电大专科《物业管理法规》论述题案例分析题题库及答案（试卷号2224）.docx

本文格式为Word版，下载可任意编辑电大专科《物业管理法规》论述题案例分析题题库及答案（试卷号2224） 电大专科《物业管理法规》论述题案例分析题题库及答案（试卷号：2224） 盗传必究 一、论述题 1．试述物业管理民事责任的免责条件 答：(1)不成抗力不成抗力是指不能预见、不能制止也不能抑制的客观处境一般指地震、台风、洪水、战役等如暴雨在极短时间内致使地下车库内的车辆被淹，造成损失，地下车库的排水系统没有问题的话，物业管理公司是不需要承受责任的 (2)正值防卫正值防卫是指当公共利益、他人或本人的权利遭遇正在举行的不法侵害时，行为人对侵害人所采取的合法的防卫措施如物业管理公司的保安人员在捉拿小偷的过程中，将小偷刺伤，此行为属于正值防卫，物业管理公司不需承受责任 (3)紧急避险紧急避险是指为制止较大利益受损，而不得已采取的损害另一较小利益的行为 (4)受害人自己的过错致使损害发生的按照民法的根本原理，行为人因自己的行为受到损害，应当由自己来承受责任如业主因自行装修房屋，致使房间的电路受到损害，应由自己承受责任 (5)第三人过错致使损害发生的。

第三人过错致使损害发生有识别不同的处境假设第三人的过错单独导致损害的发生的话，被告可以免责，由第三人承受全部责任假设损失的发生是第三人、原告、被告中的两者或多者的过错导致，那么在分清责任的根基上，各自承受自己的过错所造成的损失 2．试述物业服务合同的内容 答：物业服务合同的内容一般包括以下条款： (1)业主委员会和物业服务企业的名称、居处； (2)物业管理区域的范围和管理事项； (3)双方权利义务； (4)物业管理服务的服务质量； (5)物业管理费用的收取； (6)物业管理服务的期限； (7)合同提前终止的条件； (8)违约责任； (9)其他事项 以上每一项内容2分，答出5个或以上事项得10分 物业服务合同中商定的管理服务概括事项一般包括以下几项： (1)物业共用部位的修理、养护和管理； (2)物业区域内公共设施、设备的使用运行、管理、修理和更新； (3)市政公用设施的修理、养护和管理； (4)保洁及园林绿化服务； (5)物业区域秩序的管理服务； (6)物业档案资料的管理； (7)物业修理、更新费用的帐务管理等。

商定的管理服务事项中每一项内容2分，答出5个或以上事项得10分两片面合计共20分 3. 试述在物业管理过程中的民事侵权和违约行为的表现 答：(1)房地产进展商未按销售合同规定的期限和质量交付物业设施 (2)物业管理公司未按物业管理合同商定的范围和标准为住户供给服务 (3)物业管理公司未按管理合同商定使用物业管理费和物业修理基金 (4)业主或非业主的合法住户无正值理由拒交有关物业管理费用，如低层住户拒交电梯费和高压水泵费，业主因小孩无法人读邻近重点中小学校而拒交管理费，这是住户最常见的违约行为 (5)业主委员会不按照《物业管理嘱托合同》的商定，辅助物业管理企业举行物业管理工作 侵权的表现： (1)物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任 (2)因物业修理施工而产生的侵权责任 (3)建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，其全体人或管理人也应承受责任，但能够证明自己没有过错的人除外 (4)因阻力行为而产生的侵权责任。

(5)破坏、污染环境的侵权责任 (6)无行为才能人、限制民事行为才能人致人损害的民事责任 (7)因妨害行为而产生的侵权责任 （每个小点2分，只要能够答出10个小点即可给总分值） 4. 结合实际谈谈承受物业管理民事责任的方式 答：(1)中断侵害； (2)摈弃阻力；(3)消释危害；(4)返还财产；(5)恢复原状；(6)修理、重做、更换；(7)赔偿损失；(8)支付违约金；(9)消释影响、恢复名誉；(10)赔礼赔罪 5．试论物业管理纠纷的起因及其防范 答：一、物业管理纠纷的起因分析（8分） (1)立法工作滞后，物业管理法规立法层次低，内容混乱，缺乏权威性2)开发商前期遗留的问题引发了后来物业管理的冲突3)缺乏完善的市场竞争机制4)物业管理的服务概念没有建立 二、物业管理纠纷的防范措施（10分） (1)完善相关立法工作2)加大行业模范化管理力度3)培育和完善物业管理市场，把物业管理纳入市场运行的轨道4)业主和物业公司通过签一份概括明确、内容详尽的物业管理合同来模范双方的行为5)进一步模范政府行为。

以上内容应当结合实际开展确定的阐述，每要点2分，共18分卷面清洁度2分 二、案例分析题 1. 2022年年初，李先生买了一套幸福花园的商品房，商定一年后交房该楼盘的开发商A公司、B物业公司与李先生签订了一份《前期物业管理服务协议》，商定由甲方（即A公司）选聘B公司对楼盘供给物业服务 协议中写着：前期物业管理费自甲方通知乙方（即李先生）入伙之日起计算，如乙方未入伙或未人住期间的物业费由乙方金额承受（本条所称入伙，是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续，业主或使用人收到入伙通知后在限定期限内办理相应手续的，视为入伙），乙方入伙之日，物业服务公司先预收一年的物业管理费，以后物业管理费每半年收一次入伙后，属于业主空置房的由业主全额交纳物业管理服务费 2022年7月8日李先生到幸福花园办理交房手续，A公司确认李先生已按合同商定付清了相关费用，并嘱托B物业公司办理物业登记及交付手续，但B公司要求李先生务必先预交物业费才能给钥匙因双方就先交物业费还是先交钥匙的问题产生分歧，故李先生未能取得房屋钥匙 这样一拖就是5年，2022年李先生实在等不及了，就到B公司计划预交一年的物业管理费，然后收取房屋钥匙，但B公司确定要李先生交2022年7月至今的物业费才能给他房屋钥匙。

李先生认为自己一向没有入伙，不同意交2022年7月至2022年房屋空置期间的物业管理费 问题： (1)李先生要解决与B公司的纠纷有哪些途径？ (2)物业服务协议中“前期物业管理费自通知被告入伙之日起算，业主收到入伙通知后在限定期限内办理相应手续的视为入伙，乙方入伙之日，物业服务公司先预收一年的物业管理费”的条款效力如何？ (3)本案应如何处理？ 答：(1)可以通过协商、（1分）调解、（1分）仲裁，需要李先生与物业公司达成同意仲裁的协议、（2分）诉讼（1分）等途径维护自己的合法权益 (2)该条款无效1分）物业服务协议中有“前期物业管理费自通知被告入伙之日起算，业主收到入伙通知后在限定期限内办理相应手续的视为人伙，乙方入伙之日，物业公司先预收一年的物业管理费”的商定，该商定属于格式条款，按照该商定，不管由于何种理由，只要甲方通知乙方入 伙，那么乙方就要缴纳物业管理费，该条款免除了己方责任、加重了对方责任，且与物业管理条例》的相关规定相悖，故该条款应属无效3分） (3)B公司应当将房屋钥匙交给李先生，（3分）并且不能收取李先生2022年到2022年李先生收到房屋钥匙前的物业管理费。

3分） 2. 刘先生添置了某小区的一套住宅，添置时地产开发商承诺物业管理费为2元／平方米，且五年不变，并有管道煤气、24小时热水供给等配套设施，且写进了购房合同中但刘先生人住2年后，非但相关的配套设施没有落实，物业管理费反而涨到了3元／平方米刘先生找到理论，物业公司说“开发商说的不算数”，收费是依据有关标准，并得到了物价部门的批准而进展商那么称物业管理已移交，自己无权过问 问题：(1)本案涉及到哪些法律关系？ (2)刘先生是否应当按照3元／平方米交纳物业管理费？ (3)刘先生应如何维护自己的合法权益？ 答：(1)本案涉及物业管理（2分）与房屋买卖（2分）是两种法律关系物业管理公司与开发商是两个独立的民事主体，相互之间不应为对方承受民事责任1分） (2)应当（1分），由于进展商无权承诺物业管理费的收费标准，（2分）物业管理收费标准的依据是有关物业服务的嘱托合同，业主务必按规定交纳物业管理费2分） (3)刘先生应当通过法律途径追究开发商的违约责任2分）由于开发商没有完全履行合同所商定的义务，依据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同的，应当承受持续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

3分） 3. 2022年赵先生在天环花园添置了一套三房二厅的住宅，但一向没有入住2022年物业公司屡屡发出通知，催他补交物业服务费，赵先生以未居住为由拒交赵先生是通过银行贷款添置的住宅，因生意失败，从2022年3月开头中断向银行供款银行随即向法院起诉，法院判决将房产拍卖来还贷款，张女士通过拍卖取得了该房产2022年赵先生下落不明，物业公司要求新人住的张女士补交赵先生欠下的物业费 问题(1)赵先生以未居住为由拒交物业服务费是否成立，为什么？ (2)物业公司向张女士追索以前业主欠下的物业服务费的做法是否成立，为什么？ (3)你认为物业公司在此处境下如何维护自己的权益？ 答：(1)赵先生的理由不成立2分）由于日常所说的物业服务费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用修理等，是为整个楼宇、整个小区的服务，赵先生的房产会得到相应保值和增值2分）所以赵先生在收楼和拿到钥匙以后，非因房屋质量问题，就应当缴纳物业服务费； (2分) (2)物业公司不应当向张女士追索物业服务费2分）首先物业公司没有积极采取措施维护自己的权益，本身有过错；（1分）其次张女士通过拍卖取得了房产，自然无须对前手的欠费负责；（2分） (3)物业公司先应当直接要求赵先生履行其义务，而不是去消极等待； （2分）其次，物业公司可以根据其与赵先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去养护自己的合法权益。

2分） 4. 2022年4月的一天，何帆到佛山市南海区的顺境花园住宅小区拜访住在这里的父母何帆开车到该小区后，察觉地下停车位已经没有位置了，他在物业服务公司人员的指引下将车辆停在了小区的空地上小区是封闭式管理，进出的外来人员和车辆都要举行登记，何帆领取了停车卡，并在物业服务人员的要求下交纳了5元的停车费何帆离开小区时，察觉车辆损失了，何帆和物业公司人员一起报了警，但车辆一向都未找到在此处境下何帆向物业服务公司举行索赔，这时他察觉政府有关部门并未批准物业公司在此部位停车收费，物业公司也以自己并无收费资格，车辆保管合同无效为由，拒绝承受赔偿责任 问题：(1)本案涉及到法律关系主要有哪些？ (2)物业公司是否有权利用小区公共部位举行营利，为什么？ (3)在本案中物业公司以自己并无收费资格，车辆。