2022年房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点.docx

从业二十年的老会计体会之谈,假如觉得有帮忙请您打赏支持,感谢 .房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点企业所得税汇算清缴,顾名思义是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内,依照税收法律，法规，规章及其他有关企业所得税的规定,自行运算全年应纳税所得额和应纳所得税额, 依据月度或季度预缴的所得税数额, 确定该年度应补或者应退税额.企业缴纳所得税,按年运算,分月或者分季预缴.房地产企业所得税预缴及汇算清缴有着该行业特别的规定 , 下面我们就结合案例更直观的明白一下.一，预缴第一, 我们先明白预缴所得税,许多房地产会计可能是由其他行业转行而来 , 通常会依据一般企业的做法拿会计利润直接乘以税率就完事了,那么正确的该如何运算呢？废话少说,上案例案例一：某房地产开发企业有一个正在开发的老项目,该项目增值税适用简易计税方法.企业所得税按季预缴, 2021 年第四季开头有预售房款 , 共计 105 万元. 2021 年会计利润为 -12 万元, 以前年度可补偿的亏损为 5 万元, 计税毛利率为 25%〔除此之外不考虑其他因素 〕 ,第四季度预缴的所得税运算如下 :实际利润额 =会计利润 +特定业务运算的应纳税所得额 - 以前年度可补偿亏损=-12+25-5=8〔 万元〕应纳所得税额 =实际利润额 * 税率=8*25%=2〔万元〕填写《企业所得税月 〔 季〕 度预缴纳税申报表》 〔A 类〕 时其他栏次正常填报, 主表第 5可编辑资料 -- -- -- 欢迎下载从业二十年的老会计体会之谈,假如觉得有帮忙请您打赏支持,感谢 .行特定业务运算的应纳税所得额栏次,填报 25 万元.二，汇算清缴那么年终汇算清缴我们应留意哪些事项呢,执业多年最常见的是有不少地产企业会计不明白该行业所得税之灵魂大法国税发 [2021]31 号文件, 总是把预售房款直接做收入填入汇算清缴表,成本任凭按收入的某一比例估算也填入汇算清缴表,下面让 我们通过一个简洁的案例来明白一下正确的做法吧.研读该例题前需留意以下几点 :1. 属于石家庄市地方税务局 2021 年第 1 号公告规定范畴内的房地产企业,企业所得税要分段运算 , 假如是按月申报的纳税人 ,1-11 月按原计税毛利率 ,12 月接新计税毛利率运算毛利额. 假如是按季申报的前 3 个季度按原计税毛利率 , 第四个季度接新计税毛利率运算毛利额.2. 国家税务总局公告 2021 年第 70 号第一条规定,为便利纳税人,简化土地增值税预征税款运算,房地产开发企业实行预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可 依据以下方法运算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据 =预收款 - 应预缴增值税税款, 即按扣减 3%预缴增值税仍是扣减 5%的增值税企业可以挑选,此题目按不含税的收入为基数,但实务中有些地方税务机关强制企业按只扣减 3%预缴增值税的方式计征.3. 预售房款印花税方面计税基数是否按含税价实务中各地税务机关执行不一,理论上假如销售合同中未分别列明房款及增值税应全额纳,如分别列明就应按不含税的纳,本案例按含税预售房款运算.4. 有关其他调整事项如福利费，职教费，工会经费等的运算同一般企业汇算清缴, 有关房地产税收政策均不在此做赘述,可查阅长河税务公众号往期文章,均有具体可编辑资料 -- -- -- 欢迎下载从业二十年的老会计体会之谈,假如觉得有帮忙请您打赏支持,感谢 .解读.案例二：石家庄某房地产企业有本市一个正在开发的老项目, 增值税适用简易计税.企业所得税在地税缴纳且按季预缴, 2021 年前三个季度预售房款 315 万元,第四季度预售房款 105 万元,计税毛利率前三个季度 15%,第四季度 25%.销售费用列支广告宣扬费 5 万元（上年度广告宣扬费超列 10 万元）,治理费用列支款待费 5 万元, 会计利润 -12 万元, 以前年度可补偿的亏损 20 万元〔 不考虑其他调整事项 〕 .运算过程如下：1. 销售未完工产品估量毛利额： 315/〔1+5%〕*15%+105〔1+5%〕*25%=70（万元）2. 实际发生的税金及附加：城建税，训练附加及地方训练附加：（ 315+105） /〔1+5%〕*3%*〔7%+3%+2%〕=1.44（万元）土地增值税：（315+105）/〔1+5%〕*2%=8（万元） 印花税：（315+105）*0.05%=0.21 （万元）合计 1.44+8+0.21=9.65 （万元）3. 广宣费调整：税前列支限额 : （ 315+105） /〔1+5%〕*15%=60（万元）本年 5 万元未超标准列支,上年超列 10 万元在本年转回做调减处理.4. 款待费调整：税前列支限额：（ 315+105） /〔1+5%〕*0.5%=2 （万元）.5*60%=3（万元）（依据发生额的 60%扣除,但最高不得超过当年销售收入的 5‰ .）款待费超标准列支： 5-2=3（万元）5. 纳税调整增加额：毛利额 70- 税金及附加 9.65+ 超标款待费 3=63.35 （万元）可编辑资料 -- -- -- 欢迎下载从业二十年的老会计体会之谈,假如觉得有帮忙请您打赏支持,感谢 .6. 纳税调整削减额：上年在本年度转回的广宣费 10 万元7. 应纳税所得额 =利润总额 -12+ 纳税调整增加额 63.35- 纳税调整削减额 10- 补偿以前年度亏损 20=21.35 （万元）8. 应纳所得税额 =应纳税所得额 21.35* 税率 25%=5.34（万元）填写《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》 （A 类）时其他栏次正常填报, 房地产特别调整事项在 A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细 表填列,其中第 23 行销售未完工产品的收入栏次, 填写不含税的预售收入 400 万元, 第 24 行销售未完工产品估量毛利额栏次, 填写 70 元,第 25 行实际发生的营业税金及附加，土地增值税栏次, 填写 9.65 万元, 第 22 行房地产企业销售未完工开发产品特定业务运算的纳税调整额（ 24-25 ）栏次,填写 60.75 万元.小编寄语：不要期望一张证书就能使你走向人生巅峰.考试只是检测学问把握的一个手段,不是目的.千万不要再考试通过之后,放松学习.财务人员需要学习的有 许多,人际沟通,实务体会, excel 等等等等,都要学,都要积存.要正确看待考证,证考出来,可以在工作上助你一臂之力,但是确定不是说有了证,就有了一切.有证书学问比别人多了一个挑选.会计学的学习,必需力求总结和应用相关技巧, 使之更加便于懂得和把握.学习时应充分利用学问的关联性,通过分析实质,找出 核心要点.可编辑资料 -- -- -- 欢迎下载。