金隅大成房山长沟镇项目初步分析报告-最终版资料讲解.ppt

协成（中国）机构地产决策研究院,房山长沟镇镇区改造地块价值 初步分析报告,谨呈：北京金隅大成开发有限公司,报告框架,一、对本项目的初步判断 二、房山区区域发展趋势分析 对房山区区域发展趋势的初步判断 房山区区域规划 房山区产业规划 房山区交通规划 三、房山区房地产市场发展趋势分析 对房山区房地产市场的初步判断 土地市场分析 新房市场分析 二手房市场分析 四、长沟镇区域及地块价值分析 对长沟镇及地块价值的初步判断 长沟镇区域价值分析 长沟镇房地产市场概况 地块价值分析 五、本项目土地取得价格预估,对本项目的初步判断,区域价值 维度,市场价值 维度,地块价值 维度,区域价值的持续升高，促进区域房地产行业长期发展,市场加速上行，此区域拿地可获得较高的溢价,具备打造低密度产品的天然优势，能够实现较高的价值,协成认为： 区域发展相对较慢，有较大的升值空间 本地块由于有优越的景观资源适于打造低密度产品 区域内基本无商品房项目，相对竞争较小 本项目具有较高价值，应积极拿地,竞标策略,同时，可以看到： 本项目在此次出让前已经流标一次，在该地块拿地竞价过程中的竞争相对较小，为低价、甚至底价拿地提供可能 区域价值尚处于高速成长期，价格上行势头还未完全显现，目前正是低价拿地的良机,协成建议：开发商力求低价拿地，以有效控制风险，获取合理收益,对房山区区域发展趋势的初步判断,城南规划的出台加快了区域的发展速度，人口持续增长，土地放量增大，支撑房地产快速发展,从区域发展角度看拿地可行性：区域价值的持续升高，保证了区域房地产行业的稳定发展,房山区规划分析,房山区交通分析,房山区经济分析,区域经济在城南规划的带动下稳定增长，三产比例逐渐加大，支撑房地产快速发展,轨道交通及二高速的修建极大的缩短了城乡之间的时间距离，为地产的持续发展奠定了良好基础,,区域规划强化两轴、优化两带、保育山区、多核联动、网络结构,强化两轴 沿京广线区域拓展轴北联中心城区及丰台长辛店，南接涿州，将房山未来重点产业区向南拓展 良乡燕房产业调整轴东联大兴新城，西优燕房组团。

优化两带 山前浅山丘陵区生态恢复带：青龙湖燕山城关周口店韩村河长沟大石窝张坊以生态恢复为主 永定河小清河滨河平原生态发展带：长阳-窦店-琉璃河沿河地区保育山区 以煤矿和非煤矿山关停为契机，全面优化调整山区乡镇产业结构，保护山区生态的完整性，确保区域开发的可持续性、生态保护的有效性以及区域内生态、社会、文化与环境的整体协调发展多核联动 立足服务中心城，服务京津冀，根据房山城镇密集的特点，通过合理区域城镇分工，形成新城发展的工业核、商贸核、物流核、教育核、交通核、旅游核多个经济增长点网络结构 通过强化南北向首都西南通道、打通房山平原区与山区的东西通道，形成房山区空间发展的网络结构区域规划分析人口增长带来大量刚需及土地放量推动房地产发展,2020年，房山区总人口规模规划控制在118万人 2005年房山户籍人口约74.7万，城市化率达到58% 年均增长率控制在20以内 至2020年预计户籍人口98万人左右，居住半年以上外来人口20万人左右2020年，房山新城建设用地规模控制在75平方公里 新城良乡、燕房组团用地61.6平方公里 北京石化新材料基地4.4平方公里 窦店新型建材产业用地2.7平方公里。

燕化产业用地6.4平方公里人口规模,用地规模,房山将成为缓解北京城市人口的集散地，未来人口增长将超过50万人 75平方公里的建设用地的供应为房地产行业的发展留足了空间,区域经济分析在城南开发战略的刺激下区域经济得到了快速发展,2005-2009年，GDP从197.5亿元增长到245亿元，年均增幅5%，在城南规划的刺激下，09年增幅超过10%,2009年区域固定资产投资额暴增，区域投资潜力看好,北京提出了开发城南战略，未来几年，预计将有2900亿元资金投入到城南建设中去（大概会有600亿元以上投入落地到房山），这将使北京的城南发展迅速提升,,区域产业分析“强二、兴三、优一”的产业发展战略,第二产业是房山区产业结构的主体，所占比例在70%左右；第二产业的发展是区域经济增长的主要动力 第三产业产值在房山区生产总值所占的比重基本在25%以上；第三产业的发展比较迅速且逐年递增 第一产业的增长比较平缓，基本比例在5%左右；基本保持稳定,经济结构的优化驱动以房地产为主导的第三产业快速发展，地产投资比例持续增长,区域规划分析便利交通加速城市扩张，提高区域成熟度，支撑房地产快速发展,三条高速高路：六环路、京石高速、京石二高速（2010年底开工预计12年完工） 两条国道：京保公路（107国道）、京原公路（108国道） 一条轨道交通：起点设在良乡城南长虹西路和苏庄大街交叉口，终点设在丰台郭公庄站全长24.79公里，单程24分钟，2010年底试运行。

两条二级公路：房郑路、十大路（十渡野三坡旅游公路）,房山区在构筑以年内地通车的铁房山线为龙骨、公路为骨架的城市交通网络以及连接中心城区、衔接附近区县的公路网，为未来城市的发展及房地产发展的高速发展奠定了良好基础,起点约在潭柘寺与戒台寺之间，向西南方向经三渡、张坊一带至北京市界，全长60公里如果前期工作顺利，这条新高速有望在2010年开工,2012年建成房山区房地产市场发展趋势分析,对房山区房地产市场的初步判断 土地市场分析 新房市场分析 二手房市场分析,对市场的初步判断加速上行，增值空间巨大,土地市场交易活跃，价格节节上升 2009年土地交易暴增7.5倍，土地出让金超百亿元 “地王”屡现，楼面地价最高达到7500元/平方米 万科、绿地、北建工等品牌房企陆续进驻，看好区域市场前景,已经成为全市新房交易比较集中的区域 2010年1-9月成交量达到59.2万平方米，占全市的8.49% 价格在全市范围内处于相对低位，但已经呈现出加速上行的势头 2010年月均涨幅超过7%，9月份均价达到16000元/平方米,处于起步阶段，是远郊区县中，二手房交易相对活跃的区域 2010年1-9月的成交量达到42.37万平方米 在远郊区县中排在第二位,土地市场 分析,新房市场 分析,二手房市场 分析,房山区土地市场成交分析成交量暴增7.5倍,09年土地成交面积240万平方米，土地 出让金超百亿，土地市场日趋活跃，成为热点发展区域,,2009年房山区土地市场价值初步得到认知 土地成交13宗，成交建筑面积240多万平米，较08年暴增7.5倍 获得土地出让金超百亿，土地市场十分活跃 2010年继续保持旺盛势头 截至10月，成交量和成交金额已接近去年，有望有新的突破,2008-2010年房山区土地成交面积及成交金额情况,房山区土地市场成交分析成交价格节节上升,品牌开发商抢滩房山土地市场 万科、绿地、北建工、中铁、首开等大型品牌房企纷纷进驻房山 地王频出，楼面价格迅速上涨，土地溢价率翻番 2009年9月万科长阳高价拿地，分别以5726元/平米和6443元/平米拿下房山长阳镇两地块，开创房山地王先河 2010年5月，北建工再次创造房山地王新记录，楼面地价达7500元/平米,万科、绿地等品牌开发商抢占房山市场，北建工7500/平米楼面地价再创楼王记录,新房市场分析成交量占全市的8%以上,,2010年房山区商品住宅新房成交量及占全市的比重 单位：万平方米,,2010年1-9月房山区新房成交面积累计实现59.2万平方米，占全市总成交量的8.49%,,7月份以来，随着中粮万科长阳半岛等项目的持续热销，房山区对购房者的吸引力急速提升，交易规模一直居于全市前列,,随着市场供应，特别是迎合刚性需求的高性价比产品的放量，房山区在北京市场的地位将得到进一步的巩固和强化,区域内长阳半岛等项目持续热销，2010年1-9月成交面积高达59.2平方米,市场价格快速拉近与全市平均水平的差距,,2010年房山区商品住宅成交均价与全市的比较 单位：元/平方米,房山区房价比较北京还处于较低水平存在较大上行潜力，2010年初至9月份月均涨幅超7%,二手房市场起步阶段，成交量达到40万平米以上,,,2010年1-9月房山区二手房成交量的变化,2010年1-9月各区域二手房成交量的比较,房山区二手房市场处于起步阶段，且在远郊区县中处于领先位置，进一步表明购房者对于区域价值的认同,长沟镇区域及地块价值分析,对长沟镇及地块价值的初步判断 长沟镇区域价值分析 长沟镇房地产市场概况 地块价值分析,对长沟镇和地块价值的初步判断,区域价值分析： 长沟镇是房山区中心城镇，交通便利，便于购房需求的导入 景观资源极其丰富，居住价值高,长沟镇房地产市场分析： 以低密度产品为主，但早期项目较多 长阳镇、窦店镇等周边城镇的火爆，将持续拉升本区域项目价值,地块价值分析： 外部交通便利，景观价值高 地块有大量的代征绿地，便于塑造园林，垂练品质生活 土地入市价格相对较低，竞争比较平淡，拿地成本低,从地块自身角度看拿地可行性：具备打造低密度产品的天然优势，能够实现较高的价值,,,项目区位认知 位于房山中心城镇，地理位置优越，交通十分便利,地理位置：位于北京房山区长沟镇 北京市的西南门户，与河北省涿州市交界 房山区的中心小城镇，位处房山区确定的综合经济区过渡地带、房山区“良张”（良乡--张坊）经济走廊的中部 是未来房山区重要的人口密集区与高新技术产业、新材料以及商贸流通的集中增长地带 区域交通： 镇中心区南北两侧市级公路各有房易路、云居寺路两条 规划北京市七环路将位于镇区南侧，对外交通联系十分便捷 区内由主干路金元大街、天宝大街和白云路、政府路及与市级公路一同构成“三横三纵”主干网,本项目,,一渡,五环,四环,京石高速,距北京57公里，首都机场81公里 距涿州13公里，距良乡25公里，距张坊14公里,区域价值分析该区域自然生态资源优越，水资源尤为丰富,,环境优势,远离城市中心，处于山前地带，环境好，空气质量优良 属于北京市仅有的几片富水区域，生态环境好 新建生态效益园与北泉河绿地为创造优美的生活环境奠定了良好的基础,一渡,四渡,六渡,十渡,八渡,龙泉湖,长沟镇房地产市场概况以低密度产品为主,产品多以低密为主，处了小产权房屋价格极低，低密市场价格均在万元以上。

项目四至东侧和北侧交通便利，可快速连接市区和旅游景区,,,,,,,,,,,,龙泉湖,项目北地块,项目南地块,长沟 中学,长沟 镇政府,小产权 别墅,长安公司,政府大街,云居寺路,规划泉水河西路,玉粟大街,政府北街,,项目四至: 东至：政府大街，城市主干道，向北经京石高速直达市区(1个多小时车程)，向南通往河北涿州 西至：泉水河西路(规划待建) 北至：云居寺路，城市主干道，向西可直达云居寺风景区 南至：玉粟大街 地块分南北两块，中间由政府北街相隔 行车路线：杜家坎京石高速琉陶路出口琉陶路-琉陶路-房易路，开车约40分钟全程约50公里,,地块周边资源项目周边景观资源优越，有较高的居住价值，但配套尚待完善,景观资源优越： 北侧紧邻龙泉湖，西侧紧邻泉水河绿化带，景观价值资源优势明显 整体配套尚不完善，生活氛围有待培育： 东北角紧邻长沟中学，教育配套较好 南侧为已建低密度住宅，因产权和配套不足停滞,,,,,,,,,,,,龙泉湖,项目北地块,项目南地块,长沟 中学,长沟 镇政府,小产权 别墅,长安公司,政府大街,云居寺路,规划泉水河西路,玉粟大街,政府北街,,A地块北区经济技术指标,中低容积率，北接龙泉湖，景观价值高,A地块南区经济技术指标,低容积率，绿地资源丰富，居住价值高 地块较为方正，便于规划,本项目土地取得价格预估,测算说明 成本参数及费用说明 不同售价下的土地价格测算 本项目拿地价格建议,项目测算说明,成本说明： 成本构成：土地成本、建安成本、开发期间的前期费用、配套设施费、园林景观费、管理费、不可预见费、税费及销售费用四项（财务费用未计入） 建安成本参考市场平均水平（住宅：1500元/平米）,测算目的：取地的价格区间测算,测算方法：假设开发 测算工具：利润=收入-成本,收入说明： 收入构成：收入=销售单价*销。