地铁物业,案例.docx

本文格式为Word版，下载可任意编辑地铁物业,案例 篇一：地铁上盖物业斟酌 地铁上盖物业斟酌 近期北京有公司竞得两个地铁车辆段上盖开发工程的国有创办用地使用权，政府筹划将获得的26亿元土地溢价用于轨道交通创办，并在两个地块上配建9万平方米保障性住房媒体将此类比与香港的地铁上盖物业模式，认为将成为北京集约用地的一种新模式 这种模式在北京切实对比新，在其他地方那么早有实施案例香港的模式对比成熟，政府以地铁创办前的土地价格将土地出售给地铁公司，地铁修造完成后，周边物业升值很大片面就归于地铁公司早期的地铁上盖的根本形式是在地铁出口邻近创办大的综合体，包括地面的交通转运枢纽，裙楼中的商业物业和高层的住宅在建立中既提防利用地铁出口带来的巨大人群与商业结合，给商家带来高回报，通过便利的出行来提升住宅价值，又提防将地铁出口的人群繁杂以及商业商务区的开放性与住宅片面的私密要求举行合理的贯穿过渡，制止造成干扰地铁公司通过出售住宅物业获得短期较多的地铁创办进展资金，通过持有商业物业获得出租回报带来稳定的收益，由此成为世界上唯一盈利的地铁公司除地铁出口邻近的物业外，香港地铁公司也在一些车辆段旁开展物业的建立与运营。

北京其实也有类似的地铁上盖从形态上来说，城内好多地铁站有不少出口都通向大型商场，不过大多是历史形成，并非从建立最初就有通盘考虑近年来新建的地铁线路好多站点的出口都主动考虑与周边的地面交通线路以及商业、住宅工程的贯穿，虽然在设计上还有好多欠缺，但是越来越提防发挥地铁的整体效益，并提高周边土地的综合利用效率，这方面的进步还是有目共睹的至于地铁上盖建保障房，国内一些城市已有先例，深圳的第一个地铁上盖物业——一号地铁线的前海站上创办的保障房住房工程今年下半年就要交付使用，能供给12000套保障房，深圳还筹划在另外三个车辆段上盖保障房北京近期出让的这两个地块其实只是在住宅工程中配套建立保障房，并非特意的保障房工程 需要关注的并非建保障房，而是车辆段上盖物业的问题城市内的土地在建立上起到的都是承载功能，只要地质条件允许，承载什么用途的建筑，并没有太多差异，一块地可以建工厂，也可以建住宅楼，也可以修成公园，更多是从城市整体规划上来考虑至于把一些用途混合在一起建立，只要各种功能之间相互不干扰，或者有些许干扰，通过技术条件可以解决，混合建立能俭约土地，并带来生活便利、交通便捷等好处从这个角度来看，从以前 僵硬的功能分区，到后来综合用途用地的展现，再到目前各地都在大规模建立的城市综合体，我国城市规划的思路在不断演进，实践也在不断取得效果。

车辆段上盖物业，能提高土地综合利用效率是显而易见的，但是还务必要在规划设计中更多考虑车辆段对周边环境明显的负外部性车辆段一般都在地面，由于承受着车辆的停放、检修、维护、材料储存等功能，占地面积大，股道多，对周边的地块造成空间割裂，务必从交通组织、功能布局上做更多一些高明安置另外其功能实现过程中会难免展现污染、噪音和震撼等环境问题，假设在周边建立物业，需要举行确定的空间隔离，并尽可能地采取相应的降低环境影响措施假设在车辆段上盖住宅，更需要合理处理以上问题依照现在的设计和建立技术，只要在规划中考虑周全，这些问题处理起来并不是太难接下来需要关注的是企业是否在此方面容许投入，更理应机警的是在投入不够的处境下将保障房片面都安置在靠近车辆段的区块，如此那么大大有损空间正义，政府应在规划上提前介入，在实施中全程监管 地铁上盖物业的兴起，除了集约用地的要求，还有着从地铁运营的资金需求考虑从香港的案例来看，在提高地铁周边土地利用效率后，通过地铁公司运营土地的方式将地铁带来的溢价归集，用于补贴地铁建立和运营上的缺乏目前来看，大陆的地方政府大多是采取出让地铁周边地块的方式，将土地溢价直接划转用于地铁创办以缓解资金缺乏。

但是地铁本身长期缺乏造血机制，政府也务必凭借土地市场的活跃才能保证投入，不能期望此方式长期稳定发挥效果除了建立的资金压力外，全世界的地铁都面临这运营亏损的困局北京地铁票价超级低廉，政府财政补贴更是压力巨大摆脱此困局，香港地铁虽然给出了很好的模范作用，只是在我国的城市要推行的时候就不得不问问，我们的地铁公司能否做到香港地铁公司那样通明的管理方式和高效的运营才能？在此问题没有解决之前，只怕目前卖地投入和财政补贴的方式还要再持续下去 篇二：地铁商业调研案例 地铁商业调研案例（摘选） 地铁商业调研案例 一、选择标准 站点类型——交通枢纽站点：多种交通方式搜集，人流量大，针对滚动换乘客户 该站点为轨道交通、火车站、长途汽车站、公交线等主要陆路交通的集聚点，拥有便捷的短中长客运运输功能，客流量为上海最多的一个站点之一，交通枢纽功能是其最大的优势 二、区位环境分析——陆路交通枢纽 1、区位概况 上海南站位于上海市徐汇区，是上海客流量最大的火车站之一，也是轨道交通1、3号线的集聚点，区位优势明显上海南站所在区域商业空气过去一向处于低迷状态，该区域由于有强大的人流保障，商业潜力巨大。

2、交通环境 区域内交通特别便利，南站规划北起沪闵路、龙华港，南至石龙路、罗城路、老沪闵路，东西分别以龙吴路和桂林南路为界，铁路、轨道交通、高架、长途客运、公交五线聚合，构成高密度、枢纽型、网络化陆上客运换乘体系 3、区域商业——商业缺乏，新兴商业即将形成 上海南站火车站的大量客流为地区带来了很大的商业进展契机，商业进展急速，规模巨大，同时不同于上海火车站的是该区域的商业起点高，初期定位中高端，摆脱了传统火车站商业档次低，环境脏乱差的特点南站商业区域规划不但针对过往换乘人群，还会将周边居住人群导入该处消费 除专业市场外，整个商圈现有的商业业态以服饰零售和餐饮为主，其余经营业态各自所占的比例根本在5%以内不规矩分布以经营面积计算） 区域商业业态分布 l上海南站目前最主力的商业体是位于南广场和北广场地下一层、二层的百利时尚中心 l百利时尚中心于去年年底开业，较高比例的餐饮业态对过往人流有很大的吸引效果，同时零售业引入OUTLETS模式，以低价加折扣吸引除了交通过往客流以外更大范围内的客群 4、主要客流——外来旅客、本地交通换乘和该区域居住人群 上海南站区域的客流量是上海最集中的区域之一，区域内轨道交通、公交车站、火车站、长途客运站形成数近百万的客流，过往人流量大、客流来源众多、人员布局繁杂，多以外来旅客和本地交通换乘为主要特征，而该区域商业构成不但在加大餐饮业态比例的同时得志了过往客流的消费需求，同时引入的OUTLETS商场也加强了目的性消费人群，两者有机结合可以达成很好的效果，也可以带动该区域商业更好地成长。

三、空间特征分析 1、空间布局 上海南站站点地下商业规模相当浩瀚，地下商业的营业面积在70000平方米左右，目前营业片面分别分布在南北广场的地下一二层其中南广场的地下二层片面全为餐饮业态 2、面积分割 地铁商业主要为地下一二层片面： l地下零售片面：由于地下商业体量巨大，所以空间限制较小，一般营业面积在50-200平方米左右 l地下餐饮片面：该处的商业较为集中，主要在南广场地下二层，营业面积一般在80-300平米左右 3、业态业种分布——流行服饰和快捷餐饮为主 站点商业经营面积分布 目前上海南站商业业态以服饰和餐饮为主，其中服装所在比重最大（经营面积计算），其他各还有美容、银行等服务型商业上海南站的地下商场位于南北广场的地下一二层 l商业场南广场地下二层全为餐饮业态，南广场地下一层主力店为3000平方米左右的运动折扣店，北广场地下一二层商场以品牌服饰为主； l服饰以折扣店为其经营的终点，吸引目的性消费人群； l餐饮消费人群主要是交通换乘人群 通过地铁出口处连接到地上商业多以快捷、便利的品牌餐饮为主，其中包括了百盛集团旗下的4、5个品牌餐饮，其中站点周边光肯德基店就有4家。

地铁站沿街商铺的业态分布具有以下特点： l迎合火车站这一人群特点较为鲜明的消费，以餐饮为主流经营业态，经营门类相对较全； l餐饮面积两级分化较为明显，既有一些品牌类的餐饮，又有大排档一样的小吃店得志了不同层次客户的需要，根本都集中在沿街的一些铺面上 四、经营效果分析——换乘客流和目的性客流相辅相成 1、消费客流布局——目前以外来乘车和轨道交通换乘客流为主，未来目的性消费人群数量会上升 上海南站人流量较大，过往人流仍以外来旅客和本地交通换乘为主要特征，消费者大多为旅客、上班族和周边的居民，广场全日与颠峰时的人流吞吐量分别为50万以及6万人次交通的绝好优势，使得该地区具备了提高人流量这一商业进展最根本的条件，由于规划相对档次较高，商业起点相对高端，另外加大了零售的占比，所以对周边区域的目的性消费人群的吸引力会逐步增大 l由于列车班次较多，且区域内公交线路、轨道交通运营时间较长，因此人流量在时间上除了夜间和清早，无明显大幅度差异 l地下商城经营的餐饮业态主要针对交通换乘人群及火车站旅客 l服饰零售采用OUTLETS模式，折扣店的形式可以吸引到整个徐汇区甚至整个浦西区域内的目的性消费人群，目标消费者是白领和热爱崭新潮流的年轻人。

2、业态经营分析 从上海南站现有商业经营看，便当、快捷类餐饮以及各种专业市场经营状况较好，其中餐饮类出租率根本上都达成了90%，服装零售类出租率也在80%左右 不同于传统火车站，上海南站凭借其中高端的规划以及良好的招 商管理，商业起步虽然较晚，但是起点高，摆脱了传统火车站商业低档，环境混乱的局面，对未来以南站为中心的区域商业进展将相当有利 餐饮——品牌餐饮为主，档次中等 由于上海南站多为快速流通客流，在旅客候车这段时间里，对快速、便当的餐饮需求量较大，这也是站点餐饮业经营好的一个主要因素这里的几个知名餐饮品牌如肯德基、真功夫、棒约翰以及味千拉面、大娘水饺占据南广场地下二层，档次中高，能较好地得志了来往外地客的餐饮需求，同时也能吸引了一些周边区域以及本地交通换乘人群餐饮也是目前南站商业中经营最好的 服饰——流行品牌折扣服饰为主 这类服饰店铺分别位于南广场的地下一层和北广场的地下一二层，占到了整个地下商业街经营面积的50%左右经营品牌的档次中高，再加上品牌折扣店的模式，对目的性消费者有相当的吸引力以OUTLETS的经营模式可以很好地提升商圈的空气以及周边区域的商业价值，为该区域的进展起到强有力的推动作用。

3、租金及出租率——开业初期就有较高出租率，租金相对较低 上海南站作为两大火车站之一，迎接来自全国各地的乘客，同时作为轨道交通换乘枢纽站点，其商业物业升值相比周边的商铺更胜一筹火车站人流消费多集中在地下，商铺的租金较高，根本在5-10元/平方米.天左右 上海南站周边沿街商铺的租金调查显示，目前沿街位置较好商铺的租金约为8元/平方米.天，一般市口的商铺租金约在5元～6元/平方米.天之间，总体租金比南站地下商业租金低 篇三：地铁停车库上盖物业开发 第一章 绪 论 地铁车辆段是地铁车辆停放、检查、整备、运用和修理的管理中心所在地，通常位于线路的起点或终点邻近若运行线路较长，为了利于运营管理和减轻车辆的检查和清洗工作量，还会路的另一端设停车场，负责片面车辆的停放、运用、检查、整备和救援等工作 1.1 研究背景 传统地。