【房地产年报】2019年长沙年报
74页1、 Part1 长沙2019楼市特征分析 Part2 2020年市场预判 Part3 开发营销建议 CONTENTS 长沙2019楼市特征分析 Part1 01 土地市场 1 1 1土地供给 供应1825万方2018年1403万方上涨30 2019年全年供应1825万方 较2018年上涨30 成交建面1552万方 为2018年全年的1 34倍 供应持续放量 成交继续走高 供销均创2015年以来新高 有存量增加的可能 土地出让金547亿元 上涨38 土地收益可观 成交1552万方2018年1158万方上涨34 供应持续放量 为稳房价提供基础 成交金额547亿元2018年396亿元上涨38 长沙市内六区经营性用地建筑面积供销量走势 2009 2019 1 1 2土地需求 购地需求理性 地价波动维稳 2017年至今 楼面价在3000元 水准线以上站稳脚跟 土拍市场维持低溢价局面 房企取地谨慎 多家房企哄抢局面难再现 地价得到稳控 但住宅限价却在试探提高 楼面均价3523元 2018年3415元 上涨3 14 溢价率4 31 2018年7 95 下滑3 64 长沙市内六区经营性用地楼面地价及溢价
2、率走势 2009 2019 1 1 2限价地特征 限价占领市场 套型要求增加 2019年长沙市内六区经营性用地成交结构 含住限价地块地块61宗50宗 成交地块94宗 有套型要求地块40宗 2019年成交含住地块中限价地块50宗 占比逐年增大 对房价的稳控力度加大 套型要求严格 上市后愈加贴近刚需客户购房需求 住宅户型面积不超过144 其中120 以下的户型不少于60 144 以下的住宅户型不少于80 144 以下的住宅户型不少于60 其中1宗120 以下的户型不少于36 2宗 限价地地价上浮 拿地需求旺盛 对价格理性 自2017年10月首宗限价地成交 至2019年年底 限价地起始楼面价上涨明显 但增速减缓 熔断 频发 拿地热情维持 但受有限利润空间限制 房企取地愈加谨慎 溢价走低 限价地指标历年对比 201710 2019 1 1 2限价地特征 上市8宗地占限价地89 拿地 上市平均间隔12个月 2017 上市27宗地占限价地71 拿地 上市平均间隔12个月 2018 上市13宗地占限价地26 拿地 上市平均间隔8个月 2019 限价地开发近半 上市节奏加快 2017年10月至2019
3、年共成交97宗限价地 目前已入市47宗 2017年 2019年 房企拿地到项目上市时间间隔由12 8个月不断缩短 开发节奏加快 多为上市房企项目 2017年10月 2019年限价地上市情况 1 1 2限价地特征 限价明显提升 多板块限价与房价形成倒挂 备注 房地差 商品住宅成交均价与限价地楼面地价差值限价差 商品住宅成交均价与限价地所限房价差值 长沙内六区2019年成交的50宗限价地分布于20个板块 优质板块 房地价差大 限价水平较目前市场房价更有优势 可兑现率高 去化速度有保障 风险板块 房地价差小 利润空间微薄 限价水平较目前市场房价更高 在目前的市场环境下房价上涨预期较难兑现 较难能实现流速和利润的双赢 限价差 4000元 6000元 500元 1000元 500元 1000元 滨江 大王山 雷锋 麓谷谷山 天际岭 高铁新城房地差 梅溪湖二期 含浦洋湖 金桥新城 大市府 滨水新城丁字镇 省府红星 隆平高科 芙蓉马王堆鹅秀 2019年1 12月长沙内六区商品住宅与限价地交叉分析 单位 元 0元 优质板块梅溪湖一期 风险板块金星北 开发商幸福矩阵 1 1 3板块兑现差异 大托暮云月湖
4、苏圫垸 拿地的科学性有待进一步提高 优质地块 44 风险地块 56 22宗优质地块中9宗溢价 溢价占比41 在高房价差 上市去化有保障下 亦有多数开发商愿意额外加价买单 28宗风险地块 开发商利润空间小 房价兑现率低 其中12宗地块为开发商溢价摘得 占比43 冲动消费下后期开发有风险 1 1 3地块兑现差异 2019年长沙内六区限价地风险评价 1 1 4纯商用地成交 纯商用地成交占经营性用地成交建面的16 符合商办市场供给侧调整需求 楼面地价继续高位回落 溢价率持续走低 拿地难度远低于含住用地 成交252万方2018年210万方上涨19 助力商办市场去库存 量价低位运行 溢价率1 2018年5 下跌4个百分点 楼面地价2617元 2018年2719元 下跌4 2009年 2019年内六区纯商用地成交情况 流拍率13 2018年5 下跌3个百分点 土地市场HUNANCENTALINE 小结 土地量增价稳 有增加未来潜在供应的可能 限价地占领市场 稳预期作用明显 限价地项目上市节奏加快 周转提速 需警惕在风险板块开发限价地项目 02 新房住宅市场 1498万方 同比 6 供应 网签1325
5、万方同比 6 成交 1 2新房住宅市场 买方市场 需求走弱 略供过于求 近十二年市场供需走势 三年一轮回 如今全然步入供过于求市场 由于调控持续收紧 多数开发商选择快周转开发模式 供应加快 客量持续稀释 买方市场下 客户入市意愿减弱 观望情绪浓厚 整体供销比 1 13 2019年长沙市内六区商品住宅供需量 备注 2019年网签认购量计算不包含2018年认购未签约量 1 2新房住宅市场 八年楼市变迁 验证狭义库存与房价呈反向变动 2019年住宅去化周期一波两折 趋向平稳 短期无需压亦无需松 当期压力微增 房价浮动受限 周期缩 房价涨 周期缓 房价稳 2012年1月 2019年11月长沙市内六区商品住宅均价与去化周期对比 周期缩 房价涨 周期增 房价跌 1 2新房住宅市场 从近四年成交面积段来看 主力面积段逐年下移 目前130 140 产品最受市场追捧 供求量大 且去化时间短 而100 以下产品 成交占比明显降低 去化周期在15个月以上 产品需求面积扩大 去化周期短 2016年 2019年长沙市内五区商品住宅成交面积段占比分析 备注 去化周期按近六个月商品住宅去化速度计算 1 2新房住宅市
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