世界工业地产发展情况暨中国工业地产调查研究报告.ppt

Code of this report | 1© Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播工业地产专题研讨重庆中原咨询顾问营业中心 ChongQing.11.2011概念篇概念篇前景篇操作篇盈利篇工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地以及该类土地上的建筑物和附属物作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物包括工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等工业地产实际上成为最复杂、最具挑战性的房地产开发领域对于开发商而言，工业地产不仅蕴藏着新的利润空间，也将使其在区域经济发展乃至在宏观经济舞台上，发挥前所未有的重要作用这将为房地产开发企业的可持续发展，赢得更大更广阔的空间什么是工业地产？全球工业地产发展历程时间工业地产发展水平工业地产的概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国1900年1940年1970年发展初期快速发展期发展成熟期从1945年开始后，很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中。

从1970年开始，工业地产得以迅速的发展，并在各方面逐渐走向成熟工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱世界工业地产的发展已有百多年历史，共经历了三个阶段，目前已步入成熟期尤其在西方发达国家，工业地产开发已经十分成熟，发展方向多元化，融资方式多元化，REITS投资基金盛行，市场化程度高世界工业地产与工业发展水平关系工业发展水平时间1760年1870年1940年1970年蒸汽时代电气时代后工业化时代第一次工业革命第二次工业革命第三次工业革命电子信息技术广泛应用工业地产发展初期迅速发展期发展成熟期>自19世纪70年代发动了第二次工业革命，人类进入了电气时代电气时代，工业地产在这个时期有了初步发初步发展>1940年第三次工业革命爆发第三次工业革命爆发，工业生产技术迅速提升在工业蓬勃发展的大环境下，工业地产需求大量增加，进入迅速发展期进入迅速发展期>1970年代，电子信息技术广泛得电子信息技术广泛得到广泛应用到广泛应用，人类进入后工业化时代，第三产业崛起而工业地产走向多元化，进入发展成熟期进入发展成熟期工业地产市场是一种要素市场，其存在背后是工业的发展需要工业地产需求工业地产需求的背后是由于工业生产活动的引致需求。

的背后是由于工业生产活动的引致需求工业地产的发展与工业息息相关工业地产的发展与工业息息相关全球工业地产核心分布由于工业地产与工业发展水平的相关性，工业较为发达的国家和地区如美国为代表的北美地区，以英国、德国为代表的西欧，以及以日本为代表的东亚地区工业地产发展处于世界领先地位北美西欧东亚美国工业地产占全世界美国工业地产占全世界27%27%1工业地产对工业地产对GDPGDP贡献超过贡献超过30%30%2美国工业美国工业>自70年代中后期以来，美国工业虽面临来自多方面的挑战，但其在世界工业中所占的份额一直保持在2525～～26%26%的水平>战后的美国制造业曾一度在全球市场中拥有绝对优势，占到全球制造业份额的40%40%左右>1987～2005年，美国制造业对实际GDP的贡献率为15%15%，是所有行业中最高的1987～2005年间，制造业生产率增长了94%94%>美国高新技术产业出口约占世界高新技术产业出口总额的1/51/5典型案例（美国）：其工业地产强势推动本国经济美国生态工业园区美国生态工业园区特点特点•工工业业共共生生：：园区的基本理念以"工工业业共共生生"与工业生态学为核心，从根本上消除发展与环境的矛盾消除发展与环境的矛盾；•协协作作生生产产：：由企业组成的社区，不是单个企业的简单总和，而是通过协作生产提高生产力；•生生态态工工业业：：具有生生态态工工业业的的创创新新精精神神，，通常一个企业的废料与另一个企业的进料并不完全相同，因此园区管理者和成员企业探索新技术、新方法，改变某种产品设计或改良某种副产品的质量，以求该副产品适应另一个企业进料的要求。

虚拟生态虚拟生态工业园区工业园区现有改造现有改造型园区型园区全新创建全新创建型园区型园区•不严格要求成员企业在同一地区，它通过建立计算机模型和数据库建立起成员间的物料或能量联系虚拟生态工业园可以省去一般建园所需的土地及设备购置费用，如布朗斯维尔生态工业园区•园区主要吸引那些具有"绿色制造技术"的企业入园，并创建一些基础设施使得这些企业间可以实现废水、废热等的交换如美国弗吉尼亚州的查尔斯角可持续技术园区就属于这类园区•如马里兰州的费尔菲尔德生态工业园区，这类园区对现已存在的工业企业通过适当的技术改造，在区域内进行废物和能量的交换园内所有企业都采用可持续性生产方式制造可持续性产品特点一：生态化工业园区生态工业园区作为一个新兴的工业生产理念在美国受到政府、科研机构、工商企业的高度重视，其生态不仅停留在绿化环境方面，园区通过创建基础设施实现废物、能量的再利用，目前全美已建约20个生态工业园区特点二：成熟的信托市场数据来源：Yahoo Finance，截止2011年8月23日根据Yahoo Finance的行业数据，对美股REITs不同细分类型房地产业企业数量的统计分析>从图示可见，在7种REITs细分类型中，REITs工业仅次于REITs多样性、REITs零售业和REITs居民住宅，REITs工业企业的数量占比10%，与与REITsREITs商商业业办公比例相当办公比例相当。

>从市值上来说，REITs的市值都比较大，如如普普洛洛斯斯市市值值超超过过120120亿亿美美元元在金融危机之前， 普洛斯在2008年美国财富排行榜全美1000强中排第387名，在商业不动产商中排名第一位>美美国国拥拥有有众众多多REITsREITs工工业业信信托托巨巨头头，，如ProLogis（普洛斯）、AMB Property （安博置业）、First Industrial Realty Trust （第一工业地产信托）等在美国，房地产投资信托基金（real￿estateinvestment￿trust，简称￿REITs）通常拥有、并在大多数情况下运营和管理工业物业，如厂房、办公楼、物流设施等，房地产信托基金是美国工业地产的一大特色典型案例二（日本）：工业地产推动其战后经济日本工业园区的发展是日本工日本工业园区的发展是日本工业地产的一个显著发展特点业地产的一个显著发展特点上世纪上世纪50-6050-60年代初年代初上世纪上世纪60-8060-80年代初年代初上世纪上世纪8080代至今代至今•主要围绕发展造船、钢铁和化工等产业，动员企业在日本沿海建区 •国家中小企业法和都市计划法的颁布，逐步规范化；随着产业结构的变动和基础设施的日趋完善，逐步从沿海向内地和高速公路两侧转移。

•在经济全球化和新科技革命浪潮的推动下，从一般制造业基地向高新技术产业基地转化，标志着日本工业园区的建设向更加成熟化和高层次的方向演进探索期探索期调整期调整期完善期完善期主要区域：沿海区主要区域：沿海区主要产业：制造业主要产业：制造业区域：内地、高速公路区域：内地、高速公路主要产业：制造业主要产业：制造业主要产业：高新技术主要产业：高新技术日本的工业地产占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上其工业地产发展是促进战后日本经济复苏并最终成为世界第二经济大国地位的主推力，使“日本制造”走向全球，享誉全世界，工业地产是日本经济支柱日本工业园数量非常庞大，不完全统计超过4500个，78%工业园建设主要是由企业协办，民间主办是日本工业地产的一大特色日本日本19631963年全国工业用地面积为年全国工业用地面积为0.080.08万万k k㎡，到㎡，到20022002年增加到年增加到0.170.17万万k k㎡，上升了㎡，上升了112.5%112.5%日本共建有各类工业园区4591个，制造业占83.4%，非制造业占16.6%日本工业园主要由民间主办日本工业园数量非常大，以自造业为主企业协同兴办的工业园区占了78%。

数据来源：国家地域公团和企业立地指导中心提供资料特点一：数量大、民间主导特点二：地价差距悬殊表：日本工业园区地价情况（表：日本工业园区地价情况（20062006））根据2006年，日本56个工业团地出售价格统计分析可以发现，地价从6万/亩到275万/亩，传统制造业团地地价较低，而软件园、商务园区地价非常高软件园、商务园区地价非常高，最高地价与最低低价差距超过4343倍倍特点三：面积小、产出高Generic description of the 5 factors日本的工业园区是一个高效率的生产区日本绝大多数工业园区面积都比较小（大多数为大多数为300300亩亩左右左右），但土地的产出率相当高，约为浙江省的约为浙江省的1010至至2020倍倍左右严格把握工业园区用地的审批权限严格把握工业园区用地的审批权限，加强工程实施的检查对工业园区所用土地，一律必须由政府审批在开发完工后，仍须向政府汇报工程进展情况，并由政府有关部门对所完工的工程进行检查严格控制土地的投机倒卖行为严格控制土地的投机倒卖行为日本政府对企业购买土地设有多种税金规定，如土地保有税、地价税等，以防止土地的倒卖行为的发生对工业园区内每平方米土地的资金投资率也有明对工业园区内每平方米土地的资金投资率也有明确的规定确的规定，要求企业主保证有购买土地70%以上的资金用于投资该园区内的建筑物和机械设备等设施。

合理规划，用法律形式严格限定工业用地用法律形式严格限定工业用地1968年日本政府就制订了《都市计划法》，对城乡工业专用地域、准工业地域、商业地域和住宅地域等进行了划分，规定工业园区只能在政府指定的工业地域和专用地域中兴建日本工业地产发展非常重视对土地资源的利用及保护，工业园区属于高效率生产区，政府严格把握工业用地审批，严控土地的投机倒卖行为，对园区的建设进行监督力度大特点四：注重生态环境背景背景发展情况发展情况政策扶持政策扶持建设方式建设方式日本生态工业园建设的主要做法是：政府主导、学术支持、民众参与、企业化运作，产(企业)——学(大学和科研院所)——官(政府)——民(国民)紧密协作，共同实施因日本工业园以制造业为，有害废弃物、大件垃圾等废弃物越多，处理难度越大，垃圾填埋场容量也越小为了解决这些问题，日本政府从1997年开始鼓励发展与环保相关的工业园区生态工业园区区制度是从1997年开始，快过8年了到2004年9月为止，全国共有2222个地区个地区已获批准国家对入园企业的补助经费，一般占企业建设补助经费，一般占企业建设经费总额的经费总额的1/3-1/21/3-1/2以北九州生态工业园区为例，该园区目前已投资502亿日元，其中国家投入100亿日元，市政府投入58亿日元，民间投入300亿日元。

1997年后日本政府大力发展与生态产业相关的工业园区，这类园区本身是从事环保生产，对工业园区环境、生态节能打造要求也非常高，促进当地再利用产业的健康发展和当地可持续经济发展特点四：注重生态环境图：夜晚的日本四日市工厂图：重工业株式会社 西神工厂燃气轮机发电所虽然日本工业园以制造业为主，但是园区建设非常注重环境，哪怕是发电机所也是非常整洁的，给人极整洁、优美、现代化的感觉环境优美建筑富有现代化美感图：川崎重工业株式会社我国工业地产发展阶段改革开放之初20世纪90年代中期2002年§中国的开发区伴随着改革开放的不断扩大和深入，成就了一批以政府为主导的开发区的成功发展其中最具代表性的就是1980年开始建设的深圳经济开发区§开始由企业为主导，取代政府进入工业园区开发领域§2002年以后，行业内才开始统一认同工业地产的概念现阶段水平从行业发展的周期来看，我国工业地产仅仅处在处在萌芽和起步阶段萌芽和起步阶段我国工业地产的开发模式已已由政府为主导开始由政府为主导开始转向企业为主导转向企业为主导这一转型尚未完成这一转型尚未完成，目前国内的工业地产仍以政府主导为主我国工业地产特点不规范不规范产出低产出低>通过多年发展，我国工业地产游乐长足进步，但还存在很多问题，主要是政府为了吸引投资，以低廉价格出让土地，从而出现工业用地征而不用，照成土地的闲置，此外由于开发经验的欠缺和相关政策不够完善，出现较多无序、杂乱开发现象>据建设部门统计，我国城市中工业用地占24%，城镇中人均工业用地人均是人均是2525平米左右，比发达国家多十多平米，但单位面积产出只有西方发达国家的几十分之几十分之一一。

起步晚起步晚>工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国，直到改革开放才在我国兴起，相较其他国家，我国工业地产起步较晚改革开放时期起步改革开放时期起步单位面积产出远低于发达国家单位面积产出远低于发达国家土地闲置，无序、杂乱开发土地闲置，无序、杂乱开发国内工业地产领先城市（上海）：分布特征►从1999年至2004年，上海中心城区工业房屋建筑面积由3265万㎡降至3045.8万㎡，而 郊郊区区的的工工业业房房屋屋面面积积则则大大幅幅增增加加，由2408万㎡增长到7450万㎡，总量增量超过增量超过300%300%►上海的工业布局明显地呈现出工业从中心城区向郊区、郊县转移的趋势►这些企业离开上海后，主要迁入江苏昆山、苏州和浙江宁波、绍兴等城市，仅在当地留下研发中心►典型生产型企业外迁案例典型生产型企业外迁案例：上海联合利华——联合利华生产基地主要位于上海，从2002年开始，因成本等原因陆续将上海的生产基地搬迁到合肥经济技术开发区上海大众——上海大众将普桑的生产基地建在江苏仪征，将赛欧的生产基地移到烟台旧城新城工业布局由城市中心向郊区县转移生产基地大量外迁，研发中心等部门保留随着要素成本的快速上升，工业布局由城市中心搬迁至远郊、郊县，但研发类机构仍留在城市核心区，实现产业升级。

在自身产业调整升级的过程中，工业地产形态也逐步发生转变，目前低密度研发办公类物业已占据主流p目前上海主要工业园区容积率容积率多集中在0.8-1.20.8-1.2之间，产品以独栋、多层、小高层之间，产品以独栋、多层、小高层等研发办公类物业为主等研发办公类物业为主表：上海主要工业园区土地指标表：上海主要工业园区物业形态p由于产业由制造业向更高的研发环节过渡，工业地产物业也发生了很大变化，截止2010年，上海研发办公类研发办公类物业的供应已经占到工业地产整体的整体的2/32/3，，占据市场的绝对主流，而2009年前，这一数字不到50%产品形态产品打造生态花园高端企业会所人性化设计个性化性产品经过多年发展，上海工业物业产品打造上已趋于成熟，追求个性化、人性化、生态性但对比发达国家，以生态为例，上海生态化更多停留在绿化环境上，在新技术、节能、循环利用等方面还有较大可提升空间开发主体p上海工业地产开发多由政府主导，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目，其中较为典型的有上海莘庄工业园区，由园区管委会行使统一规划、产业导向监督等行政职能，同时又负责开发建设，招商引资等商业职能（构建工业园区开发经营公司来解决政企合一的问题）。

p此外部分园区由龙头企业引导实现，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应的工业地产开发如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化在上海工业地产开发建设过程中，政府仍然起到核心作用，民间力量相对薄弱，其市场化程度低于发达国家内陆典型城市（重庆）：分布特征重庆产业发展空间布局主要集中在主城核心区及近郊>…主城中心主城中心区区西永微电园高新区电子产业九龙坡工业园及铝产业园茶园新区两江新区九龙坡发电厂拟搬迁至区县重钢搬至长寿城市发展与产业空间布局变化分析模型:限于发展层级，除部分污染类企业搬至区县外，工业核心发展区仍在主城及城市近郊产品形态类型典型代表企业典型类型工业园区两路工业园、九龙工业园区、重庆模具产业园、重庆五金国际机电城、西永微电子工业园区等内、外资工业制造类企业独立厂区嘉陵厂、长安厂等大型生产性工业企业及配套企业研发类办公物业海王星、上丁企业公园、山顶总部基地、康田国际企业港等科技、研发类企业由于仍以制造业为主，重庆主城工业地产主要表现为生产性用房，但目前已逐步开始发展总部基地、工业楼宇等研发类办公物业。

山顶总部基地高新园水星大厦土地市场表现►主要针对“沿海产业内陆转移”的国内整个产业格局变迁趋势下，主要承接沿海劳动力密集型产业；►催生大量厂房需求；承接转移►重庆作为传统老工业城市，随着城市发展，将对传统老工业进行重新布局优化以及产业技术的升级；逐步转向电子信息、新材料等高端制造业以及金融、物流等现代服务业►产生厂房及各类新型办公需求优化升级重庆产业发展特征：图：重庆工业用地供应量（亩）图：工业用地占城市建设用地比例p上半年工业用地成交面积9655.16亩，同比增长246.42%p近五年，由于工业用地的大力发展，工业用地占城市建设用地比例由20.8%提高到24%作为内地重要的工业城市，重庆近年在承接产业转移和自身产业优化升级的驱动下，工业地产供应量和价格急速攀升，呈现极强的发展势头工业价格（万元/亩）2008年272009年272010年25 2011年至今62 62 表：重庆工业用地成交价格概念篇前景篇前景篇操作篇盈利篇发展因素一：空间3125434欧洲美国新加坡日本韩国台湾及东南亚香港6广州深圳►1800年代后期，美国的工业革命加速了全球低成本制造基地从欧洲向美国转移；►1950-70年代，战后的日本把自己重建成一个低成本制造基地，同时新加坡凭借其优越地理港口优势，同步发展为全球制造基地；►1970-80年代，全球制造基地转向韩国和香港；►1980-90年代，东南亚和台湾又成为全球制造基地；►1990-2005年，以广州深圳上海为典型的中国沿海城市成为全球制造基地；►2005年至今，沿海制造基地向内陆转移。

资料来源：中原研究在成本、资源等因素驱动下，世界制造业中心向中国转移，目前我国制造业仅占全球7%7%，，要成为世界制造业重心或赶上美国27%，日本30%的市场占有率，还有很大上升空间还有很大上升空间产业转移影响因素：•国际经济形势的变化•国家政策的调整•地价•市场因素•劳动力因素•环境污染•原料•……发展因素二：经济2000亿元时10000亿元时工业总产值(亿元)GDP(亿元)二产比重（%）工业总产值：GDP年份工业总产值(亿元)GDP(亿元)二产比重（%）工业总产值：GDP年份青岛2167151850.41.43200211400566648.72.012010苏州2396154156.41.55200012538482065.42.62006无锡2011136055.21.48200110745499256.82.152009宁波2006150055.21.34200210868512655.62.122010p工业增加值是GDP的重要组成部分，工业增加值越大，则GDP相对就大，而工业产值与工业增加值有一定的联系，工业增加值总量计算的基础来自于工业总产值，是工业总产值与工业中间投入的差额价值。

应该说，工业产值与工业产值与GDPGDP呈呈正相关性，尤其是二产为主的城市正相关性，尤其是二产为主的城市p城市经济与工业地产的关联城市经济水平对该城市产品和服务需求该城市生产要素的供给城市经济发展工业地产影响投资及财政政策通过GDP、流动资本、产业政策、产业结构等经济变量影响影响生产成本、劳动力成本、流通成本、财富、收入图：工业地产与城市经济互动机理p城市经济的发展促进市场扩张、企业和人口的集聚，形成产业发展的拉力和对工业产业发展的规模化需求，为对工业用地的大规模需求p作为工业的载体，工业地产的发展与城市经济也密不可分，这也是我们通常看到经济发达区域工业地产发展相对更为成熟的原因，某种程度上讲工业地产也某种程度上讲工业地产也是经济发展的产物是经济发展的产物经济水平高低萌芽期起步期成熟期发展期特征：传统工业产房为主，完全由政府主导特征：出现科技园区、总部基地等形式的工业地产，但操作方式及盈利模式仍较单一，政府主导为主特征：工业地产形式逐步多样化及衍生产品，运营模式成熟，逐步以企业为主导特征：，产品形态丰富、融资手段丰富、政策完备，完全实现市场化城市参照内陆三四线城市内陆二线城市如重庆、西安等沿海及一线城市，北京、上海等欧美发达国家城市工业地产发展阶段据国际权威机构预测：全球全球GDPGDP每增加每增加2%2%，， 便会产生便会产生5 5亿平方英尺亿平方英尺的工业地产需求的工业地产需求，国内经济的国内经济的高速增长必将带来大量工业需求高速增长必将带来大量工业需求，进而推动工业地产迈向更高层次。

发展因素二：经济p目前国内产业形势呈现两个特点：一是沿海地区的制造业升级，另外是沿海的制造业加快向中西部转移升级和转移过程中必将导致工业用房的兴建和更新，工业地产需求将持续增长p数据显示，截至今年7月26日，全国土地市场公开出让14496块土地，工业用地为7521块，占用土地面积为3.51亿平方米，占全国土地供应面积的52.1%这是近年来工业用地首次超过住宅用地的土地面积p至2010年末，国家级高新区增加了13家，已达到70家之多；国家经济开发区新增44家，总数超过100家产业园区数量呈更是飙升之态图：国家高新区分布图沿海制造业升级和内迁势必带来大量工业用房的升级和新建，在此背景下，国家级重点园区也大量进行建设，必将推动工业地产需求进一步增长发展因素二：制造业沿海制造业的升级和内迁国家级重点园区大量建设以物流仓促为例，据中国仓储协会提供的数据显示，中国目前仓库总面积为5.5亿平方米，然而现代化物流设施只有580万平方米，中国对现代化物流仓库的需求量为17%，而现在国内却只能提供约3%-5%在2012年，我市都市工业园建成数量将达120个，在现在的基础上新增26个，总面积由现在的740万平方米增至1500万平方米，以缓解厂房紧张。

到2015年，我市都市工业园将达到150个，总建筑面积达2000万平方米销售收入达到3200亿~3500亿元，为现在销售收入总量的4.5倍——重庆市都市楼宇工业‘十二五’发展规划两江新区党工委书记、管委会主任翁杰明先生出席论坛并致词，他指出，两江新区中除了禁用地120平方公里以外，工业厂房将超过1.65亿平方米，工业楼宇将超过2000万平方米，实际上加起来也就是1.85亿平方米，这是一个非常大的概念而重庆目前每年的房地产全部加起来差不多是2000万平方米左右如此大的需求量，如此好的机遇期，是重庆工业房产迎来了发展的春天未来全国及重庆各类工业物业需求量巨大……全国全国重庆重庆发展因素二：产业以电子商务为例，近年迅速崛起的电子商务促使物流仓储类工业地产需求陡增，随着其规模的不断加大，将成为工业地产新生推动力量电子商务推动物流仓储发展电子商务推动物流仓储发展•2010年第四季度，中国网上零售市场整体环比增长29%，全年规模达到5200亿元其中，B2C市场规模约1040亿元，占网上零售的20%，比值持续上升预计到2013年，B2C网上零售市场规模将达到6500亿元电子商务的发展，为物流仓储的建立奠定电子商务的发展，为物流仓储的建立奠定了基础了基础。

行业巨头先后布局行业巨头先后布局•阿里巴巴阿里巴巴早在2010年就购买了物流地产巨头普洛斯1/3的发行股份而进入物流领域，•京东商城京东商城未来三年预计投入人民币20至30亿元到物流建设中•此外，当当网、凡客诚品当当网、凡客诚品均不甘人后，均投入到物流建设之中发展因素三：新兴产业未来需求将进一步攀升未来需求将进一步攀升•国家有关部门预计到2015年，中国电子商务交易额将翻两番，翻两番，并在GDP中贡献率大幅提高此外，•“十二五”期间，电子商务将被列入战略性新兴产业电子商务将被列入战略性新兴产业的重要组成部分政府对工业的重视是我国工业地产发展的良好机遇，一系列相关政策的颁布更加规范了工业地产政府对工业的重视是我国工业地产发展的良好机遇，一系列相关政策的颁布更加规范了工业地产市场，为工业地产的健康、持续发展提供支持市场，为工业地产的健康、持续发展提供支持核心核心内容内容•进一步杜绝工业用地改变用地性质的现象•整合了工业园区规模•园区和工业用地审批程序愈加严格•加快了土地市场化进程•不断治理整顿土地市场秩序•工业开发区建设规范愈发完善目的与作用目的与作用国家对于工业地产的开发在土地出让价格、使用权、建设指标等方面有所限制，目的在于进一步规范工业地产市场，杜绝市场的混乱及土地资源的浪费。

限制政策限制政策核心核心内容内容•税收优惠（税收减免、税收退还）•财政扶持•资金支持（专项资金、产业投资基金）•项目审核目的与作用目的与作用•支持政策对于部分区域、部分项目实施，其作用在于支持政府鼓励的行业、企业发展，从而更好的为地区服务，该系列政策将使工业物业的开发和运营更加符合国家产业升级的需求支持政策支持政策发展因素四：政策支持近年由于住宅及商业调控风险的加大，工业地产政策及价值洼地效应将进一步凸显，将成为房地产市场新热点住宅市场商业地产工业地产政策逐年严厉，调控已成常态政策逐年严厉，调控已成常态控制货币的流动性，不断提高银行准备金率；运用财政、税收和金融手段来调节市场需求；加快保障性住房建设，改变供求关系等政策调控对住宅地产市场发展必将产生较大影响上海等地率先限贷上海等地率先限贷 ，商业地产调控已拉开帷幕，，商业地产调控已拉开帷幕，8月23日，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房同时，上海各商业银行须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款商业地产突飞猛进之后，其后市政策收紧的迹象已越来越明显>在商业地产面临限贷的影响，住宅项目限购等影响下，仅剩一块未被调控的处女地非工业地产莫属，政策洼地政策洼地凸显。

>工业土地价格通常仅为住宅1/10,不足商业1/10，出于土地的价值洼地价值洼地洼地效应：政策洼地、价值洼地洼地效应：政策洼地、价值洼地“可能下一个热点就是工业地产了—中国土地学会土地经济分会秘书长周建春发展因素五：市场环境基于工业地产的重要作用和历史机遇……工业地产将步入黄金发展时期§工业对经济的推动作用巨大§全球制造业向中国转移§国内产业转移及升级§国家推动重点工业园区建设§近年新兴产业的崛起§住宅及商业调控风险加大§工业地产的低成本§……国外巨头涌入￿>2005年11月，新加坡丰树以1.2亿元收购浦东空港欧罗物流园项目，>2006年初，美国工业地产巨头AMB（全球排名第二）收购松江九亭物流房地产项目，>全球最大的物流地产开发商美国普洛斯目前在上海、深圳、广州等投资15个物流项目，>2011年新加坡腾飞集团近日再度出手，宣布与星桥国际新加坡私人有限公司以及广州开发区签订协议，在广州知识城共同投资开发综合科技园>2011年在澳洲证券交易所上市的最大工业地产集团，同时也是全球最大的已上市工业和商业地产专业基金管理公司之一的嘉民集团（GoodmanGroup）表示，5年内将集团在中国的投资，从目前的19亿元人民币，增加10倍到190亿元人民币。

此举将使该集团在大中华区的总投资额增加至320亿元人民币房产商转战工业地产>和记黄埔、新加坡腾飞集团等均看好国内工业地产，投资持有部分工业物业>2011年初，世茂集团牵头成立海峡建设投资有限公司，成员包括恒基兆业、新鸿基地产、台湾远雄企业团、东元集团等>2006年，上海复地集团宣布进军工业地产领域，>2009年7月，万通收购TCL占地27万平方米的无锡项目，对其进行再次开发，打造成集厂区、仓储、物流、宿舍为一体的综合性工业社区2010年7月30日，万通与TCL签署《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》>2010年3月，地处广州花都空港经济圈内、与广州白云国际机场货站隔邻的富力空港物流园公用型保税仓、出口监管仓正式挂牌富力高层此前表示，要争取在工业地产方面做到更高层次>2011年5月，绿地集团也在郑州签约了投资总额高达130亿元的绿地滨湖国际总部经济产业园项目等国内外巨头已抢先进入…工业地产与传统住宅/商业地产有何不同？限制条件及使用成本工业地产工业地产住宅地产住宅地产使用年限使用年限50年70年目标群体目标群体企业（不能以个人名义购买）个人户口户口不能落户可以办理户口付款方式付款方式一次性付款一次性付款、分期付款水电气收费水电气收费电费0.765元/度，天然气1.463元/立方米，自来水4.55元/立方米电费0.510元/度，天然气1.4元/立方米，自来水3.5元/立方米工业地产和住宅地产客户类型不同。

由于工业地产客户主要都是企业法人，所以不能办理户口、水电气收费标准要高于住宅地产，客户资金门槛相对较高与住宅地产相比，由于目标群体不同，工业地产使用成本更高且存在不能落户，购买群体及支付方式等诸多限制条件交易税费工业地产交易税费买方p契税:合同价3%p印花税：合同价0.05%卖方p营业税：销售收入5%p企业所得税：如卖方为企业，按销售收入当年企业所得税计征p个人所得税：如卖方为个人，收入减除税费和合理费用（如装修费用，房贷利息等），按20%计征p土地增值税：按增值额实行四级超率累进税率p印花税：合同价0.05%　土地增值税实行四级超率累进税率：　　增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%　　增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%　　增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%　　增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%普通商品房住宅交易税费买方p契税：首套房房合同价1%，否则合同价3%p印花税：5元/单卖方p营业税及附加：不足5年的，销售收入差额5.5%；超过5年的免征p企业所得税：如卖方为企业，按销售收入计入当年企业所得税计征p个人所得税：销售收入1%在交易环节，工业地产的税费更高，开发商需额外缴纳土地增值税和印花税开发难度工业地产销售难度更大1工业地产对开发商资金要求更高2项目开发要求项目开发要求>住宅地产的销售方式多样，可以办理预售，销售现房和期房。

工业地产只能销售现房>工业地产具有投资金额大、资金回收期长的开发特征相对于住宅地产，工业地产对于开发商的资本、融资能力有更高的要求从项目开发的角度，工业地产因无法办理预售增大了销售难度，同时对开发商资本、融资能力有更高的要求投资特点>投资额小，回收期短由于可通过销售回收资金，其回收期相对较短，而分期滚动开发也使得，住宅产品前期一次性投入较短>重在前期造势住宅产品由于主要依靠销售回现，往往注重前期氛围营造，而后期物业管理相对工业地产要简单得多，并且不是主要盈利来源>短期收益可观住宅类产品普遍采用销售实现利润，通常情况下利润可达20%以上，但无长期收益或长期受益较弱>投资额大、回收期长通常工业地产前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而通过租金实现利润的情况下，其投资回收期通常长达十几年>提供增值服务近年来投资者对工业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势增值服务不仅，也体现着工业地产的核心竞争力>长期回报稳定工业地产一般收益在8%-12%，表现突出或政策支持情况下投资收益可达15%以上，其追求投资回报的稳定性与长期性，但须建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的。

住宅地产工业地产由于运作方式的不同，工业地产投资具有投资额大、提供增值服务、长期回报稳定等特点政策调控目的>￿限购令各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房目前为止，全国已有45个城市实施限购令住宅市场政策>工业地产政策主要表现在进一步杜绝工业用地改变土地性质、严把工业园区审批程序、加快土地市场化进程、治理整顿土地市场秩序、完善工业开发区建设规范>￿建设指标：行政办公及生活服务设施用地面积不得超过7%；建筑系数不得低于30%；绿地率不得超过20%；容积率根据行业不同，有不同的最低限制；投资强度根据不同的行业和土地等级有不同的规定工业地产政策>￿房产税上海、重庆2011年起试点征收房产税上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0．6％和0．4％住宅地产和工业地产均受政策影响大，不同的是，住宅市场政策目的在于抑制泡沫继续膨胀，工业地产政策目的在于规范市场操作小结：工业地产与住宅/商业地产在诸多方面差异，由于市场成熟度不高，政策、销售、融资等方面均存在很大，项目启动前需进行全面、专业的分析及预判。

概念篇前景篇操作篇操作篇盈利篇工业物业发展趋势工业化初期工业化初期工业化发展成熟期工业化发展成熟期后工业化时代后工业化时代主导产业主导产业开发模式开发模式产品特点产品特点劣势劣势优势优势以制造、船舶、钢铁等重型工业为主企业自行开发简单工业厂房，高大单层建筑由于缺乏开发运营经验，项目规划不合理、产品业态、形态单一，环境差、品质较低企业能够清楚把握自身的产品需求受政府政策影响大政府统一规划相对合理，业态逐步复合化，环境品质大幅度提升，产品更加人性化以大型工业园区、物流园区、总部基地为主政府主导或综合开发模式为主物流、加工、高新技术产业等多元化产业金融等地第三产业、创意产业等开发商主导为主产品更加注重文化、休闲、生态性，产品形态多样化，加入旅游、商业等元素，创意文化产业园不断出现地产价值充分挖掘、运营更加灵活对开发商的资金实力、运营经验要求较高业态复合化、品质高端化业态复合化、品质高端化随着经济发展，工业地产概念不断扩大，由简单的工业厂房向生态总部基地、高科技产业园方向发展，甚至出现创意产业园等形式，产品业态复合化，品质高端化做法一：生产类功能产品定制定制厂房厂房工业工业园区园区物流物流园区园区标准标准厂房厂房兼容性好，适合成片开发，操作难度低，以单层、多层、联排、叠加为主在中国还处于探索阶段，满足客户特定需求，一站式服务，现主要针对跨国公司涵盖广泛，物业形势表现为各类工业物业集合，功能复合、环境生态目前我国工业地产发展的新兴主要方向之一，对交通通达性要求较高生产功能产品生产功能产品类型类型工业厂房工业厂房标准厂房标准厂房定制厂房定制厂房物流仓储物流仓储仓库仓库冻库冻库►承担生产功能的产品形态依然是工业地产发展的重点核心方向，但随着工业地产的不断成熟，生产功能产品已逐渐脱离单一厂房的形式，产品形态多元化，项目整体功能配套复合化，环境品质不断提高生产功能主要产品体系：生产功能主要产品体系：工业厂房案例大连远洋创智高地大连远洋创智高地深圳天安数码城深圳天安数码城►规模：占地面积66.18万㎡，总建筑面积92.78万㎡►大型综合性高新技术产业园区，通过引用高科技绿色节能技术，树立东北首个 “0+能耗”标杆性项目►高端制造标准厂房，1000-6000平方米的面积区间，满足不同类型企业需求。

6米首层层高，给予企业更多选择►整齐空间格局，实现动静分区，自然通风采光，独立疏散出口，路网交通便捷实用，打造国家级高端制造中心►规模：总建筑面积：80万平方米，包括标准厂房40万平方米、高级住宅 23万平方米、公寓 6万平方米、商业及配套设施 4万平方米►功能：一座融科技开发、生产、高尚生活、商业服务为一体的多功能园区►标准厂房：共6栋，由过去的工业厂房改造而成的，价格约60-70元/平米/月，面积在500-2000平米之间，目前已经全部租完物流园区国外物流园发展已有几十年历史，在中国虽发展时间不长，但近几年发展速度较快，据不完全统计，目前全国正在建设和规划建设的物流基地多达几百家环境保护、生态环境保护、生态平衡平衡物流园物流园成功要素成功要素经济合理性经济合理性多种交通方式多种交通方式连接连接占地规模较大占地规模较大交通枢纽中心交通枢纽中心地带地带政策支持政策支持►物流园仓库建设特点：p仓库是物流园建设的核心，由于仓库较大占地面积与土地稀缺性的矛盾，使得仓库成为工业地产的稀缺产品p在仓库的设计建设过程中，必须遵循符合中国国情的物流园仓库标准，如果仓库和物流园区的规划设计不合理，就会严重影响物流园的利用率、运作效率和投资回报。

物流园案例：普洛斯普洛斯是世界最大的工业及物流基础设施提供商和服务商之一，在中国及日本26个市场拥有并管理总计数百亿元的资产￿普洛斯在中国20多个主要城市投资、建设并管理着53个园区（其中有51个物流园和2个轻工业厂房园区），基本形成了覆盖中国主要物流枢纽的平台网络截至2010年6月30日，普洛斯在中国完工和在建的物业面积为440万平米物流园案例：重庆西部物流园建设周期建设周期功能规划功能规划战略定位战略定位•全国一流的铁路枢纽型物流综合发展区，打造西部物流高地 •占地33平方公里，集“物流企业孵化、物流总部经济、物流人才培训、物流居住服务、物流商业流通和物流公共配套服务”等功能于一体的新型物流社区07年建设开发，2016年全部建成，总投资达1000亿元，建成每天20万人流的现代物流新城示意图示意图示意图做法二：办公类功能产品办公功能产品类型办公功能产品类型商务写字楼宇商务写字楼宇低密度生态总部基地低密度生态总部基地“总部基地”是发展和建设总部经济的重要载体和具体体现办公硬环境：总部基地中有品质优良、环境优美、配套完善、功能齐全的现代化办公楼作为企业和公司总部办公软环境：同时还蕴涵着深厚的总部文化，需要一种国内外成熟、高端企业之间能够交流互动、资源共享、共同发展的。

►伴随工业地产的成熟，商务办公板块逐步从生产中脱离出来，成为工业地产发展的又一重要方向目前办公类产品主要表现为高密度的写字楼群和低密度的总部基地两种形态，办公环境的舒适性、休闲性越来越受企业关注办公功能主要产品体系：办公功能主要产品体系：商务写字楼宇案例：重庆“星”系列生态产业楼宇火星火星水星水星海王星海王星木星木星天王星天王星土星土星金星金星幸幸福福广广场场►“星系列”科技楼宇有重庆高科打造，位于北部新区高新园，以七大星系列命名的百万方组团式产业商务楼宇，集研发、生产、孵化、展示为一体，是重庆EBD产业经济核心►项目紧邻百林公园、照母山植物园、渝高体育场，每栋大厦内除写字楼、生产车间外，还设有银行、餐饮等配套设施►现代规划和建筑理念，优越的办公环境，目前吸引了国内外大批知名企业入驻金星海王星星光璀璨低密度生态总部基地案例：上海中邦MOHO►注重利用建筑学原理增加使用空间和实用面积►注重项目产品品质，营造轻松、休闲的办公氛围►产品整体构造时尚前卫，与产业定位相契合商务别墅商务别墅►中邦MOHO位于上海金桥加工区南区，是以高新技术、设计创意产业为主导产业的工业地产项目，由28栋商务独栋办公楼和一座休闲会所组成通过差异化定位和前沿的产品打造，使该项目成为“成为金桥地区的企业会所”。

做法三：居住类功能产品居住功能产品类型居住功能产品类型公寓公寓独栋别墅独栋别墅案例：法拉利员工公寓►法拉利公寓是全球第一座提供给法拉利员工的复合式公寓，距离法拉利工厂仅有四公里，并且还有自行车专用车道连接►建筑立面：运用法拉利专属的红色系作为公寓外观色彩，而代表法拉利在赛道上的光荣历史►公寓品质：每间公寓大小从30平方公尺至70平方公尺，有套房、双卧房公寓及三卧房公寓，所有房间都有提供家具►公寓配套：提供住户770平方公尺的健身房、接待中心、餐厅、酒吧及停车位等，希望提供给员工们工作以外的舒适空间►工业地产的居住功能板块除传统的员工公寓以外，更出现了商住一体的独栋别墅创新形式，通过产品弹性的空间设计，扩大了工业地产的功能空间，丰富了产品形式，增加了地产价值居住功能主要产品体系：居住功能主要产品体系：独栋别墅案例：北京自在香山►建筑设计：►干净利落的建筑线条、柔和落地窗、露台空间园林，营造舒适居住环境►功能设计：突出居住功能，办公、社交、商务、休闲、生活五合一完美共融►产品细节：通过高品质的细节塑造，提高产品整体尊贵感和目标客户的身份认同感规模总建筑面积12.8万方物业形式独栋、联排、叠拼约300套售价与周边别墅价格相差无几北京自在香山做法四：商业类功能产品商业功能产品商业功能产品类型类型商业配套商业配套商商业街街会所会所酒店酒店专业市场专业市场商业街：商业街：目前多数大型复合性工业地产项目都会配有一定体量的商业街，主要用于满足区内员工的基本生活需求酒店：酒店：开发商可以使用配套性用地建设一定体量的酒店，就近满足区内企业的商务需求会所会所: :会所能够有效的搭建内部企业交流平台及外部招商平台，强化园区服务功能，提升项目形象ABC商业配套形式商业配套形式►工业地产与商业地产融合是当前工业地产发展的一种新型模式，可以完善项目的生活、商务功能，为企业及内部员工提供更多人性化空间，同时丰富盈利模式，提升项目整体档次商业功能主要产品体系：商业功能主要产品体系：商业配套案例：深圳华侨城智慧广场►项目占地近三万方，容积率3.7，属于优质低密度生态办公区，包括4座甲级智慧型写字楼及1.2万方的商务配套区►商务配套区包括企业会所、银行、超市、高级餐厅等设施，营造出高级别的商务气氛，提升了项目整体档次华侨城智慧广场专业市场专业市场专业市场随着需求的提升，专业市场渐渐突破普通交换的狭隘范围，市场方向不断细分，产品品质不断提升专业IT市场专业家居市场专业汽车市场专业机械市场专业服装市场专业水产市场中关村IT电子城重庆汽博中心重庆美每家西安三桥机械市场重庆三亚湾水产市场广州国际家纺城专业市场是一种大规模集中交易的坐商式的交易场所，依托相关工业产业，针对特定产品，集研发、展示、销售、物流为一体专业市场案例：深圳华南城深圳华南城123456789皮革皮具及原皮革皮具及原辅料交易中心辅料交易中心电子原材料及电子原材料及成品交易成品交易中心中心五金化工塑五金化工塑料交易中心料交易中心 印刷纸品包印刷纸品包装交易中心装交易中心 华南城居住华南城居住小区小区 物流区物流区 华南城酒店华南城酒店 办公大楼办公大楼纺织服装及面纺织服装及面辅料交易中心辅料交易中心项目规模项目规模占地1.5平方公里，总建筑面积220万平方米，投资26亿元构建的工业原料交易中心位置位置位于国内唯一的一个国家级物流试验基地——深圳市龙岗区平湖物流基地园区 经营范围经营范围由纺织服装、皮具皮革、电子、印刷包装、由纺织服装、皮具皮革、电子、印刷包装、五金化工塑料五个专业交易中心组成五金化工塑料五个专业交易中心组成；集采购、旅游、餐饮、休闲、娱乐为一体的现代综合商贸物流城 皮具皮革交易中心效果图纺织服装交易中心做法五：教育培训类功能产品教育培训功能产品类型教育培训功能产品类型职工家属学校职工家属学校专职学校专职学校企业拓展培训基地企业拓展培训基地职工家属学校：由开发商建设，引入教育机构的师资力量，为职工家属提供基础教育场所，解决后顾之忧专职学校：通过与教育机构的合作，针对区域产业类型，提供专业人才的定向培养，为企业解决用人问题企业拓展培训基地：很多大中型企业都会存在员工拓展培训的需求，是开发商可以考虑的方向之一ABC教育功能主要产品体系：教育功能主要产品体系：►教育培训板块成为工业地产发展的又一新兴领域，且悦来预期受到企业的重视，增加教育功能不仅丰富了项目的人性化功能，更能够为企业输送大量优秀人才，建立完善的员工培养、培训体系企业拓展基地案例：北京华宇拓展培训基地基本信息基本信息►区位：北京市昌平区十三陵景区►占地面积：二百多亩►环境条件：基地交通便利，环境幽雅，具有发展旅游休闲得天独厚得条件，是理想的培训场所项目设施项目设施项目配套项目配套►拥有有会议中心、餐厅、宿拥有有会议中心、餐厅、宿舍等相关配套舍等相关配套►设有断桥背摔台、天梯、空中抓杠、合力过设有断桥背摔台、天梯、空中抓杠、合力过桥、缅甸桥、水上相依、真人桥、缅甸桥、水上相依、真人CSCS等陆上拓展等陆上拓展项目及扎筏，浅滩登陆等进行水上项目。

项目及扎筏，浅滩登陆等进行水上项目做法六：休闲旅游类功能产品休闲旅游功能产品类型休闲旅游功能产品类型主题公园主题公园体验中心体验中心创意地产创意地产►工业地产项目融入休闲旅游元素，是一种泛地产概念，是后工业时代典型的工业地产发展趋势，保证工业地产有限的土地资源得到集约型的利用，充分发挥工业地产建筑最大的效能，扩大项目及企业的影响力旅游功能主要产品体系：旅游功能主要产品体系：主题公园：现代旅游业在旅游资源的开发过程中孕育的新的旅游吸引物，聚集人气，增加工业地产价值体验中心：通过建立趣味体验区，吸引人气，增加客户对企业产品的直观感受，增加消费创意产业：将创意生产与艺术、现代以传统、工作与休闲交融在一起，是工业地产的全新蜕变ABC体验中心案例：宝马世界►精品店：销售运动自行车、高档皮箱及种类齐全的原装配件产品，以及与宝马世界相关的商品，从书籍到建筑的模型等►青少年课堂：7-13岁的客人可以全方位体验移动世界例如亲自挖掘“移动”的含义，探讨学习、研究实验，甚至打造自己的车►酒吧及俱乐部餐厅：将各国美味融入德国传统中，创造出独一无二的美食体验；休闲吧、咖啡馆气氛轻松，供应各类小吃►科技和设计展示区：面积800㎡，参观者在这里感觉、观看、倾听、体验BMW前沿科技，还有模拟驾驶系统和模拟涉及汽车系统②②①①③③④④①①：宝马世界：宝马世界 ②②：宝马集团中心：宝马集团中心 ③③：宝马博物馆：宝马博物馆 ④④：宝马工厂：宝马工厂►宝马世界（BMW Welt）是一座集新车交付中心，技术与集新车交付中心，技术与设计工作室、展厅、青少年课堂、休闲酒吧等为一体的设计工作室、展厅、青少年课堂、休闲酒吧等为一体的综合性多功能建筑综合性多功能建筑。

为访问者、顾客提供了一个全面体验宝马品牌的场所，每年访客达每年访客达8585万人次万人次创意地产老工厂老工厂 老仓库老仓库创意文化园创意文化园 创意产业基地创意产业基地创意地产创意地产纽约纽约SOHOSOHO区区————世界上第一个旧世界上第一个旧厂房改造成的文化艺术特区厂房改造成的文化艺术特区由工业废弃场所改造的最昂贵的商业中心重庆大渡口拟建重钢遗址公园，重庆大渡口拟建重钢遗址公园，展现不同的工业美展现不同的工业美深圳华侨城创意文化园深圳华侨城创意文化园通过对华侨城东部部分工业建筑进行重新定义、设计和改造，营造出一个鲜明的后工业时代特色的新型工作、生活空间汉堡港易北音乐厅汉堡港易北音乐厅位于汉堡港旁，是在一座废弃的储藏可可和咖啡的仓库原址上兴建的，内部包括音乐厅、国际会议中心、酒店、大型停车场等设施，将跻身世界十大音乐厅之列上海宝山动漫产业基地上海宝山动漫产业基地国内首家动漫衍生产业园区，定向引进国内外动漫衍生企业总部、销售总部、研发中心、客服中心及专业服务机构创意地产是核心是一种新型的工业（商业）地产运作模式，它将创意生产与艺术、现代以传统、工作与休闲交融在一起，集吃、住、游、玩、购物、创业于一体，是工业地产一种全新的蜕变。

操作方式小结办公功能办公功能生产功能生产功能商业功能商业功能休闲旅游功能休闲旅游功能居住功能居住功能教育培训功能教育培训功能工业地工业地产产品产产品高密度写字楼低密度生态总部基地配套商业专业市场主题公园体验展览中心创意地产工业厂房物流仓储员工公寓独栋别墅家属学校拓展基地专职学校工业地产已不仅是印象中传统的工业厂房，它可以打造出多种多样的业态组合，功能空间日趋复合化，我们会根据开发商不同的背景及实力等具体情况，量身定做最合适的产品打造体系操作方式小结：工业地产操作方式逐渐趋向多元化，而如何进行选择需与城市平台、区域特征、产业筛选、市场环境、企业背景等方面相结合，制定科学、合理的方案是项目成功的关键概念篇前景篇操作篇盈利篇盈利篇 普洛斯物流地产运作模式>普洛斯物流园主要产品是双层、单层仓库、集装箱堆场、及办公室附属设施除了建设普通物物流园，还建设保税物流园，通过国家政策扶持，满足客户需求，获得丰厚回报物流园一般规模都不大在全球开发的物流园平均面积不到2万平方米国内小型物流园占地约3-5万平方米，中型物流园在10-20万占地面积，很少有上千亩的物流园园区基本采用分期开发，分期开发3-5万建筑平方米的仓储设施。

典型案例一：普洛斯物流地产（生产功能类物业）普洛斯主要运作部门普洛斯主要运作部门地产开发部门地产运营管理部门地产基金管理部门>地产开发：把地产建设成可以使用的物流中心，出售：出售给普洛斯地产基金或是第三方，地产开发：把地产建设成可以使用的物流中心，出售：出售给普洛斯地产基金或是第三方，出租：交付给地产运营部门用于出租出租：交付给地产运营部门用于出租>将将““地产开发部门地产开发部门””开发建成的物业出租给客户使用开发建成的物业出租给客户使用>收购地产：向收购地产：向““地产开发部门地产开发部门””或或““第三方第三方””收购地产，管理基金以及基金旗下的地产收购地产，管理基金以及基金旗下的地产普洛斯集中专注投资物流园，在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施，出租给客户并为其提供物业管理服务地产运营管理部门地产基金管理部门出售收入出售收入：：占主营业务收入的60%左右， 贡献30%左右的利润213地产开发部门 基金管理费收入和基金管理费收入和基金分红收益：基金分红收益：占主营业务收入的6%左右，贡献了14% 左右的利润出租收入出租收入：：占主营业务收入的30%左右，贡献50%以上的收益普洛斯盈利分析次要利润来源次要利润来源主要利润来源主要利润来源其他利润其他利润第二阶段（07-08年）第三阶段（08-10年）123第一阶段（05-07年）>消化现有开发政策（土地一级开发政策），完善园区周边环境及配套，把地块做熟，在现有政策和市场环境条件下，主要采取土地开发转让形式，土地增值回现。

>工业房地产开发政策全面实施阶段，随着洪湾片区规划功能的调整实施和区域环境的完善，园区开发以研发和办公物业、社区生活配套物业为主，长期持有出租>争取获取开发新政策（工业房地产开发政策），随着政策和市场条件的成熟，在前一阶段基础上增加标准厂房、综合办公楼宇的开发，销售为主，出租为副，实现项目资金回笼典型案例二：珠海富卓金地珠海科技园（办公、商业功能类物业）珠海富卓金地珠海科技园盈利分析200520062007200820092010第一阶段第二阶段第三阶段主要进行一级土地开发标准厂房、综合办公楼宇的开发开发以研发和办公物业、社区生活配套物业为主转让土地，获取土地溢价收益销售为主，出租为辅，该阶段以销售收入为主，实现项目资金回笼长期持有出租，租金成为主要赢利点第一阶段主要盈利来自土地一级开发溢价；第二阶段以销售为主实现资金回笼；第三阶段通过长期持有出租，实现长期稳定的收益典型案例三：北京自在香山（居住类功能物业）市场背景：p地处别墅区的工业用地：项目地处北京西山，经过数年的发展，已有颐和地产，建工地产及众多北京本土开发商进入西山板块，区域内已经形成十多个别墅项目；p独栋产品稀缺性凸显：西山别墅区逐渐外扩，泛西山板块形成；与此同时，受政策影响，独栋产品稀缺性凸显，价值大幅提升，自在香山以类别墅的方式高调入市。

p以办公写字楼立项；p通过较高档次的建筑设计与户型设计取得和周边传统别墅项目竞争的资本；p通过高品质的细节塑造，提高产品整体尊贵感和目标客户的身份认同感；p星级酒店式会所高端配套，将“办公、社交、商务、休闲、生活”功能融合一体自在香山产品打造自在香山地处别墅聚集区，以办公写字楼立项，打造满足高端居住功能的别墅产品北京自在香山盈利分析中期产品>后期推出的独栋产品凭借前期取得的市场优势，以36000元/平米的均价继续占领北京别墅市场“第一梯队”>中期在较差的位置推出相对低价的叠拼产品，实现地块整体溢价，扩大销售盈利前期产品回现、建立形象阶段回现、建立形象阶段扩大盈利阶段扩大盈利阶段引领市场阶段引领市场阶段后期产品123>前期独栋产品位置最佳，以较强的竞争力快速去化，通过良好的市场反应取得回现，同时建立高端形象销售情况：一期06年年底开盘，当年销售率83.2%，回笼资金约5.2亿元，个人名义购买的客户占比在50%以上开发周期内通过销售回现，“竞争力独栋——相对低价叠拼——高端独栋”的开发顺序实现项目利润的最大化典型案例四：青岛海尔工业旅游区（培训、旅游功能）199219951998199920002001海尔工业园海尔工业园开始建设，开始建设，面积面积800800亩亩位于：位于：青岛青岛高新技术开高新技术开发区发区海尔信息产海尔信息产业园开始建业园开始建设，面积设，面积500500亩，位于：亩，位于：青岛高新技青岛高新技术开发区术开发区推出工业旅推出工业旅游项目，成游项目，成立海尔国际立海尔国际旅行社旅行社海尔开发区海尔开发区国际工业园，国际工业园，10001000亩；海亩；海尔开发区新尔开发区新兴产业区，兴产业区，10001000亩。

位亩位于：于：青岛经青岛经济开发区济开发区海尔工业园海尔工业园建设完毕建设完毕海尔开发区海尔开发区工业园，面工业园，面积积15001500亩，亩，位于：位于：青岛青岛经济开发区经济开发区20012001年被国年被国家旅游局确家旅游局确定为首批工定为首批工业旅游示范业旅游示范点点青岛海尔工业旅游的建设历程分析：青岛海尔工业旅游是在海尔生产基地的建设基础上发展的，是我国首批工业旅游示范点青岛海尔旅游工业区景点打造海尔中心园区工业园信息产业园海尔文化广场海尔中心大楼样品室海尔科技馆海尔大学信息园海尔立体库海尔彩电生产线海尔时空飞碟海尔特种冰箱生产线海尔商用空调生产线景点海尔开发区物流中心海尔开发区工业园海尔开发区国际工业园海尔开发区新兴产业园青岛海尔旅游工业区已形成海尔文化广场、海尔科技馆、海尔时空飞碟等10处参观景点主要功能及盈利点路线路线行行 程程参观时间参观时间 优惠价（优惠价（元元/ /人）人）A线海尔中心大楼-海尔文化广场-海尔大学1.5小时10B线海尔中心大楼-海尔文化广场-海尔大学-生产线2小时60C线时空飞碟-物流立体库-生产线（（开发区）开发区）1.5小时110D线海尔文化短片-海尔的企业文化主题汇报1.5小时200表：部分旅游路线介绍培训培训信息来源：青岛旅游网海尔工业旅游的核心内容构成：青岛海尔工业旅游主要包含参观参观及专业培训，针对人群主要包含青少年和企业管理者盈利包含参观及专业培训收入，此外实现提升海尔的企业品牌及促进海尔家电销售等隐性效益20062006年年1010月份月份19991999年年累积接待旅游参观者近累积接待旅游参观者近8080万余次万余次年份年份总收入（万元）总收入（万元）利润（万元）利润（万元）2005年198382006年8833292007年106249475表：2005-2007年海尔工业园旅游收入情况表数据来源：海尔旅游事业部（青岛）海尔工业旅游的效益分析：直接旅游收入提升企业美誉度形成一批忠诚客户促进家电销售青岛海尔工业旅游区盈利分析各功能物业盈利模式小结生产功能产品1办公、居住、商业功能产品2培训、旅游功能产品3特征特征>代表：厂房、物流仓储等，>以租金收益和运营收益为主，销售收益为辅，追求长期稳定收益。

>办公楼、独栋总部基地、公寓、配套性商业、专业市场；>通常作为回现产品，销售利润为主，租金收益和运营收益为辅>培训基地、科技馆等展示中心，>自用物业，通常除经营等直接收益外，对其品牌认可度及产品销售有促进作用土地溢价作用于项目未开始阶段，信托基金受发展类型影响较小，目前仅少量海外机构尝试此处均不做重点考虑土地溢价作用于项目未开始阶段，信托基金受发展类型影响较小，目前仅少量海外机构尝试此处均不做重点考虑目前国内各类工业物业盈利点各有侧重，但现实中并非一层不变，其受企业自身条件和主观意志影响较大工业地产盈利点小结土地溢价土地溢价销售利润销售利润出租出租经营收益经营收益盈利盈利点总点总结结信托信托>完成土地基础设置建设及推广后，将土地部分或整体出让，冲突第一家中获得利润>开发商完成园区打造后，通过出售的形式转移物业产权，获得利润>开发商长期持有物业产权，以出租的形式进行招商通常情况下，开发商采用此类模式运营一段时间后，可视市场情况转租为售；>开发商对入住企业提供商务、工作、生活配套服务管理，从中获利>开发商前期自用或租赁，市场成熟时打包为信托投资基金(REITs)，再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集资金。

通过前面案例的研究，目前工业地产主要盈利点体现在以下5个方面，盈利模式根据不同项目进行组合表：盈利方式对比盈利模式盈利模式特点特点投入投入回款方式回款方式优势优势劣势劣势土地溢价完成土地基础设置建设及推广后，将土地部分或整体出让，冲突第一家中获得利润以前期土地成本为主一次性回收周期短，风险低初级开发，盈利能力有限，未来拿地难度大租金开发商完成开发后，长期持有物业进行租金运营模式投入加大：土地+建设成本细水长流自身持有物业，后期根据市场，可租可售，实现盈利模式转变开发商需具有一定经营管理能力销售利润通过销售一次性回收成本并实现利润投入加大：土地+建设成本一次性回收盈利高，避免后期管理的问题存在滞销风险经营收益开发商对入住企业提供商务、工作、生活配套服务，从中获利不定（运作水平及服务内容而定）细水长流，提供产品附加值风险低对开发商运营能力要求极高信托开发商自住经营或租赁，市场成熟时打包上市销售投入加大：土地+建设成本前期细水长流，上市后一次回收高流动性、高收益国内法律制度的障碍非市场主流模式非市场主流模式目前主流模式目前主流模式未来主流模式未来主流模式各类盈利方式对比盈利模式小结：目前市场各种盈利方式各有优劣，需结合企业自身特点、未来市场需求、产品定位等方面因素进行组合，从而实现利益最大化。

￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿中原操作经验A￿项目介绍：开发商：协信集团地理位置：渝中区高九路项目情况：占地500亩，建筑面积51万㎡，包含高端写字楼群、公寓、酒店、商业等各类业态B中原工作：综合全市的住宅、商业、商务市场研究，提供整体项目发展方向判断、各物业类型产品设计建议￿C策划成果：结合重庆产业发展及未来产业规划方向、产业布局，并类比国内外城市产业与总部基地发展，中原提出本项目打造“创新金融总部基地”的定位，主要以研发与数据分析类型为主，专业性强、附加值高，具有集聚性和创新性的特点该定位符合重庆城市未来发展，且深受渝中区、重庆市政府认可，目前该方案已定，且以市政府层面向全球招商，以“贝宝”为代表企业已进驻典型案例1——协信高九路总部基地项目规划设计单位：规划设计单位：HalcrowHalcrow英国合乐集团有限公司英国合乐集团有限公司典型案例2——康田国际企业港A￿项目介绍：开发商：重庆市地产集团直属公司重庆康田置业位置：西永城市副中心，微电子产业园管委会大门正前方用地性质：工业用地项目经济指标：占地面积约3.8万平米，总建筑面积为86685.63平方米，容积率为2.58，建筑密度为37.80%，绿地率30.01%。

B中原服务：对项目所在区域内的市场价值进行分析和研判，分析项目所在版块的成长周期，利用SWOT分析法分析项目产品在市场竞争中的优劣势，同时还对项目产品设计方面提供形象设计、包装建议，对项目的市场推广策略和总体营销策略进行构思、制定C策划成果：整体定位：中国西部硅谷总部基地产品形态：由9栋4层独栋写字楼以及2栋24层楼高层写字楼组成，高层部分带有3层楼裙楼核心竞争力：生态、政策、产品形态、5A智能化销售成果：今年6月进场，售价8000元/㎡，已售出整栋及两个楼层独栋写字楼单栋面积在建面2000-3000平米不等，高层单层面积在950平米左右典型案例3——恒德国际茶园总部基地项目A￿项目介绍：开发商：山西三源集团地理位置：位于茶园新区长江工业园内基本情况：总占地500亩，包括总部基地办公类物业、商业类物业等B中原服务：为开发商进行市场调查，提供总部基地定位和产品设计建议，对商业市场调查，提出开发商商业部分调规建议以及商业部分的产品设计建议C策划成果：结合市场调研和对项目分析，为总部基地做出准确市场定位以及整套产品设计方案；通过对商业市场调查总结，对项目商业部分调规和产品设计提出了多种建议，使项目价值实现最大化和商业规划布局更加合理。

CEBD——central￿ecological￿business￿district￿中央生态总部基地：“十年无法超越生态总部基地”，中央——做中央CBD的业态补充项目为纯独栋办公楼宇典型案例4——重庆静一3G总部基地A￿项目介绍：开发商：重庆静一地产地理位置：位于茶园新区I标准分区的信息科技产业园内，紧邻通江大道和茶园规划的商业中心，项目经济指标：工业用地，项目整体占地面积83025㎡（约125亩），建筑面积约25万㎡，容积率为3；B中原服务：首先通过重庆产业市场研究，在区域产业规划基础上，找寻本项目适合的产业发展方向，并基于产业方向之下的物业选择、项目定位、开发模式、产品建议等￿C策划成果：1.中原通过重庆市产业发展现状及未来规划分析，信息产业即本项目所在园区产业大方向与重庆未来产业重点方向一致；而项目所在茶园信息科技产业园具备国家工信部授牌、经开区回归等政策优势、品牌企业入驻、政府大力支持，产业发展环境优；中原再从信息产业细分入手，通过物联网、移动通信产业入手寻找本项目适合的产业定位方向及目标客群，最终定位为：“中国西部·3G产业服务总部基地”，客群以3G产业链中的服务外包、增值服务、软件开发等服务型企业为主；2.结合重庆商务环境、各产业园区物业发展情况，并借鉴一线城市总部基地成功案例分析，最终提出本项目物业发展建议设计单位：香港何显毅设计公司设计单位：香港何显毅设计公司以上为示意图，目前该项目由于指标调整，正在进行概念方案设计阶段本项目中原提出体现项目应有价值，突出产品配置的多元化典型案例5——华雄总部时代A￿项目介绍：开发商：重庆华雄实业有限公司地理位置：坐落于两江新区核心位置的重庆江北区市级特色工业园———港城工业园D区内，项目距重庆两路-寸滩保税港的寸滩水港作业区仅500米距离，距江北国际机场20公里，距江北中央商务区（CBD）15公里，距江北区行政中心1公里。

项目基本情况：总占地4735平方米，总建筑面积：26248.8㎡入驻华雄总部时代更可享受国务院、重庆市、江北区、港城工业园各级政策优惠B中原工作：全程代理，包括前期产品定位、修正及后期营销代理C成果：打造厂办一体化，适用于园区发展及客群需求，扩大客群辐射面，力求快速回现ü标准层面积为1448㎡，建筑总高度为16层，1-2层室内层高为7.5米，项目配置6部高速电梯，豪华星级入户大堂ü外立面的打造上以现代风格为主线，简洁明快ü为入驻企业带来更为便捷与舒适的办公环境；楼宇的智能化设计，更是将传统的工业厂房与项目区隔开来厂办一体化——项目集办公、研发、生产、运输于一体的集约化设计；活荷载取值：楼面荷载，1-8层楼面承重为500KG￿(9层以上350KG＼㎡，) 中原工作优势经验积累——工业地产操作环节相关问题及处理方式重点操作环节中原经验体现前期产品定位设计环节前期产品定位设计环节1开发环节开发环节2销售环节销售环节3>项目定位需考虑城市项目定位需考虑城市/ /区域区域/ /园区产业发展方向，细分产业下准确客群定位园区产业发展方向，细分产业下准确客群定位>可建产品类型在国家规定范围内，还需结合项目属性匹配适合的业态形式可建产品类型在国家规定范围内，还需结合项目属性匹配适合的业态形式>开发资金问题开发资金问题>项目报规问题项目报规问题>对于企业而言，项目具备的条件及处理方式（包括销售条件、售价、销对于企业而言，项目具备的条件及处理方式（包括销售条件、售价、销售周期、销售对象等）售周期、销售对象等）>对于客户而言，付款方式的处理，客户引导等对于客户而言，付款方式的处理，客户引导等重点客户——中原已有客户资源（操作多个类似项目积累客户）中原写字楼招商案例►重庆工商部与龙湖合作，招商代理水晶国际、西城国际，出租率近100%。

►汇丰银行重庆嘉年华支行，成功租赁嘉年华大厦400平方物业作为经营场所，物业总标的近320万（RMB）►重庆合景国际大厦B栋，成功引入国际酒店巨头ASCOTT（雅诗阁），购买整栋大厦，总标的约一亿五千万人民币，总成交面积约20000平方米￿>中投汇通科技购买金宝通汇大厦11548平方米>钱柜KTV租腾达大厦8271平方米>索尼公司租佳程广场6416平方米>中国石油购买东联商务会馆5770平方米>中国一汽集团租南银大厦4700平方米>智乐软件租中国电子大厦4527平方米>大成律师租国华投资大厦4328平方米>民生银行保险公司租联合大厦4257平方米>韩国SK株式会租佳程广场3790平方米>上海友讯租惠通时代广场3147平方米>凯撒国际租国门大厦2917平方米>中英人寿租佳程广场2291平方米>……>成功为SONY租赁华强北分店>成功为Papa john's租赁中心区分店>成功为华尔街英语租赁分店>成功为苏宁电器租赁分店>港陆广场招商（成交面积：1268.59平方米）>招商局大厦招商（成交面积：1004.68平方米）>华敏翰尊国际广场招商（成交面积：619.78平方米）>太平洋企业中心招商（成交面积：1121.06平方米）>中融恒瑞国际广场招商（成交面积：570.38平方米）>飞洲国际广场招商（成交面积：510平方米）>兰生大厦招商（成交面积：1268.8平方米）>金鹰大厦招商（成交面积：389平方米）>……中原重点商家资源中国石油、联想、SONY、戴尔、渣打银行、民生银行、汇丰银行、招商银行、三星电子、中国移动、中国网通、3M、NEC、太平人寿、泰康人寿、三菱重工、国美、海尔、中信证券、Puma、大众汽车、现代汽车、LG、雅虎中国、搜房、太平洋百货、百安居、周生生、屈臣氏、哈根达斯、星巴克、麦当劳、肯德基、德克士、家乐福、沃尔玛、人人乐、麦乐迪、钱柜、面包新语、必胜客、大中电器、国美电器等、苏宁电器、大中电器、特力屋……中原的商务产品研究能力——内部网络资源平台和多个项目实战操作经验重庆中原二级市场信息资料库中原集团二级市场知识管理平台设计跟进阶段——全方位跟踪，直至定稿设计任务书设计任务书定位和物业建议确定后规划设计单位设计规划设计单位设计初步设计方案呈现初步设计方案呈现意见和建议意见和建议设计单位方案修改设计单位方案修改无数次的会议讨论和邮件回复无数次的会议讨论和邮件回复方案确定方案确定中原可提供《设计任务书》中原根据市场情况对初步设计方案提供筛选以及意见和建议，指导设计单位方案修改针对修改设计方案，根据市场情况提供意见和建议，形式可以使会议或邮件形式。

近来，工业地产已不再单纯指一种物业形势，更代表一种投资模式，一种盈利模式，一种产业发展模式在中国，工业地产就像是一座未挖掘的金矿……Thanks for your attentionWish you a good day!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。