《租赁物业安全管理》

1、杭州城市创业投资杭州城市创业投资人性化管理人性化管理 标准化效劳标准化效劳全力打造租赁物业平安管理体系全力打造租赁物业平安管理体系2021年年2月月29日日精选课件内容提要内容提要一、公司现有租一、公司现有租赁物业概况赁物业概况二、租赁物业平二、租赁物业平安管理总体思路安管理总体思路三、租赁物业平三、租赁物业平安管理风险点安管理风险点 四、租赁物业平四、租赁物业平安管理方法安管理方法五、租赁物业平五、租赁物业平安管理的几点思安管理的几点思考考公司现有租赁物业概况公司现有租赁物业概况企业上市前的改制重组企业上市前的改制重组 2006年，公司开始管理租赁物业，物业总面积为10131.5平方米，主要分布于清泰街、西湖大道、观音塘，包括写字楼、底层商铺、沿街小商铺等物业形态，租户包含大型餐饮、超市零售、休闲娱乐、房产中介、典当金融、旅游效劳等多种业态。2021年，公司积极争取市公司支持，方案申请代管市公司江南星座等物业。江南星座位于滨江区政府对面，总面积17000余方，包括底层商铺及写字楼。以“人性化管理、标准化运作为经营理念，真心沟通，真情效劳，在与租赁户建立互相信任的根底上，充分发挥租户的

2、主观能动性，提升租户的自我平安意识，打造租赁物业平安管理体系。租赁物业平安管理总体思路租赁物业平安管理总体思路租赁物业平安管理风险点租赁物业平安管理风险点1、物业结构自身产生的平安隐患；2、物业消防平安，在消除物业自身先天缺乏产生的消防隐患外，还要防范“后天型隐患；3、物业高空坠物风险；4、物业防盗风险；租赁物业平安管理风险点租赁物业平安管理风险点 5、租赁人员风险；6、经营中产生的矛盾纠纷等不稳定因素。租赁物业平安管理风险点租赁物业平安管理风险点租赁物业平安管理方法租赁物业平安管理方法 一建立平安管理组织机构一建立平安管理组织机构 公司成立了平安生产工作领导小组，有平安公司成立了平安生产工作领导小组，有平安生产主要领导、分管领导、职能部门、平安管理生产主要领导、分管领导、职能部门、平安管理员等自上至下、分工明确的分级管理体系。员等自上至下、分工明确的分级管理体系。租赁物业平安管理方法租赁物业平安管理方法 二租赁物业的平安管理为全过程管理，表达在二租赁物业的平安管理为全过程管理，表达在租赁过程的租赁过程的“前、中、后：前、中、后：1、取得物业时，公司通过现场踏勘、查看建筑图、取得物业时

3、，公司通过现场踏勘、查看建筑图纸、向物业了解情况等方式，全面了解物业内外纸、向物业了解情况等方式，全面了解物业内外部结构、平安状态，分析、明确平安管理重点。部结构、平安状态，分析、明确平安管理重点。例一例一租赁物业平安管理方法租赁物业平安管理方法 2、招租过程中，对租户的经营情况、生产运营特、招租过程中，对租户的经营情况、生产运营特点、可能产生的不平安因素予以充分掌握，并与点、可能产生的不平安因素予以充分掌握，并与物业的情况进行匹配，争取到最适宜的租赁业态。物业的情况进行匹配，争取到最适宜的租赁业态。例二例二租赁物业平安管理方法租赁物业平安管理方法 3、租户进场后，针对租户的不同情况，公司采取、租户进场后，针对租户的不同情况，公司采取了不同重点的平安管理方式：了不同重点的平安管理方式：1租赁单位规模较大，自有平安管理人员的，租赁单位规模较大，自有平安管理人员的，公司平安管理方式为：以租赁户自我管理为主，公司平安管理方式为：以租赁户自我管理为主，公司通过积极配合、指导、监督和协调等方式发公司通过积极配合、指导、监督和协调等方式发挥管理职能。例三挥管理职能。例三 2租赁单位规模较小，自身没

4、有平安管理人员租赁单位规模较小，自身没有平安管理人员的，公司平安管理方式为：以公司管理为主，通的，公司平安管理方式为：以公司管理为主，通过平安检查、平安宣传教育、平安提醒等主动的过平安检查、平安宣传教育、平安提醒等主动的平安效劳进行管理。例四平安效劳进行管理。例四 4、对现有租赁户，公司建立了一套平安生产检查、对现有租赁户，公司建立了一套平安生产检查体系，对平安检查的类型、带队人员、检查频率、体系，对平安检查的类型、带队人员、检查频率、检查重点、整改要求、整改反响等都作了具体明检查重点、整改要求、整改反响等都作了具体明确。确。5、租赁户因各方面原因，无法继续履行、租赁户因各方面原因，无法继续履行?房屋租赁房屋租赁协议协议?、需要办理转租时，公司对转租作出了严格、需要办理转租时，公司对转租作出了严格规定，要求转租必须经过公司同意，新租户必须规定，要求转租必须经过公司同意，新租户必须符合公司要求。符合公司要求。租赁物业平安管理方法租赁物业平安管理方法一租赁户的理解与支持是平安生产工作的前提 坚持诚信经营，树立“言而有信的经营品牌。坚持真心效劳，心怀“排忧解难的效劳精神。例五坚持双向沟通，表

5、达“平等尊重的人文关心。例六、例七坚持换位思考，秉承“利益一致的价值观。例八 租赁物业平安管理的几点思考租赁物业平安管理的几点思考二人性化管理是平安生产工作的最有效手段1、租赁前期过程中，以“友人的身份，设身处地为租户着想，不求利益最大化，力求租户和物业能“完美匹配。2、平安管理过程中，以“亲人的身份，温馨提醒租户加强平安防范，免费发放平安宣传材料。3、隐患整改正程中，以“主人的身份，监督整改进程，尽快消除不平安状态。例九租赁物业平安管理的几点思考租赁物业平安管理的几点思考三标准化管理是平安生产工作的关键1、按照公司规定流程，标准办理招租、签约、退出、转租等工作，做到“有章可依，按章办事。2、在签订?房屋租赁协议?的同时，与每家租赁户签订平安生产责任书，明确租户承担的平安生产责任，确定租户的平安生产联系人，缴纳平安生产保证金。3、严格执行公司平安生产检查机制，及时发现平安隐患、不稳定因素，随时掌握隐患整改情况。租赁物业平安管理的几点思考租赁物业平安管理的几点思考精选课件例一：例一：2007年，公司与杭州联华华商集团协商静安年，公司与杭州联华华商集团协商静安花苑底商租赁事宜时了解到，超市

6、对楼面承重要花苑底商租赁事宜时了解到，超市对楼面承重要求较高。本着对租户负责的态度，公司积极联系求较高。本着对租户负责的态度，公司积极联系开发商及设计单位，获取该商铺荷载确实切数值，开发商及设计单位，获取该商铺荷载确实切数值，得知商铺荷载无法满足超市需求。针对这一情况，得知商铺荷载无法满足超市需求。针对这一情况，公司决定实施楼面改造工程，委托杭州东洋建筑公司决定实施楼面改造工程，委托杭州东洋建筑设计咨询甲级进行改造设计，经招标，确定设计咨询甲级进行改造设计，经招标，确定省建工集团机械化工程公司为施工单位，工期省建工集团机械化工程公司为施工单位，工期25天，工程总价天，工程总价20万元。施工完毕后，再委托浙江万元。施工完毕后，再委托浙江大学土木工程测试中心进行了楼面静荷载测试。大学土木工程测试中心进行了楼面静荷载测试。在确保无平安隐患的前提下，公司方与联华集团在确保无平安隐患的前提下，公司方与联华集团签订签订?房屋租赁协议房屋租赁协议?。例二：例二：2007年，杭州元通汽车用品拟承租静安花年，杭州元通汽车用品拟承租静安花苑底商开设洗车效劳点。在前期沟通过程中，公苑底商开设洗车效劳点。在前

7、期沟通过程中，公司认为该单位实力雄厚，循环水流的洗车模式也司认为该单位实力雄厚，循环水流的洗车模式也较为新兴，但考虑到物业位于小区底楼，车辆进较为新兴，但考虑到物业位于小区底楼，车辆进出及机器噪声必将对小区居民生活产生影响。经出及机器噪声必将对小区居民生活产生影响。经反复权衡，最终放弃了此家租户反复权衡，最终放弃了此家租户 例三：例三：联华超市静安花苑店开业以来，不断有物管及联华超市静安花苑店开业以来，不断有物管及楼上居民投诉其噪声扰民。经环保部门实地测试，楼上居民投诉其噪声扰民。经环保部门实地测试，噪声指标符合国家标准。公司召开协调会议，公噪声指标符合国家标准。公司召开协调会议，公示检测报告，获得了居民的认可。但之后还陆续示检测报告，获得了居民的认可。但之后还陆续有居民反映晚上屋内有回音。公司屡次联系环保、有居民反映晚上屋内有回音。公司屡次联系环保、城管、街道、社区等职能部门及建筑领域专业人城管、街道、社区等职能部门及建筑领域专业人员共同前往查看情况，最终判定噪声为压缩机震员共同前往查看情况，最终判定噪声为压缩机震动产生的低频噪音。当时国家尚未对低频噪音给动产生的低频噪音。当时国家尚

8、未对低频噪音给予标准，但本着以人为本的原那么，公司邀请浙予标准，但本着以人为本的原那么，公司邀请浙江大学减震机构专家制订减震方案，并与联华超江大学减震机构专家制订减震方案，并与联华超市进行反复沟通协商。最终，联华超市采纳了该市进行反复沟通协商。最终，联华超市采纳了该方案，更换了压缩机、安装了减震装置、调整了方案，更换了压缩机、安装了减震装置、调整了超市布局。整改后，楼上居民十分满意，至今公超市布局。整改后，楼上居民十分满意，至今公司未再接到类似投诉。司未再接到类似投诉。例四：例四：西湖大道商铺普遍为个人经营户，经营规模西湖大道商铺普遍为个人经营户，经营规模小，且没有配套物业效劳。公司在平安排查中发小，且没有配套物业效劳。公司在平安排查中发现有现有5家商铺没有安装独立电表。为确保租户用电家商铺没有安装独立电表。为确保租户用电平安，公司主动为其办理了独立电表安装申请，平安，公司主动为其办理了独立电表安装申请，并联系电表安装施工单位进行现场踏勘，制订安并联系电表安装施工单位进行现场踏勘，制订安装方案，完成电表安装。装方案，完成电表安装。例五：例五：2021 2021年年1010月起，城建大楼

9、开始立面整治，因冬季雨月起，城建大楼开始立面整治，因冬季雨雪影响，原定于雪影响，原定于1111月上旬完工的工程至月上旬完工的工程至1212月中旬尚未完月中旬尚未完成。立面整治需在大楼外搭建脚手架，对底楼商户的经成。立面整治需在大楼外搭建脚手架，对底楼商户的经营造成了极大的影响，我公司的租户汉正足浴店甚至到营造成了极大的影响，我公司的租户汉正足浴店甚至到了日营业额不到了日营业额不到500500元的境地。工期延误更使底楼商户元的境地。工期延误更使底楼商户情绪冲动，汉正足浴要求我公司出面与施工单位进行协情绪冲动，汉正足浴要求我公司出面与施工单位进行协商。根据租户的要求，公司会同物管，与上城区政府、商。根据租户的要求，公司会同物管，与上城区政府、上城区财政局、城建大楼业委会及施工单位召开协调会上城区财政局、城建大楼业委会及施工单位召开协调会议，确定将南北面同时施工的施工方式调整为先进行北议，确定将南北面同时施工的施工方式调整为先进行北面施工，以尽快恢复底楼商户的正常营业，并明确北面面施工，以尽快恢复底楼商户的正常营业，并明确北面施工在施工在1212月月3131日前完成。之后，公司专人跟踪该工程

10、实日前完成。之后，公司专人跟踪该工程实施进度，协调相关事项。施进度，协调相关事项。1212月底，北面工程如期完成。月底，北面工程如期完成。例六例六:城建综合大楼所在的清泰街在城建综合大楼所在的清泰街在20212021年年-2021-2021年期间，年期间，经历了屡次道路整治、封闭施工，时常停水停电，对底经历了屡次道路整治、封闭施工，时常停水停电，对底商租户的经营造成极大的影响。租户屡次书面要求减免商租户的经营造成极大的影响。租户屡次书面要求减免租金，在免租要求未能获得批准的情况下，经常通过打租金，在免租要求未能获得批准的情况下，经常通过打 或上门的方式前来抱怨诉苦，一谈就是两个多小时。面或上门的方式前来抱怨诉苦，一谈就是两个多小时。面对心怀怨气的租户，公司工作人员十分耐心地倾听她的对心怀怨气的租户，公司工作人员十分耐心地倾听她的诉说，并进行劝慰开导，让她了解到合同的严肃性，及诉说，并进行劝慰开导，让她了解到合同的严肃性，及整治之后对经营的诸多好处。此外，在不违背合同的前整治之后对经营的诸多好处。此外，在不违背合同的前提下，公司尽可能提供租户优惠政策，同意延期支付租提下，公司尽可能提供租

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