北京平谷一号地投资可行性研究汇报.docx

北京平谷一号地投资可行性研究汇报投资(tuz)可行性研究报告报告(bogo)结构根本(jbn)结论宏观经济研判区域开展规划房地产现状土地交易研究工程投资分析第一页，共六十九页 投资(tuz)可行性研究报告第一(dy)局部平谷1号地投资(tuz)根本结论第二页，共六十九页 投资(tuz)可行性研究报告根本(jbn)结论总体结论：经济危机背景下积极财政和适度(shd)宽松货币政策总基调不会改变 未来房地产市场必然面临新一轮调整，但仍将保持较快开展势头 未来两年内调控政策不会出现大的、相对严厉的变化，1号地块投 业3%计算 第四十七页，共六十九页 投资(tuz)可行性研究报告第六局部(bfen)平谷1号地投资(tuz)分析第四十八页，共六十九页 投资(tuz)可行性研究报告地块(dkui)概况地理位置1号地主城区宗地位于平谷镇，平谷新城西部，具体四至为：东至洳河西岸，西至新城西路，南至鲁各庄南一路，北至新平北路顺平路；根据平谷新城总体规划，新城开展方向和重心，将逐渐向西、向南转移，1号地位于新城最西部；1号地被规划的体育中心西路分割为AB两地块，其中，A地块(dkui)占地157亩，B地块占地108亩；周边根底配套设施建设相对于中心区略显滞后，但第四十九页，共六十九页。

投资(tuz)可行性研究报告地块概况规划(guhu)指标第五十页，共六十九页 投资(tuz)可行性研究报告地块(dkui)概况SWOT分析新城核心区，洳河西岸紧邻城区主干道顺平路周边(zhubin)规划为休闲、体育新城建设进入加速阶段，房地产业开展潜力较大国家政策鼓励居民改善性置业，市场仍有潜力土地交易竞争剧烈，地价本钱占比极高，房价继续走高2022年，房地产市场可能面临中期轻微调整城区边缘地段，当地居民有心理抗性配套设施相对主城区而言不太完善SWTO第五十一页，共六十九页 投资(tuz)可行性研究报告工程投资分析根本(jbn)指标第五十二页，共六十九页 投资(tuz)可行性研究报告工程投资分析(fnx)地价方案根据北京市招牌挂交易历史分析，开发商看淡市场时，如2022年，土地多以起拍价成交，甚至出现流拍 看好房地产市场时，如2022年下半年，多以剧烈竞拍、高楼面价高溢价率成交 国内诸如(zhr)平谷之类的土地市场，在房地产市场开展较好时，多以测算的净利润率正值的中间方案成交 我们认为，1号地以方案四、五、六之间的价格成交的可能性最大。

因此，后文的现金流分析，敏感性因素分析均以方案五为假设条件 第五十三页，共六十九页 投资(tuz)可行性研究报告工程(xingm)投资分析地价分析2022年06月25日，王辛庄镇地块以13100万元成交，楼面地价已达1896元/ 根据前文分析，平谷1号地楼面地价极有可能超过王辛庄地块，突破(tp)平谷楼面地价2000元/大关 第五十四页，共六十九页 投资(tuz)可行性研究报告工程(xingm)投资分析销售收入根据前文分析，1号地工程(xingm)理想开盘价2022年住宅：7150元/，商业：12449元/，但居于“稳健投资策略，充分考虑当地房价偏高、需求有限以及其他风险因素，本工程最终开盘价在理想售价根底上下浮10%，得出本工程修正售价2022年：住宅：6435元/商业：11200元/此价格为投资收益分析中构成销售收入的最终售价，2022年、2022年售价年增长幅度按住宅5%、商业3%计算 计算销售收入时，以规定的开发周期三年界定销售周期和相应销售进度，其中：住宅各年销售进度为20%，40%，40%；商业各年销售进度为10%，40%，50%。

第五十五页，共六十九页 投资(tuz)可行性研究报告工程投资(tuz)分析销售收入第五十六页，共六十九页 投资(tuz)可行性研究报告工程投资(tuz)分析投资估算按总地价(dji)亿元计算工程总投资金额第五十七页，共六十九页 投资(tuz)可行性研究报告工程(xingm)投资分析投资估算投资估算明细(mnx)：土地本钱万元第五十八页，共六十九页 投资(tuz)可行性研究报告工程投资(tuz)分析投资估算投资(tuz)估算明细：前期费用及相关行政性费用万元第五十九页，共六十九页 投资(tuz)可行性研究报告工程投资(tuz)分析投资估算投资(tuz)估算明细：建筑安装费用万元第六十页，共六十九页 投资(tuz)可行性研究报告工程(xingm)投资分析投资估算投资估算(sun)明细：市政费用万元第六十一页，共六十九页 投资(tuz)可行性研究报告工程(xingm)投资分析投资估算投资(tuz)估算明细：税费万元第六十二页，共六十九页 投资(tuz)可行性研究报告工程(xingm)投资分析投资估算投资(tuz)估算明细：管理、营销、其他费用万元第六十三页，共六十九页。

投资(tuz)可行性研究报告工程(xingm)投资分析现金流量现金流量：按开发周期3年计算(jsun)第六十四页，共六十九页 投资(tuz)可行性研究报告工程(xingm)投资分析敏感性分析敏感性分析是用来衡量投资工程中某个因素的变动对该工程预期结果影响程度的一种方法 通过敏感性分析，可以明确敏感的关键问题，防止绝对化偏差，防止决策失误 根据我国房地产市场和北京房地产市场投资工程相关(xinggun)敏感性分析的经验来看，平谷1号地的敏感性因素主要为：土地取得本钱、融资本钱、销售价格、建材价格和国家对房地产市场的调控政策等 据前文分析，本工程最重要的敏感性因子为：土地价格与商品房售价 下文将就这两个因子及其高关联性因子进行具体分析 第六十五页，共六十九页 投资(tuz)可行性研究报告工程投资(tuz)分析敏感性分析敏感因子：“地价上涨+售价上涨双变因子地价在每阶梯增加5000万元-1亿元之间时，住宅、商业(shngy)每平米单价上升50元，工程销售净收入涨幅均在左右%，可见售价相对于销售净收入而言，敏感性极低 地价增加1亿元地价增加5000万元第六十六页，共六十九页。

投资(tuz)可行性研究报告工程(xingm)投资分析敏感性分析敏感因子：“地价不变+售价上涨单变因子假设地价为73075万元为不变因子，住宅每平米单价上升100元，商业名平米单价上升150元，工程净利润率增长(zngzhng)明显，从10.9%上升至19.11% 可见地价固定时，售价为投资净利润率的较敏感因子 第六十七页，共六十九页 投资(tuz)可行性研究报告工程投资分析(fnx)敏感性小结地价超过98075万元，未来商品房住宅售价6500元/左右，配套商业售价11200元/时，投资净利润率接近(jijn)0%；地价超过98075万元时，售价对工程净利润的影响极其有限 地价在每阶梯增加5000万元-1亿元之间时，住宅、商业每平米单价上升50元，工程销售净收入涨幅均在左右%，可见售价相对于销售净收入而言，敏感性极低 假设地价为73075万元为不变因子，住宅每平米单价上升100元，商业名平米单价上升150元，工程净利润率增长明显，从10.9%上升至19.11% 可见地价固定时，售价为投资净利润率的较敏感因子 建议：仍以前文地价73075万元为竞价警戒线，超过78075万元则放弃竞价。

第六十八页，共六十九页 内容(nirng)总结投资可行性研究报告 国有及国有控股投资明显高出整体增长 新城城市建设用地主要是向北和向西开展 滨河小区、乐园西小区均为上世纪末期(mq)建成 投资估算明细：前期费用及相关行政性费用8267.77万元 可见地价固定时，售价为投资净利润率的较敏感因子第六十九页，共六十九页 5Word版本。