费费用 税金 静态态 8 10 土地获获利倍 数 贷贷款收入 还贷还贷 支出 动态动态 确保资资金一年运转转两 次 基本 要素 成就 共享 自有资资金投入需一年内全额额回 笼笼 回笼资笼资 金 自有资资金投入 年化自有资资金收益 30 利 润润收入成本费费用税金 利 润润收入成本费费 用 税金 收入如何确定 量 价 地有多大 能盖多少 能卖多少 容积率 建筑密度 限 高 可售面积 公建配套 项目定位 产品结构 价格预判 竞品降价 同质产 品积存 等 销销售收 入 利 润润费费 用 税金 成本都包括哪些 收入 销销售收 入 收入成本 前期工程费 建 安成本 景观工 程 社区管网 公 共配套 工程建设及其 他 开发间 接费 开发发成 本 土地成本有票 无票 建造成本 利 润润收入成本费费用税金 费费用都包括哪些 收入 销销售收 入 成本 土地成本 建造成本 管理费费 用 销销售费费 用 财务费财务费 用 集团 区域 计入成本

2、中的贷款利 息 企业行政管理部门为 组 销销 织管和管费费理 生产经营 活动 销销 而 售 发生 收 的 入 各 项 销销 费 管 用费 费率 三 营四销活 线线 动 5 销 售人员佣 一 金二等线线 3 利 润润收入成本费费 用 税金 收入 销销售收 入 成本 土地成本 建造成本 费费用 管理费费用 销销售费费用 财务费财务费 用 税金如何计计算 增值值税附 加 土地增 值值税 企业业 所得税 利 润润收入成本费费 用 税金 收入 销销售收 入 成本 土地成本 建造成本 费费用 管理费费用 销销售费费用 财务费财务费 用 税金 增值值税附 加 土增 税所 得 税 毛利润润 利润总额润总额 净净利润润 净净利润润 利润总额润总额 所得税 收入 成本 销销管费费 增值值税附加 土增税 所得 税 发发 票 利 润润收入成本费费用税金 净净利润润 净净利率 土地获获利倍数 净净利润润 销销售收入 净净利润润 土地总总价 劳劳斯莱斯 10 一二线线 8 现现金流 钱钱是何时时支出 收回 的 现现金流入 销销售收入 贷贷款收入 现现金流出 成本 费费用 税金 还贷还贷 支 出 土地款1 土地款2

3、建造 成本 建造 成本 建造 成本 基金 贷贷 款 交楼 收 支 买买 地 开工 开 盘盘 管理费费用 销销售费费 用 财务费财务费 用 还还 贷贷 支出 税金 预预征及清算 楼款 楼款 楼款 总总成本表 XXXX 成就共享奖奖励金额额 净净利润润 年化自有资资金 30 20 区域主导 快收 晚支 开发节发节 奏 提前预预售 减少监监 管 融资资 财务财务 成本 分期付款 延后付款 2 房地产产开发发涉及的税 种 投 资 测 算 及 房 地 产 相 关 税 务 问 题 1 1 房地产产全周期业务业务 所涉及税 种 土地获取阶 段 建设施工阶 段 销售阶 段 自持阶 段 验收 清算阶 段 增值税 房产税 土地增值税 土地增值税 清算 企业所得税 主要涉及税种主要涉及税种 主要涉及税种 增值税 土地使用税 预征 企业所得税 城市维护建设税等 主要涉及税种 契税 增值税 房产税 土地增值税 企业所得税 耕地占用税 1 2 房地产产行业业主要税种简简 介 方法论论 什么行为为 谁谁去交 契税 缴税主体 转移土地 房屋权属 承受的单位或个人 买买方 增值值税及附 加 缴税主体 在我国境内销售服务

4、 无形资产或者不动产 以下称应税行为 的单位和个人 为 增 值税纳税人 附加 城市维护建设税 教育费附加等 土地增值值税 缴税主体 转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 卖 方 企业业所得税 缴税主体 在中华人民共和国境内 企业和其他取得收入的组织 卖方 印花税对经济 活动中书立 领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税 买卖买卖 双方 3 契税 缴税主体 转移土地 房屋权属 承受的单位或个人 买方 以土地 房屋权属作价投资 入股 视同土地使用权 房屋买卖 或者房屋赠与征税 契税 转让转让 价格 税率 3 5 4 印花税 印花税 计计税金额额 税率 0 03 0 05 等 计税金额 土地使用权出让 或 转让 合同 产权转 移书据所记载 的金额 1 5 增值值 税 应缴营业 税 销售额 固定税 率 销 售 额 营业 税 改革增值税 后 销 售 额 进项进项 税 应交增值 税 收入 销售额 增值税 销项 销售额 1 税率 成本 总结 算价 增值税 进项 总结 算价 1 税率 应缴 增值税额 销项 税 进项税 营业税计 征 收入 200 成本 135 收入 18

5、0 毛利40 10 成本 150 5 15 销项销项 税 20 毛利45 概念 对销对销 售或者进进口货货物 提供加工 修理修配劳务劳务以及提供应应税服务务的单单位和个人就其实现实现 的增值值额额征收的一个税种 即 增值值税只是针对针对各个流通环节环节 中新增的价值值来征收 增值值税是价外税 存在抵扣 营营业业税是价内税 无抵扣 1 5 增值值 税 税目营业营业 税税率营营改增后增值值税税率 交通运输业3 11 现代服务业 研发和技术 5 6 信息技术 文化创意 物流辅助 鉴证咨询 广播影视 有形动产租赁17 邮电通信业3 11 建筑业业3 11 文化体育业3 6 金融保险业险业5 6 娱乐业5 20 6 转让无形资产5 6 11 销销售不动产动产5 11 各行业营业 税与增值税税率对比 表 增值值税额额销项销项 税进项进项 税 销项销项 税 销销售额额 11 销销售额额 全部价款和价外费费用 当期允许许扣除的土地价款 1 11 当期允许许扣除的土地价款 当期销销售房地产项产项 目建筑面积积 房地产项产项 目可供销销售建筑面积积 支 付的土地价款 凭增值值税专专用发发票或是规规定可进进

6、行 抵 扣的票据 1 5 增值值 税 增值值税征收分为为一般计计税和简简易计计税 一般计计税计计算方法如下 1 5 增值值 税 增值值税征收分为为一般计计税和简简易计计税 简简易计计税计计算方法如下 简易计税方法按照5 的征收率计税 以取得的全部价款和价外费用为销售额 不得扣除 对应 的土地价款 应纳应纳 税额额 销销售额额 5 全部价款和价外费费用 1 5 5 不得抵扣对应对应 的土地价款 我司某项项目5月销销售额额2亿亿元 含税价格 可计计入当期土地成本为为0 888亿亿元 可抵扣的 进进 项项税为为0 05亿亿元 采用简简易计计税法和一般计计税法 该该项项目缴缴纳纳的增值值税有何不同呢 计计税方法应缴应缴 税额额 简简易计计税 全部价款和价外费用 1 5 5 2亿元 1 5 5 0 095亿亿元 一般计计税 销售额 全部价款和价外费用 当期允许 扣除的土地价款 1 11 销项税 销售额 11 增值税 销售税 进项 税 销项 税 2 0 888 亿 1 11 11 0 11亿元 增值税 0 11 0 05 0 06亿亿元 1 5 增值值 税 分类类项项目类类型清算申报报 一般纳纳税

7、人 自行开发发老项项目 建筑工程施工许许可证证 注明的合同开工日期 在 2016年4月30日前的房 地产项产项目 简简易计计税全额额申报报 5 征收率 一般计计税土地价款差额额申报报 含税价 1 11 自行开发发新项项目土地价款差额额申报报 含税价 1 11 判断 建筑工程施工许许可证证 注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项产项 目 1 5 增值值 税 1 6 增值值税附加 城市维护维护 建设费设费 教育费费附加 地方教育发发展费费 均以纳纳税人实际缴实际缴 纳纳的消费费税 增 值值 税 营业营业 税税额为计额为计 税依据 分别别与消费费税 增值值税 营营业业税同时时缴缴纳纳 城市维护建设费 增值税 7 教育费附加 增值税 3 地方教育发展费 增值税 2 1 7 土地增值值税 三个环环节节 四个步骤骤 三环节环节 土地交易环节环节 土地增值税 指土地本身的溢价产生的增值税 纳税方为土地转让 方 卖方 预预售环节环节 土地增值税 指按照销售收入的一定比例 按产品不同 一般为2 5 预征 纳税方为项 目公司 清算环节环节 的土地增值税 指按销售收入减去法定扣除项目金额后的增

8、值额 作为计 税依据 并按照四级超 额累 进税率进行征收 并参照预售阶段预征的土地增值税多退少补 纳税方为项 目公司 计计算四步骤骤 扣除项项目金额额 增值额值额 收入 扣除项项目 增值值率 增值额值额 扣除项项 目 确定税率 应应交土地增值值税 增值额值额 适用税率 扣除项项目金额额 速算扣除率 级级数增值值率适用税率 速算扣除 1不超过50 300 2超过50 至100 405 3超过100 至200 5015 4超过200 6035 1 7 土地增值值税 扣除项项目 土地成本 开发发成本 与转让转让 相关税金加计计扣除 以下情形不可入账 未按规定取得发票 过期 假票 废票 未按规定开具发票 收据 白 条 票与加盖的发票专用章不符 票据抬头非项目公司名称 红线外市政配套 政府额外或我方根据项目开发需要做的红线外道路 景观绿 地 公园等市政配套 如何将公 建 配套作为税前列支的成本 协协商政府在挂牌文件或 出让须让须 知 中明确由竞竞得者负责负责 建设设 但不得出现现无偿偿字眼 且需要体 现现配套与项项目相关 例如 为为保证证小区居民的休闲闲 公园 绿绿化景观观 与主城区的连连接 道

9、路 桥桥梁 等 竟得者需投资资建设设 土地及开发发成 本 的20 开发费发费 用 土地及开发发成 本 的10 增值值税附 加 1 7 土地增值值税 应应用计计 算 项目的销售收入是10万元 全部为住宅 预售阶段按2 进行预征 预售阶段的土增税 项目公司 10 2 0 2万元 项目的销售收入是10万元 土地取得价款3万 开发成本4万 增值税附 加 假设为销 售收入的0 6 请问清算阶段的土增税是多少 Step1 扣除项目 3 4 3 4 10 3 4 20 10 0 6 9 16万元 Step2 增值额 10 9 16 0 84万元 Step3 增值率 0 84 9 16 9 2 50 适用税率为30 Step4 应纳税额 0 84 30 9 16 0 0 25万元 扣除预征的税费 多退少补 还需缴纳土增税为0 25 0 2 0 05万元 备注 以上销售收入及成本为不含税价格 1 8 企业业所得税 应纳应纳 税所得税 额额 应纳应纳 税 所 得额额 收入总总 额额 不征收收 入 免税收入各项项扣 除 成本费费 用 税金损损 失 允许许弥补补的 年 度亏 损损 所得税税率 25 简简化 应

10、纳应纳 所得税额额 收入 成本 费费用 税金 25 1 8 所得税 应应用计计 算 项目的销售收入是10万元 土地取得价款3万 开发成本4万 增值税附 加 按假设为销 售收入的0 6 土增税清算金额为0 25万 销管费率为假 设为 销售收入5 5 未发生财务费 用 请问项目净利率是多少 应纳应纳 所得税额额 收入 成本 费费用 税金 25 利润总额 10 3 4 10 5 5 10 0 6 0 25 2 14万元 应纳所得税额 2 14 25 0 54万元 净利润 2 14 0 54 1 6万元 净利率 1 6 10 16 备注 为方便计算 上述产品的销售收入和成本均为为不含税价 3 不同拿地模式应应关注的税务问务问 题题 投 资 测 算 及 房 地 产 相 关 税 务 问 题 一级级市 场场 二级级市 场场 直接招拍 挂 勾地一二级联动级联动 联营联营 型合 作 开发发 土地使用权权 转让转让 股权类权类 合作 开发发 三旧改造 委托代建 代管 勾 直 地 接 招 拍 挂 NO 1 2 契税 增值值税 土地增值值税 企业业所得税 印花税 买方 开发企 业 卖方 出让方 政府受让方 企

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