上海大悦城商业综合体物业发展建议报告.ppt

上海大悦城商业综合体物业发展建议报告（四）（四）办公租赁市场格局‖城市一线商务区恒利国际大厦天安中心廖创兴金融中心仙乐斯广场鸿祥大厦永新广场百联世茂国际广场来福士广场都市总部大楼 港陆广场金融广场宏伊国际广场亚洲大厦华盛大厦海通证券大厦华旭国际大厦 板块项目名称物业级别租金价格（元/㎡/月） 总体量（㎡） 标准层面积（㎡）开间面积（㎡）交房时间入驻率南京东路&人广百联世茂国际广场甲级111700002000——2006100%来福士广场甲级101256212100110-18002003-11100%都市总部大楼5A甲级8.5-1040951低区2000￿高区1900最小出租面积1372005-790%华旭国际大厦甲级8-10291451326109-729　2008　90%宏伊国际广场甲级8.5-9.2646411476192-2742007-195%海通证券大厦甲级8650001500-180085-150　2003　100%港陆广场甲级7370001500100-410　1997　90%金融广场甲级6-6.542603114285-10881999-690%亚洲大厦甲级（原乙级）62500086057-1042007-10（翻新时间）80%华盛大厦甲级4.5-551000132685-13261998100%南京西路廖创兴金融中心5A甲级8.5-10700001420138-14002007-895%鸿祥大厦甲级8230001300400-13002011-4100%恒利国际大厦5A甲级7-8.8444571300360-1300200880%永新广场甲级7-8.6290251200209-1155199690%天安中心甲级6.5-8.5484391717204-16282004-1290%仙乐斯广场甲级7810001980124-1980200290%办公租赁市场格局‖城市一线商务区Ø￿核心商务区新建办公项目较少，整体租金水平集中在8-10元/㎡，个别项目因建筑时间较久，产品配置较落后，租金水平相对较低；人民广场、南京东路近西藏北路沿线等办公产品租金较高，如世茂百联、来福士广场、都市总部大楼等租金可达10元/㎡/天以上。

Ø￿入驻企业多为货代、贸易、咨询、金融投资等相关行业，以外企或合资企业为主，入驻率都高达90%以上，呈基本满租状态整体租金水平集中在整体租金水平集中在8-10元元/㎡㎡，基本满租，基本满租办公租赁市场格局‖城市二线商务区中信广场长泰企业天地壹丰广场中信泰富城盛邦国际大厦海泰时代大厦耀江国际广场宝矿大厦金岸大厦北美广场爱家大厦福龙大厦Ø￿四川北路、北外滩板块新建办公项目较多，产品配置、整体品质较高，目前租金水平在4-6元/㎡/天，区域地标项目中信广场凭借江景资源，高区租金可达到7元/㎡/月；Ø￿目前区域办公项目平均入驻率在60%-70%，北美广场租金处于区域水平高位，达到5.8元/㎡/天，但出租率仍高达90%，除自身产品力优势外，国际型企业入驻对租金水平和招租影响较大办公租赁市场格局‖城市二线商务区板块项目名称物业级别租金价格（元/㎡/月）总体量（㎡）标准层面积（㎡）开间面积（㎡）交房时间入驻率四川北路壹丰广场甲级　5-5.5386181450200-14402006.0960-70%盛邦国际大厦甲级4.5-5568591728149-3002009.0760%海泰时代大厦甲级4-4.933973138053-1142006.1270%爱家大厦￿普通￿3.6-3.820000￿68045-1202007.1—福龙大厦￿普通￿3-410000100065-2302003.06—北外滩中信广场￿甲级￿4.5-71028962641150-6202010.0860%中信泰富城￿甲级5.5-6906812000240-6002012.04年后开始招租，目前已租2套北美广场￿甲级￿5.872724135978-2522010.0990%宝矿大厦￿甲级￿4.6-5.4778951700333-170　2005.0970%耀江国际广场￿甲级￿4-51370008001902010.1260%长泰企业天地甲级447123120070-5002011.1250%-60%金岸大厦￿普通￿4458631400不可分割2000.01—整体租金水平虽较低，但优势项目租金不弱一线商务区，优质企业入驻率高整体租金水平虽较低，但优势项目租金不弱一线商务区，优质企业入驻率高办公租赁项目重点案例‖北美广场位于北外滩位于北外滩CBD航运中心航运中心毗邻大连路现代服务产业带、世界毗邻大连路现代服务产业带、世界500强总部研发基地强总部研发基地交通便捷交通便捷地铁地铁4、、12号线（在建）大连路站上盖号线（在建）大连路站上盖，距大连路隧道仅距大连路隧道仅2分钟车行分钟车行，未来公平路隧道、新建路隧道建成、河南路桥拓宽，交通网更发达•￿所属环线：内环内•￿物业类别：5A甲级写字楼•￿开发商：上海汤米房地产开发有限公司•￿物业管理：仲量联行•￿建筑面积：72724㎡•￿交房时间：2010年9月•￿租金：租金：5.8元元/平方米平方米.天天•￿物业费：物业费：22元元/平方米平方米·月月•￿入驻率：入驻率：90%以上以上基本参数楼宇智能楼宇智能5A标准，整体品质感强标准，整体品质感强A座在租整售德国大陆集团亚洲总部B座现为安莉芳集团大厦（整售）14米精装挑高大堂，面积约米精装挑高大堂，面积约1000㎡㎡带有地暖设计带有地暖设计外墙电动可开启式外墙电动可开启式LOW-E中空中空玻璃幕墙设计玻璃幕墙设计天然石材精装电梯门厅，日本三菱电梯，天然石材精装电梯门厅，日本三菱电梯，速度速度2.00m/s标准层面积标准层面积1360㎡㎡，层高，层高4.1m日本大金日本大金VRV系列中央空调系列中央空调办公租赁项目重点案例‖北美广场办公租赁项目重点案例‖北美广场国际型企业陆续入驻：德国大陆集团亚洲总部、安莉芳集团总部、西门子上海中心（与项目西面紧邻）除以上国际型企业外，入驻企业类型主要为贸易、金融投资、货代、燃料、汽车等相关行业，外资企业及合资企业占比较高。

目前北美广场商务氛围已基本成型•￿德国大陆集团创始于1871年，是具有百年历史的跨国性企业集团，全球500强，是世界领先的汽车配套产品供应商之一￿•￿此次在北美广场入驻，不仅将其设为大陆集团的亚洲总部，也是大陆集团重要的研发中心之一，主要负责汽车电子产品的设计和测试•￿香港内衣品牌，创办于1975年，已成为现代大型企业，集团零售业务遍及中国包括港澳地区在内180多个大中型城市，拥有逾1,770个零售点•￿此次斥资4亿多港币购置北美广场B座办公楼，成立安莉芳（上海）有限公司•￿西门子创办于1847年，是世界上最大的电气工程和电子公司之一，其业务遍及全球190多个国家，在全世界拥有大约600家工厂、研发中心和销售办事处•￿西门子上海中心于11年10月31日揭幕，该中心总投资额高达7.1亿元，是西门子全球最重要的房产投资项目之一市中心办公项目稀缺，市中心办公项目稀缺，目前在售办公项主要集目前在售办公项主要集中于北外滩板块中于北外滩板块北外滩板块：北外滩板块：价格水平目前在价格水平目前在3-5W/㎡㎡之间之间，，中信广场中信广场凭借凭借突出产品力及江景资源高区突出产品力及江景资源高区售价突破售价突破8W/㎡㎡；；南京西路板块：南京西路板块：只有恒利国际大厦一个项目在售，该项目于只有恒利国际大厦一个项目在售，该项目于04年年12月起售，但由于开发商资金问题，屡次停月起售，但由于开发商资金问题，屡次停工，销售时间节点较长，工，销售时间节点较长，目前报价目前报价5.2-6.8W/㎡㎡，但，但11年实际成交均价仅年实际成交均价仅4W/㎡㎡。

本案长泰企业天地中信广场耀江国际上海港国际客运中心北美广场白金湾广场恒利国际大厦北外滩板块南京西路板块办公销售市场格局办公销售市场格局板块项目名称物业级别总体量（㎡）标准层面积（㎡）开间面积（㎡）销售起始时间目前对外报价（元/㎡）11年至今销售均价（元/㎡）累计销售面积（㎡）年均去化面积（㎡）南京西路恒利国际大厦5A甲级444571300360-13002004-1252000-6800040062215402971北外滩中信广场￿5A甲级￿1028962641150-6202008-955000-86000580295169614770北美广场￿甲级￿72724135978-2522009-1042000341382746310985耀江国际广场￿甲级￿1370008001902004-43000024404774749684白金湾广场甲级104955￿1038190-10382010-45000051600117885894上海港国际客运中心甲级2008-117000057683长泰企业天地甲级47123120070-5002011-2450005110356965696Ø￿在售项目销售时间多在08年后，标准层面积以1000-1500㎡为主，最小开间面积大多在200㎡以下，目前价格集中在3-5W/㎡之间；Ø￿区域地标项目中信广场去化表现抢眼，年均去化面积接近1.5万方，居区域首位。

该项目报价5.5-8.6W/㎡，11年至今实际成交均价58026元/㎡，价格远高于区域办公价格水平办公销售项目重点案例‖中信广场•￿所属环线：内环内•￿物业类别：5A甲级写字楼•￿投资开发：海泰地产•￿物业管理：仲量联行•￿总建筑面积：143195㎡•￿交房时间：2010年8月基本参数北外滩北外滩—外滩源外滩源—苏河北岸核心地带苏河北岸核心地带毗邻传统中央商务区外滩、国际金融商圈陆家嘴毗邻传统中央商务区外滩、国际金融商圈陆家嘴，周边高端商务氛围已成型，区，周边高端商务氛围已成型，区域配套成熟域配套成熟•￿售价：售价：￿5.5-8.6万元万元/㎡㎡•￿物业费：物业费：36元元/平方米平方米·月月商业办公A区区B区区C区区D区区避难层避难层避难层办公销售项目重点案例‖中信广场Ø￿项目分两期开发，一期主楼为一栋一期主楼为一栋228米高的甲级写字楼米高的甲级写字楼，1-3层零售商铺（目前整体出售），5-55层为办公区域，55层顶级CEO俱乐部，52-54层中信集团购买入驻；办公区域分为四个区，目前在售的是01-18层的A区和32-42层的C区，20层以上可欣赏江景资源；二期规划建设高端住宅及商二期规划建设高端住宅及商业街区业街区，商业体量达到商业体量达到2万方（商业计万方（商业计划整体出售）划整体出售）12345678爱马仕电梯2300－－2600㎡㎡无柱，每层分割成无柱，每层分割成8套，套，面积在面积在150－－600平方米之间不等平方米之间不等爱马仕定制爱马仕定制VIP电梯电梯晶鳞状晶鳞状LOW-E幕墙幕墙侧开窗设计，四管制侧开窗设计，四管制VAV双双系统空调，可分区控制冷暖系统空调，可分区控制冷暖15米精装挑高大堂米精装挑高大堂15米挑高大堂、爱马仕米挑高大堂、爱马仕VIP电梯等豪华配置，上海顶级办公配置电梯等豪华配置，上海顶级办公配置•￿层高：层高：4.2-4.5m，净高达，净高达2.8-3.1m•￿架空地板：架空地板：100毫米毫米•￿电梯：电梯：22部三菱高速电梯，四分区独部三菱高速电梯，四分区独立控制，运行速度最高达立控制，运行速度最高达7米米/秒秒办公销售项目重点案例‖中信广场Ø￿08年去化量过年去化量过3万方，成交均价万方，成交均价50034元元/㎡㎡￿￿￿￿￿项目于08年9月入市，08年10月集中签约96套，销售面积超过3万方，全部为整层出售，分别为20-26层（A区）和43-47层（D区），整体成交均价50034元/㎡；Ø￿09年停售，年停售，10年整体成交均价年整体成交均价57165元元/㎡㎡，高区，高区42层出售均价层出售均价66451元元/㎡㎡￿￿￿￿项目09年停售，之后于10年成交29套，成交面积9020㎡，12层、32层和42层为整层出售，整体成交均价为57165元/㎡，40层以上出售均价为66451元/㎡，整体成交均价为57165元/㎡；Ø￿11年至今去化量达年至今去化量达2.2万方，成交房源集中于低区，成交单价万方，成交房源集中于低区，成交单价58091元元/㎡㎡￿￿￿￿￿11年至今成交共计76套，成交面积2.2万方，成交房源集中在低区（A区），整体成交均价58091元/㎡；Ø￿低区房源去化速度较快，因价格因素中高区（低区房源去化速度较快，因价格因素中高区（33-41层）零去化层）零去化￿￿￿￿截止至目前低区（A区）房源已所剩不多，可售房源分布在5-8层；同样在售的C区可售房源充足，因售价较高，33-41层还未有所去化。

　08年09年10年11年12年（至3月21日）成交套数96停￿售　　　29　715成交面积（㎡）305329020　21086　1384　成交均价（元/㎡）50034　57165　58207　58091　11年去化量过年去化量过2万方，去化表现优异；低区报价万方，去化表现优异；低区报价5.9W起，整体价格水平处于高位；起，整体价格水平处于高位；低区房源去化速度快，余房较少；中高区房源因价格因素成交困难，目前保留房源较多低区房源去化速度快，余房较少；中高区房源因价格因素成交困难，目前保留房源较多Ø￿目前在售8层、17层、20层、32层、33层、36层及42层；Ø￿低区2套起售，高区半层起售；Ø￿目前低区报价5.9W起，42层报价10W，但有折扣优惠，实际成交价格略低；办公销售项目重点案例‖中信广场其他入驻大型企业罗列：其他入驻大型企业罗列：6层整层层整层——中国电信集团；中国电信集团；7层整层层整层——中国建设银行建信人寿保险；中国建设银行建信人寿保险；16层整层层整层——华宸未来基金；华宸未来基金；17层层450㎡㎡——美国美国3M公司；公司；20层层800㎡㎡——瑞士吉与宝纸浆运输公司（全球最大纸浆公司）；瑞士吉与宝纸浆运输公司（全球最大纸浆公司）；32层整层层整层——远天控股集团远天控股集团Ø￿企业和私人购买客户均占一定比例，客户全企业和私人购买客户均占一定比例，客户全国化与行业集聚现象明显：国化与行业集聚现象明显：Ø￿私人客户主要来自于温州、义乌、内蒙及山温州、义乌、内蒙及山西等地西等地，其中内蒙鄂尔多斯客户于11年整购2层，主要用于投资，购买力较强主要用于投资，购买力较强；Ø￿企业购买用于办公自用用于办公自用，中信集团收购多个中信集团收购多个楼层，目前中信旗下多个公司如地产、证券、楼层，目前中信旗下多个公司如地产、证券、信托都已入驻中信广场信托都已入驻中信广场；购买的企业客户中，以货运、金融投资、贸易类为主以货运、金融投资、贸易类为主。

客户属性客户购买力强、全国化与行业集聚性强Ø￿￿购买客户首要关注地段价值及规划对未来的购买客户首要关注地段价值及规划对未来的升值潜力，升值潜力，大部分客户表示十分看好北外滩规划，目前区域内发展虽处于起步阶段，老房子较多，商务氛围及周边小环境较差，但从长远角度来看，北外滩片区是市中心少有的可开发区域之一，未来发展潜力巨大；Ø￿其次，客户较为看重的是投资回报率及未来升值空间主要关注点认可规划，看好未来发展潜力Ø￿11年中信广场全部为整层出售，当时总价年中信广场全部为整层出售，当时总价1亿起，大部分客户对于价格抗性较大亿起，大部分客户对于价格抗性较大；Ø￿￿目前低区为分割出售，总价目前低区为分割出售，总价1000万起，去万起，去化表现好化表现好；高区为半层起售，总价9000万起，目前所剩房源仍较多价格承受能力合理面积与价格去化速度快客户购买力强、全国化与行业集聚性强；认可规划，看好未来发展潜力；合理面积与价格去客户购买力强、全国化与行业集聚性强；认可规划，看好未来发展潜力；合理面积与价格去化速度快化速度快市场可行性结论市场可行性结论Ø一线商务区、二线商务区优质项目租赁入住率及租金高；Ø销售办公不多，优质项目合理面积与价格去化速度快；Ø客户购买力强、全国化与行业集聚性强；认可规划，看好未来发展潜力。

市场表现特征Ø苏河湾新兴规划区；Ø紧邻人民广场南京路核心办公区；自身区域特征u优质品牌与集聚性强，需求规模大，承付水平高u结合开发、去化速度的规模设置品牌及行业集聚型高端办公品牌及行业集聚型高端办公微观市场：微观市场：•年均去化年均去化2-2.5W平米；平米；•高标准的产品配置与亮点配套高标准的产品配置与亮点配套æ规模定位判断：规模定位判断：约约5万平米万平米æ价格区间判断：价格区间判断：60000-65000元元/㎡㎡æ办公价值链：企业会所及相关配套的亮点联动办公价值链：企业会所及相关配套的亮点联动产品功能选型汇总产品功能选型汇总物业类型房型面积面积配比价格（元/㎡）备注高层住宅2R100-12010%80000-90000（装修）部分单元设置3R180-20040-45%主体设置4R240-28045-50%主体设置4R300-3505%以内局部位置设置，体量绝对控制服务式公寓2R/3R15080%60000-70000（装修）——3R180-20020%高品质办公品牌及行业集聚型高端办公60000-65000规模判断：约5万㎡产品产品-客户匹配汇总客户匹配汇总物业类型匹配客户特征职业特征置业理由客户来源高层住宅p实业家/私企业主：50-60%p金融资本运作人士：20-30%p企业高管/业内人士：5-10%p投资客/其他职业：10-15%自住兼资产保值为主，纯投资目的少；第一居所考虑，关注城市核心资源占用p上海本地客户：30-40%p江浙客户：30%左右p港澳台及外籍客户：20-30%p全国其他地区：10-20%服务式公寓p私企业主/实业家：30-40%p金融资本运作人士：10-20%p企业高管/业内人士：20-30%p投资客/其他职业：10-20%客户需求多元化，主要自住兼投资，用途阶段变化p上海本地客户：30-40%p江浙客户：30-40%p全国其他地区：10-20%p港澳台及外籍客户：10-20%物业类型匹配客户特征超高层办公p企业和私人购买客户均占一定比例，客户全国化与行业集聚现象明显p客户核心关注地段价值和未来升值潜力，其次是投资回报率（以此推算投资收益或企业资产收益）p私人客户主要来自于浙江（温州/台州等）、内蒙及山西等地的投资客，购买力较强p企业购买用于办公自用，多为各行业领先品牌；以金融投资、贸易、货代、咨询类为主；外资企业及合资企业占比较高—05——05—破茧破茧 产品开发理念与节奏产品开发理念与节奏【【高价值实现目标下的方案排布及开发建议高价值实现目标下的方案排布及开发建议】】同策-项目增值的KPI体系（关键绩效指标体系）产品开发核心目标产品开发核心目标￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿项目增值。

实现形象和价值溢价项目增值实现形象和价值溢价KPI-产品价值匹配产品价值匹配价值类别KPI特性中粮大悦城增值方向价值匹配产品核心配置元素标志性标志商务建筑群北侧地块办公楼/服务式公寓功能性商务商业建筑群/层次居住空间/停车配套系统高层住宅服务式公寓高品质办公商业中心重要补充元素人文性完善的步行系统/景观元素/商业的集合性内部景观空间建筑立面形态的景观风格景观型和娱乐创新型功能商业项目综合价值意义：复合型城市网络，为在此工作、生活、休憩娱乐、购物的人群提供了特定的身份项目综合价值意义：复合型城市网络，为在此工作、生活、休憩娱乐、购物的人群提供了特定的身份标志性商务建筑群标志性商务建筑群——超高层品质办公超高层品质办公/服务式公寓服务式公寓规模效应：通过规模性的、具有标志性风格的超高层办公楼和服务式公寓集群制造强视觉冲击规模效应：通过规模性的、具有标志性风格的超高层办公楼和服务式公寓集群制造强视觉冲击商务复合效应：服务式公寓同步为办公提供配套支持，推升商务区域功能的复合价值商务复合效应：服务式公寓同步为办公提供配套支持，推升商务区域功能的复合价值n超高层建筑超高层建筑标志标识性强，标志标识性强，风格化立面风格化立面可打造形成独可打造形成独特的城市风景线特的城市风景线n办公楼顶楼设置（三层左右）设置企业会所办公楼顶楼设置（三层左右）设置企业会所，打造高，打造高端专属社交平台，推升项目形象和高端配套能力端专属社交平台，推升项目形象和高端配套能力n需注意与华侨城苏河湾立面风格的差异性和标签性需注意与华侨城苏河湾立面风格的差异性和标签性娱乐型娱乐型——零售店零售店+娱乐设施（娱乐设施（‽￿‽））商业中心价值体系：泛功能性、景观性商业中心价值体系：泛功能性、景观性景观型景观型——艺术化外观形成旅游景点（艺术化外观形成旅游景点（‽￿‽））专卖型专卖型——某类产品专卖店（电子市场、紫荆城、国美）某类产品专卖店（电子市场、紫荆城、国美）生活型生活型——常见的满足日常生活需求（天虹、万佳）常见的满足日常生活需求（天虹、万佳）传统功能传统功能——传统零售百货、餐饮娱乐等消费业态集合传统零售百货、餐饮娱乐等消费业态集合生活功能生活功能——常见的满足日常生活需求常见的满足日常生活需求景观功能景观功能——艺术化外观形成旅游景点艺术化外观形成旅游景点创新娱乐功能创新娱乐功能——表演表演/展示主题，场所精神吸引客户集聚展示主题，场所精神吸引客户集聚商业购物中心商业购物中心大悦城一二期产品功能形态分化对应产品体系三期趣味性和景观性商业建筑三期趣味性和景观性商业建筑多功能中心多功能中心南块商业以日本表参道的商业模式为模板，形成沿街商业加内街商业的形式。

南块商业以日本表参道的商业模式为模板，形成沿街商业加内街商业的形式三期外部商业形式三期外部商业形式内部挑空中庭的独创内部挑空中庭的独创“螺旋形斜面螺旋形斜面”，以螺旋形连接的斜面创造内部空间的环游性；，以螺旋形连接的斜面创造内部空间的环游性；围绕内部中庭设置展示性强的业态商店围绕内部中庭设置展示性强的业态商店三期外部商业形式三期外部商业形式内部商业可与海宁路上的保留石库门建筑相呼应，精品业态结合景观趣味吸引人流进入；内部商业可与海宁路上的保留石库门建筑相呼应，精品业态结合景观趣味吸引人流进入；招商招商/设计互动和业态混合（精品零售、餐饮、娱乐），形成设计互动和业态混合（精品零售、餐饮、娱乐），形成Street￿￿Mall消费效应消费效应三期内部商业形式三期内部商业形式三期创新商业业态三期创新商业业态——多功能中心多功能中心磁力效应：项目核心景点之一，为消费者提供独一无二的经历；集市型商业精神的回归，又迎合当代都磁力效应：项目核心景点之一，为消费者提供独一无二的经历；集市型商业精神的回归，又迎合当代都市人个性化需求的地方，场所文化吸引消费者集聚和追崇，与一二期互动形成项目多中心价值效应。

市人个性化需求的地方，场所文化吸引消费者集聚和追崇，与一二期互动形成项目多中心价值效应运用现代、夸张的建筑手运用现代、夸张的建筑手法创造包括表演场、媒体法创造包括表演场、媒体展示馆、时尚秀场以及富展示馆、时尚秀场以及富含文化意义的场所；含文化意义的场所；新产品、新创意、新理念新产品、新创意、新理念的集中展示区，潮流发布的集中展示区，潮流发布中心中粮大悦城产品建议模式中粮大悦城产品建议模式23451超高层品质办公超高层品质办公服务式公寓服务式公寓高层住宅高层住宅大悦城一二期大悦城一二期三期外部商业三期外部商业创新娱乐型中心、艺术性体验场所创新娱乐型中心、艺术性体验场所6三期内部商业三期内部商业标志性元素标志性元素景观型购物中心景观型购物中心7三期多功能中心三期多功能中心产品功能形态项目增值传统传统/生活型购物中心生活型购物中心居住功能集群产品居住功能集群产品标志性元素、商务功能集群标志性元素、商务功能集群/居住功能集群产品居住功能集群产品景观型购物中心、人文性体验场所景观型购物中心、人文性体验场所标志性建筑多重居住空间复合商务功能创新商业中心人文艺术体验城市新场所城市新场所￿￿￿都市示范区都市示范区中粮大悦城项目形象定位中粮大悦城项目形象定位城市复兴，需要区域新地标中粮&大悦城深厚的品牌实力和开发运营能力，将以创新、复合的物业功能体系打造标志性的综合体业态为这座城市、这片土地刻下新的风景，刻写新的徽章产品方案演绎产品方案演绎方案推导方案推导规划现状周边商业较多，一期二期是集中式商业，东边有七浦路商业。

l多中心、多形态商业组合，同时考虑商务产品，如何合理安排，实现人流和价值互动？人流和价值互动？l小体量住宅，在商业围合的情况下，如何做出高品质住宅？高品质住宅？指标要求占地面积62585㎡，商业综合117755㎡，住宅55150㎡方案推导方案推导商业面积大，给未来的营销运营造成不小的商业面积大，给未来的营销运营造成不小的压力商业过于分散，住宅被包围其中，会受到一商业过于分散，住宅被包围其中，会受到一定的商业影响，品质降低定的商业影响，品质降低住宅南面景观较大，但对比围合方式，组团住宅南面景观较大，但对比围合方式，组团景观和社区氛围差景观和社区氛围差商业集聚和人流贯通效应强，但是由于商业商业集聚和人流贯通效应强，但是由于商业体量较大，对于后期出售回笼资金的压力会体量较大，对于后期出售回笼资金的压力会增大由于周边商业较多，商业体量压力大，且三期创新及景观娱乐商由于周边商业较多，商业体量压力大，且三期创新及景观娱乐商业形态面积要求不大，因此控制三期商业体量，压缩商业面积业形态面积要求不大，因此控制三期商业体量，压缩商业面积住宅占地较大，围合成大型集中景观，打造市中心稀缺景观大宅住宅占地较大，围合成大型集中景观，打造市中心稀缺景观大宅。

方案一推演方案推演方案项目规划总平图项目规划总平图会所利用地下空间设置，不占用地上建筑面积模型图模型图功能分区图功能分区图办公楼区域办公楼区域酒店式公寓区域酒店式公寓区域商业区域商业区域住宅区域住宅区域多功能中心（影剧院为主体）多功能中心（影剧院为主体）交通动线分析图交通动线分析图交通动线：交通动线：住宅区域：住宅区域：实行人车分流实行人车分流全地下停车全地下停车商业区域：商业区域：商业区与住宅区以景观轴分开商业区与住宅区以景观轴分开地下车位配以少量地面停车地下车位配以少量地面停车主入口主入口办公广场入口办公广场入口办公楼入口办公楼入口多功能演艺中心集散多功能演艺中心集散广场广场住宅入口住宅入口商业交通动线商业交通动线住宅交通动线住宅交通动线商业景观节点商业景观节点住宅景观节点住宅景观节点景观节点景观节点打造中央景观，前后栋距达到打造中央景观，前后栋距达到75米，中央景观将近万方，营造一种自然、和谐、亲切的氛围米，中央景观将近万方，营造一种自然、和谐、亲切的氛围产品开发节奏及经济测算产品开发节奏及经济测算计容积率物业销售计容积率物业销售/持有建议：持有建议：销售型物业类型建筑面积（㎡）高层住宅55150服务式公寓52920超高层品质办公46000合计154070开发及销售计划开发及销售计划三期销售型物业三期销售型物业154070㎡㎡，持有型物业，持有型物业18835㎡㎡。

持有型物业类型建筑面积（㎡）备注超高层品质办公6000持有用做企业会所北地块街区商业3980先期持有，择机销售南地块街区商业5855先期持有，择机销售多功能中心3000长期持有合计18835地块位置物业形态年份2013201420152016季度1234123412341234三期北地块超高层品质办公开发进度　　　　　　　　　　销售进度　　　　　　　　　　服务式公寓开发进度　　　　　　　　　　　　销售进度　　　　　　　　　　　　　　　　街区商业开发进度　　　　　　　　　　　　多功能中心开发进度三期南地块高层住宅开发进度　　　　　　　　　　　　销售进度　　　　　　　　　　　　　　　　街区商业开发进度　　　　　　　　　　　　开发及销售计划开发及销售计划开发和销售计划开发和销售计划销售收入匡算销售收入匡算初步匡算，本案可实现总销收入约初步匡算，本案可实现总销收入约116.58亿元亿元物业类型建筑面积（㎡）整盘均价销售总金额（万元）高层住宅551509496350服务式公寓529207370440超高层品质办公460006.5299000合计1600701165790回首回首——再看华侨城再看华侨城——大悦城物业组合定位及对比优势大悦城物业组合定位及对比优势2351超高层品质办公超高层品质办公服务式公寓服务式公寓高层住宅高层住宅多功能中心多功能中心标志性元素，差异化物业，企业会所的标签性标志性元素，差异化物业，企业会所的标签性与华侨城配套的功能互补，处于同等竞争平台与华侨城配套的功能互补，处于同等竞争平台产品功能形态PK 华侨城非孰强孰低，后发制人，更优户型、私密性、内部景观性提升非孰强孰低，后发制人，更优户型、私密性、内部景观性提升全南户型、更高梯户比与得房率，整体价值体系与服务提升全南户型、更高梯户比与得房率，整体价值体系与服务提升4商业商业景观与人文结合的体验场所，规模合理结合亮点提升突破景观与人文结合的体验场所，规模合理结合亮点提升突破该对比聚焦于战略定位对比，具体各物业产品力提升在后期均有展开提升空间。

该方案注重结合市场操作层面的规划落地，涉及到甲方对项目操作周期、价格等的变化可相应进行调整综合性更强，市场贴合度更高，同等平台下优质补缺综合性更强，市场贴合度更高，同等平台下优质补缺THE￿￿END，THANKS！。