成都温江某项目商业前期策划案.ppt

整体商业规划研究整体商业规划研究温江文庙温江文庙温江文庙温江文庙. . . .柳荫街片区柳荫街片区柳荫街片区柳荫街片区v受温江区柳城街道办的委托，我们将针对林荫街片区进行整体商业规划v温江林荫街片区的““文庙文庙””作为温江重要的文化地标与商业片区，搞活、搞火是目前我们的工作期望v林荫街片区的商业规划，是一项系统，涉及面广，函盖文化建设、商业规划、空间布局、形象策划、品牌推广等多项任务规划背景1 1 1 1概概概概 况况况况 2 2 2 2SWOTSWOTSWOTSWOT3 3 3 3定位定位定位定位4 4 4 4研究研究研究研究1 1 1 1项目概况项目概况项目概况项目概况3 3 3 3交通体系交通体系交通体系交通体系 4 4 4 4绿化景观绿化景观绿化景观绿化景观5 5 5 5人文环境人文环境人文环境人文环境6 6 6 6商业业态商业业态商业业态商业业态1 1 1 1项目概况项目概况项目概况项目概况 2 2 2 2城市面貌城市面貌城市面貌城市面貌7 7 7 7形式与租金形式与租金形式与租金形式与租金项目概况温江市温江市成都市成都市v温江地处四川盆地中心地带，全区277平方公里， 总人口32.67万。

v温江是是4000多年前古蜀国中鱼凫王国的发祥地，川西地区政治、经济、文化重镇，素有金温江之称项目概况v文庙片区:v 四至：北临东大街，南临柳城干道，西临大南街，东临小南街、隆建街v一片两带：v文庙为中心，文武路，小南街、隆建街为主线v建筑形式：v浓郁的川西建筑风貌文庙附近以院落建筑居多，文武路，小南街、隆建街临街建筑以线形建筑居多城市面貌v建筑整体风貌统一而完整，但立面和材质过于单一厚重v改造建筑体量过大，空间尺度过大，与零售业小空间的需求形成矛盾v业态空间分隔单一，缺少服务配套设施城市面貌v承载居住、区域商业中心、社区配套、办公、娱乐等多种功能，无重点，城市功能混乱v 人车混杂，存在社会死角，城市整体面貌较差，无法体现城市地位和文化底蕴v 以原住民为主，对现有的城市空间的改造有积极参与的要求和想法，城市面貌改善成为民众的迫切要求v严重缺乏公交线路及换乘点，与外界联系不便v步行尺度过大，人车混流，交通组织混乱，无法实现人性化道路管理v道路设计通长单调，无停留点，无过渡空间，不利于聚集人气v 垂直交通缺乏，出入口不明显，无法引导人流进入高层商业空间v停车问题严重制约了外来居民的滞留。

现中心广场被占用，成为临时停车场 交通体系绿化景观v地区景观延续成都传统的景观手法，借助原有的植被，以文庙广场为中心v现代的组团式景观较少，整体形象凌乱v地标性的开敞空间功能不明确，缺少景观节点与休憩空间的结合v 绿化景观整体水平较低，整体档次有待提升人文环境v 作为温江的核心区域，区内及周边聚集多所中小学校、医院、银行、公安机关及其他社会服务机构，社会设施体系成熟完整 v文庙片区商业业态构成：v文庙片区的零售类店铺占总量的65%以上，中低档v餐饮类店铺占总量的20%，低档v休闲娱乐类占总量的10%，低档v其他社会设施占总量的的5%，满足正常需求v片区内商业内容涵盖零售、餐饮、休闲、娱乐、教育等多个内容v零售类：服装鞋帽、日杂用品、化妆品、书报、地区特产、通讯电器等中档产品；v餐饮类：中档正餐、休闲快餐、地方特色小吃烧菜等中低档产品；v休闲类：茶馆、美容美发等v娱乐类：小型影院、录像厅、棋牌室、网吧、陶艺等v教育及其他：英语教育、干洗店等商业业态v原始的售卖推车；v户外摊贩式售卖；v民房改建的临街店铺；v面积一致的新建临街商业；v中型超市便利店；v中大型卖场；v内庭院式休闲售卖场所；v大型集贸市场v大南街（市中心）v业态：服装、化装品、美容店、各种形式的专卖店、影楼等。

v服装店 4500元/月（30 m2左右）v影楼 4000元/月（二、三楼共200 m2左右）v理发店 4200元/月（40 m2左右）v台阶上商铺租金为25—50元/m2.月左右v大南街的商铺多为中高档次的品牌服装店、精品服装店，此地段的日租金范围为4—10元/m2形式及租金餐饮现状餐饮现状餐饮现状餐饮现状休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐零售零售零售零售社会服务及便民服务设施社会服务及便民服务设施社会服务及便民服务设施社会服务及便民服务设施vv文庙片区停车问题文庙片区停车问题文庙片区停车问题文庙片区停车问题§机动车与行人混杂，机动车乱停占用文庙广场机动车乱停占用文庙广场机动车乱停占用文庙广场机动车乱停占用文庙广场，严重影响了民众的安全，破坏了文庙的整体形象；§机动车的穿行，阻碍了步行消费者的穿越型消费行为阻碍了步行消费者的穿越型消费行为阻碍了步行消费者的穿越型消费行为阻碍了步行消费者的穿越型消费行为，无形中缩短了其消费路径的长度；§没有足够的车位，无法满足未来可能引入的旅游相关产业行业的停车需求，迫使其无法满足未来可能引入的旅游相关产业行业的停车需求，迫使其无法满足未来可能引入的旅游相关产业行业的停车需求，迫使其无法满足未来可能引入的旅游相关产业行业的停车需求，迫使其选择停车便利的其他旅游景点选择停车便利的其他旅游景点选择停车便利的其他旅游景点选择停车便利的其他旅游景点，阻碍了本区域旅游业的发展；§ §停车难已成为影响本地居住人群安全和阻碍区外旅游人群到来的重要问题之一停车难已成为影响本地居住人群安全和阻碍区外旅游人群到来的重要问题之一停车难已成为影响本地居住人群安全和阻碍区外旅游人群到来的重要问题之一停车难已成为影响本地居住人群安全和阻碍区外旅游人群到来的重要问题之一；§停车问题必须和未来整体业态规划整合考虑，迅速解决必须和未来整体业态规划整合考虑，迅速解决必须和未来整体业态规划整合考虑，迅速解决必须和未来整体业态规划整合考虑，迅速解决，有可能助力区域的整体形象提升。

§政府在其中的主导作用必不可少，不容忽视，是决定性决定性决定性决定性的关键点vv片区商业的布局片区商业的布局片区商业的布局片区商业的布局§目前文庙片区商业经营状况一般，经营商户各自为战，缺乏整体的运营和推广，整体商业气氛无法提升§由于前期改造并未从商户角度考虑，造成了商业展开面小，面宽不够等问题，同时由于原有商业档次及经营模式较为原始，多采取产权分散的自发经营形式，形成政府—商户—消费者之间的恶性循环，严重降低了区域商业价值§商业片区如何实现““““统一规划、统一招商、统一管理、统一推广统一规划、统一招商、统一管理、统一推广统一规划、统一招商、统一管理、统一推广统一规划、统一招商、统一管理、统一推广””””，直接决定了区域商业价值能否再生关键点2 2 2 2SWOTSWOTSWOTSWOTStrengthStrengthStrength ( ( ( 优势优势优势优势优势优势 ) ))1 1、区政府高起点打造的一个商业片区，政策力度大，可塑造性强区政府高起点打造的一个商业片区，政策力度大，可塑造性强2 2、、温江历史、文化资源丰富温江历史、文化资源丰富3 3、项目位于城市核心地带，具有明显的区位优势，并具较高的知名度。

项目位于城市核心地带，具有明显的区位优势，并具较高的知名度4 4、文庙、柳荫街文化片区经过整治之后有较为完整的城市形象和风貌文庙、柳荫街文化片区经过整治之后有较为完整的城市形象和风貌SWOT分析WeaknessesWeaknessesWeaknesses( ( ( 劣势劣势劣势劣势劣势劣势 ) ))• •项目区域与成都市区距离太近，容易流失日常消费客群项目区域与成都市区距离太近，容易流失日常消费客群• •公交联动性差和停车难严重制约了外来消费者到达和滞留公交联动性差和停车难严重制约了外来消费者到达和滞留• •步行尺度过大，交通组织混乱，无停留点，无过渡空间，不利于聚集人气步行尺度过大，交通组织混乱，无停留点，无过渡空间，不利于聚集人气• •现有店铺户型单一，对业态制约性较大现有店铺户型单一，对业态制约性较大• •无统一商业形象，无统一商业形象，配套服务设施不完善，景观吸引力不足配套服务设施不完善，景观吸引力不足• •商业氛围不浓，现有商业缺乏统一规划，经营特色不明显商业氛围不浓，现有商业缺乏统一规划，经营特色不明显SWOT分析OpportunityOpportunityOpportunity ( ( ( 机会机会机会机会机会机会 ) ))1.1.温江旅游业的迅猛发展，为温江商业创造了新的发展契机，旅游消费作为新生温江旅游业的迅猛发展，为温江商业创造了新的发展契机，旅游消费作为新生消费力将强劲发展。

消费力将强劲发展2.2.光华大道和芙蓉大道的建成以及光华大道和芙蓉大道的建成以及“ “花博会花博会” ”的召开，提升了温江城乡基础设施的召开，提升了温江城乡基础设施档次，优化了消费环境，为温江商业市场带来巨大的消费潜力档次，优化了消费环境，为温江商业市场带来巨大的消费潜力3.3.““国色天香国色天香””主题游乐园的火爆，为本项目带来更多的经过性客源主题游乐园的火爆，为本项目带来更多的经过性客源4.4.温江消费者对新鲜事物接受度较强温江消费者对新鲜事物接受度较强SWOT分析ThreatsThreatsThreats( ( ( 威胁威胁威胁威胁威胁威胁) ))1.1.成都向东向南的发展趋势，导致温江缺失关注力成都向东向南的发展趋势，导致温江缺失关注力2.2.成都市区不仅主题旅游已有较成熟的发展，亦形成了独特的城市文化，项成都市区不仅主题旅游已有较成熟的发展，亦形成了独特的城市文化，项目区域难以与之竞争，逐渐淡出关注视野目区域难以与之竞争，逐渐淡出关注视野3.3.锦里、文殊坊、国色天香等主题旅游商业发展较成熟，形成强大竞争力锦里、文殊坊、国色天香等主题旅游商业发展较成熟，形成强大竞争力4.4.物质环境存在再改造的成本投入必然导致经营成本提高，削弱了竞争力。

物质环境存在再改造的成本投入必然导致经营成本提高，削弱了竞争力SWOT分析3 3 3 3定位定位定位定位3 3 3 3客群定位客群定位客群定位客群定位 4 4 4 4功能分区功能分区功能分区功能分区5 5 5 51 1 1 1主题定位主题定位主题定位主题定位 2 2 2 2市场定位市场定位市场定位市场定位以国学道场为核心的中高档体验式度假区域体现千年历史文化底蕴和人文环境，并包含现代、时尚、艺术、休闲、养生、健怡等丰富元素主题定位v历史文化主题历史文化主题 ————『『中华精粹时尚化中华精粹时尚化』』§将千年文庙历史中蕴含的国学文化提升为中华千年文明，并将中华文明的精粹与现代时尚的生活相结合§利用文庙现有的文化内涵和人文建筑特色等条件，打造一个优美、自然、健康的休闲生活空间v艺术人文主题艺术人文主题 ———— 艺术时尚品味艺术时尚品味§将中国千年传统和中国传统的民间文化相结合，拉动艺术创造者、艺术欣赏者和消费者的共同参与，创造一个充满文化艺术氛围的新文庙广场定位诠释v中华精粹时尚化§思想§养生健怡§休逸定位诠释v艺术时尚品味艺术时尚品味§文庙古朴沉静的气质、浓郁的文化氛围，优美的人文环境，创造了一个无限创意的艺术空间。

可发展成为一个传统艺术与当代艺术结合的艺术中心 •既有传统的中国人文艺术，又汇聚着现代时尚的各类艺术形式；•既是艺术家生活与创作之地，又是艺术家互相交流、展示售卖艺术作品的平台；•既是一个自然悠闲的艺术体验空间，也是配套休闲生活与餐饮健怡的中高档度假生活中心市场定位v艺术时尚品味艺术时尚品味§这里将包括：•艺术创作：艺术家在文庙广场片区生活、创作、交流•艺术展示：艺术家的作品在文庙广场展示及出售•艺术体验：海内外的旅游者、青少年、都市白领、企业组织员工等可以在文庙广场片区学习中国传统工艺品和当代艺术品的精髓、同时进行艺术品的创作和制造，共同体验多元化艺术融合碰撞的无限魅力市场定位文庙以中华文明精粹为主题，并配合中高档次的旅游、住宿、餐饮、购物、养生、休闲、体验等内容，吸引成都以及四川地区的中高端收入人群、海外旅游者等客群定位v工商企业家、管理高层、外籍人士工商企业家、管理高层、外籍人士§“登高当退思、入市怀耕乐”，文庙既是他们紧张工作后退思感悟、沉淀心灵的地方，是他们健怡、休闲、娱乐的度假之地，同时，也是他们接触、体验、享受中国千年文明的平台.v都市休闲一族都市休闲一族§文庙广场片区是都市中高档收入人群体验感触传统文化的场所；是减压放松、健身美容、休闲娱乐、以及体验接触艺术、时尚文化的郊区度假的最佳选择，是都市之外的第二居所.v海内外中高档次的旅游者海内外中高档次的旅游者§文庙广场片区是了解真正的中华文化、中国文明的桃花源，是中国传承传统文化的代表。

客群细分v海内外的文化人士、研究人士海内外的文化人士、研究人士§文庙广场片区是研究中华文化的现代价值、推动中国传统文化在新世纪的发展、促进中国文化与世界文化交流的平台v中国传统艺术家、海内外艺术家、中国传统艺术家、海内外艺术家、演艺人士演艺人士§文庙片区是艺术交流、展示、发展的平台，是时尚文化的品味区v青年一代、都市儿童青年一代、都市儿童§文庙片区是青少年学习、了解、体验中华文明精粹的场所，是接触艺术魅力和释放艺术才能的平台客群细分功能分区文化传播区文化传播区文化传播区文化传播区休闲餐饮区休闲餐饮区休闲餐饮区休闲餐饮区艺术体验区艺术体验区艺术体验区艺术体验区城市生活区城市生活区城市生活区城市生活区v文化传播区v艺术体验区v休闲餐饮区v城市生活区功能分区BCDDEFFA区号区名面积（M2）A国学道场B养生怡气堂C龙堂精品酒店约4000D金川工坊约3000E寻味约16000F城市生活区约8000G广场活动区Gv差异化亮点凸现v功能布局动静分明v业态布局层次分明v利用天然条件突出宣传推广点v建筑形式与业态紧密结合v体现最佳人流交通动线布局思路国学道场Av功能定位：§文庙自古以来是一个祭祀孔子与学习的场所,而现代文庙则可以继往开来成为融合中华国学文化、研习中华文明精粹、企业管理等的学习、培训的中心点。

v布局说明：§百家讲堂（包含中国儒家、道家、佛教、老庄、易经、孙子兵法等百家文化）§企业高层中华精粹培训§MBA校外培训§海外文化基金之研究与培训§企业培训§青少年体验中华文化基地§海外青少年文化交流地国学道场Bv功能定位§一个暂时离开城市繁嚣，释放身心、沉淀思维的桃花源养生怡气堂v布局说明：§蕴涵中国的养生之道、中医、功夫等与现代科学的设施、服务、包装相结合，提供最好、最齐全、最时尚的健怡美容、修身养性的服务§引进同仁堂、余仁生等老字号，将品牌中药专卖与健怡养生相结合，以旧店新貌的方式突出文庙文化特点；§引入提供冥想、瑜珈、禅坐、静思等健怡服务场所的业态，平衡身心与沉淀心灵；§设立学习和体验太级、气功、八段锦等中国传统健身方式的传统养生道场；§将传统中医理疗与现代时尚健怡业态融合，引入中式针灸、穴道按摩、温泉SPA、芳香疗法、中药蒸汽浴等帮助身心舒缓的业态；§设立以传统中医和先进医疗设备相结合的健康检查中心，可提供全身健康的检查，并依据身体状况、目的、喜好设计在入住期间最适合的健身课程和体验，在离开文庙时，将得到医疗健康单和进一步的健康规划的建议养生怡气堂城市精品酒店Cv功能定位§城市精品酒店将定位于特色经济酒店，特别针对旅游客人，为追求自然景观与人文艺术相融合的旅游爱好者们提供一个既舒适娴静，又能体验文化沉淀心灵的理想休憩居所v布局说明：§酒店以传统文化为其装修装饰特色，使入住的客人能立即融入整个文庙所传扬的传统文化氛围；§酒店提供功能齐全的客房服务，为旅游客人提供周到的居家服务，解除奔波劳乏；§在酒店房间、大厅、酒廊、咖啡吧内均配备无线上网设备，同时设置网吧等提供电脑和网络的业态，便于客人查询信息和与外界沟通。

§酒店片区紧临出入口，便于酒店入住旅客的出行§酒店步行可至文庙片区的国学道场、艺术展示体验区、养生健怡场所、休闲餐饮区，便于旅游者融入文庙所传扬的文化氛围中城市精品酒店DDv功能定位§体现中国民俗文化与体验式活动相结合的特点，使传统民俗通过游乐过程真正融入大众生活，并得以发扬光大；工坊体验v布局说明§小南街•引入中国的传统文化艺术，提供展示、售卖、体验的服务业态；•将中国民族精粹（琴、棋、书、画、诗、建筑、风水、园艺、戏曲、刺绣等）与现代娱乐结合，如茶道社、琴舍、棋舍等寓文寓教一体，在提供提供书籍、音像制品、工艺品的销售和展示的同时，提供结合中国民族精粹的体验区、学习区和休憩区•结合临街的可延伸营业面积，与街道的流动小品融合，形成动静相融、魅力四射的工坊体验区工坊体验Ev功能定位：§体现中国传统养生饮食文化和民俗饮食文化的休闲餐饮区，动静结合，趣味盎然休闲餐饮v布局说明：§北侧•针对较高档次的消费群•以传统养生文化为理念的健康和休闲餐饮业态–素食轩–滋养院–静逸亭–……• •商业建筑群周边将规划静谧休闲的商业建筑群周边将规划静谧休闲的园林景观，建筑群中甚至室内亦需规园林景观，建筑群中甚至室内亦需规划相对应的园林景观，营造高档餐饮划相对应的园林景观，营造高档餐饮和中国传和中国传统文化相融合的氛围统文化相融合的氛围。

• •庭院式庭院式设计能引入更设计能引入更多的园林小品多的园林小品，，亦将创亦将创造更多营业造更多营业面积和休闲空间面积和休闲空间休闲餐饮v布局说明：§南侧•针对中档消费群•原生态小吃：以民间传统特色饮食文化为理念的特色和休闲餐饮业态，形成别有风趣的小吃坊如成都传统小吃三大炮、粉蒸肉、叶儿耙、军屯锅盔等等•商业建筑群将规划为开间相对较小的单店形式，引入相对应的传统饮食文化进行装修装饰，例如古灯试、挂帘招幌、木质挂式菜牌等•结合街道布景，制造更多动态小品，不仅能创造更多营业面积，同时也增加饮食情趣•通过街道交通与大南街高端商业街自然结合，形成人流动线迂回休闲餐饮FFv功能定位：§主要针对文庙片区旅游客群和周边区域的居住和工作人士的生活需求，实现基本生活配套功能动感生活v布局说明§隆建街以及文武街东段•以零售业态为主，主要包含居家生活型零售服务店–服饰精品店–鞋包皮具店–小型便利店–报刊杂志店–洗衣房–……•餐饮和休闲业态为辅，餐饮主要为中档餐饮店，规模以满足家常饮食需求为主；休闲业态亦需要与文庙片区旅游休闲业态相区分，主要为规模、档次中等的，以满足周边居住人群需求为主要服务功能的业态。

•整个区域通过文武街西段的小吃餐饮与大南街的高端商业街业态连通，自然融入旅游区和城市生活区动感生活v功能定位：§不仅是传统民俗文化展示体验区，更将作为文庙片区的整体形象推广活动聚点，承担形象推广宣传功能广场活动v布局说明§文庙主广场•将提供部分具有传统文化特色的流动小店铺，分布于小广场和街道之中，结合繁华盛世片区的一层店铺外可延伸的营业面积，增加互动氛围，增添热闹气氛•此区域的业态主要为体现民间手工艺文化特色，例如剪纸、皮影、吹糖人、转糖饼等赏游乐相结合的小型业态•定期在广场举行中华文化精粹等宣传活动以及文庙形象宣传推广活动§孔象小广场（各入口 统一考虑）•配合主广场宣传活动 统一进行广场活动3 3 3 3商业市场空间商业市场空间商业市场空间商业市场空间4 4 4 4消费者研究消费者研究消费者研究消费者研究经营者研究经营者研究经营者研究经营者研究5 5 5 51 1 1 1宏观投资环境宏观投资环境宏观投资环境宏观投资环境2 2 2 2项目地段分析项目地段分析项目地段分析项目地段分析4 4 4 4研研研研 究究究究1 1宏观投资环境宏观投资环境宏观投资环境宏观投资环境成都市在在1717个中西部城市中的个中西部城市中的排位排位在副省级城市中的排位情况在副省级城市中的排位情况经济总量经济总量第2位，低于重庆第7位，其中一、二、三产业分别居第3位、第8位和第5位。

社会消费品零社会消费品零售总额售总额居3位，低于重庆和武汉第5位，低于广州、深圳、武汉和南京城市市区居民城市市区居民人均收入人均收入第2位,仅次于长沙第10位，最高是深圳，最低是西安v温江地区生产总值增长迅速，“十五”期间年均递增15.7%v2005年实现地区生产总值81.71亿元，增长15.3%，人均地区生产总值2758美元（汇率按1：8计算），连续五年跻身全国县域经济社会综合发展指数百强县之列v固定资产投资大幅增长，2005年全社会固定资产投资总额78.6亿元，为2000年的9.7倍经济增量城市居民家庭收入、支出基本情况城市居民家庭收入、支出基本情况  单位单位20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年调查户数调查户数 户400400400收入状况收入状况 可支配收入 元9641103941135912789支出状况支出状况 年人均总支出 元95831287612921＃消费性支出 元70588997964210302.40食 品 元270131833300家庭设备用品及服务 元509452462医疗保健 元560583602娱乐教育文化服务 元81110731228居 住 元819961938期末人均手存现金期末人均手存现金 元662927815据调查资料显示，近几年，成都市居民可支配收入连年增长，且增幅不断提高。

成都市居民可支配收入连年增长，且增幅不断提高—— 2006年全国城镇居民人均可支配收入为11759元，比2005年增长增长12.1%12.1%—— 成都市城区居民人均可支配收入为12789.44元，同比增长12.6%在全国36个大中城市中排名居第16位，增长幅度排名居第19位—— 收入排位在成都市前面的城市有深圳、上海、北京、广州、宁波、杭州、厦门、南京、济南、青岛、福州、天津、长沙、呼和浩特、大连—— 在2020个中西部大中城市中个中西部大中城市中，成都市城区居民人均可支配收入成都市城区居民人均可支配收入位于长沙市、呼和浩特市之后，居第居第三位三位家庭收支从每年的消费性支出构成可以看出从每年的消费性支出构成可以看出：食品支出所占比重最高，其次为教育文化娱乐服务支出 通过连续几年的数据来看通过连续几年的数据来看，—— “吃”所占份额不断降低，腾出来的份额主要由“行”和“文化娱乐”占领 “行”的比例由5.9%提高到10.9%； “文化娱乐”比例由1.7%上升到4%—— 同时，2003年—2006年，成都市城市居民恩格尔系数从38.3%降到33.9%； 这也验证了：消费总额上升 + 恩格尔系数下降 = 生活质量提高 人们在基本生活得到了满足后，消费形式也由单一的物质型消费向物质加服务型消费转变单一的物质型消费向物质加服务型消费转变，作为享受型的服务性 消费逐渐被越来越多的人所接受。

消费结构2006年成都市居民人均旅游花费成都市居民人均旅游花费433.73元，同比增长同比增长39.9%39.9%，旅游人次同比增长16.2%其中：人均用于参观游览的支出为人均用于参观游览的支出为27.3427.34元，同比增长元，同比增长41.6%41.6%；人均团体旅游支出为225.76元，同比增长46.3%；除旅游之外，各种健身、休闲活动也是市民的一大选择，人均健身活动支出同比增长人均健身活动支出同比增长9.1%9.1%；2006年1-9月人均美容美发费用支出人均美容美发费用支出60.04元，同比增长同比增长94.3%94.3%；洗浴、足疗、按摩及外出旅馆住宿等服务支出的增长洗浴、足疗、按摩及外出旅馆住宿等服务支出的增长，促使人均杂项支出140.04元，同比增同比增长长55.4%55.4%休闲支出20002000－－20052005年四川入境旅游指标列全国名次年四川入境旅游指标列全国名次年份年份入境游客入境游客（万人次）（万人次）名次名次接待人天数接待人天数（万人天）（万人天）名次名次200046.21475.9121200157.4814103.7717200266.7214122.4318200345.091489.2914200496.6211170.14142005106.2811187.8215旅游人数旅游人数稳步增长，且涉外人群占据一半左右涉外人群占据一半左右。

2000-2005年四川省入境旅游各项指标在全国排名均一直攀升旅游接待涉外旅游人数  单位 2003年 2004年 2005旅游人数旅游人数 人次 226846 408814 500156＃日 本 人次 39445 72338 85145菲律宾 人次 717 1531 2309新加坡 人次 10650 27192 28489泰 国 人次 13305 19327 18790印度尼西亚 人次 1817 6113 9179美 国 人次 21257 33581 41795加拿大 人次 4696 5145 6482英 国 人次 4841 7300 9792法 国 人次 3604 6242 9291德 国 人次 5974 7580 13376意大利 人次 1269 2242 5425俄罗斯联邦 人次 463 674 1075港澳台同胞 人次 87127 145869 157830——在入境旅游人群中，亚洲地区由于受中国文化的深刻影响，加之距离中国较近，其入境旅游人群占主导地位，其次为美国，约占总比例10%近些年欧洲各国的旅游人群也正逐渐呈上升趋势同时，还有来自港澳台地区的旅游人群，他们约占到入境旅游人群的30%-40%，是不容忽视的一部分旅游消费人群。

在涉外旅游人群中，基本来自世界经济最发达的国家和地区，旅游伴随着消费，他们带来的强大的旅游消费在涉外旅游人群中，基本来自世界经济最发达的国家和地区，旅游伴随着消费，他们带来的强大的旅游消费力，为旅游商业带来了无限商机力，为旅游商业带来了无限商机涉外旅游年份年份旅游外汇收入（万旅游外汇收入（万美元）美元）200012187200116579200220015200314959200428885200531595——旅游消费与经济和社会总体发展水平有着紧密联系在发达国家，旅游消费是社会普遍的消费行为，是生活已达富裕程度的人们追求享受和发展的消费行为，是完全市场化的消费行为，而且这种消费行为越来越国际化、现代化和全球化因此，旅游消费作为享受型消费，其消费金额因此，旅游消费作为享受型消费，其消费金额高、需求弹性大，易产生冲动型消费高、需求弹性大，易产生冲动型消费 入境旅游产业目前已经成为四川省第三产业中最具活力与潜力的新兴产业，是经济发展中入境旅游产业目前已经成为四川省第三产业中最具活力与潜力的新兴产业，是经济发展中新的增长点，成为拉动经济发展的优势产业同时，这一产业的兴起，提高了对入境旅游资源的新的增长点，成为拉动经济发展的优势产业。

同时，这一产业的兴起，提高了对入境旅游资源的需求旅游收入项目项目外汇收入（外汇收入（% %））基础性消费出行长途交通费35.3%市内交通费2.6%住宿15.8%餐饮8.4%非基础性消费商品购买20.5%邮政电讯4.7%景点门票4.7%文化娱乐4.2%其他3.7%合计合计100%100%物质资料消费多，精神资料消费少：物质资料消费多，精神资料消费少：入境旅游者用于文化娱乐方面的消费仅占消费总额的比入境旅游者用于文化娱乐方面的消费仅占消费总额的比重为重为4.2%，这一数字说明在针对入境旅游文化娱乐消费的建设上尚不完善，旅游活动中娱乐活动项目组织太少，场所有限，这已成为制约入境旅游消费中文化娱乐消费的主要瓶颈制约入境旅游消费结构合理的原因：制约入境旅游消费结构合理的原因：长期以来长期以来 , 四川省在旅游产业结构的政策上有所偏斜，重旅游目的地、旅行社、宾馆建设，轻文化娱乐场所的建设、轻旅游商品的生产与销售因此旅游商业消费赶不上旅游业的发展步伐虽然在旅游业发展的前期，优先开发丰富的自然人文旅游资源是在情理之中但当旅游业发展到一定虽然在旅游业发展的前期，优先开发丰富的自然人文旅游资源是在情理之中。

但当旅游业发展到一定程度之后，仍不重视旅游商业资源的开发，就必然引起旅游消费的不合理状态例如，四川省入境旅程度之后，仍不重视旅游商业资源的开发，就必然引起旅游消费的不合理状态例如，四川省入境旅游者旅游商品的销售收入，游者旅游商品的销售收入，多年来所占比重一直在20%的水平上徘徊就清楚地说明了这一点旅游收入非基础性旅游消费支出比例过低：非基础性旅游消费支出比例过低： 对于外国游客来说，特别是对于欧美游客，由于路途遥远，交通费用较高，加之入境旅游者对于外国游客来说，特别是对于欧美游客，由于路途遥远，交通费用较高，加之入境旅游者希望在有限的时间游览多个景点，势必以交通工具代步，从而形成希望在有限的时间游览多个景点，势必以交通工具代步，从而形成“行”的高消费比例现象基础性基础性旅游消费支出应当是有限的，在旅游发达国家仅控制在旅游消费支出应当是有限的，在旅游发达国家仅控制在 30-40%30-40% 而非基础性旅游消费支出的高低是衡量一个地区旅游业发达水平的重要标志，其支出需求弹性大、有增长潜力，是提高旅游经济效益应瞄准的目标非基础性旅游消费支出的高低是反映旅游消费结构非基础性旅游消费支出的高低是反映旅游消费结构是否合理的显性指标，国际上规定其最低警戒线为是否合理的显性指标，国际上规定其最低警戒线为30%, 30%, 旅游发达国家已高达旅游发达国家已高达 60% 60% 以上。

四川省入境以上四川省入境旅游者的非基础性旅游消费支出比例虽呈稳步上升趋势，仍处于较低水平，只占旅游消费总支出的旅游者的非基础性旅游消费支出比例虽呈稳步上升趋势，仍处于较低水平，只占旅游消费总支出的38%左右，且多年来始终在一个较小的范围内变化，差距甚远造成这一现象的原因在于旅游相关产业发造成这一现象的原因在于旅游相关产业发展迅速缓慢，无法满足入境旅游人群的消费需求展迅速缓慢，无法满足入境旅游人群的消费需求旅游收入v城市功能新的定位有利于温江加快融入大都市城市功能新的定位有利于温江加快融入大都市§《成都市城市总体规划2003-2020》将温江纳入中心城区，确定为成都市城市组团之一，是主城区的西部中心，是城市重要功能区，在功能上形成以高新技术、印务包装、食品饮料为主导的工业集中发展区和以大专院校为依托的教育科研、休闲旅游为主的城市新区，这有利于温江加快承接中心城区的产业、人口和城市功能的转移§“十一五”期间，温江将在“213”发展战略的基础上，建立以金融、商贸、会展、人居为主的新兴服务业集中发展区主要包括柳城、涌泉街办和公平街办成温邛公路以南部分的新老城区该区域是全区金融、商贸、会展、人居、行政、文化社会事业发展的重要区域。

文庙片区作为中心城区的重要商业区域，承载着体现商业品质和区域品牌形象的重要使命§温江以房地产业、会展业和旅游业为先导，大力发展新兴服务业随着旧城区不断完善商业及其配套地产和以上相关业态的不断扩大发展，温江旧城区商业亦将扩张为具有鲜明主题和丰富承载力的特色商业区.政策利好v成都市城乡一体化战略的实施有利于促进温江经济转型成都市城乡一体化战略的实施有利于促进温江经济转型 §温江作为成都市中心城区重要组成部分和全市推进城乡一体化的重点区域，这有利于区内各种资源的有效整合和集约利用，有利于经济社会的发展由粗放型向集约型转变§光华大道和芙蓉大道两条连接大都市快速通道的形成，这都为温江加快融入大都市创造了有利条件，并吸引更多大型商贸集团、连锁超市、知名餐饮企业入驻温江，聚集人气和商气，这将积极促进三次产业互动发展、逐步增加消费总量§按照优化布局、节约用地、有利于产业和人口集聚的原则，新老城区将作为现代服务业的主要发展区现代服务业的主要发展区域定位有利于聚集高层次消费行业进驻温江，亦将提升温江消费品质政策利好v““花博会花博会””后续效应有利于优化消费环境，增加消费吸引力后续效应有利于优化消费环境，增加消费吸引力。

§“花博会”的召开，提升了温江城乡基础设施档次，优化了消费环境花博园、国色天乡等旅游景点的形成为温江旅游业奠定了基础§全球生态恢复和环境保护杰出贡献奖、国家级生态示范区、成都人居环境最佳居住地———众多殊荣，让温江拥有了更多吸引外来消费人群的魅力，更多外来消费力量的注入，为温江消费力量带来更多的新鲜血液 政策利好v加大招商引资力度，提高招商引资质量加大招商引资力度，提高招商引资质量§到“十一五”期末招商引资到位资金累计300亿元以上，其中引进3亿元以上的重大产业化项目20家以上充足的资金涌进和高质素的品牌引入，如成都国家体育产业基地及中国西部国际汽车城正式落户温江，必将大幅度提升温江的消费能力以及城区品牌吸引力，为商业发展提供无穷的原动力，同时多种产业在温江的融合发展，将为温江带来更多碰撞的火花，亦将让温江的商业发展更加地激情四射政策利好2 2 2 2商业空间商业空间商业空间商业空间/ /行业发展行业发展行业发展行业发展v温江商业大环境温江商业大环境§第六届花博会的召开，使温江与成都其他郊区相比，基础设施和生活配套相对完善，商业地产与成都商业环境逐渐成熟相呼应，在城市规划与建设、商业规划与设计方面占据了很高的起点。

§随着光华大道的通车，青羊区政府将搬迁至光华大道青羊片区同时由于城南土地的紧缺，成都大量的中产阶层逐渐向西转移，无疑将为温江商业市场带来巨大的消费潜力§温江的旅游业正迅猛发展，07年“五一”黄金周全区共接待游客70.36万人次，与去年同期相比增长145%；实现旅游综合收入6332.4万元，比去年同期增加170%这为温江商业创造了新的发展契机，旅游消费作为新生消费力将强劲发展商业环境v温江商业现状温江商业现状§目前，温江的商业现状仍以传统商业配套功能为主，还是典型的县级商业模式§通过对近几年温江区商业规划的调查发现，温江区城市中心地段现有、在建、规划中大大小小的区域配套广场、步行街10个以上其中国泰•繁华时代商业公园、文庙•盛世繁华步行街虽具有一定的商业体量和产品特色，亦引起了相当的关注，但商业功能定位模糊，导致客群细分不清晰且业态缺乏品质繁华时代文庙商业环境v行业发展行业发展——零售业零售业§零售业主要是针对生活居住的便利而自然形成，缺乏统一规划，分布零散，功能单一，商业品牌档次也较低这种格局，不具备温江作为城市中心区功能定位应有的这种格局，不具备温江作为城市中心区功能定位应有的吸引力和消费水平承载力。

吸引力和消费水平承载力商业环境v行业发展行业发展 —— 餐饮业餐饮业§餐饮行业规模不断扩大，但与大都市相比还有一定的差距餐饮行业规模不断扩大，但与大都市相比还有一定的差距目前，温江区经营面积达到2000平方米的餐馆达20家以上但还没有投资上千万的餐饮企业，绝大多数都是投资在十万元以下，以家庭或家族的管理方式在经营§业态形式多样化，特色餐馆和品牌快餐等快速增长，大众餐饮消费显示强劲发展势头业态形式多样化，特色餐馆和品牌快餐等快速增长，大众餐饮消费显示强劲发展势头餐饮市场中除传统的中餐外，各种休闲餐、自助餐及各种快餐、小吃，西餐连锁店也进驻温江具有温江特色的农家乐，也迅速火爆起来§中高档餐饮业的发展与经济发展水平具有强烈的正相关性中高档餐饮业的发展与经济发展水平具有强烈的正相关性从全国餐饮500强企业的分布及全国各大城市50强餐饮企业的营业额来看，中高档餐饮业的发展与经济发展水平保持一致从温江中高档餐饮的发展看，未来几年伴随着温江经济的高速增长，中高档餐饮业势必也将快速发展商业环境v行业发展行业发展 —— 休闲娱乐业休闲娱乐业§风靡成都的农家乐发源于温江区，已有十余年的历史，日常当地居民经常自发组织娱乐竞赛，休闲娱乐的传统在温江根深蒂固休闲娱乐的传统在温江根深蒂固；§温江现有休闲娱乐设施主要为电影院、茶馆、网吧及游戏厅，位于繁华时代的太平洋电影院作为温江最大的现代化电影院，在周末及有新片发行时经常爆满，茶馆、网吧经营火爆，温江当地休闲娱乐需求旺盛；温江当地休闲娱乐需求旺盛；§温江目前的休闲娱乐还是以传统方式为主，随着温江区域经济不断发展，城市进程化加速，人民生活水平逐步提高，现代温江人将提出更多更高的娱乐生活需求，因此，主题特色化主题特色化休闲娱乐方式将为温江的休闲娱乐业注入新鲜血液，并推动整个行业的飞跃发展休闲娱乐方式将为温江的休闲娱乐业注入新鲜血液，并推动整个行业的飞跃发展。

商业环境3 3项目概况项目概况项目概况项目概况项目概况温江市温江市成都市成都市v温江地处四川盆地中心地带，全区277平方公里， 总人口32.67万v温江是是4000多年前古蜀国中鱼凫王国的发祥地，川西地区政治、经济、文化重镇，素有金温江之称项目概况v文庙片区:v 四至：北临东大街，南临柳城干道，西临大南街，东临小南街、隆建街v一片两带：v文庙为中心，文武路，小南街、隆建街为主线v建筑形式：v浓郁的川西建筑风貌文庙附近以院落建筑居多，文武路，小南街、隆建街临街建筑以线形建筑居多城市面貌v建筑整体风貌统一而完整，但立面和材质过于单一厚重v改造建筑体量过大，空间尺度过大，与零售业小空间的需求形成矛盾v业态空间分隔单一，缺少服务配套设施城市面貌v承载居住、区域商业中心、社区配套、办公、娱乐等多种功能，无重点，城市功能混乱v 人车混杂，存在社会死角，城市整体面貌较差，无法体现城市地位和文化底蕴v 以原住民为主，对现有的城市空间的改造有积极参与的要求和想法，城市面貌改善成为民众的迫切要求v严重缺乏公交线路及换乘点，与外界联系不便v步行尺度过大，人车混流，交通组织混乱，无法实现人性化道路管理v道路设计通长单调，无停留点，无过渡空间，不利于聚集人气。

v 垂直交通缺乏，出入口不明显，无法引导人流进入高层商业空间v停车问题严重制约了外来居民的滞留现中心广场被占用，成为临时停车场 交通体系绿化景观v地区景观延续成都传统的景观手法，借助原有的植被，以文庙广场为中心v现代的组团式景观较少，整体形象凌乱v地标性的开敞空间功能不明确，缺少景观节点与休憩空间的结合v 绿化景观整体水平较低，整体档次有待提升人文环境v 作为温江的核心区域，区内及周边聚集多所中小学校、医院、银行、公安机关及其他社会服务机构，社会设施体系成熟完整 v文庙片区商业业态构成：v文庙片区的零售类店铺占总量的65%以上，中低档v餐饮类店铺占总量的20%，低档v休闲娱乐类占总量的10%，低档v其他社会设施占总量的的5%，满足正常需求v片区内商业内容涵盖零售、餐饮、休闲、娱乐、教育等多个内容v零售类：服装鞋帽、日杂用品、化妆品、书报、地区特产、通讯电器等中档产品；v餐饮类：中档正餐、休闲快餐、地方特色小吃烧菜等中低档产品；v休闲类：茶馆、美容美发等v娱乐类：小型影院、录像厅、棋牌室、网吧、陶艺等v教育及其他：英语教育、干洗店等商业业态v原始的售卖推车；v户外摊贩式售卖；v民房改建的临街店铺；v面积一致的新建临街商业；v中型超市便利店；v中大型卖场；v内庭院式休闲售卖场所；v大型集贸市场v大南街（市中心）v业态：服装、化装品、美容店、各种形式的专卖店、影楼等。

v服装店 4500元/月（30 m2左右）v影楼 4000元/月（二、三楼共200 m2左右）v理发店 4200元/月（40 m2左右）v台阶上商铺租金为25—50元/m2.月左右v大南街的商铺多为中高档次的品牌服装店、精品服装店，此地段的日租金范围为4—10元/m2形式及租金vv文庙片区停车问题文庙片区停车问题文庙片区停车问题文庙片区停车问题§机动车与行人混杂，机动车乱停占用文庙广场机动车乱停占用文庙广场机动车乱停占用文庙广场机动车乱停占用文庙广场，严重影响了民众的安全，破坏了文庙的整体形象；§机动车的穿行，阻碍了步行消费者的穿越型消费行为阻碍了步行消费者的穿越型消费行为阻碍了步行消费者的穿越型消费行为阻碍了步行消费者的穿越型消费行为，无形中缩短了其消费路径的长度；§没有足够的车位，无法满足未来可能引入的旅游相关产业行业的停车需求，迫使其无法满足未来可能引入的旅游相关产业行业的停车需求，迫使其无法满足未来可能引入的旅游相关产业行业的停车需求，迫使其无法满足未来可能引入的旅游相关产业行业的停车需求，迫使其选择停车便利的其他旅游景点选择停车便利的其他旅游景点选择停车便利的其他旅游景点选择停车便利的其他旅游景点，阻碍了本区域旅游业的发展；§ §停车难已成为影响本地居住人群安全和阻碍区外旅游人群到来的重要问题之一停车难已成为影响本地居住人群安全和阻碍区外旅游人群到来的重要问题之一停车难已成为影响本地居住人群安全和阻碍区外旅游人群到来的重要问题之一停车难已成为影响本地居住人群安全和阻碍区外旅游人群到来的重要问题之一；§停车问题必须和未来整体业态规划整合考虑，迅速解决必须和未来整体业态规划整合考虑，迅速解决必须和未来整体业态规划整合考虑，迅速解决必须和未来整体业态规划整合考虑，迅速解决，有可能助力区域的整体形象提升。

§政府在其中的主导作用必不可少，不容忽视，是决定性决定性决定性决定性的关键点vv片区商业的布局片区商业的布局片区商业的布局片区商业的布局§目前文庙片区商业经营状况一般，经营商户各自为战，缺乏整体的运营和推广，整体商业气氛无法提升§由于前期改造并未从商户角度考虑，造成了商业展开面小，面宽不够等问题，同时由于原有商业档次及经营模式较为原始，多采取产权分散的自发经营形式，形成政府—商户—消费者之间的恶性循环，严重降低了区域商业价值§商业片区如何实现““““统一规划、统一招商、统一管理、统一推广统一规划、统一招商、统一管理、统一推广统一规划、统一招商、统一管理、统一推广统一规划、统一招商、统一管理、统一推广””””，直接决定了区域商业价值能否再生关键点4 4消费者消费者消费者消费者调调 研研 说说 明明v针对本项目，本次对温江和成都消费人群进行了大规模调研v此次调研目的是了解当地消费者的基本消费习惯、消费特征、地域偏好及未来消费需求趋势v调研地点选在温江区的文庙广场、大南街、繁华时代及红艳超市；成都市内的锦里、文殊坊、双楠商圈及玉林商圈；并对国色天乡项目进行了专题调研v温江当地消费者普遍学历不高，大专以下的超过75%，硕士以上的不足1%。

成都片区消费人群教育程度普遍较高，专科和本科所占比例最高，分别为33%和30%v人口整体素质不高会制约本地消费能力、消费观念、社会服务等多方面发展v温江消费市场的进一步提升需要吸引温江消费市场的进一步提升需要吸引更多高素质消费人群的聚集更多高素质消费人群的聚集受教育程度v温江消费者个人收入主要集中在2000元以内，成都主要集中在2000-4000元，根据家庭收入系数1.6估算，温江消费者家庭收入主要集中在3200元左右，成都主要集中在4000-6000元v本项目仅依靠温江本地消费者，绝对消仅依靠温江本地消费者，绝对消费力较差，对高价格品牌产品需求弹性费力较差，对高价格品牌产品需求弹性较低，需要成都等外来消费力的拉动较低，需要成都等外来消费力的拉动收入水平v在温江的消费调研样本中，超过34%的消费者认为交通方便是吸引他们前往的首要原因；选择价格便宜的消费者达到22%；v由此可见，交通和价格是影响消费者选择场所的首要因素交通和价格是影响消费者选择场所的首要因素，而超过20%的消费者喜欢价格便宜的场所，也反映出样本消费习惯原始，绝对消费力有限的消费习惯原始，绝对消费力有限的现状v选择娱乐、餐饮、文化等元素的样本比例均在选择娱乐、餐饮、文化等元素的样本比例均在5%5%以下，并非消费者没有此类需求，以下，并非消费者没有此类需求，而是因为目前温江主要商区的相应设施较少且档次较低，无法满足消费者需求。

而是因为目前温江主要商区的相应设施较少且档次较低，无法满足消费者需求区域吸引力v当地消费者经常前往文庙消费的频率达到47％左右，说明文庙是温江区域重要文庙是温江区域重要的常规消费场所之一，承担着日常生活的常规消费场所之一，承担着日常生活配套功能配套功能v而成都消费者对文庙了解度普遍较低，达到86％左右，说明文庙并未体现出其文庙并未体现出其作为温江历史文化资源之一应有的价值作为温江历史文化资源之一应有的价值针对文庙v在对文庙消费环境状况的调研中，温江当地消费者对餐饮、娱乐、购物等日常生活配套消费业态评价较平均，评分比值均分别占到总分的15％以上说明目前文庙目目前文庙目前仍以服务当地的居住生活配套业态为主而相对住宿和作为社会服务设施的咨询前仍以服务当地的居住生活配套业态为主而相对住宿和作为社会服务设施的咨询服务分值较低，也说明本地对外来消费人群的进入并未做好准备服务分值较低，也说明本地对外来消费人群的进入并未做好准备文庙消费环境v调研发现，样本选择最多的是“住附近，经常来”，比例超过46%，而“每个月来几次”的同样超过35%，可见温江商温江商业目前仍以区内消费者为绝对消费主力业目前仍以区内消费者为绝对消费主力。

v如何调整本地与外来客群构成比例，兼调整本地与外来客群构成比例，兼顾双方消费需求，直接关系文庙片区改顾双方消费需求，直接关系文庙片区改造的成功造的成功v温江消费者日常消费支出分配比较平均，虽然日常消费比例最高，但绝对值较低，同时外出餐饮及娱乐比例合计达30%，体现了本地人群对休闲娱乐及餐饮的旺体现了本地人群对休闲娱乐及餐饮的旺盛消费需求和消费水平盛消费需求和消费水平温江消费者行为v超过20的样本选择“有喜欢的店铺”，可见文庙已形成固定的消费客群，在定文庙已形成固定的消费客群，在定位重新调整的时候，应考虑如何保护这位重新调整的时候，应考虑如何保护这部分资源；部分资源；v文庙特别的历史环境对于消费者有较好文庙特别的历史环境对于消费者有较好的吸引力的吸引力, ,结合温江人的居住习惯，对对于景观的要求，可见文庙在形象上比繁于景观的要求，可见文庙在形象上比繁华时代更具有优势，华时代更具有优势，但同周边的消费区比较，在绿化方面仍有不足，建议结合建议结合建筑共同考虑丰富；建筑共同考虑丰富；v交通时间在选项中的比例说明温江商业温江商业已经开始了从原始的自发商业向区域化已经开始了从原始的自发商业向区域化商业中心转变的阶段商业中心转变的阶段。

如果商业业态及商业业态及品牌能够满足目标客群消费需求，并具品牌能够满足目标客群消费需求，并具有一定的差异化，更多的消费者会选择有一定的差异化，更多的消费者会选择就近消费就近消费v选择消费原因最高的是“就近”，达36%，这一结论印证了文庙作为温江区域传统主流消费区的地位，同时也使我们看到温江文庙的发展阶段仍处于较低温江文庙的发展阶段仍处于较低端的区域配套消费中心阶段端的区域配套消费中心阶段选择文庙理由v调查中发现，区内样本对文庙商业区最满意的是本地的交通、餐饮及购物，分别为18.3%、17.5%和16.9%；v数据再次印证了消费者多来自区内的结论，同时也反映出温江本地具备较好的餐饮资温江本地具备较好的餐饮资源，具有固定的消费客群源，具有固定的消费客群;v购物、餐饮的丰富也间接反映出娱乐、旅游、酒店住宿的贫乏住宿及咨询服务的分值最低，说明本地对外来人群的进入并本地对外来人群的进入并未做好准备，很难吸引并留住外来客群未做好准备，很难吸引并留住外来客群不论区内区外的消费者对此均已感到不便，不论区内区外的消费者对此均已感到不便，因此这方面设施必须关注因此这方面设施必须关注设施评分v温江消费者文庙的不足主要集中在商业经营种类少和商业气氛不够两方面，分别占地样本比例的41%和26%，说明文庙片区作为温江区域的主要商圈之一与其它商圈相比，在日常生活配套商业中并无特别的优势；v另一方面，成都消费者认为文庙的不足方面主要有商业经营种类少、旅游设施差和商业气氛不够分别为24%、19%和18%。

说明文庙目前的生活配套商业对外来消费者毫无吸引力，同文庙目前的生活配套商业对外来消费者毫无吸引力，同时亦没有被认可的旅游设施，因此无法引起外来消费者的关注时亦没有被认可的旅游设施，因此无法引起外来消费者的关注文庙的不足v经统计，温江消费者最希望在区内增加“现代休闲娱乐设施”，占17%，其次是“亭、休闲座椅、雕塑花坛”等服务设施，同时选择“品牌餐饮”和“知名品牌”的均超过14%；v同时，作为区外消费者主力的成都消费者更希望文庙提高整体商业档次（17%），增加品牌休闲餐饮设施（16%），对“亭、休闲座椅、雕塑花坛”等服务设施的关注也达到14%；v由此我们可以认为，具有完备体贴的社会具有完备体贴的社会服务设施和大量主题明确风格多样的绿化服务设施和大量主题明确风格多样的绿化小品，具备休闲、娱乐、餐饮、购物多种小品，具备休闲、娱乐、餐饮、购物多种功能的特色鲜明的中高档消费综合体将可功能的特色鲜明的中高档消费综合体将可以满足温江本地及区外主流消费客群的多以满足温江本地及区外主流消费客群的多种消费需求种消费需求新增功能v温江消费者对文庙改造后的关注度达到76％，成都消费者则达到70％v表现出无论是温江消费者或成都消费表现出无论是温江消费者或成都消费者，都对文庙片区的改造给予极强的者，都对文庙片区的改造给予极强的信心支持。

信心支持改造后关注v国色天香设有公交专线，十分便利，从消费者到达方式来看，公交车也是最普及的，因此外部交通的便利性是项目吸引人流的关键v驾乘私家车达到的比例很高，一来表明当地人群私家车用有量较高，对高端消费、享受型消费有一定的追求，二来本项目未来停车、车流动线的组织相当重要国色天乡—交通v来此单次消费预计200-300元的最多，其次是100-200元，占据样本数65%这是一个相对不低的消费预期，但其实国色天香各项游艺的费用并不高，且没有门票支出由此可见，消费者来此目的并非纯粹游艺，对于其他相关餐饮、购物等消费不仅有一定的接受度，而且提前还有消费预算预计消费v通过国色天香对消费者吸引力来看，项目主题鲜明、有特色，交通便利、通达性好是大家最为关注的前往原因v任何类型的商业，解决人们达到的问题，是聚集人气的重要基础v在“国色天香”这样一个以游憩为突出主题的乐园，餐饮、购物、娱乐与其主要功能嘉年华的受访比重相当，表明消费者消费心理逐渐由单一需求向多元化需求转化，主题鲜明的复合型商业是未来的发展趋势功能评价v从业态上看对餐饮、娱乐的需求较大，对未来打造集餐饮、娱乐于一体的复合型商业奠定消费基础。

从商业形象来看，消费者更追求有统一形象，统一规划、购物环境舒适的消费空间对文庙看法v消费者对于除餐饮、娱乐之外的“国学文化的传播、中高档SPA疗养、国药养生”等选择也较高，可见，休闲放松的方式已不局限在传统业态，消费者对于“静息”、“养生”等身心放松的方式越来越重视、追求静”主题内容5经营商户经营商户v 经营客户对文庙的改造充满期望进驻意向配置要求v 经营客户选址关注很多指标，但相对重要的是项目所在区域的商业大环境、氛围、消费力v 硬件的要求因进驻业态不同，差异较大，但面宽、进深、面积等店铺自身条件以及广告位、停车位等店铺外设施是各行业商户均比较重视的品牌进驻v 对此题，经营商户和消费者的选择相似，排名靠前的均是餐饮、娱乐类的业态一方面说明无论是消费，还是经营，大家都认为文庙具有休闲、享乐的特质另一方面，此类业态也是最聚集人气的业态 ，先期进驻，能迅速带动整体商业氛围v不是给楼房穿个衣服就能提升品质v集中召集大型中餐v建议增加休闲座椅、雕塑及现代娱乐休闲设施v增加人气v旅游文化气息不够v增加停车位，否则餐饮娱乐客流将流失很多v改造成大型商业区v更多元化v希望打造成旅游、文化、商业综合性片区，解决客户停车问题v要有自身特色v统一各商家店招希望和建议。