华润五彩城体验型业态策划及运营项目案例实操分享.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,,,‹#›,,华润五彩城体验型业态策划,及,,运营,项目案例实操分享,主讲人：祝林,,主讲人简介,,,,祝林：,,,,,五彩城购物中心总经理,主要内容,华润五彩城购物中心,项目,简介,五彩,城业,态,规划及运营现状,体验式区域商业中心特点分析,1,2,3,第一部分,华,润五彩,城项目,简介,,,,,,,五彩城项目,五彩城是华润置地“住宅,+,区域商业中心”商业产品线落地的第一个项目,，,预期,这个,作品成为上清区域的地标，填补区域内高档次、高品质大型集中商业的空白，引领“中国硅谷”从商业环境到人们消费环境、生活品质的全面升级，为城市区域发展带来改变目前已布局全国,14,个项目：北京密云五彩城、沈阳置地广场、大连置地广场、淄博五彩城、日照五彩城、常州华润国际社区商业、泰州华润国际社区商业、南通五彩城、昆山五彩城、宁波余姚五彩城、西安五彩城、合肥幸福里商业、合肥橡树湾商业、赣州华润中心,五彩城价值主张,五彩,城是为消费者提供“一站式”服务的综合性购物中心,,,是集购物、餐饮、娱乐和时尚生活体验为一体的,Living Mall,。

它在满足消费者购物的情感诉求同时，最大限度满足消费者购物的功能需要；它既帮助消费者、商户、住宅客户、政府、投资者实现价值最大化，也使公司形成独特的盈利模式奢华的生活体验,尊崇,豪雅,万象城,五彩城,欢乐颂,舒适的生活体验,舒适 品质,便捷的生活体验,方便 惬意,,从生活到人生的价值层次提升,项目开发,历程,,项目原址是北京清河毛纺厂区，,05,年,8,月由华润置地以,26,亿元摘得该地块，共计,76,万平米，致力于将本项目打造出旧城改造项目的典范,.,,历史的,变迁,,项目总体规划,总体规划,,项目规划包括：住宅、商业、教育、配套：,住宅：橡树湾,商业：五彩城,教育：爱尔坊幼儿园、海淀实验二小,配套：公交场站,一期,入住,二期入住,三期入住,四期在售,五期待开发,商业一期,商业二期，开发,小学,幼儿园,住宅,：,住宅一期于,2006,年,10,月开盘，目前已经成功开发销售三期产品目前四期在售，五,期开发中项目共计,5000,余户家庭，目前已经入住约,3500,户商业：,项目总建筑面积约,20,万平米，分两期开发，一期已于,2011,年,6,月,28,日开业，二,期已于,2013,年,1,月,25,日开业,。

五彩城总体规划,,,,,,,华润五彩城,总体,西区,东区,占地面积（平方米）,46000,21000,25000,总建筑面积,(,平方米,),198000,64500,133900,车位（个）,1200,410,790,总投资额（元）,20,亿,,,发展商,华润置地,(,北京,),有限公司,,,商业建筑设计,英国,BENOY,建筑师事务所,,,商业顾问,英国,DTZ /,戴德梁行,,,承建商,中建一局,,,五彩城主力店,1.3,万平米的沃尔玛购物广场,五彩城冰场,是全北京满足,奥运赛道标准的室内商业真冰,冰场之一,（冰面面积,1800,平米、总建筑面积,3500,平米）,北京市最专业的商业真冰冰场,全世界最漂亮的沃尔玛,五彩城主力店,snoopy,品牌儿童乐园进驻五彩城，成为北京休闲娱乐，儿童卡通形象引导潮流的新亮点，就像香港沙田新城市广场的,Snoopy,一样，成为,旅游新景点华北地区唯一的,Snoopy,儿童乐园,韩国,CGV,五星级国际影城,五彩城影院的定位于“超五星级国际影城,”，全力,打造独具风格的,CGV,旗舰店业态,业,业种,规,规划,一期：大众时尚（零售、餐饮）,二期：精致潮流（服饰）,,L1,：,一期,：,：以,时,时尚,运,运动,类,类服,饰,饰店,铺,铺为,主,主，,配,配以,连,连锁,类,类快,餐,餐店,铺,铺,二期：,以偏,重,重时,尚,尚休,闲,闲的,国,国际,品,品牌,为,为主,，,，展,示,示项,目,目形,象,象与,气,气质,业态,业,业种,规,规划,一期,：,：沃,尔,尔玛,生,生活,卖,卖场,+,量贩,服,服饰,二期,：,：休,闲,闲（,服,服饰,）,）,,L2,：,一期,：,：主,力,力店,铺,铺沃,尔,尔玛,超,超市,，,，配,以,以量,贩,贩式,零,零售,店,店铺,二期,：,：,以,国,国,际,际,、,、,国,国,内,内,知,知,名,名,的,的,零,零,售,售,商,商,家,家,为,为,主,主,，,，,作,作,为,为,一,一,层,层,品,品,牌,牌,的,的,延,延,伸,伸,业,态,态,业,业,种,种,规,规,划,划,一,期,期,：,：,沃,沃,尔,尔,玛,玛,生,生,活,活,卖,卖,场,场,+,生,活,活,配,配,套,套,二,期,期,：,：,精,精,致,致,优,优,雅,雅,（,（,服,服,饰,饰,）,）,,L3,：,一,期,期,：,：,主,主,力,力,店,店,铺,铺,沃,沃,尔,尔,玛,玛,超,超,市,市,，,，,配,配,以,以,生,生,活,活,类,类,零,零,售,售,店,店,铺,铺,二期,：,：,以,国,国,内,内,知,知,名,名,潮,潮,流,流,品,品,牌,牌,为,为,主,主,，,，,面,面,向,向,年,年,轻,轻,消,消,费,费,者,者,日,日,常,常,消,消,费,费,业,态,态,业,业,种,种,规,规,划,划,一,期,期,：,：,真,真,冰,冰,冰,冰,场,场,、,、,休,休,闲,闲,餐,餐,饮,饮,二,期,期,：,：,儿,儿,童,童,世,世,界,界,、,、,史,史,努,努,比,比,儿,儿,童,童,乐,乐,园,园,,L4,：,一,期,期,：,：,主,主,力,力,店,店,铺,铺,冰,冰,场,场,，,，,同,同,时,时,搭,搭,配,配,面,面,向,向,家,家,庭,庭,类,类,休,休,闲,闲,类,类,餐,餐,饮,饮,店,店,铺,铺,二期,：,：,Snoopy,乐,园,园,+,精,选,选儿,童,童,类,类,业,业,态,态,，,，,通,通,过,过,儿,儿,童,童,与,与,家,家,庭,庭,的,的,紧,紧,密,密,联,联,系,系,，,，,强,强,化,化,顾,顾,客,客,的,的,忠,忠,诚,诚,度,度,业,态,态,业,业,种,种,规,规,划,划,一,期,期,：,：,流,流,行,行,餐,餐,饮,饮,二,期,期,：,：,流,流,行,行,餐,餐,饮,饮、,生,生,活,活,家,家,居,居,,L5,：,一,期,期,：,：,以,以,流,流,行,行,类,类,餐,餐,饮,饮,店,店,铺,铺,为,为,主,主,，,，,作,作,为,为,四,四,层,层,家,家,庭,庭,聚,聚,会,会,餐,餐,饮,饮,的,的,补,补,充,充,二,期,期,：,：,生,活,活,配,配,套,套,、,、,家,家,具,具,、,、,数,数,码,码,等,等,生,生,活,活,类,类,业,业,态,态,为,为,主,主,题,题,，,，,满,满,足,足,家,家,庭,庭,消,消,费,费,群,群,的,的,休,休,闲,闲,生,生,活,活需,求,求,业,态,态,业,业,种,种,规,规,划,划,二,期,期,：,：,特,特,色,色,、,、,商,商,务,务,餐,餐,饮,饮,,L6,：,二,期,期,：,：,商,品,品,质,质,的,的,餐,餐,饮,饮,为,为,本,本,层,层,主,主,题,题,，,，,为,为,周,周,边,边,家,家,庭,庭,聚,聚,餐,餐,、,、,商,商,务,务,宴,宴,请,请,等,等,提,提,供,供,餐,餐,饮,饮,服,服,务,务,业,态,态,业,业,种,种,规,规,划,划,二,期,期,：,：,CGV,影,院,院,,L7,：,二,期,期,：,：,主,主,力,力,店,店,CGV,影,院,院,，,，,共,共,七厅,、,、,1198,个,座,座,位,位,的,的,五,五,星,星,级,级,影,影,院,院,及,及,配,配,套,套,服,服,务,务,第二部,分,分,五,五,彩,彩,城,城,业,业态,规,规,划,划,及,及,运,运,营,营现,状,状,五,彩,彩,城,城,业,业,态,态,规,规,划,划,思,思,路,路,区,域,域商,业,业,中,中,心,心,有,有,些,些,共,共,性,性,的,的,特,特,点,点,，,，,如,如,面,面,向,向,家,家,庭,庭,和,和,生,生,活,活,需,需,求,求,，,，,也,也,有,有,许,许,多,多,不,不,同,同,的,的,特,特,点,点,，,，,如,如,消,消,费,费,者,者,的,的,购,购,物,物,习,习,惯,惯,、,、,价,价,值,值,取,取,向,向,等,等,。

因,因,此,此,，,，,不,不,同,同,的,的,区,区,域,域,商,商,业,业,中,中,心,心,需,需,要,要,从,从,区,区,域,域,客,客,户,户,的,的,功,功,能,能,需,需,求,求,、,、,情,情,感,感,诉,诉,求,求,等,等,多,多,方,方,面,面,综,综,合,合,分,分,析,析,来,来,规,规,划,划,业,业,态,态具,具,体,体,从,从,以,以,下,下,几,几,方,方,面,面,进,进,行,行,分,分,析,析,：,：,,目,标,标,消,消,费,费,者,者,社,社,会,会,特,特,征,征,目,标,标,消,消,费,费,者,者,消,消,费,费,行,行,为,为,特,特,征,征,目,标,标,消,消,费,费,者,者,价,价,值,值,取,取,向,向,与,与,情,情,感,感,需,需,求,求,目,标,标,消,消,费,费,者,者,消,消,费,费,功,功,能,能,需,需,求,求,消,费,费,者,者,需,需,求,求,分,分,析,析,(1),、,五,五,彩,彩城,目,目,标,标,消,消,费,费,者,者,—,—,—,社,会,会,特,特,征,征,居,住,住,区,区,域,域,：,：,清,清,河,河,、,、,回,回,龙,龙,观,观,/,西,三,三,旗,旗,、,、,中,中,关,关,村,村,、,、,学,学,院,院,路,路,、,、,亚,亚,奥,奥,、,、,上,上,地,地,的,的,被,被,调,调,研,研,者,者,占,占,到,到,68%,。

本,本,项,项,目,目,有,有,效,效,辐,辐,射,射,范,范,围,围,将,将,主,主,要,要,包,包,括,括,：,：,清,清,河,河,板,板,块,块,、,、,上,上,地,地,板,板,块,块,、,、,回,回,龙,龙,观,观,/,西,三,三,旗,旗,、,、,中,中,关,关,村,村,北,北,部,部,区,区,域,域,、,、,学,学,院,院,路,路,、,、,亚,亚,奥,奥,板,板,块,块,；,；,核,心,心,消,消,费,费,者,者,的,的,年,年,龄,龄,以,以,25,－,45,岁,为,为,主,主,，,，,比,比,例,例,占,占,44.6,％,；,；,以,家,家,庭,庭,消,消,费,费,为,为,主,主,，,，,区,区,域,域,3,口,之,之,家,家,占,占,44.6,％,，,，,2,口,之,之,家,家,占,占,19.8%,，年轻,的,的家庭,消,消费将,是,是未来,主,主要消,费,费模式,之,之一；,以大专,及,及以上,学,学历为,主,主，居,住,住区比,例,例为,39.4,％，办,公,公区比,例,例高达,为,为,88.9,％；,以家庭,月,月收入,5000,以上的,占,占到,74,％，,10000,以上的,占,占到,37%,目标消,费,费者行,业,业背景,，,，从事,高,高科技,行,行业和,教,教育科,研,研行业,的,的占到,80%,目标消,费,费者职,业,业以管,理,理者、,私,私营业,主,主、专,业,业技术,人,人员、,政,政府及,事,事业单,位,位以及,公,公司白,领,领为主,，,，比例,达,达,57,％,籍贯结,构,构：区,域,域原居,民,民和硅,谷,谷新移,民,民混合,居,居住的,状,状态，,新,新移民,约,约占到,一,一半。

小结：,年,年轻家,庭,庭，高,学,学历，,高,高收入,，,，以新,移,移民群,体,体为主,，,，具备,教,教育与,科,科技背,景,景消费者,需,需求分,析,析,Who,何种人,群,群,： 以,70,后、,80,后为主,的,的中坚,阶,阶层,家庭型,消费群,Why,消费动,机,机,：,基,基本,生,生活需,求,求、聚,会,会与交,友,友、孩,子,子教育,等,等,目的性,需,需求,Where,消费地,点,点,： 大,多,多选择,一,一些,时尚,消费目,的,的地，,如,如西单,、,、当代,双,双安、,中,中关村,以,以及,王,王府井,，,，比例,近,近,48,％；消,费,费档次,中档偏,上,上,When,何时消,费,费,： 处,于,于事业,上,上升期,，,，工作,之,之余大,部,部分选,择,择,周未,消费,What,消费什,么,么,： 选,择,择,专业店,消费较,多,多，如,日,日常用,品,品去超,市,市、服,装,装去百,货,货、家,电,电去电,器,器专卖,店,店等；,How,影响因,素,素,：,依,依次为,便,便利性,(,车程,30,分钟以,内,内占到,72%,）、购,物,物环境,、,、价格,适,适宜、,功,功能齐,全,全,/,一站式,……,，目标,消,消费者,高,高度关,注,注购物,的,的,时间成本,和购物,的,的,环境体,验,验,。

2),、五彩城目标,消,消费者,——,消费行,为,为特征,消费者,需,需求分,析,析,,指 标,数 据,日常用品消费,绝大多数居民选择超市购买日常用品，比例高达,94%,而便利店,/,便民店与大型购物中心,/,百货商场的比例分别只有,3%,与,2%,服装消费,居民购买服装,/,服饰,/,鞋帽的主要地点集中在大型购物中心,/,百货商场，达到七成，,家用电器消费,绝大多数居民选择家用电器专卖店购买电器，比例高达,94%,餐饮消费,,居民外出用餐的的主要地点集中在中式正餐馆，达到近八成办公人群的用餐地点主要集中在本写字楼内，其次是周边餐馆休闲娱乐消费,居民比较喜欢的娱乐休闲活动主要包括公园游玩、卡拉,OK/,迪厅、游乐园、网吧,/,游艺厅等核心商圈的平均消费金额最高，为,194,元,/,月，次级商圈为,155,元,/,月，外缘商圈为,140,元,/,月,五彩城购物,习,习惯调,研,研：,不同消,费,费需求,的,的购物,场,场所,,,(2),五彩城目标,消,消费者,——,消费行,为,为特征,消费者,需,需求分,析,析,,,五彩城购物,习,习惯调,研,研,：对购,物,物地点,的,的考虑,小结：,便,便利性,和,和购物,环,环境的,要,要求超,过,过对价,格,格的要,求,求，成,为,为最重,要,要的考,虑,虑因素,，,，一站,式,式需求,排,排在第,四,四位。

目,目标消,费,费者高,度,度关注,购,购物的,时,时间成,本,本和购,物,物的环,境,境体验,2),、橡树,湾,湾五彩,城,城目标,消,消费者,——,消费行,为,为特征,消费者,需,需求分,析,析,根据五彩城,目,目标消,费,费者消,费,费心理,调,调研，,“,“时,尚,尚务实,型,型”占,43%,，其次,是,是 “,品,品味导,向,向型”,，,，占,40%,第三,种,种是,“,“价格,导,导向型,”,”，仅,占,占,17%,，从商,圈,圈比较,看,看，核,心,心商圈,中,中的品,味,味导向,型,型群体,比,比重最,大,大，超,过,过了时,尚,尚务实,型,型；而,次,次级商,圈,圈中注,重,重价格,导,导向的,第,第三类,群,群体明,显,显高于,核,核心与,外,外缘商,圈,圈小结：,对,对品牌,的,的价值,诉,诉求体,现,现在对,品,品质和,品,品位的,追,追求，,而,而不是,身,身份标,签,签和符,号,号；同,时,时，这,种,种追求,是,是务实,的,的，性,价,价比仍,然,然是很,重,重要的,考,考量因,素,素3),、五彩,城,城目标,消,消费者,价,价值取,向,向与情,感,感需求,消费者,需,需求分,析,析,五彩城目标,消,消费者,情,情感特,征,征,：,处于人,生,生的黄,金,金时期,，,，生活,节,节奏紧,凑,凑，将,家,家庭的,责,责任承,载,载于事,业,业追求,中,中，乐,于,于享受,家,家庭生,活,活,社交生,活,活多彩,多,多姿，,喜,喜欢倾,诉,诉情感,经历中,国,国经济,快,快速成,长,长期，,拥,拥有国,际,际思维,，,，换装,日,日益频,繁,繁，时,尚,尚化已,成,成为展,示,示自我,的,的重要,标,标志,受过良,好,好的高,等,等教育,，,，责任,感,感较强,，,，低碳,与,与环保,意,意识强,基于对,未,未来预,期,期的信,心,心，敢,于,于消费,潮流触,觉,觉敏锐,，,，喜欢,体,体验新,鲜,鲜的事,物,物，抗,拒,拒一成,不,不变,品质敏,感,感度高,，,，有很,好,好的品,牌,牌意识,，,，却不,盲,盲从,把餐厅,当,当作厨,房,房,具有广,泛,泛的旅,游,游经验,，,，乐于,欣,欣赏不,同,同地域,文,文化,(3),、五彩城目标,消,消费者,价,价值取,向,向与情,感,感需求,消费者,需,需求分,析,析,价值取,向,向及情,感,感需求,享受家,庭,庭生活,，,，关注,生,生活品,质,质，对,购,购物中,心,心最核,心,心的情,感,感诉求,为,为家庭与亲情。

商业气,质,质,温情、,详,详和、,亲,亲切而,从,从容，,适,适宜家,庭,庭中各,年,年龄层,成,成员；,充满人,文,文情怀,、,、友爱,互,互知的,休,休闲气,息,息；,以时尚,的,的态度,和,和主张,，,，孕育,新,新的生,活,活方式,3),、五彩城目标,消,消费者,价,价值取,向,向与情,感,感需求,消费者,需,需求分,析,析,目标消,费,费者功,能,能需求,调,调查,：,（调研,+,问卷,+,深访）,,通过专,业,业顾问,公,公司对,区,区域核,心,心商圈,（,（项目,周,周边,1.5,公里内,）,）、次,级,级商圈,（,（项目,周,周边,3~5,公里内,）,）、外,缘,缘商圈,（,（项目,周,周边,5~10,公里内,）,）的消,费,费者分,别,别进行,调,调研，,充,充分了,解,解消费,者,者需求,；,；,,采用问,卷,卷的形,式,式对核,心,心商圈,消,消费者,调,调研进,行,行深入,调,调研，,了,了解商,业,业业态,业,业种需,求,求；,,对目标,消,消费者,进,进行深,访,访，深,度,度挖掘,消,消费者,的,的需求,及,及对品,牌,牌的认,知,知度、,价,价值观,等,等信息,；,；,,,,(4),、目标,消,消费者,消,消费功,能,能需求,消费者,需,需求分,析,析,,核心商圈,次级商圈,外缘商圈,,%,%,%,购物中心,/,百货商场,80,64,77,大型超市,60,46,63,休闲娱乐中心,27,29,24,体育健身中心,19,25,16,餐饮街,32,2,14,家居用品商店,16,9,10,家用电器城,7,9,11,批发市场,1,17,5,农贸市场,3,7,8,五彩城,消,消费需,求,求调研,之,之,最缺少,的,的商业,业,业态,居民认,为,为该地,区,区比较,缺,缺的商,业,业业态,首,首先是,购,购物中,心,心,/,百货商,场,场，比,例,例达到,74%,，其次,是,是大型,超,超市，,占,占,57%,，第三,是,是休闲,娱,娱乐中,心,心。

认为缺,少,少的商,业,业业态,,(4),、目标,消,消费者,消,消费功,能,能需求,消费者,需,需求分,析,析,,核心商圈,次级商圈,外缘商圈,,%,%,%,电影院,73,55,64,书店,/,音像店,37,15,20,餐馆,27,9,8,洗浴中心,16,8,14,卡拉,OK,厅,/,舞厅,12,10,13,专业的美容美发中心,6,5,12,药店,5,8,8,洗衣店,/,干洗店,11,9,2,面包房,/,点心屋,7,4,8,冰淇淋店,7,6,3,游艺厅、网吧,2,5,7,咖啡厅,/,酒吧,/,茶艺馆,6,3,5,五彩城,消,消费需,求,求调研,之,之,最缺少,的,的商业,服,服务设,施,施,居民认,为,为该地,区,区最欠,缺,缺的商,业,业服务,设,设施是,电,电影院,，,，比例,达,达到,64%,，其次,是,是书店,/,音像店,，,，占,24%,，第三,是,是餐馆,，,，第四,是,是洗浴,中,中心与,卡,卡拉,OK/,舞厅认为缺,少,少的商,业,业服务,设,设施,,,(4),、目标,消,消费者,消,消费功,能,能需求,消费者,需,需求分,析,析,主题,业态,需求强度,希望的品牌,生活功能需求,品牌大超市、社区便利店、电器专营店、商务服务、通讯营业厅,,沃尔玛、易初莲花、国美、苏宁、银行、票务、旅行社、移动,/,联通营业厅,时尚购物,休闲品牌女装店、新型时尚店、名品折扣店、化妆品超市、家居饰品、精致饰品店、化妆品专柜、新奢侈品,,ESPRITE,、,ZARA,、,H&M,、,Mango,、,hot wind,、,SP,化妆品超市、美宝莲、玉兰油、资生堂专柜、红英、百丽、,joy&peace,折扣店、思加图、施华洛世奇、,LEVIE’S,、海盗船、,Tiffany,、,C&A,、,G2000,、,U2,、,sisily,、宝姿、贝纳通、,nautica,、伊力诺依饰品店,儿童,儿童娱乐城、电玩、培训课、儿童教育（第二课堂）、儿童服饰、儿童玩具、亲子乐园、儿童摄影,,乐游游主题乐园、汤姆熊、才艺培训、,BOB,、,SNOOPY,、迪斯尼、蓝猫系列、奥特曼系列、,elle,、,lesgo,、耐克儿童店、阿迪儿童店、丽家宝贝、丽婴房,餐饮,中高档中餐（家庭消费）、商务宴请（高档中西餐）、情调中西餐、中西快餐、咖啡厅、酒吧、水吧、茶馆,,王品牛排、潮好味、唐宫、俏江南、金湖类茶餐厅、鼎泰丰、金钱豹高档自助餐、金鼎轩、麻辣诱惑、沸腾渔乡、,KFC,、麦当劳、,pizza,等,休闲娱乐,五星级电影院、冰场、,KTV,、小剧场、原创艺术品展示区、新数码产品展示区、体验式音像店、特色书店、美容美发,,,星美、钱柜、唐会、光合作用、东方广场公共区域数码展示、东方广场,HFC,音像店、审美、宝姿、克拉提拉、凤仪轩、,dry,店（陶艺）、贝塔斯曼、宠物托儿所、宠物店,★★★,★,★,★★★,★,★★,★★★,★,★☆,★★★,★,★☆,★★★,★,★☆,备注：★★,★,★★★为需求,强,强度最,大,大,五彩城,消,消费需,求,求调研,：,：业态,需,需求总,结,结,五彩城,业,业态占,比,比,业态,占比,餐饮,24.6%,服装,17.5%,个人护理,2.7%,珠宝,/,钟表,/,配饰,1.1%,生活,/,家居,/,数码,/,礼品,5.5%,箱包,/,鞋,/,皮具,2.2%,儿童,12.8%,超市,19.6%,冰场,5.3%,影院,8.6%,五彩城,运,运营现,状,状,,,,,,销售额,6.8,亿元,坪效,1.1,万元,/,平米,·,年,客单价,120,元,客流,1192,万人,车流,100,万辆,总营业,店,店铺,开业率,98.6%,205,家,,,五彩城,2013,年经营情,况,况,2013,年营业,额,额趋势,|,总营业,额,额趋势,|,单位：,万,万元,2013,年营业,额,额趋势,|,坪效趋,势,势,|,单位：,元,元,/,平米,•,月,各业态,销,销售占,比,比,各业态,营,营业额,趋,趋势,单位：,万,万元,第三部,分,分 体,验,验式商,业,业特色,与,与发展,关,关键,五彩城定位,开,开始时，所,在,在的区域商,业,业发展几乎,为,为空白，所,以,以，针对五,彩,彩城调研得,出,出的消费需,求,求和业态组,合,合，几乎代,表,表了一个区,域,域商业中心,最,最全面的形,态,态。

同时，,结,结合实际情,况,况，总结五,彩,彩城购物中,心,心体验式商,业,业特点：,,五彩城主力,店,店,+,自主经营模,式,式,---,以冰场和,Snoopy,乐园为例,,,冰场基本情,况,况,总投资：,约一千万元,成本明细：,项目,细分,费用,冰场施工,制冷系统施工,157.65,万元,,冰场精装修,300.00,万元,冰场设备,冰场制冷设备,303.53,万元,,冰场配套设施,390.50,万元,合计,,1151.68,万,五彩城冰场,投,投资成本,原因,冰场自主经,营,营分析,,,优势,,五彩城冰酷运动中心是国家五星级标准现代化冰场，以吃、喝、玩、乐、购为一体的综合型购物中心为依托,集冰上娱乐,+,专业培训,+,体育竞赛,+,商业表演为一体的新型运营模式；,华润专业管理团队,+,相关丰富的冰上资源,70,多所社区,+27,所幼儿园,+60,余所小学、大学,+,百家高新企业,充分利用资源优势，抓住公司公关及内部福利机会拓展冰场业务,机会,,目前冰场行业尚不成熟，无标准和体系,优秀教练员职业规划不清晰和保障不稳定，易招募,1800,m,2,标准冰场资源优势有待开发,北京市场尚没有商业、竞技、培训、表演予一体的标准化运营冰场,,,,,威胁,,冰场运营成本较高，月综合成本约,45,万,世纪星花样滑冰市场占有较高，浩泰冰球品牌成熟度较高,,劣势,,周边商业环境不成熟,管理团队经验尚浅,周边受众较少，需要培养,,,S,,W,,T,,O,冰场营销思,路,路,,,,,,,,,,,通过街道联,系,系周边,60,多个居民社,区,区建立合作,与公司置地,会,会合作，建,立,立冰上项目,培,培训体系,以网络团购,、,、秒杀、与,中,中信银行等,合,合作增加冰,场,场人流,通过街道与,周,周边,27,所幼儿园、,60,余所中小大,学,学校取得联,系,系，开设冰,上,上课程，培,养,养滑冰兴趣,通过工商所,与,与周边百余,企,企事业单位,联,联系，组织,员,员工活动和,冰,冰上联赛,,,,,,,冰场创新经,营,营,,通过划分客户,年龄层次,，有针对性地满足,儿童及成人对冰上运动的需求,经营思路,,,,,,竞技娱乐：,吸引和举办高水品的冰球联赛和花样滑冰表演，提升冰酷品牌在业内的地位；,,提升冰场专,业,业性及客户,认,认知度，将,散客转化为,冰,冰场的会员,、,、学员,，进而从中,吸,吸纳优秀学,员,员加入冰球,队,队或进行花,样,样专业培养,休闲健身：,提炼滑冰益,处,处，利用冰,场,场闲时，吸,引,引社会热爱,运,运动人群组,团,团学习滑冰,打造冰酷、,威,威龙球队的,品,品牌,，通过茶杯,、,、帽子、,T,恤等周边产,品,品的延展扩,大,大知名度,2013,冰场经营情,况,况,五彩城冰场,2013,年销售额,2032.24,万元,单位：万元,Snoopy,乐园,引入,Snoopy,乐园的原因,,区域型购物,中,中心需要创,新,新主题特色,避免业态同,质,质化,近几年商业,地,地产数量激,增,增，万达、,中,中粮开店迅,速,速，但是多,数,数都有以下,问,问题：,模式相同,业态组合类,似,似,;,大型超市、,影,影院、大餐,饮,饮,同质性严重,甚至入驻品,牌,牌都处于类,同,同状态，零,售,售以：,GAP,、,H&M,、,ZARA,、优衣库等,为,为次主力店,，,，餐饮则以,：,：金鼎轩、,海,海底捞、便,宜,宜坊等为次,主,主力店，彼,此,此相差不大,。

这种情况下,需,需要区域型,购,购物中心创,新,新出新的主,题,题、新的特,色,色，用以吸,引,引客群，增,加,加顾客停留,时,时间Snoopy,乐园,引入,Snoopy,乐园的原因,区域型购物中心,需,需要创新主,题,题特色,扩大区域商,业,业的辐射半,径,径：,五彩城二期开业后将会有沃尔,玛,玛、冰场、,CGV,影院及,Snoopy Garden,四大主力店,，,，但是沃尔,玛,玛及影院辐,射,射面积有限,，,，冰场受季,节,节性及学生,假,假期影响较,大,大主题公园则,具,具有更远的,辐,辐射面积，,更,更强的吸客,能,能力，如香,港,港沙田新城,市,市广场,2000,年将废弃的,网,网球场改造,城,城乐园后，,吸引了大量,的,的,客流Snoopy,乐园,引入,Snoopy,乐园的原因,Snoopy,形象符合区,域,域型家庭客,群,群,Snoopy Garden,是建立在史,努,努比广泛的,知,知名度、深,入,入人心的卡,通,通形象基础,上,上的，因此,有,有很好的市,场,场应用前景,，,，通过对,snoopy,形象的运作,、,、深度挖掘,，,，对扩大商,业,业项目的影,响,响力来说可,以,以提供很好,的,的先决条件,。

Snoopy,成名于,1950,年，在中国,深,深受,70,后，,80,后所熟知，,具,具有较强的,认,认知度，而,此,此部分,人群是今后,主,主要的青年,家,家庭构成Snoopy,乐园,引入,Snoopy,乐园的原因,Snoopy,良好的形象,代,代言人,成为商业项,目,目的记忆标,识,识,50,年的历史使,其,其形象早已,风,风靡世界，,成,成为拥有,3,亿,5,千万,Fans,的顶级偶像,其形象具有,极,极强的延展,性,性，世界各,地,地的,Snoopy,乐园时常组,织,织大型公益,性,性活动，其,优,优势在于：,增加社会认,知,知度,树立良好企,业,业形象,形成地标性,认,认识,Snoopy,乐园,引入,Snoopy,乐园的原因,SnoopyGarden,在华北地区,的,的唯一性,成为区域的,地,地标,目前在亚洲,，,，香港沙田,购,购物中心、,日,日本大阪的,一,一商场分别,开,开设了史努,比,比开心世界,（,（,snoopy world,）和史努比,天,天地（,snoopy studio &snoopy town,），此外广,东,东顺德嘉信,城,城市广场也,正,正在建设史,努,努比缤纷世,界,界（,snoopy fungarden,）,，均成为了,当,当地的地标,。

合同约定我,方,方具有华北,地,地区独家代,理,理资格，五彩城将具,有,有华北地区,唯,唯一的,Snoopy,主题公园Snoopy,乐园,Snoopy,乐园的功用,通过,Snoopy Garden,强化四层儿,童,童主题,目前，五彩,城,城二期四层,在,在围绕儿童,主,主题进行规划，通过室外,Snoopy Garden,与室内装饰,的,的优良结合,，,，突出四层,儿,儿童层概念,，,，将这一主,题,题得以深化,，,，,迅速提升项,目,目在北京的,知,知名度，达,到,到“,一提,snoopy,乐园，就提,到,到,五彩城,项目,”的效果，,并,并利用,snoopy,影响力使得,项,项目的客群,辐,辐射范围达,到,到全北京市,，,，充分利用,孩,孩子调动一,家,家人来,五彩城,，刺激家庭,消,消费寻找,Snoopy---,开业放飞,Snoopy,乐园,Snoopy,乐园的功用,五彩城,形象的延展,应,应,用,snoopy,的形象可以,应,应用到商场,的,的纪念品、,手,手提袋、礼,品,品、赠品的,延,延展设计当,中,中去比如,可,可以制作印,有,有,snoopy garden,标识的马克,杯,杯、雨伞等,诸,诸如此类的,小,小产品，作,为,为商场的赠,品,品或者购物,积,积分换的礼,品,品，还可以,应,应用到商场,的,的购物手提,袋,袋中等等。

这,这些都会使,五彩城,更有吸引力,此外，我,们,们还可以单,独,独设计制作,属,属于,五彩城,snoopy garden,的纪念品出,售,售，具有收,藏,藏价值Snoopy,乐园,Snoopy,乐园的功用,五彩城,大型,儿童主题活,动,动,在一些特定,的,的节日，如,snoopy,的生日（,10,月,19,日）、圣诞,节,节,/,新年、儿童,节,节等可以向,snoopy,的版权代理,机,机构申请举,办,办大型的室,内,内活动、庆,典,典甚至可以与,五,五彩城一期,冰,冰场共同策,划,划活动，突,出,出主题，增,加,加娱乐性Snoopy,乐园,Snoopy,乐园的功用,作为文化产业迅,速,速扩大五彩,城,城项目知名,度,度,作为电视台,少,少儿节目的,取,取景地，利,用,用和电视媒,体,体进一步合,作,作，,如,BTV,青少、卡酷,动画等，,充分利用孩,子,子的好奇心,里,里，吸引孩,子,子及其家长,来,来项目游玩,、,、消费与,Snoopy,“霽霽爱心,基,基金”,进行合作，,作,作为平台推,广,广慈善事业,，,，树立良好,的,的企业形,象利用,Snoopy,良好形象在,地,地铁、公交,等,等公共交通,工,工具进行宣,传,传，让五彩,城,城的品牌知名,度得以提升。

利用,Snoopy,良好形象搭,建,建企业平台,，,，吸引更多,与,与,Snoopy,相关的产业入驻,五,五彩城，如,咖,咖啡厅、服,饰,饰、餐饮等,体验式商业,发,发展关键,,,,,体验式区域型,购物中心,①全面性,②功能性,④主题化,③家庭化,满足社会多,元,元化的需要,场,场所，休闲,购,购物、餐饮,娱,娱乐，便利,服,服务、文化,交,交流、艺术,社,社交等，营,造,造满足多功,能,能需求的空,间,间新颖创意主,题,题化空间及,业,业态的打造,，,，能使项目,从,从市场竞争,中,中脱颖而出,，,，提升区域,客,客群的吸引,力,力，扩大项,目,目辐射范围,体验式区域型购物中心,是,是面向区域,内,内全客层，,要,要满足不同,家,家庭，不同,成,成员的各不,相,相同但有机,融,融合的全面,需,需求体验式区域型购物中心,以,以面向家庭,型,型消费为主,导,导，其中儿,童,童业态已成,为,为消费核心,，,，是带动家,庭,庭客群吸引,力,力和整体消,费,费提升的关,键,键,,,,,体验式区域型购物中心,是,是要打造成,为,为,区域内商业,的,的核心,，即要在区,域,域内的商业,市,市场处于,领先地位,，这就要求,项,项目在打造,是,是要做到覆,盖,盖全客层。

全客层的覆,盖,盖则要求在,项,项目规划时,，,，一方面要,考,考虑,不同家庭结,构,构,特征（单身,家,家庭、年轻,家,家庭、核心,家,家庭、直系,家,家庭、空巢,家,家庭），另,一,一方面需要,抓,抓住每一,不同家庭成,员,员,的消费特征,和,和消费需求,全面性,——,全客层区域,领,领先,体验式商业,发,发展关键,活动回顾,|,先锋体验馆,华,华润时尚购,物,物季,|,活动回顾,|,企鹅家族点,亮,亮冰雪季,|,功能性,——,营造区域会,客,客厅,考虑到客群,全,全覆盖的基,础,础上，第二,步,步需要重点,强,强化功能组,合,合，,不仅是提供,一,一个购物休,闲,闲的场所，体验式区,域,域型购物中心,可,可以变成区,域,域客群日常,生,生活、人际,交,交流不可缺,少,少的组成部,分,分，是全部,区,区域居民的,会,会客厅近年来，餐,饮,饮娱乐化增,强,强的趋势已,非,非常明显，,打,打造更加多,元,元化的社交,场,场所，完善,艺,艺术文化交,流,流、区域便,利,利服务等功,能,能服务都将是体验式区,域,域型购物中心,未,未来的发展,趋,趋势,另外，体验式区,域,域型购物中心,与,与区域生态,、,、人文环境,的,的协调发展,，,，打造绿色,生,生态、节能,减,减排和环保,典,典范的购物,中,中心，也是,未,未来更应重,视,视的趋势。

体,验,验,式,式,商,商,业,业,发,发,展,展,关,关,键,键,活,动,动,回,回,顾,顾,|,中,韩,韩,文,文,化,化,节,节,|,,|,缘定,春,春,天,天,里,里,相,相,亲,亲活,动,动,|,活,动,动,回,回,顾,顾,儿,童,童,是,是,家,家,庭,庭,的,的,核,核,心,心,，,抓,抓,住,住,了,了,儿,儿,童,童,就,就,等,等,于,于,抓,抓,住,住,了,了,整,整,个,个,家,家,庭,庭,面,面,向,向,家,家,庭,庭,消,消,费,费的,体,体,验,验,式,式,区,区,域,域型,购,购,物,物,中,中,心,心,中,中,，,，,儿,儿,童,童,品,品,类,类,的,的,成,成,功,功,对,对,吸,吸,引,引,家,家,庭,庭,客,客,群,群,起,起,到,到,越,越,来,来,越,越,关,关,键,键,的,的,作,作,用,用,家,庭,庭,化,化,—,—,—,儿,童,童,是,是,核,核,心,心,驱,驱,动,动,有,儿,儿,童,童,消,消,费,费,的,的,家,家,庭,庭,人,人,员,员,结,结,构,构,通,通,常,常,为,为,“,“,1+1,”,”,至,“,1+4,”,模,模,式,式,，,儿,儿,童,童,能,能,明,显,显,延,延,长,长,客,客,群,群,驻,驻,留,留,时,时,间,间,，,在,在,购,购,物,物,中,中,心,心,的,的,驻,驻,留,留,时,时,间,间,约,约,为,为,4.5,小,时,时,2015,年,是,是,将,将,有,有,1900,万,人,人,口,口,出,出,生,生,的,的,新,新,高,高,峰,峰,，,，,生,生,育,育,政,政,策,策,的,的,放,放,开,开,将,将,进,进,一,一,步,步,放,放,大,大,上,上,述,述,数,数,据,据,，,，,将,将,为,为,市,市,场,场,带,带,来,来,大,量,量,潜,潜,在,在,儿,儿,童,童,客,客,群,群,张,亮,亮,父,父,子,子,空,空,降,降,五,五,彩,彩,城,城,体,验,验,式,式,商,商,业,业,发,发,展,展,关,关,键,键,活,动,动,回,回,顾,顾,|,五,彩,彩,宝,宝,宝,宝,大,大,赛,赛,|,,,,,,,,,,,,活,动,动,回,回,顾,顾,|,动,漫,漫,同,同,人,人,展,展,|,主,题,题,化,化,—,—,—,点,睛,睛,之,之,笔,笔,升,升,华,华,腾,腾,飞,飞,卡,通,通,人,人,物,物,知,知,名,名,度,度,在,在,我,我,国,国,多,多,个,个,省,省,市,市,调,调,查,查,显,显,示,示,，,，,儿,儿,童,童,对,对,卡,卡,通,通,人,人,物,物,形,形,象,象,的,的,知,知,晓,晓,度,度,最,最,高,高,，,，,达,达,80%,以,上,上,，,，,儿,儿,童,童,在,在,购,购,物,物,时,时,，,，,选,选,择,择,卡,卡,通,通,服,服,装,装,超,超,80%,，,卡,卡,通,通,鞋,鞋,帽,帽,超,超,70%,，,卡,卡,通,通,玩,玩,具,具,超,超,60%,室,内,内,主,主,题,题,乐,乐,园,园,的,的,打,打,造,造,是,是,对,对,儿,儿,童,童,客,客,群,群,，,，,包,包,括,括,许,许,多,多,80,、,90,后,的,的,年,年,亲,亲,家,家,长,长,客,客,群,群,都,都,有,有,极,极,大,大,的,的,吸,吸,引,引,力,力,。

对,对,于,于,迅,迅,速,速,打,开,开,项,项,目,目,知,知,名,名,度,度,，,扩,大,大,辐,辐,射,射,范,范,围,围,，,增,增,强,强,消,消,费,费,粘,性,性,和,和,忠,忠,诚,诚,度,度,均,有,有,至,至,关,关,重,重,要,要,的,的,作,作,用,用,体,验,验,式,式,商,商,业,业,发,发,展,展,关,关,键,键,活,动,动,回,回,顾,顾,|SNOOPY,乐,园,园,开,开,园,园,活,活,动,动,|,,,,,,,,,,,,活,动,动,回,回,顾,顾,|snoopy,舒,尔,尔,茨,茨,夫,夫,人,人,爱,爱,心,心,签,签,售,售,|,,ThankYou,！,演,讲,讲,完,完,毕,毕,，,，,谢,谢,谢,谢,观,观,看,看,！,！,。