房屋合同抵押.docx

房屋合同抵押 预售商品房的购房人向银行申请贷款的时候，银行与购房人签订书面的抵押贷款合同，约定购房人将其购买的商品房抵押给银行作为贷款的担保在正常情况下，商品房预售合同的购房人作为贷款人，依据贷款合同向银行分期履行还款义务，应无异议但是，在商品房买卖出现纠纷的时候，比如发展商不能按期交楼，甚至出现楼盘烂尾的情况下，购房人可能要求解除商品房预售合同并且可能停止还款给银行当然，贷款人不履行还款义务，已经构成违约但是，在这种情况下，银行是否可以对抵押物主张抵押权呢要行使抵押权，银行首先面临的问题就是：银行与预售商品房的购房人所签订的抵押贷款合同是否生效 根据《合同法》第32条的规定，当事人采取合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立在实务中，银行与预售商品房的购房人以采取签订抵押贷款合同的方式订立合同，在合同当事人签字或者盖章时抵押贷款合同成立，应无异议另外，根据《合同法》44条的规定，依法成立的合同，自成立时生效该条第2款还规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定可以看出，合同的生效与否，其一要看合同是否合法，其二要看法律、行政法规是否规定办理批准、登记手续才能生效。

首先，我们来看看抵押贷款合同的合法性问题 这一问题涉及到两个方面，其一：抵押物是否合法其二：抵押合同中的抵押人是否具有合法的主体资格就第二个方面而言，抵押合同中抵押人如果具有合法的主体资格，其应当具备的条件有两个：其一为抵押人必须具有民事权利能力和民事行为能力，其二为抵押人需对抵押物享有处分权 对于抵押人第一项条件，民事行为人具有民事权利能力和民事行为能力是民事法律行为成立的要件，不再累述因此，在分析预售房地产抵押合同中抵押人的主体资格 问题的时候，我们主要讨论：抵押人是否具有为商品房预售合同的购房人是否已经获得了对在建房屋的处分权 1、抵押物的合法性问题： 2、物权的客体为特定独立之物 ，而物是指能够为人所支配的具有一定经济价值的物质实体和自然力，具有客观物质性 抵押是一种担保物权，其客体应当是客观存在的物但是在商品房预售的交易中，在签订合同时商品房可能正在建造之中，根据工程进展的不同，有的预售商品房可能连轮廓都还没有，因此不具有物的客观物质性当事人以并不存在的物来设定抵押，有悖于物权客体的客观物质性但如果以此否认房地产预售中将正在建造的房屋抵押的合法性，对房地产行业的发展将是很大的打击。

其实，就正在建造过程中的物设定抵押，我国法律中也有规定，我国《海商法》中就特别规定正在建造的船舶可以设定抵押 鉴于《担保法》中对于正在建造的`房地产是否可以设定抵押权没有明确的规定，在最高人民法院出台的《担保法》的司法解释中，专门将正在建造的房 屋或者其他正在建造的建筑物的抵押效力问题进行了解释《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（20xx年12月13日施行）第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效据此，正在建造的房屋虽然不符合物的客观物质性，但作为特定抵押物同样可以设定抵押 2、抵押人的处分权的问题： 我国《担保法》第34条明确规定了抵押房屋必须是抵押人所有对于在建房屋的所有权的问题，存在争议有主张认为随预购人支付房款的数额房屋所有权逐渐转移给买方 这种观点使买方和卖方可能同时具有同一房地产的所有权，违反了物权法中一物一权的原理，而且与房地产所有权转让登记生效的法律规定也不符买方虽然签订了房地产预售合同，但要取得房地产的所有权，还取决于两个因素，其一为购买的房屋已建成为客观有形的物，其二为房地产转让已经办理登记，获得了权利证书 。

因此，对于正在建造的房屋或者建筑物，在建造完毕办理产权转让登记之前，预售合同的买方不能获得房屋的所有权按照《担保法》的规定，预售商品房抵押合同中抵押人的资格存在问题 另外，预售的商品房非客观存在的物，预售合同的买方对于预售商品房无物权可言，因此对物的处分权同样也不存在因此，商品房预售中的抵押合同中的抵押人，既不是抵押物的所有人，也无在建房屋的处分权在签订预售合同之后，如没有行政法规的限制，买方可以根据《合同法》的规定转让其在预售合同中的权利和义务，这只是买方处分合同的债权债务，而非买卖标的物的处分，并不是我们讨论的对物的处分权 在商品房预售的业务中，商品房预售合同的买方虽然在签订商品房预售合同的时候对预售的房屋没有所有权和处分权，但他在将来可依法获得其所购买的商品房的所有权，即享有对所有权的期待权而《担保法》没有规定无权利人将来可以获得权利的情况下所签订的抵押合同的效力问题在特别法没有规定的情况下，我们可以适用一般法的有关规定而作为一般法的《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效由是推之，无处分权的人订立的抵押合同，属于效力待定合同，是否生效需要取决于权利人的追认，或者在订立合同之后获得处分权。

如果权利人不追认或者无处分权人订立合同之后不能获得处分权，即为不发生使合同有效的事实，则该合同始终不能发生法律效力 根据《合同法》的这一内容，最高人民法院在《最高人民法院关于〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》中，对这种抵押合同效力待定的情况做出了相应的规定，该解释的第49条规定，以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效从该条款的字面意思可以看出，只要抵押人在第一审法庭辩论终结之前获得权利证书，即为抵押人取得对抵押物的处分权，该抵押合同可以认定有效同时，我们也注意到《合同法》中所规定的经过权利人追认也可以使效力待定的合同有效的内容，《最高人民法院关于〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》中并没有作相应的规定 从上面的分析，对于预售商品房中抵押合同的合法性问题可以得出这样的结论：正在建造的房屋或者建筑物可以作为抵押物进行抵押；房地产预售合同的买方以其购买的正在建造的房屋进行抵押所签订的抵押合同，属于效力待定的合同，如果在第一审法庭辩论结束之前，买方可以获得房屋的处分权，抵押合同的效力不应因此受到影响 其次，我们再来讨论商品房预售中，办理登记对于抵押合同效力的影响。

关于抵押登记的效力，存在两种立法主义，登记对抗主义和登记要件主义 如果采取登记对抗主义，抵押权的设定，在当事人达成抵押合同之后即可成立，而不以登记为生效要件，但是，如果抵押物未经登记，抵押权不产生对抗第三人的效力如果采取登记要件主义，抵押权的设定，除当事人意思表示一致之外，还必须履行登记手续，才能产生效力根据我国《担保法》第41条的规定，以城市房地产设定抵押权的，必须经过登记才能生效可见，对于城市房地产的抵押，我国《担保法》采取登记要件主义另外，商品房预售中的抵押合同，由于在预售的时候，商品房还处于在建过程中，属于《最高人民法院关于〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第47条所规定的将在建房屋或者建筑物进行抵押的情况根据该条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效从该条内容可以看出，以在建房屋设定抵押权的，也采取登记要件主义从这些规定可以看出，在商品房预售的按揭业务中，预售合同的买方作为抵押人将预售的房产抵押给银行，在办理抵押物登记之后，可以认定抵押有效但是，在实务中，如果商品房没有建成，抵押人没有获得权利证书，根本不能对预售商品房抵押合同进行登记。

如果抵押物没有办理登记，是否必然导致抵押合同无效《担保法》中虽然对城市房地产的抵押采取了登记要件主义，但是在《最高人民法院关于〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》中，根据登记的不同情况，我们可以看出明显的立法指导思想的变化因此，回答抵押登记对于抵押合同效力的影响这一问题，需要具体情况具体分析 房屋合同抵押 第2篇 房产抵押贷款是指借款人以已购商品住房抵押，贷款银行为借款人提供一揽子资金服务，满足其购买住房、车位、大额耐用消费品、汽车和住房装修等多种需求的人民币贷款 房屋抵押合同是什么： 1、房屋抵押合同是以房屋作为标的物的抵押合同，其抵押合同的标的物不能转移地点，地理位置和门牌号确定，房屋为房屋所有人或原使用人占有和使用; 2、房屋抵押合同是一种要件合同，房屋抵押应当订立书面合同，合同双方必须到房管部门为理登记手续; 3、房屋抵押合同是一个从合同，是为了保障主合同的履行而设立的合同，主合同不存在，其从合同(抵押合同)也不存在，除非双方另有约定; 4、房屋抵押合同生效后，具有对抗第三人的效力，未经抵押权人同意，所有人不能出租、转让该房屋; 5、房屋抵押权人享有优先受偿权; 6、房屋抵押合同是一种经登记即生效的合同。

房屋抵押合同有两种形式： 一种是普通的为清偿债务而设立的抵押，一种是房地产按揭 房屋合同抵押 第3篇 甲方(卖房人)：_______，男/女，身份证号：_____________________ 乙方(购房人)：_______，男/女，身份证号：_____________________ 丙方(房产中介)：_______男/女，身份证号：_____________________ 甲乙丙三方于_______年_______月_______日签定了一份房屋买卖协议书，约定由乙方购买甲方的位于_______房产原协议其他约定事项中的6项作废，现变更为以下条款： 1、甲乙丙三方在签订本协议时明知______________房产已经发生区域变更，由于________变更为________的事实，具体地址以变更后的地址为准 2、甲方的保证义务 第一、甲方应保证出售的该房屋具备合法的“________房产管理局”颁发的房权证，保证该房房产证将来不能被撤销或该房产被变更为乡产权 第二、甲方保证该房屋不存在任何未结清的债权债务、税、费(包括但不限于采暖费、水电气、宽带有线物业费等)。

第三、甲方保证该房无抵押、查封等强制措施甲方需配合乙方提供各种证明材料，否则当乙方发现该房屋存在甲方无法保证的情况时，乙方有权随时提出解除合同，甲方需在乙方提出解除和同后________日内退还收取的乙方所有费用，否则发生延期退还还将额外支付乙方延期付款违约金________元整，造成乙方损失的甲方还需赔偿乙方损失 3、在甲方和该房产都具备本合同约定的上述条件无任何瑕疵时，甲乙双方到房产交易部门办理更名过户手续，甲方保证没有两套售房的税，若有甲方承担该税，其他交易所需的费用由乙方承担，在更名过户手续办理完毕后________日内，乙方一次性支付甲方剩余房款，如乙方延期支付还将额外支付甲方延期付款违约金________元整 4、在乙方更名过户后如需甲方配合乙方办理相应税费的变更手续的(包括但不限于采暖费、水电气、宽带有线物业费等)乙方必须无条件配合，否则不配合导致乙方损失的，甲方应赔偿乙方的损失 5、在本协议签订后________个月内如果该房还无法办理更名过户手续的，房屋买卖合同关系将自动解除，甲方应于和同解除后________日内退还收取的乙方所有费用，否则发生延期退费甲方还将额外支付乙方延期付款违约金________元整。

6、丙方在甲乙交易过程中负责提供政策咨询和相关代办事项，具体中介费的收取方。