《房地产转让》PPT课件.ppt

一、房地产转让的概念一、房地产转让的概念 城市房地产管理法第三十七城市房地产管理法第三十七条房地产转让，是指房地产权利条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为式将其房地产转移给他人的行为 房地产转让房地产转让城市房地产转让管理规定城市房地产转让管理规定 （20012001年年8 8月月2525日修改版）日修改版）具体形式具体形式 第三条前款所称其他合法方式，第三条前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：主要包括下列行为：（一）以房地产作价入股、与他人成（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；立企业法人，房地产权属发生变更的；（二）一方提供土地使用权，另一方（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；房地产，而使房地产权属发生变更的；（三）因企业被收购、兼并或合并，（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；房地产权属随之转移的；（四）以房地产抵债的；（四）以房地产抵债的；（五）法律、法规规定的其他情形。

五）法律、法规规定的其他情形概念理解：概念理解：n1 1、转让主体是、转让主体是房地产权利人房地产权利人 n2 2、转让客体是、转让客体是房屋所有权以及该房屋占房屋所有权以及该房屋占用范围内的土地使用权用范围内的土地使用权n3 3、转让意味着、转让意味着权属的完全转移权属的完全转移 n4 4、转让是、转让是要式行为要式行为二、房地产转让的条件二、房地产转让的条件n1 1、转让双方必须具有合法资格、转让双方必须具有合法资格 n 共有房屋产权纠纷共有房屋产权纠纷n n 关先生通过中介购买了一套二手房，关先生通过中介购买了一套二手房，该二手房原来属于夫妻共同财产，两人该二手房原来属于夫妻共同财产，两人离婚后，也没有进行变更而业主在出离婚后，也没有进行变更而业主在出售房屋时，只有男方的书面意见，女方售房屋时，只有男方的书面意见，女方未到现场签字后来女方以此为由要求未到现场签字后来女方以此为由要求关先生退回其财产关先生退回其财产n 法律有规定，房屋属于夫妻或其他法律有规定，房屋属于夫妻或其他类型的共有财产，出售时也必须是共有类型的共有财产，出售时也必须是共有人的书面意见，如果共有人中的某个人人的书面意见，如果共有人中的某个人不同意或者没有书面意见，买卖就无法不同意或者没有书面意见，买卖就无法进行。

但是，在司法实践中，一旦房屋进行但是，在司法实践中，一旦房屋办理了过户手续，或者已经交付并使用办理了过户手续，或者已经交付并使用一定的时间，法院一般不会判令该转让一定的时间，法院一般不会判令该转让行为无效除非房屋还未办理过户手续行为无效除非房屋还未办理过户手续和交付使用，在房屋共有人提出反对意和交付使用，在房屋共有人提出反对意见的情况下，法院可能判定该交易无效见的情况下，法院可能判定该交易无效 律师指点：律师指点：n 买方在签订买卖合同之前一定要查买方在签订买卖合同之前一定要查看房屋产权证原件，让全体产权人及其看房屋产权证原件，让全体产权人及其配偶在买卖合同上签名，防止合同部分配偶在买卖合同上签名，防止合同部分无效虽然房屋交易所并不要求产权人无效虽然房屋交易所并不要求产权人配偶签名，但配偶签名可以防止陷入不配偶签名，但配偶签名可以防止陷入不必要的纠纷必要的纠纷 n2 2、转让客体必须符合法定要求、转让客体必须符合法定要求 n 第十条第十条 以出让方式取得土地使用权的，转让以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。

用地条件转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书房屋所有权证书城市房地产转让管理规定城市房地产转让管理规定允许房地产转让的条件允许房地产转让的条件出让出让n A A公司系正式注册成立的房地产开发公司系正式注册成立的房地产开发公司，公司，B B公司不是房地产开发公司公司不是房地产开发公司19921992年初，年初，A A公司在没有办理土地使用证的情公司在没有办理土地使用证的情况下将其尚未合法取得的况下将其尚未合法取得的100100亩土地使用亩土地使用权以每亩权以每亩2020万元的价格私下转让给万元的价格私下转让给B B公司，公司，但未办任何土地转让手续同年但未办任何土地转让手续同年1111月，月，B B公司将土地使用权转让金公司将土地使用权转让金20002000万元支付万元支付给公司，给公司，A A公司出具了发票，并协助公司出具了发票，并协助B B公司在土地主管部门取得了该公司在土地主管部门取得了该100100亩地的亩地的国有土地使用权之后，国有土地使用权之后，B B公司再未对该公司再未对该100100亩土地进行投资开发建设亩土地进行投资开发建设。

n 1998 1998年，该土地主管部门以年，该土地主管部门以B B公司多公司多年未对其使用的土地进行开发，长期空年未对其使用的土地进行开发，长期空闲为由，依据国家有关土地管理法规的闲为由，依据国家有关土地管理法规的规定，收回了规定，收回了B B公司对该公司对该100100亩土地的使亩土地的使用权19991999年年5 5月，月，B B公司向法院提起诉公司向法院提起诉讼，要求讼，要求A A公司返还土地使用权转让金公司返还土地使用权转让金20002000万元理由是：万元理由是：A A公司没有取得该土公司没有取得该土地使用权的许可，该地使用权的许可，该100100亩土地使用权的亩土地使用权的转让合同无效转让合同无效A A公司认为，导致公司认为，导致B B公司公司土地使用权收回的原因是土地使用权收回的原因是B B公司未对合同公司未对合同标的进行必要核实，亦存在主观过错，标的进行必要核实，亦存在主观过错，应承担一定责任应承担一定责任n 最高法院在关于审理房地产管理最高法院在关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答中规定：的解答中规定：“转让合同的转让方，转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。

未取得土地使用证的土地使用者用者未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同一般应认定为转让方与他人签订的合同一般应认定无效但是，但是，B B公司在与公司在与A A公司签订土公司签订土地使用权转让合同时，未对公司是否地使用权转让合同时，未对公司是否取得该土地使用权及是否办理了有关土取得该土地使用权及是否办理了有关土地使用权转让手续的情况予以核实致使地使用权转让手续的情况予以核实致使其在实际开发中受阻，对此，其在实际开发中受阻，对此，B B公司应承公司应承担审查不严之责法院依法酌情判决担审查不严之责法院依法酌情判决公司返还公司土地使用权转让金公司返还公司土地使用权转让金17001700万元 第四十条以划拨方式取得土地使用权的，第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批有批准权的人民政府准准权的人民政府审批有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

益中的土地收益上缴国家或者作其他处理城市房地产管理法城市房地产管理法允许房地产转让的条件允许房地产转让的条件划拨划拨 第十一条第十一条 以划拨方式取得土地使用以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批有批准权的报有批准权的人民政府审批有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第十人民政府准予转让的，除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金地使用权出让金城市房地产转让管理规定允城市房地产转让管理规定允许房地产转让的条件许房地产转让的条件划拨划拨 第十二条第十二条 以划拨方式取得土以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

土地收益的缴纳和处理的办法按理土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理照国务院规定办理 （一）经城市规划行政主管部门批（一）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设中华人民共准，转让的土地用于建设中华人民共和国城市房地产管理法第二十四条规和国城市房地产管理法第二十四条规定的项目的；定的项目的；（二）私有住宅转让后仍用于居住（二）私有住宅转让后仍用于居住的；的；（三）按照国务院住房制度改革有（三）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；关规定出售公有住宅的；（四）同一宗土地上部分房屋转让（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；而土地使用权不可分割转让的； （五）转让的房地产暂时难以确定（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他土地使用权出让用途、年限和其他条件的；条件的；（六）根据城市规划土地使用权（六）根据城市规划土地使用权不宜出让的；不宜出让的；（七）县级以上人民政府规定暂（七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形依照前款规定让方式的其他情形依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。

当在房地产转让合同中注明n3 3、签订书面转让合同、签订书面转让合同n n 天津市居民赵明卖房给昔日同事徐天津市居民赵明卖房给昔日同事徐惠居住至今，双方没签合同只开了张便惠居住至今，双方没签合同只开了张便条，因开发商缘故条，因开发商缘故1010年后产权证才办下年后产权证才办下来，登记人仍为赵明赵明则以徐惠从来，登记人仍为赵明赵明则以徐惠从未付房款一直借住为由，两次起诉腾房未付房款一直借住为由，两。