三里屯SOHO案例.ppt

Code of this report | 1三里屯三里屯SOHOSOHO案例案例2 2、项目特色、项目特色3 3、、商业产品商业产品设计分析设计分析5 5、、公寓产品设计分析公寓产品设计分析4 4、、写字楼产品设计分析写字楼产品设计分析6 6、、项目项目启示与启示与借鉴点借鉴点1 1、、项目项目简介简介Code of this report | 21.项目简介项目简介————区位区位Ø区位区位 ——三里屯SOHO项目位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，是三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区Ø交通交通 ——三里屯SOHO紧邻CBD、燕莎、东直门、朝外等区域的核心位置，交通枢纽，它位于三里屯商圈的中心区域，紧临东三环交通枢纽，距北京国际机场仅30分钟车程，距北京国际贸易中心仅15分钟车程Code of this report | 31.项目简介项目简介————基本数据基本数据占地面积占地面积约51245㎡总建面总建面465,680㎡地上约为31,568 0㎡商业建面商业建面约为12.8万㎡（B1-4层，局部5层）公寓建面公寓建面11.98万㎡（共4栋）办公建面办公建面10.2万㎡（共5栋）车位建面车位建面7.4万㎡车位数量车位数量地面65辆，地下停2175辆开发商开发商Soho中国承建单位承建单位中建一局集团设计单位设计单位畏研吾建筑城市设计事务所 办公办公+ +商业（二期）商业（二期）公寓公寓+ +商业（一期）商业（一期）Code of this report | 4张欣：张欣：我们把三里屯SOHO设想成为北京中产阶级提供繁忙会晤的场所，写字楼里活跃的都是年轻有活力的企业，公寓里也住着崇尚现代生活方式，享受城市中心便利生活的人们。

三里屯SOHO将成为三里屯地区变革后的新亮点，集商业、餐饮、娱乐休闲为一体SOHO商业大多由创商业大多由创意、个性、时尚店铺组成，追求随意、个性、时尚店铺组成，追求随意、热闹、大人流，意、热闹、大人流，符合未来城市人们休闲消费的潮流风格 2.2.项目特项目特色色————追求随意、热闹、大人流追求随意、热闹、大人流Code of this report | 52.项目特项目特色色————交通动线划分清晰交通动线划分清晰Ø小区有两个车库，地上车库在西北侧，地下车库入口分别在南北两端小区有两个车库，地上车库在西北侧，地下车库入口分别在南北两端Ø北部区域靠近外环道路，南部较安静北部区域靠近外环道路，南部较安静Code of this report | 62.2.项目特项目特色色————外立面极具冲击力外立面极具冲击力 高层塔楼的外部是连续的外表面，没有棱角，为来访者和住户创造一个有吸引力的、友好的城市空间高层塔楼的外部是连续的外表面，没有棱角，为来访者和住户创造一个有吸引力的、友好的城市空间九个塔楼共两种立面设计九个塔楼共两种立面设计Ø 一种是采用由玻璃和铝板构成的垂直形式玻璃和铝板构成的垂直形式，以体现塔楼的纤细形态；Ø 一种是由石材和彩色玻璃等暖色物质构成的石材和彩色玻璃等暖色物质构成的水平形式，水平形式，以突出塔楼无棱角、曲线形外表的连续形态。

九幢形状有机协调的超高层建筑汇聚在一起，形成了一种“未来大峡谷”的自然意境展现给了我们从未见过的“市中心VS自然”的风景 Code of this report | 72.2.项目特点分析项目特点分析————下沉广场下沉广场下沉花园广场将5个购物中心串连起来，功能丰富，46万平米的建筑让这里就像一个浓缩了的城市景观，在这种得天独厚的环境中三里屯SOHO将成为北京最聚人气的户外步行商业街区和休闲广场贯穿整个下沉广场的水系贯穿整个下沉广场的水系地下广场南侧的开阔场地地下广场南侧的开阔场地下沉广场两侧商业下沉广场两侧商业九栋建筑在地下广场贯通九栋建筑在地下广场贯通Code of this report | 82.项目特点分析项目特点分析————绿化及小品设计绿化及小品设计公共小品设施都很时尚简洁，彰显都市生活的个性与建筑物交相辉映，相得益彰公共小品设施都很时尚简洁，彰显都市生活的个性与建筑物交相辉映，相得益彰路灯路灯Code of this report | 9总建面总建面465,680㎡地上约为31,568 0㎡商业建面商业建面约为12.8万㎡（B1-4层，局部5层）公寓建面公寓建面11.98万㎡（共4栋）办公建面办公建面10.2万㎡（共5栋）2.项目特点分析项目特点分析————商业、办公、公寓各具魅力商业、办公、公寓各具魅力商业：五大商业主题商业：五大商业主题公寓：全家居服务式公寓公寓：全家居服务式公寓办公：个性化时尚办公空间办公：个性化时尚办公空间Code of this report | 10包含业态包含业态下沉广场两侧+裙房商业体量商业体量约为12.8万㎡ （B1-4层，局部5层）商业层高商业层高B1B1层层5 5米米一层一层4.84.8米米二层二层4.34.3米米三层三层4.34.3米米四层四层4.54.5米米面积区间面积区间11——5300平方米商业租金商业租金6——20元/平方米·天单层面积单层面积2600-5300平方米3.商业产品设计商业产品设计————基础信息基础信息三里屯SOHO 位于地下一层至地上四层（局部五层）的零售商业由5个不同规模的商业板块组成。

霓裳风采B1-F4B1-F4 品味家苑B1-F5B1-F5 儿童天地B1-F4B1-F4电子科技B1-F4B1-F4 柔美生活B1-F4B1-F4Code of this report | 113.3.商业产品设计商业产品设计————商街商街不论布局还是流线设计都充满动感，店铺排列紧密，每个商铺的临街设计（临内廊和临外街）使外部商业区域规避了死角商铺规避了死角商铺，更便于商业人流的穿行和消费在拥有不同经营主题的商业板块下面，地下一层的地下一层的大商业区是始终贯通的大商业区是始终贯通的下沉广主道下沉广主道地下商街交汇处地下商街交汇处通往其他商业通往其他商业Code of this report | 123.商业产品设计商业产品设计————裙房裙房在商场的外部，特别是面对下沉花园的一侧，二层和三层设置了室外平台每个裙房都设置了采光井裙房均对外设立独立出入口裙房多数采用一拖二的设计，临街单位基本全部出租Code of this report | 133.商业产品设计商业产品设计————北部区办公北部区办公B、、C栋裙房案例分析栋裙房案例分析 商业区入口商业区入口 办公区入口办公区入口 办公区电梯井办公区电梯井 办公电梯井入口办公电梯井入口Ø大型餐饮主要集中于裙房二层或三层（有的甚至采用整租三层或四层的方式，如小江南）Ø办公入口与商业入口各自独立、互不干扰。

Ø零售及服务占用空间小，分散于各层商业Ø虽然三里屯SOHO设计了五组商业板块，但由于物业非自持导致商业业态极其混乱，甚至出现裙房内大量商铺空置的情况，与外部商业街的人气形成鲜明反差采光井采光井扶扶梯梯Code of this report | 14办公层数办公层数4层（部分5层）以上整层面积整层面积960~2100960~2100平米平米开间面积开间面积 110~2100平米层高层高3.53.5米米装修情况装修情况精装修租金租金6—10元/平方米·天物业管理费28元/平米/月空调空调中央空调电梯数量电梯数量6部电梯+2部货梯使用率使用率 71~82% 4.写字楼产品设计写字楼产品设计————基本数据基本数据共共5 5栋塔楼，坐落在项目用地的北侧栋塔楼，坐落在项目用地的北侧Code of this report | 154.写字楼产品设计写字楼产品设计————个性化时尚办公空间个性化时尚办公空间写字楼大堂写字楼大堂写字楼内部走廊写字楼内部走廊Code of this report | 16公寓建面公寓建面11.98万㎡（共4栋）公寓层高公寓层高3.13.1米米装修装修精装修户型区间户型区间109-495平方米5.公寓产品设计公寓产品设计————基本数据基本数据共四栋塔楼，坐落于项目南侧Code of this report | 176.案例启示与可借鉴点案例启示与可借鉴点高消费力商务人群高消费力商务人群商业商业办公办公居住居住高品质商业配套高品质商业配套u商业在整个综合体中占据核心价值，也是档次和形象之城的关键因素；u商业为办公提供高档次商业配套，为公寓提供高品质商务人流；u公寓及写字楼作为商业业态的补充和完善，也是发展商实现现金回笼的有力保障。

Code of this report | 18业态互动：业态互动：商业、办公、公寓区域联动；主力商业以餐饮为主,大型餐饮集中在裙房内，小型餐饮集中于下沉广场1外立面设计：外立面设计：时尚、前卫的外观极具视觉冲击力，让地标建筑的属性更加明显2 裙房设计：裙房设计：裙房设计形式多样，内部空间装饰采用不同风格，设置了采光天井；户型丰富，临街单位多数采用一拖二设计；四层或五层可整层出租，适用于大型餐饮3下沉广场设计：下沉广场设计：下沉花园广场串连5个购物中心，形成了功能丰富的商务街区；扩展了沿街商业面积；最大限度消灭了商业死角.5 交通动线设计：交通动线设计：楼梯、连廊使地上商业与下沉广场建立良好的沟通；交通动线划分清晰，人车分流为商街和休闲广场的设计创造了可能6 商业搭配混乱、功能属性极差：群房内商业散售导致经营业态混乱，出现了数量较多的闲置商业搭配混乱、功能属性极差：群房内商业散售导致经营业态混乱，出现了数量较多的闲置商铺无人寻租商铺无人寻租引以为鉴引以为鉴6.案例启示与可借鉴点案例启示与可借鉴点。