国际物流商城建设项目可行性研究报告

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2、年以及近23年经济发展目标3.3市场需求分析 3.4“孝感南方国际物流商城”的现代经营模式3.5招商策略第四章 总体规划方案4.1规划依据4.2规划原则4.3规划指导思想4.4规划目标4.5 功能定位4.6 规划用地范围及用地规模4.7拟建规模4.8规划建设期限 第五章 项目区域地理位置及建设条件5.1项目选址5.2建设条件5.3 项目区域社会经济环境条件5.4 项目区公共设施依托条件5.5征地、移民、拆迁安置条件第六章 建筑方案及设备方案6.1建筑方案6.2设备方案第七章 总图布置及经济技术指标7.1总图布置7.2主要经济技术指标第八章 公用工程8.1供配电8.2给、排水8.3自动控制、弱电工程第九章 节能措施9.1设计依据9.2节电措施9.3节水措施第十章 环境影响分析10.1环境保护法规及标准10.2项目建设和生产运营对环境的影响10.3生态影响减缓措施分析第十一章 劳动安全、卫生与消防11.1劳动安全11.2劳动卫生11.3消防第十二章 组织机构、运营与管理12.1组织机构12.2运营 12.3项目管理措施第十三章 实施进度及工程招投标13.1实施进度13.2工程招投标第十四章

3、 投资估算及资金筹措14.1建设投资估算14.2建设期贷款利息14.3流动资金估算14.4总投资估算14.5资金来源14.6资本金14.7用款计划第十五章 财务效益评价15.1财务评价的依据15.2房产销售收益测算15.3租赁经营营业收入、税金测算15.4 租赁经营总成本费用测算15.5利润测算 15.6项目清偿能力测算15.7财务效益评价第十六章 不确定性分析16.1盈亏平衡分析16.2敏感性分析第十七章 结论与建议17.1结论18.2建议第一章 总 论1.1项目简要1.1.1项目名称:“孝感南方国际物流商城”建设项目1.1.2建设性质：新建1.1.3建设单位：湖北寰城投资有限公司1.1.4建设地点：湖北省孝感市孝南区北京路南段、老环河以西1.2项目建设单位概况湖北寰城投资有限公司是 2010年7月成立的有限责任公司，公司注册资本一亿元人民币，注册地址为湖北省孝感市孝南区澴川路316号，法定代表人为秦洪波先生。公司经营范围为：商业、住宅楼宇及配套设施的开发、建设、出租、销售，房地产策划、咨询服务，金属材料，五金工具、交电、机电产品（不含小汽车）、建材、钢材、装饰材料、铝型材的批发兼零

4、售，产业投资，普通货物仓储。湖北寰城投资有限公司股东共3人：湖北锦怡实业有限公司，地址：湖北省孝感市孝南区城站路227号，法人代表：秦应武；武汉勇立经贸发展有限公司，地址：湖北省武汉市汉阳区十升路，法人代表：何珍珠；秦洪磊，地址：湖北省孝感市孝南区广场街200号，身份证号码：422201198607030876。各股东出资方式、出资额及持股比例见表1-1。表1-1 持股情况表股东姓名出资方式出资金额（人民币）持股比例%湖北锦怡实业有限公司货币出资4800万元48武汉勇立经贸发展有限公司货币出资3000万元30秦洪磊货币出资2200万元221.3研究的依据和范围1.3.1研究的依据a.中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；b.国务院关于促进流通业发展的若干意见；c.中华人民共和国城乡规划法；d. 国务院物流业调整与振兴规划；e. 商务部国内贸易发展“十一五”规划；f.国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见；g.湖北省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；h.湖北省“十一五”现代物流业发展规划；i.湖北省物流业调整与振兴实施方案 （2009-2011年）；j.孝感市国民经

5、济和社会发展第十一个五年规划纲要；k.孝感市城市总体规划；l. 建设单位提供的基础资料。1.3.2项目研究的主要内容a.总论b.拟建项目背景及必要性c.项目需求分析d.总体规划方案e.项目区域地理位置及建设条件f.建筑方案及设备方案g.总图布置及经济技术指标h.公用工程i.节能措施j.环境影响分析k.劳动安全、卫生与消防l.组织机构、运营与管理m.实施进度及工程招投标n.投资估算及资金来源分析o.经济效益评价p不确定性分析1.4研究结论概要1.4.1建设目标贯彻国家物流业调整与振兴规划、国务院关于促进流通业发展的若干意见和湖北省物流业调整与振兴实施方案 （2009-2011年）精神，建设具有现代化意义的“孝感南方国际物流商城”。1.4.2项目功能定位“孝感南方国际物流商城”是集家居产品、建筑材料、装饰材料交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的大型物流商城。为生产商、供应商、采购商、贸易商提供原料及产品采购、物流等一站式服务平台，为企业及商户大幅节省采购生产成本，创造更大利润。1.4.3规划用地范围及用地规模本项目拟建于孝感市孝南区北京路南段，316国道以北，老

6、环河以西，根据孝感市孝南区国土资源局“说明”，本项目用地分为两期，第一期占地面积33.33ha(折合500亩)，拟用地块位于孝南区渡口村、熊家湾村、苏家村、316国道复线以北。第二期占地面积33.33ha(折合500亩)，拟用地块位于孝南区渡口村、熊家湾村、苏家村、316国道复线以北。1.4.4拟建规模a.建筑物本项目规划总建筑面积1078781m2，其中：专业市场建筑面积420672m2(占总建筑面积的39%)；大型卖场建筑面积251335m2(占总建筑面积的23.30%)；仓储设施建筑面积39401m2(占总建筑面积的3.65%)；会展中心建筑面积20361m2(占总建筑面积的1.89%)；写字楼建筑面积170500m2(占总建筑面积的15.80%)；配建商业网点建筑面积31852m2(占总建筑面积的2.95%)；配建住宅楼建筑面积144660m2(占总建筑面积的13.41%)。b.道路及停车场：拟建道路及停车场占地面积：206096m2(折合约309.14亩)。c.绿化率：20%(绿化占地面积133333m2，折合约200亩)。1.4.5公用配套设施a.供配电：拟建供配电设施，电

7、力增容40000KVA。b.给排水：拟建给排水设施，水增容1800m3/d。c.电信：拟建电话、电视、宽带网络等工程。1.4.6项目建设期本项目规划建设工期3年（36个月），从2011年1月动工至2013年12月竣工。1.4.7项目总投资及资金来源a.项目总投资本项目总投资231743万元，其中：建设投资220225万元，建设期贷款利息9824万元，流动资金1694万元。总投资构成见表1-2。表1-2 总投资构成表1建设投资22022595.031.1 设备购置9124.511.2 建筑工程123056.571.3 公用工程25531.451.4 总图、运输5612.971.5 环境保护、消防、安全卫生11199.201.6 其他费用35213.171.7 基本预备费10487.132建设期利息98244.243流动资金16940.734总投资合计231743100b.资金来源项目建设投资220225万元中，计划向银行申请长期贷款100000万元，项目建设单位自筹资金120225万元。建设期贷款利息9824万元由项目建设单位用自有资金支付。项目投产后需新增流动资金1694万元由项目建设

8、单位逐年用自有资金投入。1.4.8主要经济效益指标预测a.收入预测达到经营目标年份：营业收入： 26188万元利税总额： 12861万元其中：营业税： 1309万元附加税： 157万元房产税 2919万元利润总额： 8476万元b.财务效益评价指标：总投资收益率（ROI）： 6.11%；项目资本金净利润率（ROE）： 7.62%；项目投资回收期： 3.91年(融资前税前,含建设期3年)；财务内部收益率： 22.57%(融资前税前所)；项目财务净现值（i=10%）：53900万元(融资前税前)。1.4.9本项目主要技术经济指标见表1-3。表1-3 主要技术经济指标汇总表序号指 标 名 称单位数 据备 注1建设规模1.1 大型卖场m22513351.2 专业市场m24206721.3 仓储设施m2394011.4 会展中心m2203611.5 写字楼m21705001.6 商业网点m2318521.7 住宅楼m21446602项目总投资万元2317432.1 建设投资万元2202252.2 建设期贷款利息万元98242.3 流动资金万元16943建设投资资金来源万元2202253.1 申请银行贷款万元1000003.2 企业自筹资金万元1202254建设期贷款利息来源万元98244.1 企业自有资金万元98245流动资金来源万元1694续表1-3

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