法院撤销房产交易涉税问题.pdf

法院撤销房产交易的税收政策适用分析一、基本案例2015 年 6 月，某市中级人民法院对A 公司一处房产进行司法拍卖，经三次拍卖流拍后，又以第三次拍卖的底价进行变卖，并与自然人张某成交，中级人民法院出具产权转移裁定书 2017 年 7 月，张某持中级人民法院裁定书到地税部门办理过户手续，地税部门按规定征收A 公司增值税、城建税、 教育费附加、 土地增值税、 印花税等相关税费170万元， A 公司税款由张某垫缴张某申报缴纳契税和印花税 44 万元，并办结房屋权属过户手续2017 年 12 月，市中级人民法院根据省高级人民法院的判决书，裁定撤销原产权转移裁定书，要求将涉案房产所有权恢复登记到A 公司名下 2018 年 1 月，张某向地税机关申请退还2017 年 7月 A 公司和张某缴纳的税款214 万元二、存在争议（一）契税退还问题1、第一种意见 财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知（财税201132 号）规定：“对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税由于张某已经办结产权过户手续，因此应当不退还已纳契税。

2、第二种意见 国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复（国税函2008438 号）规定：“按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税；法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还”，由于法院已经撤销原产权转移的裁定书，在此应当退还张某已缴纳的契税3、第三种意见国税函2008438 号文件强调的是法院以“判决”的形式明确原产权转移“无效”方可退还契税，而本案例中法院是以“裁定” 的形式 “撤销原裁定”，因此本案例不能适用国税函2008438 号文件，即应当不退还已纳契税二）印花税退还问题1、第一种意见 中华人民共和国印花税暂行条例规定：“应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花国家税务局关于印花税若干具体问题的规定（国税地字198825 号 ）规定： “依照印花税暂行条例规定，合同签订时即应贴花，履行完税手续，因此，不论合同是否兑现或能否按期兑现，都一律按照规定贴花”根据上述规定，对产权转移书据已经缴纳的印花税应当不予退还2、第二种意见因为原产权转移行为已经被撤销，因此应当推定为产权转移书据无效，已征印花税应当予以退还三）增值税、土地增值税等相关税费退还问题1、第一种意见。

现行税收政策对法院撤销原产权转移裁定书是否退还增值税、土地增值税等相关税费尚未有明确规定，在政策依据不明确的情况下不宜退税2、第二种意见因为房屋权属转移被撤销，所以计税依据已不存在，原来征收的增值税及土地增值税等相关税费应当退还四）能否直接向买方退税问题1、第一种意见已征税费如果此后办理退库，则必须退还给法定的纳税人，因此相关税费应当分别退还给A 公司和张某2、第二种意见因为A 公司和张某的应缴税费事实上都由张某缴纳或代缴，所以在办理退库时应当直接退还给张某三、争议分析（一）契税财税 201132 号文件明确对于“房屋销售退回”，已办证的不退还契税，未办证的应退还契税国税函2008438 号文件明确对于“法院判决房屋权属转移无效”的，应当退还契税 两个文件之间并不存在冲突，国税函 2008438 号文件规定的是销售退回的特殊情形，特别法应当优于一般法适用契税是一种行为税，如果原房屋权属过户行为已完成，此后发生销售退回的，则产生了新的应税行为，不仅不退还原权属转移行为已征契税，而且要对退回过程中新的房屋权属过户行为征收契税如果法院判决产权转移行为无效，则认定了房屋权属转移行为从一开始就不存在，在应税行为已不存在的情况下，应当退还已征契税。

对于本案例的契税退还问题需要正确理解以下两点：第一， 法院的 “判决” 和“裁定” 具有同等的法律效力，在适用税收政策上不应当存在不同待遇；第二，法院判决或者裁定“撤销”原房屋权属转移行为的，实际上等同于认定了原房屋权属转移行为无效，对已撤销的行为征税是没有法律依据的因此对于本案例，主管税务机关应当按规定退还已征契税需要注意的是，如果法院判决或者裁定“解除”原房屋产权交易的，则不能认为房屋权属转移行为自始无效，是否退还契税，应当按照财税 201132 号文件规定执行二）印花税国税地字198825 号文件所称“不论合同是否兑现或能否按期兑现都一律按照规定贴花”建立在合同本身仍然有效的基础上而在本案例中，法院裁定“撤销原产权转移裁定书”，可以推定为房屋产权转移行为自始无效，即印花税计税依据从一开始就不定存在，因此已征印花税应当退还印花税与契税都属于行为税的范畴，如果行为被“撤销”则不应当征收印花税需要注意的是，如果合同被“解除”，由于在“解除”之前合同仍然有效，因此已征印花税应当不予退还三）增值税、土地增值税等相关税费本案例中，法院裁定“撤销原产权转移裁定书”必然导致销售退回对于销售退回业务应当无条件退还流转税、土地增值税和所得税（特定情形下的个人股转让除外）。

例如增值税暂行条例实施细则规定：一般纳税人因销售货物退回而退还给购买方的增值税额，应从发生销售货物退回当期的销项税额中扣减；一般纳税人销售货物或者应税劳务，开具增值税专用发票后，发生销售货物退回情形，应按国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票；小规模纳税人因销售货物退回退还给购买方的销售额，应从发生销售货物退回当期的销售额中扣减四）退还对象买方（代缴人）代缴卖方（纳税人）税款可能是基于当时的债权债务关系，如果税务机关直接将税款退还给代缴人可能会引起纳税人的异议在一般情况下，退税应当直接退还给纳税人如果纳税人已经注销或者纳税人书面同意将税款退还给代缴人，税务机关也可将税款退还给代缴人四、相关建议当前税收政策只是明确了“经法院判决的无效产权转移行为不征收契税”，建议税收政策进一步明确，对经法院判决、裁定， 或者仲裁委员会裁决，或者政府有权部门（如房产土地主管部门）决定，撤销房屋土地权属转移行为或者认定房屋土地权属转移行为自始无效的，应当不征收契税和印花税，已征税款应当退还。