房地产开发投资分析可行性报告

1、东胜御熙台项目可行性分析报告姓名：杨松学号：1005031219班级：房产2班指导教师：李伟华日期：2012年5月26日目 录一、项目简介二、区位分析1、石家庄住宅市场分析2、政策分析3、自然位置分析三、项目规划设计方案四、工程建设进度五、总成本及费用估算六、收入与税金估算七、经济分析八、风险分析九、总结一、 项目简介物业类别：住宅项目特色：生长在自然中的有机社区建筑类别：板楼 多层 高层装修状况：精装环线位置：二至三环所属商圈：老动物园容 积 率：1.78绿 化 率：35%开 发 商：东胜集团/ 河北东丽房地产开发有限公司 售楼地址：裕西公园旁物业地址：苑东街与工农路交口交通状况：南北纵跨城市主干道裕华路、中山路，辅助干道工农路；公交配套四通发达，10路19路24路39路357路25路；均价：15000元/m2项目配套全程名校：小学：中山西路小学、维明街小学、草场街小学、实验小学等；中学：石家庄市第二十四中学、第十七中学、第十一中学、第十中学、第六中学等；大学：河北师范大学、河北医科大学、河北经贸大学、石家庄大学、河北交通职业技术学院、河北司法警官职业学院、石庄法商学院、河北省委直机

2、关工委党校等；医疗卫生：白求恩国际和平医院、中国人民解放军白求恩国际和平医院、河北医科大学第三医院疼痛门诊、桥西口腔医院口腔诊所、河北省优抚医院、石家庄市第八医院、石家庄市友谊烧伤医院、石家庄联谊医院休闲娱乐：石家庄中影联电影城、裕西公园、友谊公园、西清公园；商业购物：北国超市（西兴店）、国大超市（省直店）；益友百货、新百广场；明月家具城、东明国际家具博览中心、北国商场家电城等；二、 区位分析1、石家庄住址市场分析（资源共享）2012年1-2月石家庄房地产市场分析报告前言：龙年伊始，两会召开，温家宝总理明确提出“房价远未回归到合理价位，调控不能放松”，楼市调控再度陷入收紧预期之中。2012年第一季度的石家庄楼市商业地产活跃、住宅地产冷清的局面也显示出调控持续对市场的影响，但是刚需楼盘的不断发力则使得产品定位逐步趋向于明朗。2012年伊始，楼市将在“调控不放松”的总理论调中如何前行？ 一、2012年1-2月石家庄房地产市场商品房上市量报告 2012年1-2月，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售证共计20个，供应预售面积为37.33万，其中住宅供应预售面积为25.69万，商业营业用房供应

3、预售面积为1.43万。环比2011年同期，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售证数上涨11%，供应预售面积下跌63%。 2012年1-2月，石家庄住宅批准预售套数共计2362套，环比同期下跌64%。 2011年1-2月，石家庄市商品房批准预售面积达到100.24万，而2012年1-2月则只有37.33万。随着调控的进一步加强，市场观望态势持续弥漫，市场需求量降低，购房者购买积极性不高，进而影响开发商被动减少推盘量，因而造成了上市量明显减少的现象。 2012年2月，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售证共计11个，其中住宅类5个，非住宅类6个；其中住宅类含商品用房类项目5个，非住宅类含商业营业用房类2个、办公楼1个、其他类3个。 2012年2月，石家庄市区商品房市场批准预售证共计11个，同比下降8.4%。其中，住宅类5个，同比下降45%；商业营业用房类2个，同比下降33.4%。2012年2月，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售面积为22.68万，同比下降66%，占2012年12月总批准预售面积37.33万的61%；其中住宅类项目批准预售14.56万，同比下降64%；商业营业用房类项目批

4、准预售0.39万，同比下降98%。 2012年2月，石家庄市住宅批准预售共计1367套，同比下跌61%。 图一：2011年2月2012年2月石家庄商品房上市面积折线图图二：2011年2月2012年2月石家庄住宅上市套数折线图 由图一、图二可以看出，随着壬辰龙年到来，调控预期不断加强，市场观望态势持续弥漫，在调控与新春的双重影响下，市场需求量降低，购房者购买积极性不高，更多的购房者只是在性价比合适的楼盘中进行观望考察，而出手购房的速度减缓，这也影响到开发商被动减少推盘量，因而造成了上市量明显减少的现象。 但随着传统三月“小阳春”的即将到来，市场供需回暖，2月份供应量虽然仍处于低点，但已有回暖迹象，并已经渐渐逼近2011年3月开始反弹的低点，因而今年的三、四月是否能迎来楼市第一轮回暖，刚需是否能够拯救楼市，蛰伏月余便可待证。 二、2012年2月石家庄房地产市场商品房交易报告 2012年12月，石家庄商品房市场累计成交套数为2473套，总成交面积为30.857676万。据银河房产网抽样调查，2012年12月石家庄商品房市场成交均价为6756元/。环比2011年同期，成交套数下跌66%，总成交

5、面积下跌61%，成交均价上涨约32%，与2011年平均成交均价相比，上涨约13%。 2012年2月，石家庄商品房市场成交1084套，成交面积14.228895万；成交套数环比下降22%，成交面积环比下降14%； 2012年2月，石家庄商品房市场成交均价为6750元/，环比上月微降1%，与2011年平均成交均价相比，上涨13%。 图三：2011年3月2012年2月石家庄商品房成交套数走势图 2012年2月，石家庄商品房市场商业营业用房项目成交105套；住宅类项目成交892套，其中非普通住宅395套，普通住宅497套。 2012年2月，石家庄商品房市场商业营业用房项目成交1.555405万；住宅类项目成交11.620126万，其中非普通住宅6.172595万，普通住宅5.447531万。 图四：2012年2月石家庄房地产市场商品房成交套数比例图图五：2012年2月石家庄房地产市场商品房成交面积比例图图六：2012年2月石家庄房地产市场商品房成交金额比例图由图三图六综合分析可知，2012年2月，石家庄全市商品房成交量继续走低，这也是自2011年11月以来持续四个月出现下滑；从产品成交来看，住

6、宅市场的成交仍旧占据了商品房市场的大半江山，普通住宅成交套数接近整体楼市成交的一半，这也意味着春节过后，楼市上的刚性需求消费者开始在观望中有所出手，或许能为三月的“小阳春”起到好的引领作用；而受金融信贷政策影响，商业地产整体成交也继续走低，商业营业用房的成交成为商业地产成交的主体部分。 2012年12月，石家庄商品房市场成交均价为6756元/，其中，商业营业用房成交均价为15841元/，住宅成交均价为5446元/。 2012年2月，石家庄商品房市场成交均价为6750元/，其中，商业营业用房成交均价为17031元/，住宅成交均价为5466元/。 2012年2月，石家庄商品房市场成交均价同比上涨36%，环比下降1%，与2011年同类成交均价相比上涨13%；商业营业用房成交均价同比上涨92%，环比上涨17%，与2011年同类成交均价相比上涨32%；住宅成交均价同比上涨11%，环比上涨1%，与2011年同类成交均价相比上涨6%。 图七：2011年3月2012年2月石家庄商品房市场成交价格走势图 从图七中可以看出，经过限购令“周年”的调控，住宅成交均价在这一年中走势平稳，在进入2012年以后有小

7、幅上升并在2月基本保持持平；而商业营业用房则从2011年10月以来持续呈攀升状态，这从双方面证明了投资渠道开始转向到正常的商业地产上来，投机、投资性需求已经从住宅市场中被挤压出一部分，去年全年住宅价格涨幅控制在10%以内，2012年初受刚需释放影响有所回暖。楼市调控已经取得了初步成效。 三、2012年2月石家庄房地产市场二手房交易报告 2012年12月，石家庄二手房市场成交套数为1003套，成交面积为8.4419万，据银河房产网抽样调查，2012年12月石家庄二手房市场成交均价为5128.46元/。 环比2011年同期，石家庄二手房市场成交套数下降49%，成交面积下降59%，成交均价上涨7%。 2012年2月，石家庄二手房市场成交461套，成交面积3.5126万；成交套数环比下降15%；成交面积环比下降29%； 2012年2月，石家庄二手房市场成交均价为5257.06元/，环比上涨4%，与2011年石家庄二手房市场成交均价相比上涨14%； 其中，二手房商业营业用房项目成交均价为9013.91元/，环比上涨110%，与2011年二手房商业营业用房成交均价相比上涨93%；住宅类项目成交均价

8、为5202.08元/，环比下降0.4%，与2011年二手房住宅成交均价相比上涨11%。 图八：2011年3月2012年2月石家庄二手房市场成交价格走势图 从上图中可以看出，一年来石家庄二手房市场整体成交价格走势平稳，在2011年11月开始出现上扬势头；商业营业用房项目成交价格波动较大，2月较上月攀升幅度明显，但二手房市场整体成交均价仍然以二手房住宅成交均价为主导，2012年12月均在在5000元上游浮动。2012年2月，石家庄二手房市场非住宅类产品成交8套，其中办公楼5套，商业营业用房3套；二手房市场住宅类产品成交453套，其中普通住宅189套，高层住宅54套，已购公产210套，其他类254套。 2012年2月，石家庄二手房市场非住宅类产品成交面积0.1017万，其中办公楼0.0402万，商业营业用房0.0615万；二手房市场住宅类产品成交面积3.4109万，其中普通住宅1.5083万，高层住宅0.4559万，已购公产1.4468万，其他类1.8949万。 图九：2012年2月石家庄二手房市场成交套数比例图图十：2012年2月石家庄二手房市场成交面积比例图图十一：2012年2月石家庄二

9、手房市场成交金额比例图 （注：图九、十、十一中有部分选项因量极少故而显示比例为0%） 2、政策分析2012年房地产行业形势分析2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，降也难。保障性住房批量上市那一天，就是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一。一、房地产政策调整 2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策；3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；4、国家按区域性调整政策性商品房政策；5、下半年对商品房的金融政策将适度调整；6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。二、 土地供应量走势 土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住

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