中原 深圳地产月报_2010年5月_.pdf

深 圳 地 产 月 报 (二级市场 2010 年 5 月刊) (二级市场 2010 年 5 月刊) 深圳中原·市场研究部 2010 年 6 月 9 日 深圳中原·市场研究部 2010 年 6 月 9 日 深圳地产月报 深圳地产月报 2010 年 5 月2010 年 5 月 2 第一部分 总体市场分析 第一部分 总体市场分析 1. 月度市场概述——成交低迷，让价者得市场 1. 月度市场概述——成交低迷，让价者得市场 5 月 6 日深圳市政府发出《关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神 坚决遏制房价过快上涨的意见的通 知》 ，与北京相比，深圳房地产调控细则要宽松许多不过，国务院原有的调控政策已经足够严厉，延续 4 月新政后的走势，5 月份深圳整体市场依然低迷，全市仅成交住宅 1423 套、11.89 万平方米，环比分别减 少 56%和 59%，同比更是减少 83%和 85%，本月的成交量也是自 2008 年以来，除 2008、2010 年春节月 份外，全市新房成交最少的月份而 5 月份的新增供应并不低，虽然环比减少 3.4%，但依然有 39 万平方 米的量，加上 4 月新增的供应，5 月份可售住宅量大于 2009 年底。

政府严厉的调控政策使得市场上观望气氛浓重，一些想购房的客户也因房贷而被迫放弃，5 月楼盘销售普 遍惨淡，新推预售项目整体销售率 22%，比上月低 3 个百分点一些新盘本月销售率不足 1 成，超过 3 成 的寥寥无几不过，我们也看到一些项目取得不错的开盘成绩，如侨城馨苑开盘售出近 4 成，水榭春天二 期开盘售出超过 4 成，上品雅园开盘更是售出近 9 成，另外，整体销售率不高的天健时尚空间，其价格比 较优惠的 2 栋，销售率也接近 5 成这些销售理想的楼盘都有一个共同的特点，即价格与之前预期的相比， 都有比较大幅度的回落，侨城馨苑之前预期价格 30000 元/平方米以上，开盘均价 25000 元/平方米左右； 水榭春天二期之前预期价格 25000 元/平方米左右，开盘均价 20000 元/平方米；上品雅园开盘均价 12500 元/平方米，之前价格 15000 元/平方米左右在大幅调低开盘价格后，这些楼盘性价比有很大提高，与周 边楼盘比，具有很大吸引力从这些热销的楼盘我们看到，其实市场上刚性需求依然不少，只要有合适的 价格，很多人仍愿意入市 虽然房价有所松动，但是很多价格只是与之前预期的相比下跌，与前期价格或与周边价格相比，楼盘价格 依然高高在上。

5 月份潜龙曼海宁高价入市，财富港、鸿威海怡湾、阳光天健城等盘价格都比之前大幅提 升在售楼盘价格大多维持在之前的高位，五一春交会促销的楼盘屈指可数下半月虽有一些楼盘提供一 些优惠，但幅度大都比较小不过，受关内低价单位成交多的影响，5 月份全市住宅成交均价 19653 元/ 平方米，环比下跌 4.44%南山受丽湾商务公寓影响，均价环比下跌近 3 成，罗湖兰亭国际成交一些内部 优惠单位，全区均价下跌超 2 成，福田均价下跌幅度也超过 1 成 5 月 27 日国务院下发 《国务院批转发展改革委关于 2010 年深化经济体制改革重点工作意见的通知》 ， 其中 提到“出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，逐步推进房产税改革” ，加 上有消息称上海、重庆已经上报房产税征收方案，这加剧了市场对近期征收房产税的担忧严格房贷及房 产税征收预期增加，无疑会对市场产生更大影响，预计 6 月份楼市仍会保持在比较低迷的水平，房价进一 步松动，降价促销的楼盘会增加在刚需强劲情况下，随着促销楼盘的增加，6 月份成交量也会有所回升， 特别是宝安、龙岗两区，除了其存量较多的因素外，5 月底国务院下发批文，深圳特区行政范围扩大至全 市范围的申请获得通过，这利好宝安、龙岗楼市，有望促进两区楼盘的成交。

2. 供应量分析——供应小幅回落，中小户型供应较多 2. 供应量分析——供应小幅回落，中小户型供应较多 深圳地产月报 深圳地产月报 2010 年 5 月2010 年 5 月 3 5 月全市 6 个楼盘取得预售许可证，批售住宅 29.05 万平方米，环比大幅减少 35.43% 图 1 历年深圳市一手商品住宅每月批准预售情况（2008-2010 年） 图 1 历年深圳市一手商品住宅每月批准预售情况（2008-2010 年） 0 30 60 90 120 080108030805080708090811090109030905090709090911100110031005 万㎡ 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部 5 月全市 14 个楼盘推盘， 比上月少 7 个， 总共新推住宅 39.01 万平方米， 环比减少 3.42%， 同比减少 11.30% 春交会前后、5 月上旬推盘量较大，9 个楼盘推出住宅 26.12 万平方米 图 2 历年深圳市一手商品住宅每月推售情况（2008-2010 年） 图 2 历年深圳市一手商品住宅每月推售情况（2008-2010 年） 0 20 40 60 80 080108030805080708090811090109030905090709090911100110031005 万㎡ 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部 分区来看，5 月份南山、宝安和龙岗有楼盘取得预售，南山侨城馨苑和东方银座公馆取得预售，批售住宅 5.59 万平方米，宝安水榭春天取得预售，批售住宅 9.91 万平方米，龙岗家和盛世、振业峦山谷和千林山居 取得预售，批售 13.55 万平方米。

5 月份宝安推盘最多，7 个项目推出住宅 23.20 万平方米，环比增加 121.37%，本月也是 2008 年 10 月份 以来宝安推盘最多的月份 宝安新增供应主要来自宝安中心区， 虽然只有2个项目推出， 但供应住宅达13.62 万平方米南山新增供应也增加，3 个项目供应 9.19 万平方米，环比增加 44.72%，3 个项目分别位于华侨 城、后海和前海片区龙岗新增供应大幅减少，推盘个数只有 4 个，比上月少 5 个，供应住宅仅 6.62 万平 方米，环比少 64.29%新增供应来自坂田、布吉和龙岗中心城，其中坂田供应较多，2 个楼盘推出 3.51 万平方米 表 1 2010 年 5 月各区商品住宅批售、推售情况 表 1 2010 年 5 月各区商品住宅批售、推售情况 深圳地产月报 深圳地产月报 2010 年 5 月2010 年 5 月 4 区域 区域 批准预售面积（万㎡） 批准预售面积（万㎡） 环比增减(%) 环比增减(%) 公开发售面积（万㎡） 公开发售面积（万㎡） 环比增减(%) 环比增减(%) 罗湖 0 — 0 -100.00 福田 0 — 0 — 南山 5.59 51.08 9.19 44.72 盐田 0 — 0 — 宝安 9.91 -62.13 23.20 121.37 龙岗 6.44 -57.41 6.62 -64.29 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部 5 月全市新推住宅 3969 套，环比减少 3.20%。

新推单位仍以 90 平方米以下面积段为主，不过比例只占 62.21%，比上月低近 9 个百分点1 房供应最多，4 个楼盘供应该户型，其中侨城馨苑供应最多90 平方 米以下复式比例近 2 成， 同样有 4 个楼盘供应该产品， 其中财富港供应最多 70 平方米以上 2 房和 90-144 平方米 3 房供应比例都超过 1 成，都是有 7 个项目供应该类产品 90 平方米以上户型以 3、4 房为主，比例分别为 19.42%和 14.64%，3 房供应最多的是第五大道，共 315 套，4 房供应最多的是水榭春天，其提供 217 套 144 平方米以下 4 房别墅的供应持续低迷，本月没有新 增供应 表 2 2010 年 5 月深圳市新发售项目户型结构表 表 2 2010 年 5 月深圳市新发售项目户型结构表 房型 房型 套数（套） 套数（套） 比例 比例 1 房 871 21.95% 70 ㎡以下 2 房 140 3.53% 70 ㎡以上 2 房 460 11.59% 90 ㎡以下 3 房 237 5.97% 90-144 ㎡ 3 房 509 12.82% 144 ㎡以上 3 房 262 6.60% 144 ㎡以下 4 房 217 5.47% 144 ㎡以上 4 房 364 9.17% 144 ㎡以上 5 房 6 0.15% 90 ㎡以下复式 761 19.17% 90-144 ㎡复式 26 0.66% 144 ㎡以上复式 116 2.92% 总计 3969 100.00% 数据来源：深圳中原市场研究部 3. 成交分析——成交分化，房价有松动 3. 成交分析——成交分化，房价有松动 5 月份全市仅成交住宅 1423 套、 11.89 万平方米， 环比分别减少 55.89%和 59.17%， 同比更是减少 83.22% 和 84.68%。

整体市场成交低迷，新盘整体销售率仅略超 2 成，在售楼盘全月成交大多在 20 套以下，不少 成交甚至不足 10 套 图 3 历年深圳市一手商品住宅成交量月度走势图（2008-2010 年） 图 3 历年深圳市一手商品住宅成交量月度走势图（2008-2010 年） 深圳地产月报 深圳地产月报 2010 年 5 月2010 年 5 月 5 0 30 60 90 080108030805080708090811090109030905090709090911100110031005 万㎡ 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会网站、深圳中原市场研究部 注：以上数据为签预售合同数据 市场低迷时，客户对价格尤其敏感，从而也造成成交出现明显分化本月高价开盘或价格没有优惠的项目 成交都不甚理想，如坂田、龙岗中心城、前海、龙华和西乡的几个新推项目，本月销售率都不足 1 成，在 售的没有促销的楼盘成交也大幅萎缩，一些 4 月成交超过 100 套的项目本月成交仅 10 余套，一些原本成 交就不活跃的楼盘本月零成交而以低于预期价格入市或本月优惠促销的项目，销售都还比较理想，如水 榭春天、上品雅园、侨城馨苑，它们的开盘价格与之前的预期比都有较大幅度的下滑，开盘销售率都比较 高，其中上品雅园更是售出近 9 成。

促销的在售楼盘销售也不错，如佳兆业旗下的金翠园和茗萃园月底限 量促销，销售十分火爆 5 月成交前 10 名楼盘也是以片区低价盘为主，丽湾商务公寓价格是目前前海新盘中最低；水榭春天价格低 于片区的万科金域华府、潜龙曼海宁和龙岸；天健时尚空间和第五大道价格远低于熙龙湾；侨城馨苑和首 地容御价格与纯水岸、天鹅堡的二手房价格比，处于中低水平；东方沁园复式产品带装修，其价格与旁边 的君悦龙庭比也不算高 表 3 2010 年 5 月全市成交（户型合拼前签预售合同量）前十名楼盘列表 表 3 2010 年 5 月全市成交（户型合拼前签预售合同量）前十名楼盘列表 NO. NO. 楼盘名称 楼盘名称 销售套数（套） 销售套数（套） 销售面积（平方米）销售面积（平方米）销售均价（元/平方米） 销售均价（元/平方米） 1 丽湾商务公寓 304 13763 14379 2 水榭春天 171 15144 19922 3 天健时尚空间 92 5211 21121 4 侨城馨苑 80 5399 21072 5 万科金域华府 69 5678 30005 6 第五大道 61 9820 20822 7 大芬油画苑 60 6730 5316 8 东方沁园 52 4619 14073 9 财富港 52 2991 17718 10 首地容御 41 4070 31676 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部 中原根据签认购书、 签预售合同统计的户型合拼后成交套数前 10 名也是以片区的低价楼盘为主， 其中成交 均价超过 30000 元/。