《物权法》与《物业管理条例》.ppt

《《中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法》》与与《《物业管理条例物业管理条例》》 8/5/20248/5/20241 1什么是物权？什么是物权？•物权：物权：•物之归属权、物之利用权物之归属权、物之利用权 即是即是权利人对特定的物直接支配、管领的权权利人对特定的物直接支配、管领的权利利 •直接支配意味着无须他人的同意、无须他人的意直接支配意味着无须他人的同意、无须他人的意思、无须他人的介入思、无须他人的介入•权利人就可以独立地作出决断权利人就可以独立地作出决断•并根据自己的意志控制、占有、使用以及依法处并根据自己的意志控制、占有、使用以及依法处分、处置的民事权利分、处置的民事权利8/5/20248/5/20242 2《《物权法物权法》》的架构的架构 基本原则基本原则基本原则基本原则 第一编：总则第一编：总则第一编：总则第一编：总则 物权的设立、变更、转让和消灭物权的设立、变更、转让和消灭物权的设立、变更、转让和消灭物权的设立、变更、转让和消灭 3838条条条条 物权的保护物权的保护物权的保护物权的保护 国家、集体、私人之所有权国家、集体、私人之所有权国家、集体、私人之所有权国家、集体、私人之所有权 业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分所有权 第二编：所有权第二编：所有权第二编：所有权第二编：所有权 相邻关系之相邻权相邻关系之相邻权相邻关系之相邻权相邻关系之相邻权 共有共有共有共有 所有权取得的特别规定所有权取得的特别规定所有权取得的特别规定所有权取得的特别规定 土地承包经营权土地承包经营权土地承包经营权土地承包经营权 建设用地使用权建设用地使用权建设用地使用权建设用地使用权 物权法物权法物权法物权法 第三编：用益物权第三编：用益物权第三编：用益物权第三编：用益物权 五编，五编，五编，五编，247247条条条条 宅基地使用权宅基地使用权宅基地使用权宅基地使用权 地役权地役权地役权地役权 抵押权抵押权抵押权抵押权 第四编：担保物权第四编：担保物权第四编：担保物权第四编：担保物权 质权质权质权质权 留置权留置权留置权留置权 第五编：占有第五编：占有第五编：占有第五编：占有 附则附则附则附则8/5/20248/5/20243 3《《物业管理条例物业管理条例》》的修改的修改 1.379379号国务院令号国务院令号国务院令号国务院令-------504-------504号国务院令号国务院令号国务院令号国务院令2.第十条增加了第十条增加了第十条增加了第十条增加了“ “街道办事处、乡镇人民政府街道办事处、乡镇人民政府街道办事处、乡镇人民政府街道办事处、乡镇人民政府” ”的指导的指导的指导的指导与监督与监督与监督与监督3.3.删除了第十条第二款删除了第十条第二款删除了第十条第二款删除了第十条第二款4.4.第十一条业主大会职责修改成第十一条业主大会职责修改成第十一条业主大会职责修改成第十一条业主大会职责修改成““““下列事项由业主共同下列事项由业主共同下列事项由业主共同下列事项由业主共同决定决定决定决定””””5.第十二条投票权方式与第十二条投票权方式与第十二条投票权方式与第十二条投票权方式与《《《《物权法物权法物权法物权法》》》》一致一致一致一致6.第十九条修改保持与第十条一致第十九条修改保持与第十条一致第十九条修改保持与第十条一致第十九条修改保持与第十条一致7.物业管理企业修改为物业管理企业修改为物业管理企业修改为物业管理企业修改为“ “物业服务企业物业服务企业物业服务企业物业服务企业” ”8.业主公约修改为业主公约修改为业主公约修改为业主公约修改为“ “管理规约管理规约管理规约管理规约” ”，业主临时公约为，业主临时公约为，业主临时公约为，业主临时公约为“ “临临临临时管理规约时管理规约时管理规约时管理规约” ”9.第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为第十五条业主委员会由业主大会执行机构修改为“ “业业业业主委员会执行业主大会的决定事项主委员会执行业主大会的决定事项主委员会执行业主大会的决定事项主委员会执行业主大会的决定事项” ”8/5/20248/5/20244 4建筑物区分所有权与物业管理建筑物区分所有权与物业管理 建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度•所有权问题：所有权问题：所有权问题：所有权问题： 1. 1. 公共、公用与共用、共有公共、公用与共用、共有公共、公用与共用、共有公共、公用与共用、共有2. 2. 建筑区划与物业管理区域建筑区划与物业管理区域建筑区划与物业管理区域建筑区划与物业管理区域3. 3. 红线、紫线、黄线、绿线、红线、紫线、黄线、绿线、红线、紫线、黄线、绿线、红线、紫线、黄线、绿线、蓝蓝蓝蓝线线线线4. 4. 所有权的初始获得、创设获得与继受获得所有权的初始获得、创设获得与继受获得所有权的初始获得、创设获得与继受获得所有权的初始获得、创设获得与继受获得5. 5. 小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权6. 6. 会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地7. 7. 人防工程的所有权及经营权人防工程的所有权及经营权人防工程的所有权及经营权人防工程的所有权及经营权8. 8. 小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属9. 9. 房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房承租房的权利性质房承租房的权利性质房承租房的权利性质房承租房的权利性质10. 10. 物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理与供水、供电、供气、供热等关系11. 11. 相邻关系的处理原则相邻关系的处理原则相邻关系的处理原则相邻关系的处理原则8/5/20248/5/20245 5物权法应规定哪些国家财产？物权法应规定哪些国家财产？•国家财产分为经营性财产与非经营性财产，物权国家财产分为经营性财产与非经营性财产，物权法规定非经营性财产，经营性财产由公司法等规法规定非经营性财产，经营性财产由公司法等规定定•物权法应当规定的非经营性财产，分为：物权法应当规定的非经营性财产，分为：1 1、公、公有物（国家所有国家使用的财产），包括国家机有物（国家所有国家使用的财产），包括国家机关办公设施（如人民大会堂）；军事设施、武器、关办公设施（如人民大会堂）；军事设施、武器、装备等；矿藏、土地、山脉、水流、海域等装备等；矿藏、土地、山脉、水流、海域等 2 2、公用物（国家所有公众使用），包括道路、、公用物（国家所有公众使用），包括道路、机场、车站、码头、公立公园、公立博物馆、图机场、车站、码头、公立公园、公立博物馆、图书馆、公立学校、公立医院等书馆、公立学校、公立医院等公用物也是任何个人无法排他地占有和消费的物品公用物也是任何个人无法排他地占有和消费的物品8/5/20248/5/20246 6•新提出了“建筑区划”（《物业管理条例》中的“物业管理区域”）概念。

可以理解为土地“红线”四至–建筑区划内的其他物权不属于建筑物区分所有权的范畴–规定了建筑区划内的一些法定权利•道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外•建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外•建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有•占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有–但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定 –建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要8/5/20248/5/20247 7《《物权法物权法》》与与《《物业管理条例物业管理条例》》 1. 业主对建筑物管理方式的自主选择业主对建筑物管理方式的自主选择2. 由业主共同决定的事项及其程序由业主共同决定的事项及其程序3. 业主大会投票权业主大会投票权4. 业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地位业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地位5. 物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理与供水、供电、供气、供热等关系•物业管理维修基金与专项维修资金物业管理维修基金与专项维修资金 1. 物业管理日常维修与中修、大修、更新改造物业管理日常维修与中修、大修、更新改造2. 专项维修资金的筹集、使用专项维修资金的筹集、使用•包干制与酬金制包干制与酬金制 8/5/20248/5/20248 8业主的建筑物区分所有权《中华人民共和国物权法》第六章•专有部分享有所有权。

俗称“专有权、私有权”•专有部分以外的共有部分享有共有权因这种共有为“按份共有”故亦称“共用部分的持份权”•专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利也称“业主组织的成员权”8/5/20248/5/20249 9《物权法》与原《物业管理条例》的区别•业主共同决定的事项通过条件，与原《物业管理条例》的区别：•原《条例》的2/3投票权•《物权法》的双2/38/5/20248/5/20241010《物权法》与原《物业管理条例》的区别•业主共同决定的事项通过条件，与原《物业管理条例》的区别：•原《条例》的“双过半”•《物权法》的“新双过半”8/5/20248/5/20241111 业主与非业主使用人身份界定业主与非业主使用人身份界定业主业主…………《《中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法》》规定的建筑物规定的建筑物区分所有权人区分所有权人 …………《《物业管理条例物业管理条例》》规定的房屋所有权人规定的房屋所有权人非业主使用人非业主使用人…………物业使用人、住户、租户等物业使用人、住户、租户等不动产所有权不动产所有权…………按国际惯例以产权证书确认按国际惯例以产权证书确认没有办理产权证书没有办理产权证书…………签订了售房合同签订了售房合同 发展商将发展商将客观上已经交付了房屋客观上已经交付了房屋 业主业主业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）和和《《中华人民共和国婚姻法中华人民共和国婚姻法》》界定界定8/5/20248/5/20241212夫妻共夫妻共夫妻共夫妻共同财产同财产同财产同财产办理了产办理了产权登记权登记 业主业主身份类别业主身份类别没有办理没有办理产权登记产权登记 夫妻个夫妻个夫妻个夫妻个人财产人财产人财产人财产没有办理产权证书，但没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且已签署售房合同，并且发展商已经客观上实际发展商已经客观上实际交付了房屋的仍然是房交付了房屋的仍然是房屋所有权人。

屋所有权人但其所有权行使受到一但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、定限制，即不能流转、交易、抵押交易、抵押…………不得对不得对抗第三人抗第三人8/5/20248/5/20241313•对于不动产物权：对于不动产物权：•其依法律行为而发生变更者，按照物其依法律行为而发生变更者，按照物权法统一规定，即无论其所有权的移权法统一规定，即无论其所有权的移转，担保物权、或用益物权的设定，转，担保物权、或用益物权的设定，及不动产物权的抛弃，及不动产物权的抛弃，均须经登记，均须经登记，始生效力始生效力•非依法律行为而取得不动产物权，如非依法律行为而取得不动产物权，如继承、强制执行、公用征收、法院判继承、强制执行、公用征收、法院判决等，决等，非经登记，不得处分非经登记，不得处分8/5/20248/5/20241414业主总人数业主总人数I. 产权证书拥有者产权证书拥有者 未婚人士未婚人士已婚，属于夫妻已婚，属于夫妻个人财产个人财产已婚，属于夫妻已婚，属于夫妻共同财产共同财产夫妻产权证夫妻产权证书署名者书署名者夫妻产权证夫妻产权证书未署名者书未署名者未拥有产权证书者未拥有产权证书者 签订了售房合同并获得实签订了售房合同并获得实际交付者际交付者8/5/20248/5/20241515管理人管理人 业主业主 业主大会业主大会 业主委员会业主委员会 政府主管部门及相关部门政府主管部门及相关部门管理服务人管理服务人 物业管理公司物业管理公司管理服务人，是指业主大会决议、决定或管理服务人，是指业主大会决议、决定或管理负责人或业主委员会雇佣或聘任选管理负责人或业主委员会雇佣或聘任选聘而执行建筑物管理维护事务者聘而执行建筑物管理维护事务者8/5/20248/5/20241616《《物权法物权法》》与物业管理与物业管理《《《《物权法物权法物权法物权法》》》》涉及物业管理方面主要集中在涉及物业管理方面主要集中在涉及物业管理方面主要集中在涉及物业管理方面主要集中在“ “第六章：业主的建筑物第六章：业主的建筑物第六章：业主的建筑物第六章：业主的建筑物区分所有权区分所有权区分所有权区分所有权” ”，其影响作用：，其影响作用：，其影响作用：，其影响作用：•在社会经济方面，有助于解决人口增加，土地面积有限在社会经济方面，有助于解决人口增加，土地面积有限在社会经济方面，有助于解决人口增加，土地面积有限在社会经济方面，有助于解决人口增加，土地面积有限的问题。

有效率地使用土地，减少建筑成本，促进都市的问题有效率地使用土地，减少建筑成本，促进都市的问题有效率地使用土地，减少建筑成本，促进都市的问题有效率地使用土地，减少建筑成本，促进都市更新，尤其是使更多的老百姓拥有自己住房的所有权更新，尤其是使更多的老百姓拥有自己住房的所有权更新，尤其是使更多的老百姓拥有自己住房的所有权更新，尤其是使更多的老百姓拥有自己住房的所有权•在人民生活方式方面，改变传统观念和生活习惯，共同在人民生活方式方面，改变传统观念和生活习惯，共同在人民生活方式方面，改变传统观念和生活习惯，共同在人民生活方式方面，改变传统观念和生活习惯，共同参与制定管理规约，组织业主大会、业主委员会，创设参与制定管理规约，组织业主大会、业主委员会，创设参与制定管理规约，组织业主大会、业主委员会，创设参与制定管理规约，组织业主大会、业主委员会，创设合理规范，以保障和促进大家业主的共同生活合理规范，以保障和促进大家业主的共同生活合理规范，以保障和促进大家业主的共同生活合理规范，以保障和促进大家业主的共同生活•在物权制度方面，重新建构一套合理有效率的规范体系，在物权制度方面，重新建构一套合理有效率的规范体系，在物权制度方面，重新建构一套合理有效率的规范体系，在物权制度方面，重新建构一套合理有效率的规范体系，规定专有部分和共用部分的法律关系规定专有部分和共用部分的法律关系规定专有部分和共用部分的法律关系规定专有部分和共用部分的法律关系•在消费者权利方面，维护了作为建筑物物业消费者的合在消费者权利方面，维护了作为建筑物物业消费者的合在消费者权利方面，维护了作为建筑物物业消费者的合在消费者权利方面，维护了作为建筑物物业消费者的合法权益法权益法权益法权益8/5/20248/5/20241717建筑物区分所有权立法的目的与原则建筑物区分所有权立法的目的与原则建筑物区分所有权法律制度以及建筑物区分所有权法律制度以及《《物业管理条例物业管理条例》》的制定系为加强建筑物大厦之管理维护，提升居的制定系为加强建筑物大厦之管理维护，提升居住生活品质，并促进社会安定、安宁、和谐与安住生活品质，并促进社会安定、安宁、和谐与安居居立法指导原则：立法指导原则：•建筑物大厦物权关系立体化建筑物大厦物权关系立体化•敦亲睦邻法律化，共同决策大家共同利益敦亲睦邻法律化，共同决策大家共同利益•管理组织民主化，民主协商管理组织民主化，民主协商•私法关系行政化和罚则化私法关系行政化和罚则化8/5/20248/5/20241818不动产所有权的构成不动产所有权的构成不动产所有权不动产所有权土地土地所有权所有权建筑物建筑物区分所有权区分所有权居住权居住权相邻权相邻权8/5/20248/5/20241919建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权建筑物区分所有权专有部分专有部分所有权所有权共用部分共用部分持分权持分权业主大会业主大会组织的成员权组织的成员权8/5/20248/5/20242020建筑物区分所有权的法律关系建筑物区分所有权的法律关系 专有部分专有部分专有部分专有部分 建筑物建筑物建筑物建筑物 物权关系物权关系物权关系物权关系 共用部分（共有部分）共用部分（共有部分）共用部分（共有部分）共用部分（共有部分） 所有权所有权所有权所有权 基地基地基地基地 使用权（地上权、租赁权等）使用权（地上权、租赁权等）使用权（地上权、租赁权等）使用权（地上权、租赁权等） 业主大会（区分所有权人集会）业主大会（区分所有权人集会）业主大会（区分所有权人集会）业主大会（区分所有权人集会）建筑物区分所有权建筑物区分所有权建筑物区分所有权建筑物区分所有权 管理人管理人管理人管理人 业主委员会业主委员会业主委员会业主委员会 管理组织管理组织管理组织管理组织 业主、物业使用人业主、物业使用人业主、物业使用人业主、物业使用人 管理服务人（物业管理公司）管理服务人（物业管理公司）管理服务人（物业管理公司）管理服务人（物业管理公司） 《《《《物权法物权法物权法物权法》》》》----------------------------国家基本法律国家基本法律国家基本法律国家基本法律 《《《《物业管理条例物业管理条例物业管理条例物业管理条例》》》》----------国家行政法规国家行政法规国家行政法规国家行政法规 规范基础规范基础规范基础规范基础 管理规约（业主公约管理规约（业主公约管理规约（业主公约管理规约（业主公约) ) 业主大会决议、决定业主大会决议、决定业主大会决议、决定业主大会决议、决定8/5/20248/5/20242121 单独所有、共有单独所有、共有单独所有、共有单独所有、共有 专有部分专有部分专有部分专有部分 建筑物区分所有权之标的建筑物区分所有权之标的建筑物区分所有权之标的建筑物区分所有权之标的 适用于不动产物权规定适用于不动产物权规定适用于不动产物权规定适用于不动产物权规定 使用使用使用使用 区分所有权人专用区分所有权人专用区分所有权人专用区分所有权人专用 约定共用约定共用约定共用约定共用 由区分所有权人按应有部分共有所有权由区分所有权人按应有部分共有所有权由区分所有权人按应有部分共有所有权由区分所有权人按应有部分共有所有权 不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通 道、屋面、外墙等）道、屋面、外墙等）道、屋面、外墙等）道、屋面、外墙等） 法定法定法定法定 建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线 等设备）等设备）等设备）等设备） 建筑物之附属设备（如消防栓、天井、共有停建筑物之附属设备（如消防栓、天井、共有停建筑物之附属设备（如消防栓、天井、共有停建筑物之附属设备（如消防栓、天井、共有停 共用部分共用部分共用部分共用部分 分类分类分类分类 车场、游泳池）车场、游泳池）车场、游泳池）车场、游泳池） （共有部分）（共有部分）（共有部分）（共有部分） 约定约定约定约定 附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库） 约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室） 全体共用（大共）全体共用（大共）全体共用（大共）全体共用（大共） 部分共用（小共）部分共用（小共）部分共用（小共）部分共用（小共） 售房合同约定售房合同约定售房合同约定售房合同约定 共用部分之专用权（约定专用）共用部分之专用权（约定专用）共用部分之专用权（约定专用）共用部分之专用权（约定专用） 管理规约约定管理规约约定管理规约约定管理规约约定 业主大会决议（物业服务合业主大会决议（物业服务合业主大会决议（物业服务合业主大会决议（物业服务合 同）约定同）约定同）约定同）约定8/5/20248/5/20242222 得为单独所有权之标的得为单独所有权之标的得为单独所有权之标的得为单独所有权之标的 专有部分专有部分专有部分专有部分 要件：构造上及使用上独立性要件：构造上及使用上独立性要件：构造上及使用上独立性要件：构造上及使用上独立性 使用使用使用使用 专用专用专用专用 共用（约定）共用（约定）共用（约定）共用（约定） 区分所有区分所有区分所有区分所有 建筑物建筑物建筑物建筑物 范围：范围：范围：范围： 专有部分及市政设施以外之其他部分专有部分及市政设施以外之其他部分专有部分及市政设施以外之其他部分专有部分及市政设施以外之其他部分 不属于专有部分之附属物不属于专有部分之附属物不属于专有部分之附属物不属于专有部分之附属物 一一一一 体体体体 依约定：无约定依专有部分比例依约定：无约定依专有部分比例依约定：无约定依专有部分比例依约定：无约定依专有部分比例 性性性性 共用部分共用部分共用部分共用部分 持分占有持分占有持分占有持分占有 作为分担共用部分负担的准则、依据作为分担共用部分负担的准则、依据作为分担共用部分负担的准则、依据作为分担共用部分负担的准则、依据 使用使用使用使用 共用（原则）共用（原则）共用（原则）共用（原则） 基地基地基地基地 专用（法律、规约、约定）专用（法律、规约、约定）专用（法律、规约、约定）专用（法律、规约、约定） 特色特色特色特色 不得分割不得分割不得分割不得分割 不得单独处分，共用部分持分权应随不得单独处分，共用部分持分权应随不得单独处分，共用部分持分权应随不得单独处分，共用部分持分权应随 专有部分所有权之转移而转移专有部分所有权之转移而转移专有部分所有权之转移而转移专有部分所有权之转移而转移 不得独立办理产权登记不得独立办理产权登记不得独立办理产权登记不得独立办理产权登记8/5/20248/5/20242323共用部分是建筑物区分所共用部分是建筑物区分所有权的核心重要问题有权的核心重要问题8/5/20248/5/20242424专有部分与共用部分之范围界定专有部分与共用部分之范围界定确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用：作用：•内容：内容：专有部分专有部分——专项服务、特约服务专项服务、特约服务 共用部分共用部分——常规服务常规服务•责任：责任：专有部分专有部分——业主自己负责业主自己负责 共用部分共用部分——物业管理公司、业主大会及业主物业管理公司、业主大会及业主委员会分别负责委员会分别负责•费用：费用：专有部分专有部分——业主自己承担业主自己承担 共用部分共用部分——物业管理费、专项维修资金、业物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会决议的分摊主大会及业主委员会决议的分摊•权利与义务不同权利与义务不同•有利于解决纠纷有利于解决纠纷8/5/20248/5/20242525Ø专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间界所围成的立体空间墙墙体体地地板板天天花花墙墙体体中中心心线线专有部分之中心说专有部分之中心说8/5/20248/5/20242626Ø专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间立体空间立体空间立体空间墙墙体体地地板板天天花花墙墙体体中中心心线线专有部分之空间说专有部分之空间说8/5/20248/5/20242727专有部分之最后粉刷层说专有部分之最后粉刷层说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间所围成的立体空间所围成的立体空间所围成的立体空间最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层各种管线的共用部分与专有部分划分各种管线的共用部分与专有部分划分Ø专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施的相关设备设施 Ø共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施设施8/5/20248/5/20242828架空层、停车场、会所、绿地所有权架空层、停车场、会所、绿地所有权屋屋顶顶外外墙墙地地下下室室外外墙墙停停车车位位DEFCBA楼楼梯梯8/5/20248/5/20242929专有部分所有权专有部分所有权专有部分所有权专有部分所有权权利义务法律责任占有占有收益收益使用使用装修、改良、修缮装修、改良、修缮排他性排他性相邻权相邻权按本来用途、目的使用专有部分按本来用途、目的使用专有部分维护建筑物安全、外观美观维护建筑物安全、外观美观独自承担专有部分的责任与费用独自承担专有部分的责任与费用不得随意变更通过专有部分不得随意变更通过专有部分的各种共用管线的各种共用管线尊重维护环境卫生、安宁、尊重维护环境卫生、安宁、当地善良风俗当地善良风俗相互容忍相互容忍停止侵害停止侵害消除危险消除危险排除妨碍排除妨碍剥夺区分所有权剥夺区分所有权赔偿损失赔偿损失处分处分8/5/20248/5/20243030共用部分持分权共用部分持分权共用部分持分权共用部分持分权权利义务法律责任持分占有持分占有收益收益使用使用装修、改良、修缮装修、改良、修缮排他性排他性相邻权相邻权按规划设计功能使用共用部分按规划设计功能使用共用部分维护和保存共用部分维护和保存共用部分按持分比例承担共用部分的责任与费用按持分比例承担共用部分的责任与费用按时交纳物业管理费、专项维修资金按时交纳物业管理费、专项维修资金、业主大会决议的分摊费用、业主大会决议的分摊费用不得单独处分共用部分不得单独处分共用部分停止侵害停止侵害消除危险消除危险排除妨碍排除妨碍剥夺区分所有权剥夺区分所有权赔偿损失赔偿损失清偿拖欠费用清偿拖欠费用8/5/20248/5/20243131业主大会组织（因共同关系形成）的成员权业主大会组织（因共同关系形成）的成员权业主大会组织的成员权业主大会组织的成员权权利义务参与管理权参与管理权选聘权选聘权选举权选举权监督权监督权请求权请求权服从、执行业主大会的决议、决定服从、执行业主大会的决议、决定遵守业主公约、业主大会议事规则遵守业主公约、业主大会议事规则遵守物业管理服务合同遵守物业管理服务合同接受、服从业主大会及业主委员会、接受、服从业主大会及业主委员会、物业管理企业所提供的管理服务物业管理企业所提供的管理服务 按时交纳物业管理费、专项维修资金按时交纳物业管理费、专项维修资金业主大会决议的分摊费用业主大会决议的分摊费用共同承担业主大会、业主委员会的民事责任共同承担业主大会、业主委员会的民事责任参加业主大会参加业主大会通过业主大会形成决议、决定通过业主大会形成决议、决定通过业主大会制订、修改业主公约通过业主大会制订、修改业主公约、业主大会议事规则、业主大会议事规则通过业主大会制订、修改通过业主大会制订、修改物业管理制度、规定物业管理制度、规定选举、被选举、罢免业主委员会成员选举、被选举、罢免业主委员会成员通过招标投标等方式通过招标投标等方式签订物业管理合同签订物业管理合同参与物业管理活动责任主体之间相互监督参与物业管理活动责任主体之间相互监督请求分配共有收益请求分配共有收益请求正当管理共同事务请求正当管理共同事务请求召开业主大会会议请求召开业主大会会议请求追究侵权或违约责任请求追究侵权或违约责任遵守物业管理制度、规定遵守物业管理制度、规定8/5/20248/5/20243232•原始取得原始取得-----指非基于他人权利与意志而取得物权。

包括：指非基于他人权利与意志而取得物权包括：(1)通过生产而取得产品的物权通过生产而取得产品的物权2)通过收益取得物之天然孳息的物权通过收益取得物之天然孳息的物权3)国家通过税收，国有化，征收，征用，没收而取得物权国家通过税收，国有化，征收，征用，没收而取得物权4)国家按法定程序取得无人继承的遗产，无人认领的遗失物和国家按法定程序取得无人继承的遗产，无人认领的遗失物和所有人不明的埋藏物，隐藏物的所有权所有人不明的埋藏物，隐藏物的所有权5)集体组织取得其成员的无人继承的遗产的所有权集体组织取得其成员的无人继承的遗产的所有权6)在法律允许之范围内通过先占取得无主动产的所有权在法律允许之范围内通过先占取得无主动产的所有权7)取得添附物的所有权取得添附物的所有权8)通过时效制度了取得物权通过时效制度了取得物权9)通过即时取得制度取得物权通过即时取得制度取得物权•继受取得继受取得-----指基于他人的权利和意志而取得物权包括：指基于他人的权利和意志而取得物权包括：(1)基于债权行为，如买卖，互易，赠与，继承等，而发生的物基于债权行为，如买卖，互易，赠与，继承等，而发生的物权移转取得物权权移转取得物权。

2)基于物权合意而取得如土地使用权契约，抵押权契约，典基于物权合意而取得如土地使用权契约，抵押权契约，典权契约等权契约等3)基于行政方法而取得如采矿权，水资源使用权等基于行政方法而取得如采矿权，水资源使用权等8/5/20248/5/20243333谢谢大家谢谢大家谢谢大家谢谢大家8/5/20248/5/20243434。