某市房地产市场形势分析报告
18页1、编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第1页 共1页2006年长沙市房地产市场形势分析报告2006年,为控制房地产投资规模过快增长,稳定住房价格和调整住房结构,国家出台了以 “国六条”为代表的一系列宏观调控政策。在市委、市政府的正确领导下,我市坚决贯彻执行国家宏观调控政策,针对房地产市场运行中出现的新情况,联系实际,因地制宜,采取积极有效的措施,应对房地产市场的新变化,在调控中规范和发展市场,在发展中注意调控结构和价格涨幅,出台了长沙市“十一五”住宅建设规划纲要、长沙市公共住房保障制度等一系列配套调控措施,使长沙房地产市场发展总体仍保持了持续、健康、稳定、快速发展的态势。全年完成房地产开发投资近300亿,与去年同期相比增长约17%,占全市固定资产投资达26%以上,全年商品房施工面积约2600万,其中新开工面积约900万,竣工面积约500万,与去年同期比分别增长42%、29%、24%。全年累计实现商品房销售面积690万,销售金额193亿元,与去年同期相比分别增长8%和14%。市场运行具体情况如下: 一、房产一级市场(商品房)(一)累计供销量分析1、商品房累计供
2、应和销售总量分析2006年,全市商品房累计批准预售751.40万,同比增长28.62%;其中住宅批准预售656.65万,同比增长42.80%。同期全市商品房累计销售690.19万,同比增长8.01%;其中住宅销售625.47万,同比增长11.00%,占商品房销售面积的比重为90.62%。2、商品房累计供销量分区分析 对比批准预售和销售数据可以看出,目前长沙的商品房市场供应量整体增幅较大,销售量缓慢增长,导致今年以来商品房累计待售面积达61.21万,其中,商品住宅待售面积为31.18万;批准预售量主要集中在雨花、天心、岳麓三个区;批准预售同比增幅较大的是天心区、岳麓区。销售量绝对值最大的是雨花区,其次为岳麓区;销售量同比增幅前二位是岳麓区、开福区,住宅销售量同比增幅前二位是岳麓区和雨花区。3、商品住宅供销对比2006年商品住宅累计供销比为1.05:1(期间商品住宅批准预售面积:期间商品住宅销售面积),对比2005年增大了0.24,已经由2005年的供不应求发展到供求基本均衡。分区情况是芙蓉区全年销售量大于供应量,市场供应明显吃紧,天心区供销比达到1.5:1,滞销现象明显。以下为各区供销比
3、: 4、商品住宅与非住宅销售比例分析2006年全市商品房成交住宅与非住宅比例约为9.66:1。其中,芙蓉区非住宅销售比例最高,非住宅占商品房销售总量的14.41%;开福区商品住宅销售比例最高,占商品房销售总量的95.35%。 (二)单月供销趋势分析(剔除经济适用房、定向开发、单位集资建房)1、商品房供应量分析 图1 长沙市各月商品房、住宅批准预售情况柱状图从单月商品房供应走势来看,四月、九月形成两大供应高峰,这是由于受春秋两季房交会影响,各大楼盘都期望赶在房交会前上市;一月至三月、十二月批准预售量较少,这主要是由于年头、年尾结算及农历新年的影响。五月份虽出台了“国六条”,但从批准预售来看,仅六月份批准预售量有所降低,七月份又开始走高,恢复至正常水平,调控政策对长沙房地产市场短期供应没有造成太大的影响。2、商品房销售量分析 图2 长沙市各月商品房、住宅销售情况柱状图从单月商品房销售走势来看,今年销售有“三高三低”,即三月、九月、十二月销售量达到波峰;二月、五月、十月销售量达到波谷这主要是由于“五一”、“十一”黄金周及二月份等时间周期较短的原因所致。(三)商品房销售价格分析(剔除单位集资建
4、房、定向开发和经济适用房)1、商品房累计成交均价分析 图3 2006年长沙市商品房、住宅累计均价走势图2006年,全市商品房均价为2991元/,同比下跌1.29%;其中,商品住宅平均售价为2691元/,同比上涨5.99%;商品房非住宅平均售价为5468元/,同比下降5.13%。(若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房,全市商品房均价为2797元/,同比上涨5.62%;其中,商品住宅平均售价为2521元/,同比上涨13.00%。)分区来看,天心区商品房成交均价最高,均价为3380元/;岳麓区商品房成交均价最低,均价为2542元/。芙蓉区商品住宅成交均价最高,均价为2916元/;岳麓区商品住宅成交均价最低,均价为2378元/。 图4 2006年长沙市各区商品房、商品住宅销售均价柱形图分区域来看,包含单位集资建房、定向开发和经济适用房,中心城区商品住宅均价为4078元/,同比上涨13.78%;二环以内(不含中心城区)商品住宅均价为2874元/,同比上涨19.50%;三环以内(不含二环及中心城区)商品住宅均价为2490元/,同比上涨12.67%;三环以外商品住宅均价为2274元/,价格涨幅最
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