江西高安市市房地产住宅市场调查报.doc

江西高安市住宅市场调查报告 Page 34 of 34承 蒙高安市房地开发公司委托，对高安市高安大道南侧地块项目福康花园进行市场营销策划与广告策划工作，我司本着客观、深入、有效的原则对高安房地产市场进行了针对性的调查研究分析，最终形成的《住宅市场调查报告》将为本项目的定位论证以及营销推广等方面提供决策参考依据由于本案为住宅项目，所以本市场调查报告未对商业个案做详细分析调研目 录第一部分 调查总述…………………………………………………4第二部分 城市发展与规划概况……………………………………5历史沿革与城市资料:高安城区发展规划高安城镇发展规划:城市建设成果:第三部分 城市经济概况……………………………………………8宏观经济特点微观经济特点第四部分 房地产市场特点与现状…………………………………13行业法规： 数字看高安: 市场特征： 房地产住宅市场现状：同类项目分析--西城丽景同类项目分析—碧乐园第五部分 高安市房地产市场消费偏好调查………………………33瑞洲商贸广场问卷访谈结果 高安城区(瑞洲商贸广场除外)问卷访谈结果 第一部分 调查总述>>调查目的：对高安市房地产市场进行针对性的调查研究分析，全面了解高安市房地产特别是商业以及住宅发展现状及特征，分析其供需平衡关系，描述目标客户群特征及需求；最终形成分析成果，旨在为本项目的定位论证以及营销推广提供决策参考依据。

>>调查原则：客观、全面、深入、有效>>调查方式：文献调查实地考察消费者深度访谈入户问卷调查访谈业内人士深度访谈>> 调查范围：n 区域范围：高安市城区住宅物业考察；n 涵括内容：城市发展、市场特征、行业政策、客户需求、竞争物业等>> 调查时间：n 前期调查：10月22日—10月25日n 竞争楼盘调查：10月24日—10月28日n 深度访谈：10月26日—10月28日n 问卷调查：10月26日-10月30日第二部分 城市发展与规划概况>>历史沿革与城市资料:█高安位于江西省中部偏西北，公元前201年建县，距今已有2200多年的历史，是江西最早的18个建制县之一，1993年撤县设市市区设在筠阳镇，整个城市被锦江一分为二，形成一江两岸的城市格局█全市总面积2439平方公里，市区面积15平方公里，辖城南区、城北区、开发区及20个乡镇、2个街道、1个垦殖场█高安市总人口为83万人，其中城区人口为15万（统计年鉴数据）█全市公路四通八达: 320国道纵贯东西、赣粤与沪瑞高速公路穿境而过，浙赣铁路和京九铁路支线紧连南部3镇2乡，市内6条省道交织成网，市区东邻省会南昌，距昌北机场50余公里，是西入南昌的咽喉要地, 城区交通主要由二轮、三轮摩的和公交构成. >>高安城区发展规划█高安未来城市发展定位：用5-10年时间，将高安建成具有较高文化内涵、较强产业支撑能力的中等规模城市和省会南昌的后花园、卫星城。

█高安近期发展思路与建设重点：东西延伸“一江两岸”、做新做美“三路四桥”、做大做强"一场三区"█"一江"就是自西向东穿城而过的锦江，"两岸"就是锦江的南北两岸利用市民亲水性心理，加快锦江两岸的景观建设和房地产开发力度，使之成为高安最亮丽的景观带█"三路"就是高安市区内最重要的三条道路，一是要将320国道向北移迁，以此扩大城市框架；二是市区至新世纪工业城的瑞阳大道要尽快拉通，以此促进城市化与工业化的有机结合；三是市区通往赣粤、沪瑞高速公路的高胡公路将按照一级公路的标准拓改，以此加快高安与全省高等级公路联网的步伐█"四桥"就是市区内横跨锦江的四座大桥: 即已建的高安大桥和瑞州大桥, 新建的筠州大桥及正在筹建的高左大桥, 这些将进一步连接城南城北，推动城南城北一体化█"一场"就是城市中心广场，总体规划面积为500亩，其中第一期工程--文化广场现已完成拆迁工作，正在建设过程中"三区"就是高标准改造城南，建设商贸旺区；高质量拓展城北，建设城市新区；高速度开发城东，建设工业园区 >>高安城镇发展规划:█ 高安市城镇规划构想：按照县城--县城副中心--重点镇为主体的梯次结构，优先发展县城中心；重点发展组团式县城副中心，打造八景、独城、新街"金三角"和大城、新世纪工业城东区为主的南昌"后花园"。

█在工业布局上，把新世纪工业城建成以机电、纺织、建材为主导产业的集聚区，把八景、独城、新街建成以食品、纺织、水泥为主导产业的"金三角"项目区，把沿320国道石脑、杨圩、龙潭等乡镇打造成320国道工业经济走廊，把灰埠、相城、田南、建山等乡镇打造成全省碳酸钙生产基地█在农业布局上，巩固以锦河流域为主的石脑、上湖、筠阳、瑞州蔬菜产业基地；发挥北部山区气候优势，发展伍桥、华林、汪家圩繁育制种基地；发展杨圩、龙潭、石脑、黄沙、八景等乡镇肉牛生产基地，石脑、杨圩、灰埠、相城等乡镇的棉花生产基地，加快建设杨树种植基地，发展祥符组培基地，壮大传统的生猪生产基地、优质茶业生产基地和林果业基地█在第三产业布局上，依托汽运城，加快现代物流业发展；█消除城乡二元结构，到2007年，实现全市乡镇之间全部通水泥（油）路，乡镇到村委会之间的公路绝大部分硬化路面，村组之间的道路60%硬化，构建城区至平原乡镇"半小时"交通圈，至边远山区乡镇"一小时"交通圈；建立城乡公交一体化网络，打破城市公交和农村客运二元分割的格局，建立畅通、便捷、安全的城乡公交一体化网络>>城市建设成果:█ 按照东西延伸“一江两岸”、做大做强“一场三区”的发展框架，全面加快了城市建设步伐，拓宽了高安大道东段，改造了赤土板路，新建了南连路，延伸了西湖东路，改善了锦水路，近20多个城市建设重点工程项目相继竣工，城市美化、亮化、花化、净化工程成效显著，城市规模已达15平方公里，同时配合城市发展重心整体向东北推进,在扩大整个城市框架的同时, 实现城区与工业园区的对接及互补，新规划一条直接从城区通向工业园区的6公里长的瑞阳大道目前亦在建设过程中，城市框架逐渐拉开，消费信心不断增强，整个城市呈现一幅欣欣向荣的景象。

第三部分 城市经济概况(一)宏观经济特点>>整体经济发展良好,三大经济指标增幅达历史最高水平:█高安是赣中重要的商品集散地和贸易商埠之一伴随着市场经济大潮的涌起，城乡市场发育迅速，已建各类专业市场96个，建筑面积32万平方米，有国营、集体、个体商业网点5000多个，从业人员3万余人，市场交易活跃，商品流通迅速, 经济发展整体情况良好█以汽运产业为龙头，以各类大中型商贸城为载体的商贸流通日益繁荣，目前，全市拥有大吨位货运汽车达8000多辆，发展汽运公司120多家，从事流通业的经纪人突破9000多人，高安是全国汽运产业四强县市之一的地位进一步巩固；汽运城、江南摩托车城、瑞州商贸广场、朝阳门商贸城、中山商贸城、锦江外滩步行街等一批特色鲜明的专业市场初显成效，店铺空置状况明显改善，经济总量与消费总量不断增强█2004年，全市完成生产总值36.01亿元, 比上年增长14.4%，三次产业结构比例调整为28. 3: 37.4 : 34.3；财政总收入3.086亿元，增长24.1%，其中地方财政收入2.147亿元，增长120%. 固定资产投资12.5亿元,增长22.5%. 三大主要经济指标的增长幅度达到近十年来的最高水平.>>市场消费潜力大，区域经济发展不均衡将逐步被打破:█高安市城区人口数量约15万人，但周边乡镇辐射面大，人口较多达85万，且传统产业基础扎实，发展态势较好，市场消费潜力非常大，随着高安“一场三区”顺利推进与“金三角”大平台的搭建，高安城市中心的地位不断凸现，这将吸引更多的人来高安创业或安家立户。

█按照政府“一江两岸”的构想，高安城区商业主要集中在城南，居住与行政主要集中在城北，这样就有了城北居住城南消费的现象城南为老城区，人口密集，商业经济发展繁荣；城北城区范围大，商业经济发展不足，尚未形成规模但随着城北的不断开发及城东的兴起，城北作为城市中心的地位逐渐显现，区域版块不均衡现状逐渐被打破>>房地产业整体飞速发展，市场呈现供销两旺态势 █从目前高安市现有地产项目的情况可以看出，早期开发的房地产项目主要以商业地产开发为主，主要形式为市场、商业街、商贸城等，如中山商贸城、锦江外滩步行街、瑞洲商贸城、朝阳商贸城、高安汽运城等项目均为商业项目，早期市场上“重商轻居”的情况普遍但随着近几年高安市商业店铺的空置与滞销及消费者对住房的强烈购买需求，无论是政府导向还是开发商从开发模式上均向住宅房转移，以市场为导向开发亦带动了高安市房地产的整体良性发展，市场供应量与消费需求总量均呈快速增长势头，市场出现供销两旺局面，房价从三年前的600元/㎡飞速发展到现在的950-1200元/㎡>>市民购买意识保守，对住房购买热度高于对商业店铺的投资:█因为地域文化背景和经济发展的原因，根据访谈了解，高安市城市居民的购买意识较保守，有钱首先想到存银行，不是投资和发展。

因高安市店铺大量空置，使市民对市场、商业街等店铺是谈“商”色变，投资热情锐减；但对于日渐发展的房地产市场及日趋走高的房价，由于害怕再次上涨，反而购买量大增二)微观环境特点一条锦江东西走向将高安市分为城南城北两个行政区块，其中城南为老城区，在城市功能划分上主要规划为商贸区；而城北为新城区，在城市功能上主要为行政办公区>>城北片区：█经济特点1：交通网络发达，促进区域内以物流业为主的相关行业的发展；城北交通发达，由于320国道交通大动脉横穿城北，带动了瑞州商贸广场、高安汽配城及相关酒店、餐饮、休闲娱乐业等配套行业的发展2：为城市主要发展方向，房地产发展潜力巨大；在区位位置上，城北为高安市的新城区，又与处于东北角的工业园区连接，有效实现城市化与工业化的有机结合和业态互补，因此未来该区发展潜力巨大，且为新建设区域，规划起点高，环境污染少，适宜人居环境目前政府机构、行政事业单位及单位宿舍等均在城北；因为建区时间短，商业及生活配套设施跟进缓慢，大部分的商业配套尚在城南，使得该区的房价低于城市平均价格水平,更低于城南价格水平，但该差距正在日渐缩小，随着政府政策引导及居住意识的改变，相信未来城北将成为高安市房地产发展中的中心亮点。

█房地产市场特点:1：政府引导发展区域，房地产开发总量呈现上升趋势：受制于房地产开发的生产原料---土地的规划控制，按照政府改造城南，扩建城北的发展思路，未来土地储备中心的土地出让将主要集中在城北投放，如2005年年初新批的300亩土地仅城北两个项目就消化240亩因此未来几年内，高安市房地产开发项目将主要在城北，其总量必将超过城南，成为全市房地产开发的热点与中心2：房地产开发向规模化方向发展，将有助于房地产整体发展水平的提高；由于城北为城市新规划区域，因此地块规划受限少，使得房地产具备规模开发的先决条件，且无拆迁繁琐的工作，可以大大节约开发周期，同时政府作为城市最大的营运商，对行业起着引导与宏观调控作用，如果高安市房地产仅停留在量的竞争上将必然会导致价格战，将失去经济支柱产业的作用，因此只有通过成片开发成片规划，让有实力的公司进入带动整个行业的提升才是房地产市场发展的长久之计，且项目向规模化、正规化、组团化方向发展，也适应高安城北未来发展规划高起点与房地产的健康成长需要>>城南片区:█经济特。