初探房产税的效应与改革.docx

初探房产税的效应与改革 摘 要：2011年1月上海、重庆两市的房产税改革试点工作启动，但时至今日，房产税的全面推广进展颇少，这与试点效果与预设目标的背离密切相关现行房产税并不能实现调节收入分配和抑制房价的期望，同时房产税改革存在税制上的难题、各利益相关群体协调的难题以及一系列巨额征收成本的难题等重重困境 关键词：房产税改革；房价；收入分配；税制；博弈 2011年1月28日，上海、重庆两市启动房产税改革试点工作，对于这一次房产税改革试点，政策制定者设立了四个预设目标：第一，调节居民收入和财富分配；第二，健全地方税体系；第三，促进经济结构调整及土地集约利用； 第四，引导个人合理住房消费，亦即抑制房价这四个目标的实现与否是房产税改革推行工作的关键所在从目前的结果来看，第二个目标与第三个目标基本符合预期，本文则以第一个与第四个预设目标为切入点，简单探讨房产税所产生的效应以及未来改革的发展趋势 一、房产税与调节收入分配 （一）理论分析 传统财政学的观点认为房产能够调节收入分配，认同税收能够调节收入分配、缩小贫富差距、从而实现结果公平的观点，认为房产税作为税收的一个具体税种，同样遵循着税收的相关规律与效应。

但这一观点没有考虑税收所造成的社会福利损失 现代财政学派认为房产税不能调节收入分配，认为一般性的房产税不是一个在较低福利损失的条件下能够对收入分配不公起调节作用的优良税种随着社会的发展与进步，富有者的财富构成比例也悄然发生了变化，有形与无形的财富并存，房产已不再是真正富有者的主要财富，由此房产税的调节收入分配功能将受到很大的影响同时，对于自住型购房者来说，贷款购房是很多消费者的选择，对他们征收房产税，可谓是"雪上加霜"抛开这些现实因素，对于房产税的税制本身而言，由于税基通常选择房产评估值或者房产交易值，从而将导致房产税税制的主观性较强、公平性较弱，房产税的调节收入分配效应也将受到质疑 （二）实践效果 比较分析上海、重庆两市的房产税改革办法，发现调节的主要都是针对增量房，基本将存量房排除在外这一税制特征将导致房产税不能调节收入分配，原因有两点：首先，能够在早期购买房产的人，多数比同期不能购买者富有；其次，居民拥有的房产时间越长，获得的收益一般越高，因为房产具有保值增值的功能对于投资型而非自住型住房的消费者来说，存量房的持有者会比增量房的持有者更加富有因此，目前的试点方法虽然使得比普通大众收入高的人群需要交税，却使最富有者不用交税，显然影响了收入调节作用的有效实现。

二、房产税与房价 一般认为，征收房产税可以抑制房产业过热的投机行为，使得房地产市场供求趋于平衡，进而抑制房价但这种观点并不是无懈可击 （一）理论分析 理论上主要有两种观点，一种是货物税观点，认为房产税将导致房价上升，另一种是资本税观点，认为房产税对房价的影响方向是不确定的 货物税观点认为房产税的税负归宿取决于房屋的供求价格弹性在现实生活中，由于房地产市场资本的进入和转移都比较容易，因此房屋的长期供给曲线可视为完全水平，房屋的供给具有完全的价格弹性，那么，征收房产税的结果只会导致价格上升 资本税观点认为房产税本质上是对房地产资本课征的部分要素税，征税的形式对税收效应也会产生不同的影响若实行统一税，税负由售房者承担，并不会转嫁给购房者，税收会随着拥有房屋的增多而增加，具有累进性，房产的价格会下降；若实行差别税，高税率地区资本将流向低税率地区，不能确定房产税是导致房价上升还是下降，还取决于生产组织方式、消费者需求价格弹性以及各种生产要素的流动程度等因素综上，房产税对房产的影响方向视具体情况而定并不确定 （二）实践效果--以上海市为例 上海市的方案中所征收的房产税对存量房产做了豁免，并不是严格意义上的房产税，其目的仅是为了限制增量房产的投资性购买，对一般的居住性需求没有任何影响，这样能够降低税收带来的福利损失，但对房屋投资性行为的抑制效应却不是很大。

只要上海房产的价格上涨高于实际税率，对房屋投资性行为就没有抑制效应，长期而言也不会对房价产生影响 三、未来房产税改革的困境 面对上述房产税改革试点中遇到的与预设目标相背离的情况，接下来的房产税改革推广工作的难度较大，需要解决的问题较多 （一）税制设计难题 不同的征税形式将产生不同的效应，在房产税改革过程中应该选择统一税率制度还是差别税率制度需要慎重思考若选择统一税率，仍需面临选择高税率还是低税率，若选择高税率的统一税制，由于不同城市房价涨幅不同，税率设计的标准难以确定，调节收入分配与保证税率合理不造成社会福利过多损失难以同时实现；若选择低税率的统一税制，房产税将无法抑制房价，此时房产税失去了存在的意义基于此，若摒弃统一税率实行差别税率，此时可以解决税率标准难以确定的问题，但差别税率容易造成资本要素的不合理流动，同样使社会福利遭受损失，因此差别税率也并不是一个理想的税制方案在税制设计过程中，对于"第一套房免税"也是人们关注的焦点，表面是这是一个既公平又能调节收入分配的理想设计，但实际中它会产生很多不公平问题以及社会负面效应，如每个人根据自身的经济条件拥有的第一套房产规格会有很大差距，譬如房屋的面积、地理环境等，若不论房屋规格一律免税显然有失公平，同样，夫妻之间可能借离婚之名从而将共同财产划归个人名下，进而享受免税，这显然给社会增添了很多负面的不稳定因素。

综上可以看出，房产税的税制需要政策制定者反复推敲再做定夺 （二）利益博弈 房产税改革过程中存在着许多利益相关群体，本文涉及的利益博弈主体从宏观角度划分为两级：第一级为不同级次的政府，即中央政府和地方政府；第二级为同级政府的不同部门，即财政部门、国土资源部门和城建部门 中央政府与地方政府的简单利益博弈中，由于房产税改革相当于将今后70年的土地收入从土地出让金的一次征收变成分年征收，同时，地方政府在房产税改革中付出的成本既包括征收成本，也包括隐瞒成本，所以房产税改革后，地方政府的利益遭受了损失因此，房产税改革应"因地制宜"，中央政府应适当放权，否则，地方政府会为了保护既得利益而利用信息的不对称给中央政府带来直接的损失，但在适当放权的同时也要保持整体框架的统一性 其次考虑第二级中同级部门之间的利益博弈在征收房产税后，财政部门收入将有所增加，但同时面临着巨大的成本，包括征收过程中的成本以及前期的税制调整和合并阶段所形成的成本；国土资源部门的土地出让金收入将被房产税所挤占，但同时由于土地资源的有限性，房产税将缓解土地出让金的不可持续性带来的潜在危机；对于城建部门，房产税同样挤占了它的重要收入，也将在一定程度上抑制商品房开发的积极性，但房产税能够消除一部分房地产业存在的泡沫。

综上，因为三部委在接受房产税改革后均有所得有所失，因此三部委之间的矛盾与利益并存，这告诫相关部门在进行房产税改革时，应避免各部门之间的利益失调，充分利用利益共同点调动各部门积极性，寻求部门合力来推动改革顺利进行 四、结语 在今后的房产税改革中，即使克服了税制设计上的重重困难，并且实现了各利益相关者的收益均衡，要在我国全面推行房产税，一家一户上门评估、征收房产税，仍要耗费庞大的征收成本，其所可能引起的政治风险程度会有多大，也需要认真评估 参考文献： [1]夏商末.房产税：能够调节收入分配不公和抑制房价上涨吗[J].税务研究.2011（04）. [2]白彦锋，吴哲方.房产税改革过程中的相关利益主体博弈分析[J].中央财经大学学报.2011（05）. [3]尹煜，巴曙松.房产税试点改革影响评析及建议[J].苏州大学学报（哲学社会科学版）.2011（05）. 作者简介：戴隆梅，安徽大学经济学院财政学硕士研究生第 6 页 共 6 页。