深圳中海香蜜湖1号后评估报告.docx

本文格式为Word版，下载可任意编辑深圳中海香蜜湖1号后评估报告 (此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！) 深圳【中海香蜜湖1号】工程 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○八年九月 深圳【中海香蜜湖1号】工程后评估报告 前言： 深圳中海香蜜湖1号工程是深圳公司的第一个高档别墅工程，2022年4月16日取得土地使用权后，于2022年5月开头举行桩基施工，至2022年8月全部入伙，2022年2月达成后评估时点（数据截止时间为：2022年4月20日） 基于对工程举行阅历总结和失败教训的吸取之目的，梦想本后评估报告能为今后开发的类似工程供给确定的借鉴 深圳中海香蜜湖1号工程后评估过程中，深圳公司同事专心对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销计划中心及进展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意 目 录 【核心内容提要】 ............................................................................................................ 2 【工程概况及评估综述】 ................................................................................................. 3 【工程投资管理评估】 ..................................................................................................... 3 【工程规划设计工作评估】 ............................................................................................. 4 【工程营销工作评估】 ................................................................................................... 12 【工程进度、工程管理评估】 ........................................................................................ 19 【工程本金管理评估】 ................................................................................................... 25 【核心内容提要】 一、 投资管理评估 本地块为净地转让工程，我公司通过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执行 方面对比顺遂。

二、 财务管理评估 从本工程的净利润、本金利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看，工程各财务指标的实现均很梦想，远远超过可研阶段的预期投资目标 三、 规划设计工作评估 本工程作为我司超高地价、超豪华住宅工程，设计创新、管理告成，对于今后的工程设计及管理具有较好的借鉴意义低密度住宅+高密度集合住宅”的设计实践，对于解决中等容积率、超豪华、舒适居住的冲突供给了技术参考和市场验证；独院式联排别墅、空中四合院等创新设计，在得志容积率和使用率要求的同时，得志了豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标；工程有选择的应用了一些新的材料、设备与技术，为接下来其他工程的运作供给了良好的实践阅历 四、 营销工作评估 本工程在产品定位、营销推广、物业管理计划、活动营销、推售筹划、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位，而且举行了大胆创新，开创了豪宅工程的一种独特的、系统化的营销模式 五、 进展进度、工程管理评估 (一) 工程进度操纵从整体的施工阶段来看，除室外工程，其余工程均按进度筹划节点完 成从片面分区的进度来看，仍存在片面栋号受其他楼栋抢工而略有滞后的处境，为今后“别墅＋高层”住宅工程的进度管理供给了可借鉴的阅历和教训。

(二) 工程的工程管理提出了创新的技术管理模式这种管理方式重视计划技术，把它看 作是现场技术管理工作的基石，从而表达了“技术指导现场，主动式技术管理”的新思路 六、 本金管理评估 (一) 工程进展本金有所增加，主要为补交竣工面积增加产生的土地款、工程定位及档次 提高增加的前期费用、建安费用、营销费，以及合作工程公司管理费增加等但本工程销售收入不管是总收入还是单位售价远远超过本金增加的幅度，除去市场因素外，工程的档次提高对售价的增加也是一个主要付出，因此本工程本金增加也有其特殊的合理性和必然性 (二) 工程实际建安总本金比筹划本金操纵值降低了1.7%，工程本金在操纵范围内 【工程概况及评估综述】 一、 工程概况： 工程位于深圳高档住宅云集的香蜜湖片区，北邻侨香路，东侧为香梅路，南侧毗邻水榭花都高档住宅区，西面为本片区最核心的景观资源——香蜜湖及市政规划的公园，作为城市中心结果一个临湖低密度住宅，是深圳市中心区域极作对得的自然与繁华兼得的楼盘 二、 工程经济技术指标 (一) 工程以联排别墅（御园别墅区）及高层湖景住宅单位（华府高层）为主，并有少量多 层住宅和配套公建，户型区间为180㎡—450㎡。

双拼、联排、叠加别墅均设有双车位，高层住宅片面设车位467个 三、 工程开发周期 工程用地通过公开拍卖竞得，2022年4月30日签订土地出让合同后，于2022年4月开工创办，2022年12月25日开盘，南区2022年3月12日竣工，2022年6月30入伙；中北区2022年9月30日竣工，2022年11月19日入伙；北区高层2022年6月20竣工，2022年8月30日入伙，创办期31个月，销售期20个月 四、 工程综合评估 (一) 本工程是深圳特区内罕有的低密度超高档住宅小区，位处深圳的中心位臵，兼有湖景、 林木的自然风光和度假村的安闲暇逸，是都市中极作对得的自然与繁华兼得的片区，地理位臵显赫，景观条件优越 (二) 本工程由中海地产和香港信和合资经营，资金来源由双方各承受50％，双方各占50％ 权益 (三) 香蜜湖1号的设计着重表达“新豪宅”的特色，并将“绝版府邸，尊贵人生”的设计 理念深入规划、户型、立面、室内、环境设计和物料使用等方面 (四) 工程的销售工作从营造豪宅气氛的要求启程，从客户资源的积累、营销的推广到工程 的开盘都充分表达了尊贵、高贵、高尚的气息，并通过独特的开盘法，达成了价格的攀升，最终完成了销售速度和价格上的大丰收。

(五) 工程在工程管理方面，领先实践了矩阵式的独立工程管理模式和总包管理模式 【工程投资管理评估】 一、 宏观经济和房地产市场进展变化分析 (一) 工程进展周期内深圳市房地产市场状况 深圳市商品住房施工、竣工、销售处境表 单位 2022年 数额 同比（%） 9.96 7.2 -0.79 -1.15 5.03 -8.21 2022年 数额 2,152.58 753.9 704.44 901.13 178.41 59.29 同比（%） -4.66 -1.7 -8.77 12.28 30.76 13.65 2022年 数额 2,157.39 609.46 581.87 705.82 141.16 37.89 同比（%） 0.22 -19.16 -17.4 -21.67 -20.88 -36.09 商品住房施工面积 万平方米 2,257.68 其中：新开工面积 万平方米 商品住房竣工面积 万平方米 商品住房销售面积 万平方米 其中：境内外地人士购房面积 境外港澳台人士购 万平方米 万平方米 766.91 772.2 802.58 136.44 52.17 房面积 商品房销售均价 元/平方米 6,530.56 4.02 7,659.18 17.28 10,090.4 31.74 在工程进展周期内，深圳市商品房交易均价增长较快，涨幅位居全国前两位。

其主要理由有：一是随着经济的快速进展，居民收入不断提高，但土地资源短缺，人口快速增加，导致供需冲突加大二是随着城市根基设施不断完善，居住环境逐步改善，外来购房需求有所增加与此同时，特区外房价上涨快于特区内房价上涨，特区内外房价差距正在缩小，确定程度推动了房价上涨 (二) 2022年－2022年深圳市土地市场处境 从2022年至2022年，深圳市土地出让面积分别为：105.9万平米、55.4万平米、101.8万平米、104.7万平米、57.6万平米，其中：关内土地出让面积分别为：25.6万平米、3.9万平米、1.7万平米、9.3万平米、1.4万平米，五年间关内土地出让面积不及全市出让面积的10％由于关内土地资源日益裁减，新增供应已不能得志市场需求，关内土地供给的裁减，凸显了香蜜湖一号地块的投资价值 二、 土地协议执行处境 (一) 工程概况 香蜜湖1号为净地转让工程，我公司通过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面对比顺遂 土地费用均已全部按时履约支付，投资合同履约良好 (二) 交地处境 2022年4月30日正式签订土地转让合同后，完成了土地的正式移交交地处境对比梦想。

三、 工程经济技术指标变化处境及其对最终收益的影响 米；最终根据竣工查账报告：低层住宅43,563平米，高层住宅：87,516.41平米，最终由于低层住宅单位单价更高，产生利润更高，最终实现了良好的收益 四、 投资阅历总结 (一) 在地段选择上，香蜜湖1号地块出让时，政府出让价就高于普遍地价，加之竞争商家 实力较强，竞价奇怪强烈，导致土地获取本金分外高，楼面地价高于周边楼盘的销售单价，但是公司通过充分的市场调研，科学的判断了该土地的市场价值，更加是在中心区西移过程中，特区内优质土地日益裁减，而本工程所处地块更是位于深圳市高档住宅区“香蜜湖”片区，且是容积率为1.4的罕有低密度住宅地块，具有不成对比的稀缺性 (二) 在投资时机选择上，公司预见性地把握了投资机遇，提前预判到房地产市场的颠峰期 即将到来，更加是该工程作为关内稀缺的别墅工程，必将收到市场的追捧与认可，因而决断吸纳该工程，在开发期间充共享受了土地价值和房价上升带来的利润 【工程规划设计工作评估】 一、 工程设计处境的介绍 本工程方案由柏涛建筑设计有限公司设计，立面由香港兴业建筑师事务所设计，施工图由深圳市电子院设计有限公司设计，园林景观由新加坡柏景规划建筑与景观设计有限公司设计，水景工艺由深圳市极水实业有限公司设计。

各主要设计出图进度如下：规划方案设计：2022年12月9日；施工图设计：南区2022年3月21日，中北区2022年5月8日；室外工程施工图设计：南区2022年5月25日，中北区2022年1月24日；会所及样板房精装修设计：06年2月28 日 — 9 —。