第三节成本法2资产评估教学

1、四、本钱法中各个参数的计算方法四、本钱法中各个参数的计算方法参参数数 重置成本重置成本 实体性贬值实体性贬值 功能性贬值功能性贬值 经济性贬值经济性贬值 综合成新率综合成新率编辑ppt一重置本钱估算一重置本钱估算重重置置本本钱钱估估算算方方法法1.重置核算法重置核算法2.价格指数法价格指数法3.功能价值类比法功能价值类比法4.统计分析法（点面推算法）统计分析法（点面推算法）编辑ppt1.重置核算法重置核算法1 1概念概念 利用本钱核算的原理，根据重新取得资产所需的费利用本钱核算的原理，根据重新取得资产所需的费用工程，逐项计算然后累加得到资产的重置本钱。用工程，逐项计算然后累加得到资产的重置本钱。2 2分类分类按照按照资产资产取得取得方式方式不同不同购置型：购置型：自建型：自建型：按购置该项资产的模式来估按购置该项资产的模式来估计所需要的重置本钱计所需要的重置本钱按自己建造该项资产的模式来估按自己建造该项资产的模式来估计所需要的重置本钱计所需要的重置本钱编辑ppt 3计算公式计算公式 重置本钱直接本钱重置本钱直接本钱 间接本钱间接本钱 建造本钱构成：建造本钱构成：建造本钱构成：建造本钱构

2、成：材料本钱材料本钱材料本钱材料本钱人工本钱人工本钱人工本钱人工本钱制造费用制造费用制造费用制造费用资金本钱资金本钱资金本钱资金本钱合理利润合理利润合理利润合理利润购置本钱构成：购置本钱构成：购置本钱构成：购置本钱构成：购置价格购置价格购置价格购置价格安装调试费安装调试费安装调试费安装调试费运杂费运杂费运杂费运杂费人工费人工费人工费人工费间间接接本本钱钱构构成：成：取取得得和和建建造造资资产产的的管管理理费费用用、设设计计制图等费用制图等费用编辑ppt 4说明 资产的重置本钱应包括开发者的 合理 收益。如果是建造，建造本钱中当然应该包含建造商或者生产商的合理利润，不过该收益应该以现行行业或社会的平均资产收益水平为依据。重置核算法考虑了价格因素，费用工程的构成上可以考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置本钱和更新重置本钱。编辑ppt 练习练习11：待估资产为一机器设备，评估师拟运用本：待估资产为一机器设备，评估师拟运用本钱法评估。评估人员收集的本钱资料有：该机器设钱法评估。评估人员收集的本钱资料有：该机器设备的现行市场价格每台备的现行市场价格每台1800001800

3、00元，运杂费元，运杂费50005000元，元，安装本钱为安装本钱为2000020000元，其中原材料元，其中原材料60006000元、人工本元、人工本钱钱1300013000元、其他费用元、其他费用10001000元，安装期限较短。元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置本钱应包括买价、运杂费、安装机器设备，其重置本钱应包括买价、运杂费、安装本钱、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金本钱、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金本钱。按重置核算法估算该机器设备的重置本钱为：本钱。按重置核算法估算该机器设备的重置本钱为：重置本钱重置本钱=购置价格购置价格+运费运费+安装本钱安装本钱 =180000+5000+20000=205000 =180000+5000+20000=205000元元编辑ppt 练习练习2 2：被评估资产为一台：被评估资产为一台2 2年前购置的机器设备。年前购置的机器设备。据调查，该设备目前还没有换代产品。经查验资料，据调查，该设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为该设备账面原值

4、为10.210.2万元，其中，购置价为万元，其中，购置价为8 8万万元，运杂费元，运杂费1.61.6万元，安装费中直接本钱万元，安装费中直接本钱0.40.4万元，万元，间接本钱为间接本钱为0.20.2万元。根据对同类型设备的调查，万元。根据对同类型设备的调查，现在购置价格比现在购置价格比2 2年前上涨年前上涨20%20%，运杂费上涨，运杂费上涨80%80%，安装费中直接本钱上涨安装费中直接本钱上涨40%40%，间接本钱占直接本钱，间接本钱占直接本钱百分率不变。该设备的重置本钱是多少？百分率不变。该设备的重置本钱是多少？编辑ppt解：解：1 1计算直接本钱计算直接本钱 购置价购置价=8=81+20%1+20%=9.6=9.6万元万元 运杂费运杂费=1.6=1.61+80%1+80%=2.88=2.88万元万元 安装费中的直接本钱安装费中的直接本钱=0.4=0.41+40%1+40%=0.56=0.56万元万元 直接本钱购置价运杂费安装费中的直接本钱直接本钱购置价运杂费安装费中的直接本钱 9.6+2.88+0.56=13.049.6+2.88+0.56=13.04万元万元2 2计算间接本钱

5、计算间接本钱间接本钱占直接本钱的百分率间接本钱占直接本钱的百分率0.20.28 81.61.60.40.4 2%2%间接本钱间接本钱13.042%13.042%0.260.26万元万元3 3计算重置本钱计算重置本钱重置本钱重置本钱=直接本钱直接本钱+间接本钱间接本钱 =13.04+0.26=13.30 =13.04+0.26=13.30万元万元编辑ppt2.2.价格指数法物价指数法价格指数法物价指数法1 1根本原理：是在资产历史本钱的根底上，通过根本原理：是在资产历史本钱的根底上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置本价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置本钱。钱。这里的原理和市场法中的直接比较法中的这里的原理和市场法中的直接比较法中的“价格价格指数法一样，大家可以两边比较着看。指数法一样，大家可以两边比较着看。编辑ppt2计算公式计算公式资产重置本钱=资产历史本钱1+物价变动指数或：或：编辑ppt3 3注意：注意：资产历史本钱要求真实、准确并符合社会平均资产历史本钱要求真实、准确并符合社会平均的、合理本钱的要求；的、合理本钱的要求；资产评估时物价指数指的是评估基准日或能

6、资产评估时物价指数指的是评估基准日或能够代表评估基准日的物价指数，而且应是资产的类够代表评估基准日的物价指数，而且应是资产的类别或个别物价指数。越是分类具体的物价指数越准别或个别物价指数。越是分类具体的物价指数越准确；确；一项科学技术进步较快的资产，采用价格指数法一项科学技术进步较快的资产，采用价格指数法的重置本钱往往会偏高。的重置本钱往往会偏高。物价指数法估算的重置本钱，仅考虑了价格变物价指数法估算的重置本钱，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是动因素，因而确定的是 复原重置本钱；复原重置本钱；编辑ppt4 4物价指数法与重置核算法的异同物价指数法与重置核算法的异同相同点：二者都是建立在利用历史资料的根底上。相同点：二者都是建立在利用历史资料的根底上。因此，都需要注意判断、分析资产评估时重置本钱因此，都需要注意判断、分析资产评估时重置本钱口径与委托方提供历史资料如财务资料的口径口径与委托方提供历史资料如财务资料的口径差异。差异。不同点：不同点：一是二者确定的重置本钱类别不同。一是二者确定的重置本钱类别不同。物价指数物价指数法估算的重置本钱，仅考虑了价格变动因素，因而法估算的重置本钱，仅

7、考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置本钱；而重置核算法既考虑了价确定的是复原重置本钱；而重置核算法既考虑了价格因素，也可以考虑生产技术进步和劳动生产格因素，也可以考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置本钱和更新率的变化因素，因而可以估算复原重置本钱和更新重置本钱。重置本钱。编辑ppt二是建立的根底不同。物价指数法建立在不二是建立的根底不同。物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建本钱费用核算的根底上。水平与购建本钱费用核算的根底上。三是评估结果的准确度不同。一般情况下，三是评估结果的准确度不同。一般情况下，价格指数法和重置核算法相比，核算的结果价格指数法和重置核算法相比，核算的结果可能有误差，其准确度没有后者的高。可能有误差，其准确度没有后者的高。编辑ppt3.3.3.3.功能价值类比法与市场法中的直接比较法中功能价值类比法与市场法中的直接比较法中功能价值类比法与市场法中的直接比较法中功能价值类比法与市场法中的直接比较法中

8、的的的的“功能价值类比法完全一样功能价值类比法完全一样功能价值类比法完全一样功能价值类比法完全一样 1根本思路：是选择与被评估资产具有相同或相根本思路：是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据似功能的资产作参照物，根据 资产功能与本钱资产功能与本钱 之之间的内在关系，由参照物本钱推算被估资产重置本间的内在关系，由参照物本钱推算被估资产重置本钱的方法。钱的方法。2理论假设：资产重置的目的在于重置其功能，理论假设：资产重置的目的在于重置其功能，功能相同，购建本钱也应相同功能相同，购建本钱也应相同。编辑ppt3 3具体评估方法具体评估方法具体评估方法具体评估方法生产能力比例法生产能力比例法运用的前提条件和假设：资产的本钱与运用的前提条件和假设：资产的本钱与其生产能力成线性关系，生产能力越大，本其生产能力成线性关系，生产能力越大，本钱越高，而且是成正比例变化。钱越高，而且是成正比例变化。计算公式为：计算公式为：编辑ppt规模经济效益指数法规模经济效益指数法由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力和本由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力和本钱之间大多数只成同方向变化，而不是等

9、比例变化。钱之间大多数只成同方向变化，而不是等比例变化。因此，用被评估资产的重置本钱和生产能力与参照因此，用被评估资产的重置本钱和生产能力与参照物物 资产的重置本钱和生产能力相比较，估算被估资产的重置本钱和生产能力相比较，估算被估资产的重置本钱。资产的重置本钱。计算公式：计算公式：编辑ppt重置核算法、价格指数法与功能价值类比法均可用重置核算法、价格指数法与功能价值类比法均可用于确定在本钱法运用中的重置本钱。至于选用哪种于确定在本钱法运用中的重置本钱。至于选用哪种方法，应根据具体的评估对象和可以搜集到的资料方法，应根据具体的评估对象和可以搜集到的资料确定。这些方法中，对某项资产可能同时都能用，确定。这些方法中，对某项资产可能同时都能用，有的那么不然，应用时必须注意分析方法运用的前有的那么不然，应用时必须注意分析方法运用的前提条件，否那么将得出错误的结论。提条件，否那么将得出错误的结论。同时应该注意以上三种方法都适用于单项资产的重同时应该注意以上三种方法都适用于单项资产的重置本钱的计算。置本钱的计算。编辑ppt4.统计分析法点面推算法统计分析法点面推算法1 1根本思路根本思路 当被估资产

10、单价较低，数量较多时，为当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估本钱，简化评估业务，节省评估时降低评估本钱，简化评估业务，节省评估时间，可采用此方法。就是先将被评估资产按间，可采用此方法。就是先将被评估资产按某一标准分类，再在每一个类别选择适量有某一标准分类，再在每一个类别选择适量有代表性的资产，用上述三种方法计算重置本代表性的资产，用上述三种方法计算重置本钱，在根据抽样资产的历史本钱计算出分类钱，在根据抽样资产的历史本钱计算出分类资产的调整系数，再据调整系数计算被评估资产的调整系数，再据调整系数计算被评估资产的重置本钱。资产的重置本钱。某类抽样资产某类抽样资产的重置本钱的重置本钱被评估资产被评估资产的重置本钱的重置本钱编辑ppt2 2步骤步骤在核实资产数量的根底上，把全部资产按照适当在核实资产数量的根底上，把全部资产按照适当标准划分为假设干类别。标准划分为假设干类别。在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，应在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法等方法估用功能价值法、物价指数法、重置核算法等方法估算其重置本钱。算其重置本钱。依据分类抽样估算资

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