房地产全运营流程管理课件

部门 文件1名房地产全运营流程管理2课程目标 了解龙湖项目运营管理架构、流程；了解龙湖项目运营不同阶段的管理要点；熟悉龙湖大运营体系管理要求；了解项目运营关键指标;项目风险管理分享3目录：项目投资拿地阶段的运营管理项目启动阶段的运营管理项目开工阶段的运营管理项目首次开盘的运营管理项目建设施工阶段的运营管理项目竣备交付阶段的运营管理项目组团后评估前言4运营效率毛利率去化率别墅专家开场话题1：你认为龙湖的项目运营管理在行业中出于什么水平客户忠诚度？库存管理5开场话题2：我们对房地产行业的理解？6711234567811234567投资拿地投资需求投资策略投资重点投资流程9部门 文件名一、项目投资拿地阶段的运营管理l 投资需求l 投资策略l 投资重点l 投资流程10投资拿1地1投资需求投资策略投资重点投资流程运营 签约规模 开发规模 存货盘点投资需求 签约规模需求 结利需求 去化率需求 开发规模需求投发投资 市场机会 投资策略 重点城市11投资拿1地1投资需求投资策略投资重点投资流程 年度完成竣备74个组团，合计650万方，交付3.2万套，开业3个天街。千亿规模龙湖的发展，需要土地获取端加大力度。12投资拿.地1投资需求投资策略投资重点投资流程精准投资供销存监控客户细分城市地图13投资拿.地1沈北京阳大连西成都安烟台青岛重庆玉溪济泉州厦门南上海常州无锡南杭州宁绍兴波京长昆明沙广州佛山苏州l重点区域：北京上海广州厦门南京苏州杭州重庆成都西安等l重点追踪新城市：合肥、郑州、福州、深圳等投资需求投资策略投资重点投资流程天津武汉14投资拿.地1投资需求投资策略投资重点投资流程l地区公司寻找意向项目提交投资平台l集团投资中心及投委会主要成员看地l立项会报告l投资模型l投委会报告l投资模型l敏感性分析l现场竞拍l临时授权l土地成交确认书l土地出让合同l土地款缴纳看地立项会投委会招拍挂土地获取15 投资拿.地1投资需求投资策略投资重点投资流程运营 运营节奏 项目成功标尺营销 市场及客户分析 产品及价格预设研发 客研导入 方案预案成本 成本测算财务 投资模型 投融资管理评审土地整理流投委会程16.1234567投资拿地投资需求投资策略投资重点投资流程团队组建定位会启动会组织架构启动阶段各职能工作17部门 文件名二、项目启动阶段的运营管理l 团队组建l 组织架构l 定位会l 启动会l 启动阶段职能工作18项目启动-团队组.建2指集团获得项目土地开发权，如招拍挂获得土地日或土地收购协议签署日19项目启动-团队组.建2项目获得项目土地开发权后5天，团队组建完成后需在OA上建立项目门户数据录入 项目概览 项目身份证 供货 销售及回款 楼栋信息管理报表 项目信息报表 面积报表 供货及去化报表 货龄表 签约认购表 回款表 待办处理统计表20项目启动-团队组.建2运营负责人项目总监项目研发经理直接上级直接下级（双向汇报）项目工程经理项目成本经理项目营销经理项目财务经理项目报建经理项目商运经理项目客服经理21.全景计划（启动版）：拿地以后10天内完成启动版全景计划，启动版计划仅梳理土地获取一阶段启动会成果提交期间的节点计划项目启动-团队组2建22部门 文件名二、项目启动阶段的运营管理l 团队组建l 组织架构l 定位会l 启动会l 启动阶段职能工作23问题与思考l 在龙湖，职能的主要职责是什么.？项目启动-组织架构2职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构项目总岗位职责24.地区公司总经理工程造价副总营销研发副总财务副总发展部经理人力资源经理工程部经理造价采购部经理营销部经理研发部经理财务部经理行政部经理工程项目经理A工程项目经理B成本组材料采购组会计组财务管理组营销经理营销主管设计主管A设计主管B发展专员项目启动-组织架构2职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构项目总岗位职责25.PMO团队项目团队职能团队运营部双向汇报项目启动-组织架构2职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构项目&职项目总岗位职责能26问题与思.考对于职能型架构与矩阵型架构，你认为项目启动-组织架各自的优缺点是什么？构2职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构项目总岗位职责27两种组织架构的优劣势对.比职能型组织1、职能优异职能负责人既是专业行家，又是管理高手，能够独挡一面。职能专业分工细，本职能体系建设完善。2、执行力强 层级分明，单项汇报3、标准统一，不做重复工作1、实现项目目标最大化2、打破“职能竖井”，建立良好的沟通渠道3、更贴近客户客户和市场的反馈快速到达各职能，项目团队快速做出反应。4、解放总经理 项目团队遇到的70%跨职能间问题通过项目总解决。5、快速培养综合型的管理人才矩阵型组织 1、职能最优、未必项目最优秀2、部门间协调工作量大，多项目时职能负责人精 力不够3、对总经理要求高：强专业、管理能力1、岗位配置多2、人员汇报关系需项目启动-组织架平衡构2职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构项目总岗位职责28.启动会职能与项目的关系以职能为主以项目为主交付、开业后6个取得土地月在此过程中，职能进行“检查、纠偏”三条主线“职能与项目间的转手”1、确定项目成功的标尺2、通过沙盘推演，进行专业决策3、职能向项目的交底 1、管控2、支持3、引领“管、帮、带”“执行”1、全景计划管理（项目全景计划管理办法）2、全周期风险管控（运营停止点管理办法）3、供销存管理（供销存管理办法）项目启动-组织架构2职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构项目总岗位职责29项目启动-组织架矩阵式架构下的“高效决策”：三个交圈、一个穿.透构2职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构项目总岗位职责30矩阵式架构下的“有效执行”u 以项目为中心，定量+定性的考核体.系地区公司 集 团项目总研发经理工程经理成本经理项目7+1团队：战略评价体系BSC指标分解汇汇汇定性+定量指标（运营评价体系）报报报.营销经理项目启动-组织架.构2职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构项目总岗位职责31项目启动-组织架.构2职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构项目总岗位职责运营部运营中心运营管理组报建管理组客服中心商业开发中心运营部项目总客服中心报批报建中心32项目启动-组织架.构2职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构项目总岗位职责33项目启动-组织架.构2职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构项目总岗位职责34项目启动-组织架.构2职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构项目总岗位职责集团品牌及营销部品牌资源中心区域管控中心体验中心数据运营中心策划渠道中心客户及市场研究部营销部渠道及大客户资源中心品牌及策划中心销售管理中心销售中心客户及市场研究部35项目启动-组织架.构2职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构项目总岗位职责集团工程部工程管理中心工程技术中心精装工程中心机电工程中心总结构师专家组质量检查；进度管控；指标考核；风险管理；带技术支持；资源协调；规则制定；培训实施管；帮36项目启动-组织架.构2职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构项目总岗位职责XX公司工程部工程管理中心精装工程中心项目工程部1部门内业专业工程师维修工程师技术负责人专业工程师内业工程师项目工程部x37项目总监-岗位设立目的在项目运营过程中（项目获取土地交房后半年内），贯穿职能，实行强协调，参与项目目标制定及运营决策，达成计划、管控风险，带领团队最终实现项目成功标尺.。项目启动-组织架构2职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构运营总职项目总岗位职责责38问题与思.考项目总的关键工作职责及关键素质能力项目启动-组织架要求是什么？构2职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点运营职能架构项目总岗位职责39.带领项目团队，贯穿各职能，按时保质完成三个阶段的项目启动会。确定项目目标，完成项目推演。1、项目启动会管理负责项目全景计划的编制、调整和反馈。跟踪督促全景计划达成，确保按时开盘、交付和开业。2、项目全景计划管理根据预算按时供货，根据市场及项目去化情况及时调整运营节奏，达成项目签约及预算去化率。3、项目供销存管理完成项目的关键预算指标（签约额、回款额、毛利率、结算利润）工作职关键绩4、项目关键预算指标效责签约额、回款额、毛利率和结算利润达成情况项目全景计划达成率预算供货有效达成率&去化率项目启动-组织架启动会完成质量构2职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点运营职能架构项目总岗位职责40.代表项目协调内外部资源，给项目创造有利的运营环境。对内争取职能支持，对外协调政府资源、项目总包及重要分包。5、项目内外资源管理建立项目全周期风险台帐，通过项目运营停止点检查，及时预判风险，并根据风险级别采取有效措施，管控风险。6、项目风险管理达成项目满意度及忠诚度指标。7、项目客户忠诚度给团队明确方向，发出清晰指令，培养团队成员，提高团队士气和凝聚力。8、项目团队建设工作职关键绩团队管理及人才保留效责停止点检查质量，项目风险管控项目客户满意度及忠诚度达成情况项目启动-组织架协调资源以达成项目目标构2职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点运营职能架构项目总岗位职责41部门 文件名二、项目启动阶段的运营管理l 团队组建l 组织架构l 定位会l 启动会l 启动阶段职能工作42.定位会的目的：定方向，项目定位会以客户与市场定位和产品方案为主，关键财务指标是产品方案选择的决策参考，原则上不能低于投委会指标客户定位-安居者、功改者、乐享者?市场定位-标杆、引领、跟随？产品定位-总图、业态、配比、级差2定位会的目的定位会的流程定位会各职能工作项目启动-定位定位会管理要求会43.土地获取定位启动会 客研主导 明确计划会前评审 客研评审 概念方案评审 运营沟通定位会 客户及市场定位 产品定位 运营关键指标成果提交5天5天30天5天老盘新作项目不晚于开工前160天2定位会的目的定位会的流程定位会各职能工作项目启动-定位定位会管理要求会44.定位会内容：关键运营指标客户与市场定1 运营节奏2 土地风险3 开发成本变动4 单方成本（对标口径、财务口径）5 财务指标（全项目、当期）6 签约与去化位产品方1 前置输入条件2 地块分析及属性定义3 市场分析及选择4客户分析及选择5产品价值体系6 项目总体定位案汇报人：项目总1 总图篇2 地库篇3 住宅单体篇4 销售商业篇监汇报人：项目总监汇报人：项目总监2定位会的目的定位会的流程定位会各职能工作项目启动-定位定位会管理要求会45.运营：运营节奏、关键指标2定位会的目的定位会的流程定位会各职能工作项目启动-定位定位会管理要求会46.客研：2定位会的目的定位会的流程定位会各职能工作项目启动-定位定位会管理要求会47.研发：2定位会的目的定位会的流程定位会各职能工作项目启动-定位定位会管理要求会48.2定位会的目的定位会的流程定位会各职能工作项目启动-定位定位会管理要求会研发专项计划预案评审概念方案评审定位会规划方案评审初设/施工图联审启动会施工配合重点研发：制度概念方案评审结论是上定位会的前提关注竞品分析，逻辑推导规划原则多方案比选确定产品方向研发产品策划，和营销客研的工作站模式客研基于统计，研发在其基础上再升交圈华价值分析价值发掘/提升（规划）价值锁定/分配（单体）49.成本：2定位会的目的定位会的流程定位会各职能工作项目启动-定位定位会管理要求会 多方案成本对比，方案与投委会重大变化，匹配货值判断利润率；与投模对比多方案测算产品档次赠送率可售比 产品档次确认，同竞品产品调研；定位会确定产品档次、赠送率、可售比超档竞品对标、原因分析及结论50成本：2定位会的目的定位会的流程定位会各职能工作项目启动-定位定位会管理要求会环渤海+西安长三角西南区华南区项目名称上限上限