杨家坪商圈商业现状调查.doc

杨家坪商圈商业现状调查杨家坪是九龙坡区府所在地，这里行政单位集中、科研机构及大专院校云集，商贸流通相对较为发达，是九龙坡区的商贸政治文化中心，也是重庆市重要的经济副中心之一杨家坪范围内又细分为以下几个商业集中区域：杨家坪中心步行商业区、石坪桥社区商业区、九龙广场商业社区商业区以及直港大道特色餐饮娱乐区区委区政府房交所企学西郊中学学动物园园杨家坪中学学工业高专学十八冶企政企企区国土局政建设一中广厦集团学工学院建设集团一、 商圈概况杨家坪商业步行街杨家坪中心步行商业区占地达18.9万平方米，街区面积5.5万平方米该步行街以转盘为中心向长江路、石杨路、西郊路、杨九路四个方向延伸，比解放碑步行街还大0.24平方公里，商用物业用房的营业面积将达到30万平方米人流量：杨家坪商圈每天人流量为28万人次，仅次于解放碑商圈商业结构：杨家坪步行街商业已初具规模，商业现状相对传统，大型中低档百货、大型超市依然是整个商业步行街商业的龙头，以经营低档服装、饰品、鞋包为代表的地下商场成为吸纳中低消费水平人群的重要来源纵观整个商业层次的分布，步行街缺少的商业形态是中高档的综合性、一站式购物休闲娱乐中心经营业种业态：大型商场一般经营的商品以日用百货、化妆品、服装、鞋、帽为主，例如重百、新世纪、立丹、富安百货等，步行街临街底商多经营社区型商业业态（服装专卖、药房、眼镜、美容美发、银行、书店、快餐、糕点房、通讯产品等）承租能力较高的业态。

地下商场多经营服装、鞋、包、小饰品等租售率：杨家坪商圈整体租售率较高，达到90%左右经营额：2005年商业营业额达到75.6亿元人民币辐射范围：该商圈以本区（杨家坪附近、陈家坪、石坪桥、谢家湾、袁家岗、直港大道、动物园方向等）消费者为主，部分消费者来自大渡口和李家沱以及大坪、石桥铺地区等，消费群体主要是本区的企事业单位员工辐射人口可达120-150万（含大渡口区、大坪片区与石桥铺片区等）二、 临街商铺扫街调查1、 杨家坪商业步行街1）步行街下段（百康年世纪门对面）² 人流量：平均145人/分，取过往两边总值² 临街门面情况名字面积图文印刷楼梯间，约6㎡龙水米线3*16.8重庆人家火锅附一层安踏专卖店12*16.8千业眼镜6.6*16.8巴高高专卖店8.4*16.8钢运房产荃荃快餐4.2*16.8柔婷美容美体附一层CORVERSE专卖（服装）6.6*16.8石头记4.2*16.8康鹤堂药房8.4*16.8满街香火锅附一层豪客来（2F）约500㎡² 经营状况步行街中段的人流比较少，人流基本集中在步行街的头尾两端以上的业态也主要集中在服装、药房、美容美体、饰品、快餐以及火锅等社区型商业形态主要的消费人群也仅限于满足步行街人流的日常需求。

经营状况比较稳定2）步行街上段（靠近本项目）² 人流量：230人/分，取过往两边总值² 门面情况名称面积租金经营情况工商银行益寿堂药房6.6*6经营情况好2F：忆念美美容美体新偶像发型设计7.8*6人寿保险和平药房13.8*13.22F春意好美容美体桐君阁大药房21*13.22F中药自选超市时尚丽人街共有40个门面左右，面积均为14㎡左右（4.2*3.2），90%以上经营服装，其余为美甲、饰品等租金200元/㎡—350元/㎡不等，经营情况一般，有两家已经关门2F名剪东方发型对面商铺情况家乐福约10000㎡经营情况较好2F—3F肯德基新华书店约5000㎡重百单层面积约2100㎡，共6F建设银行中国邮政2F德克士，装修中² 经营状况步行街末端集中的商业业态与中段有明显的差别，这一段步行街集中的主要有金融机构、邮政、书店、大型超市、大型药房等明显带有区域（九龙坡）金融中心、生活中心的气息人流量也大大高于步行街的中段以及末端步行街扫街调查结论：杨家坪商业步行街商业根据业态的不同和人流量的变化可以明显地分为上段和下段上段存在的业态为金融、大型超市、百货、大型快餐等，业态组合符合区域金融、生活中心的要求。

下段业态主要满足附近区域及步行街人群日常消费的社区型商业业态，两段人流量存在明显的差异斌鑫时尚购物广场在步行街设置以及平面规划方面存在昭示性不够、人流汇集不明显、出入口混杂、导视系统差等缺点，在商业管理上又采取放任的态度导致了商业经营的恶性循环，经营效果正在逐步的下降2、 珠江路² 明月大酒楼：1—2F，600平米² 晶晶鲜鲜鱼食府² 宏声茶楼：3F，700平米² 百年串串香² 铜豌豆：200平米² 石磨豆花大排挡² 三口鲜土鸭坊² 醉鱼头² 福星.鲜鱼壮² 巴面王快餐：200平米（68453666）² 韩古吉亭.炭火烤吧：250平米，装修深色² 国际会员俱乐部：娱乐，周末订座困难² 金典电玩城：100平方米，经营状况较差² 香格拉西餐：300平米² 恋上咖啡² 喜年来豆浆：680平米，15个人珠江路调查结论：整条珠江路形成了餐饮步行街餐饮较为集中的区域，共有中小型、中低档、通俗餐饮商家15家左右，经营面积大都集中在200平方米左右，有一家电玩城、一家KTV，为步行街提供了餐饮娱乐配套的需求，经营状况稳定主要消费群体是杨家坪附近的居民以及步行街周边的人群、政府机关工作人员以及建设集团等。

经营状况稳定，但已经走向衰败产生这条餐饮街的原因是杨家坪的室外停车基本上在这条路上，就近停车吸引了很多餐饮者，存在的主要问题是展示面不足，无法对外进行扩张3、 杨家坪横街杨家坪横街是杨家坪通往袁家岗、直港大道以及大渡口的通道，由于公路的阻隔以及地形的限制，这里完全丧失了步行街的商业气氛，人流量下降到了5-10人/min这里的临街门面外侧是两层的临时建筑（如图），主要经营低档的KTV、娱乐城、酒吧，总数在30家左右，经营状况很差晚上营业高峰期约有一半的店面有生意，另一半已经关闭停业内侧有一家洗脚坊（兰源），一家溜冰场，规模不大档次感较差，经营状况好，特别是溜冰场，吸引了大量的学生来消费，价格（6元/次，不限时），据了解，杨家坪没有第二家类似的溜冰场所4、 直港大道直港大道餐饮娱乐　序号名称经营面积经营楼层经营状况1维也那渝味轩大酒店8002订餐付定金100，周末6：00以后客满，2名都渔港1001　差3温莎堡休闲浴场10002　一般4涛声依旧茶座2002　差5弘侨火锅10001　一般6人间吃话8002　差7老院老店10002　一般8西渝香渔府2501门面准备转让，经营状况较差9龙湖鸭肠王600-8001一般10张聚德烤鸭2501较好11重庆猪圈火锅（总店）2001较差12华兴酒家5002较好13金沙滩休闲8002差14金色池塘5001差15秦妈5002一般16枫林酒家3001差17鑫铭大道2002　差18二郎家常酒家3501差19刘一手毛肚火锅2501较好20纳赛尔商务会所4003差21华辰浴足宫10002一般22重庆鼎福老火锅8001差23香居鱼2501差24两岸咖啡18002查看3.17订餐记录有10组以上，据经营人员介绍周末生意很好以家庭型居多，商务第二25金羽洗浴保健中心4003　26艺锦休闲中心4003　差27金色罗马休闲中心2000　一般28古万州烧烤坊2501　差29黑豆花250　差30武陵山珍8002　差31冷锅鱼350×21、2　差32菜香源20001、2　差33天上皇宫10001、2　一般34小天鹅经营10001、2　差35黄金岛商务会所-1　一般36金域蓝湾　差37富乔保健500×22、3　一般38綦河北渡鱼5002　差39重庆德庄9003　一般40江上轻舟咖啡5001　差41小羊倌刷羊肉9001　差42一刀菜火锅8001差43王府菜1　差44感动酒吧8001　差45麦格来休闲茶座400-1　差46汤师傅川粤菜800-1　差47江晋源8003　差48重庆南桥火锅5002　差49鹅掌门5001　差50赛尔娱乐3001　差51红袖添香3001　差52品味坊2001　差直港大道调查结论：直港大道两旁聚集了大小餐馆百余家，以川菜、火锅为主，也有广东菜、西餐和方便实惠的东北饺子等。

这里从冷清到火爆，仅仅用了三个月这条街最大的特点是店多，功能齐大众中档消费为主，知名餐企有菜香源、秦妈、醉和春、武陵山珍等辐射范围达到重庆市主城各区目前，由于缺少了政府的持续宣传推广，商家的经营正在持续的下降，许多商家抱怨经营状况不是太好三、 斌鑫时尚购物广场-1F：车库1F：小商铺共有约80家商铺，其中正街约50家服装经营商家共58家，占73%，其余为饰品6家，鞋类3家，皮具皮包4家，保健2家，小吃1家面积：6㎡—50㎡不等，为私人出租，划分紊乱租金：正街外段约300元/㎡，内段约250元/㎡，侧街约200元/㎡经营状况：零散出租，业态零乱，面积划分区间比较大招商时没有进行定向的引导，造成了经营商家进驻的质量参差不齐，没有形成档次感最终导致了经营上的不良，经营商家的经营效益下降又直接导致了商家撤场，投资者为了将自己的商铺出租出去，只能没有选择地降低租金招商，商家进入的质量又进一步降低，导致了恶性的循环2F：上岛咖啡开业 其他空置 面积在50x15=750平米3F：定位是风尚餐厅 正在装修4F：精品百货 现空置5F：家居馆 现空置品牌商家：必胜客、肯德基、家乐福、重百、上岛咖啡四、 步行街百货调查1、 重百层高5米，柱距7米，层高4米。

楼层经营品类人流面积1F精品、百货20人/分2000㎡2F皮具。