房地产公司楼盘营销中心核心运营管理设计方案
21页1、房地产公司楼盘营销中心核心运营管理设计方案(楼盘定价/楼盘推广/销售团队薪酬绩效)XX企业规划设计事务所XXXX年XX月房地产项目价格设计方案方案名称房地产楼盘价格设计方案受控状态编 号执行部门监督部门考证部门一、本案市场定位及项目定位(一)市场总定位(略)(二)项目定位1.形象定位(略)2.户型定位一室一厅(60m2)占5%左右。二室一厅(90m2)占50%左右。三室一厅(126m2)占35%左右。三室两厅(130m2)占10%左右。(三)客户群定位从地域分布、职业特征、消费形态等方面进行目标客户定位。二、价格及价格策略为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现,经过我部门周密的调研,并结合本案所在地周边主要竞争物业的销售价格,综合项目要素资源和营销推广传播要素,结合项目定位,我们对本案的销售价格做了如下规划。(一)定价的参考因素 考虑市场竞争业态的变化,迎合消费者的购买心理因素。 根据项目开发、工程进度及整体价格策略需要,在确保销售率实现的基础上考虑。 项目前期如何在市场竞争中确立自己的品牌优势,巩固及塑造发展商自己的品牌形象,为日后的销售及发展打下良好的基
2、础,并且明确远期的目标。(二)单位定价原则 增大景观、中庭花园与其他单位的价差。 定价时注重采光、日照对单位的影响。 注重公共配套对住宅的影响。 注重两栋楼宇之间交汇处和距离、采光、通风、隐私的影响。 复式单位与标准层单位的价差。以上是作为定价时的一个参考因素,最终还需在定价时作一个适当的调整,务求使整体价格合理。(三)具体的价格定位及策略1.价格定位整个项目的销售均价为元/m2,其中起价为元/m2,最高价为元/m2。2.价格策略采取“低开高走”型平价价格策略,开盘后半年作为第一阶段的价格调整(略升),均价为元/m2,尾盘销售变相略降。3.优惠政策(价格折让)结合本案特征以及周边主要竞争物业的具体情况,建议采取以下优惠措施。一次性付款九六折。银行按揭九八折。其他付款方式无折扣。市场认知阶段或特殊活动期间,实行“折上折”的优惠政策,也可采取“赠送一定年限的物业管理费”、“免入伙费用”、“赠家电”等促销优惠政策。(四)付款方式及要求银行按揭。按揭年限由购房者自主选择,按揭金额不超过所购楼款的70%。一次性付款。由购房者一次性向我司付清房款的付款方式,要求购房者在交纳定金后30天内付清全款。
3、分期付款。在销售时,几种付款方式可灵活运用,结合购房者的具体情况,建议其使用恰当的付款方式,以便迅速地促成交易。在销售过程中,可考虑给予购房者一定的价格折让,尽可能鼓励或引导客户采取一次性的付款方式。(五)项目入市时机及姿态1.入市时机根据规划与工程进度以及营销准备,在XXXX年5月份房交会期间开盘(或XXXX年9月),可以抓住XXXX年春季房交会、“五一”劳动节等机会掀起第一个启动高潮。在国庆节、XXXX年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。2.入市姿态以全市乃至西北地区“财富地产、品位住宅”形象登场。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期楼盘项目广告策划方案书文本名称楼盘销售广告计划书受控状态编 号执行部门监督部门考证部门一、楼盘介绍(一)项目地理位置及总价值楼盘是地产公司即将推出的楼盘,位于,大道以北、东路以东、大道以西,路以南。年,公开投标价高达亿元人民币。(二)楼盘自然景观介绍(略)。(三)楼盘设计师、建设团队介绍(略)。(四)楼盘经济指标(如下表所示)楼盘经济指标一览表经济指标指标数据总占地面积万平方米总建筑面积万平方米幼 儿 园平方米总 户 数约户户 型
4、一室一厅一卫、两室一厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫,户型建筑面积平方米户型特点板式结构建筑,采光、通风性能好,一梯两户,建筑密度小,无对视,私密性好预计上市时间年月月二、目标市场分析(一)本地住宅市场状况分析1本地区楼盘销售状况分析(略)。2同定位楼盘特点分析(略)。3本地区楼盘售价分析(略)。(二)楼盘SWOT分析经过对本地区住宅市场及各大楼盘的调查,从优势、劣势、机会、威胁这四个角度总结楼盘,具体分析结果如下表所示。项目SWOT分析表优势(S)劣势(W)1自然环境优势2中高档景观房产定位,紧邻学院,区块升值与发展潜力较大,交通便捷,居者既能享受景观又能随时步入都市,享受都市生活的便捷3本项目周边区域是本市规划的大学城,文化气息浓厚,此特点可作为本案一大卖点,良好的景观设置和深厚的文化内涵是本案两大重要优势4专业服务:由受过严格培训的置业顾问,为顾客提供挑楼、买楼到入住后的全程服务1本案所在地区离市区稍远2不同品位的建筑类型融合在一起,建筑形态稍显繁杂,在一定程度上影响到本案的形象推广3本案是招商引资项目,虽然开发商拥有雄厚的经济实力,但其知名度与信誉度有待提升,品牌的建立还需要
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